რა არის უნებართვო მშენებლობა საქართველოში?
უნებართვო მშენებლობა ნიშნავს შენობის აშენებას იმ ნებართვის გარეშე, რომელსაც კანონი მოითხოვს, ან ისეთ მშენებლობას, რომელიც ნებართვით დაშვებულს სცდება: დამატებითი სართულები, უფრო დიდი განაშენიანების ფართობი, სხვა დანიშნულება. თბილისსა და ბათუმში ის ყველაზე ხშირად ასე გამოიყურება: ნებადართულ სიმაღლეზე ზემოთ დაშენებული სართულები, ან ბინები და პენტჰაუსები, რომლებიც დეველოპერის გაყიდვების გეგმაში ფიგურირებს, შეთანხმებულ ნახაზებში კი არ ჩანს. დეველოპერისთვის ამის შედეგია ჯარიმები, სამუშაოების შეჩერება, ხოლო მძიმე შემთხვევებში დემონტაჟი; შემძენისთვის კი რისკი ისაა, რომ ის ფლობს ან იხდის თანხას ბინაში, რომლის სამართლებრივი სტატუსი გაურკვეველია. ამიტომ შემძენისთვის მთავარი კითხვა მარტივია: მოიცავს თუ არა შენობის ნებართვა და შეთანხმებული ნახაზები სწორედ იმ სართულს და იმ ბინას, რომლის ყიდვასაც აპირებთ.
ეს განმარტება აღწერს ჯარიმებს, იმ გზებს, რომლებითაც ასეთი მშენებლობის დაკანონება შეიძლება, და იმას, თუ რა უნდა გააკეთოს შემძენმა, სანამ საეჭვო სართულზე მდებარე ბინაში ფულს გადაიხდის.
რა ჯარიმებია?
სივრცის დაგეგმარების კოდექსი ჯარიმებს ადგენს იმის მიხედვით, სად დგას შენობა, ვის მიწაზეა აშენებული და რომელ კლასს მიეკუთვნება. ქვემოთ მოცემულია ძირითადი თანხები; სრულ ჩამონათვალში სხვა შემთხვევებიც არის.
| დარღვევა | ჯარიმა |
|---|---|
| მშენებლობა ნებართვის გარეშე, ზოგადი წესი | თვითმმართველ ქალაქში 6 000 ლარი, ქალაქში 4 000 ლარი, სოფელში 1 000 ლარი |
| III ან IV კლასის შენობა ნებართვის გარეშე | სახელმწიფო ან მუნიციპალურ მიწაზე 25 000 ლარი, კერძო მიწაზე 20 000 ლარი |
| თბილისი და განსაკუთრებული ტერიტორიები, კერძო მიწა | 8 000 ლარი; III ან IV კლასისთვის 20 000 ლარი |
| თბილისის კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ზონები, კერძო მიწა | III ან IV კლასისთვის 200 000 ლარამდე |
| ნებართვის პირობების დარღვევა თვითმმართველ ქალაქში | I ან II კლასისთვის 800 ლარი, III კლასისთვის 10 000 ლარი, IV კლასისთვის 15 000 ლარი |
| თბილისში შეჩერების ბრძანების უგულებელყოფა | 50 000 ლარი |
ჯარიმა 30 კალენდარული დღის განმავლობაში უნდა გადაიხადოს. თუ დარღვევა არ აღმოიფხვრა, ჯარიმა ყოველ სამ თვეში მეორდება წინა თანხის სამმაგი ოდენობით, მაქსიმუმ სამჯერ, ხოლო მისი გადახდა არ ათავისუფლებს პირს ვალდებულებისგან, გამოასწოროს მდგომარეობა. ზედამხედველ ორგანოს შეუძლია შეაჩეროს სამუშაოები და გასცეს სრული ან ნაწილობრივი დემონტაჟის ბრძანება, ხოლო გასაჩივრება არ აჩერებს ბრძანების იმ ნაწილს, რომელიც სამუშაოების შეწყვეტას ან დაშლას ეხება. ქალაქის მერის თქმით, 2025 წელს, მაისის ბოლოსთვის, თბილისის მუნიციპალურმა ინსპექციამ 118 უკანონო პროექტი შეაჩერა.
შეიძლება თუ არა უნებართვო მშენებლობის დაკანონება?
ზოგჯერ შეიძლება. კანონი რამდენიმე ცალკეულ გზას ითვალისწინებს და თითოეულს საკუთარი პირობები და თარიღები აქვს.
- ნებართვა მშენებლობის შემდეგ. მშენებლობა, რომელიც უნებართვოა, მაგრამ სხვა მხრივ კანონს შეესაბამება, ნებართვას განცხადების საფუძველზე იღებს, თუ თან ერთვის ჯარიმის გადახდის ქვითარი, ექსპერტიზის დასკვნა ტექნიკური შესაბამისობის შესახებ და აზომვითი ნახაზები.
- 2007 წლამდე აშენებული შენობები. 2007 წლის 1 იანვრამდე ნებართვის გარეშე აგებული შენობები შეიძლება დაკანონდეს მთავრობის მიერ დადგენილი პირობებით.
- თბილისის სქემა. სპეციალური მუხლი უშვებს თბილისში იმ შენობების ექსპლუატაციაში მიღებას, რომლებიც 2020 წლის 18 აგვისტომდე დასრულდა ნებართვის დარღვევით, თუ წარდგენილია ექსპერტიზის დასკვნა მდგრადობისა და სეისმომედეგობის შესახებ. ის ათავისუფლებს ჯარიმებისგან, მაგრამ არ აუქმებს K-2 კოეფიციენტის გაზრდის საფასურს, არ ვრცელდება სასაზღვრო ზონის დარღვევებზე და გამორიცხავს V კლასს. განცხადებები მუხლის ძალაში შესვლიდან ორი წლის განმავლობაში უნდა შეტანილიყო.
- ბათუმის სქემა. მსგავსი მუხლი მოიცავს ბათუმის შენობებს, რომლებიც 2022 წლის 26 სექტემბრამდე დასრულდა; ეს არის აეროფოტოგადაღების თარიღი, რომელიც მტკიცებულებად გამოიყენება.
- კერძო სახლები. კერძო მიწაზე 2023 წლის 1 დეკემბრამდე ნებართვის გარეშე აშენებული ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლები კანონიერად ითვლება, თბილისისა და ზოგიერთი ჩამოთვლილი ტერიტორიის გარდა.
ასეთი მშენებლობის დაჩქარებული წესით აღიარების აქტის საფასურს თითოეული მუნიციპალიტეტი ადგენს, 40 000 ლარამდე; ეს 2025 წლის ცვლილების შემდეგ მოხდა, რომელმაც ერთიანი 4 500 ლარიანი საფასური ჩაანაცვლა. ვინაიდან თითოეულ გზას თავისი პირობები და თარიღები აქვს, გზა, რომელიც ერთ შენობას შეეფერება, შეიძლება მეორისთვის სულაც არ იყოს ხელმისაწვდომი; რომელი მათგანი ვრცელდება კონკრეტულ ბინაზე, ეს გადახდამდე იურისტმა უნდა დაადასტუროს.
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს, ჯერ კიდევ ღიაა თუ არა თბილისისა და ბათუმის სქემებში განცხადების შეტანის ვადები, რამდენია 1 მ²-ის საფასური 2007 წლამდე შენობების წესებით და როგორ აისახება დაკანონებული სართული რეესტრის ამონაწერში.
რას ნიშნავს ეს შემძენისთვის
უნებართვო სართულზე მდებარე ბინას რამდენიმე განსხვავებული რისკი ახლავს. შესაძლოა შენობა ექსპლუატაციაში არ მიიღონ, ხოლო ექსპლუატაციაში მიღების აქტის გარეშე მას მუდმივი ელექტროენერგია და ბუნებრივი აირი არ მიეწოდება. სართულზე შეიძლება დემონტაჟის ბრძანება გაიცეს. თქვენი საკუთრების რეგისტრაციაზე შეიძლება უარი გითხრან ან ის გადაიდოს, სანამ მშენებლობა არ დაკანონდება. და დაკანონება რომც შესაძლებელი იყოს, ვიღაცამ უნდა გადაიხადოს საფასური, თბილისში კი K-2-თან დაკავშირებული ნებისმიერი გადასახდელიც; ვინ, ეს თქვენს ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს.
დეველოპერები ზოგჯერ გპირდებიან, რომ დამატებითი სართული „დაკანონდება“. მიიღეთ ეს როგორც დეველოპერის დაპირება და არა როგორც ფაქტი კანონის შესახებ, და იკითხეთ: როგორ, რომელი გზით, რა ვადაში და ვისი ხარჯით. იკითხეთ ისიც, რა ბედი ეწევა თქვენს ფულს, თუ დაკანონება ვერ მოხერხდა.
როცა საქმე ცუდად მიდის: მაგალითი ბათუმიდან
2026 წლის იანვარში სახელმწიფომ ბათუმში ჩამოართვა რამდენიმე საცხოვრებელი კორპუსი, რომლებიც თურქ ბიზნესმენს უკავშირდებოდა; ეს მოხდა ფულის გათეთრების საქმეზე დადებული საპროცესო შეთანხმების შემდეგ. ადგილობრივი მედიის ცნობით, შენობები 2021 წელს უკანონოდ აშენდა, ხოლო შენობები და მათი მიწა სახელმწიფო საკუთრებად დარეგისტრირდა. ასეთი შემთხვევები იშვიათია, მაგრამ ისინი აჩვენებს, რომ შენობის სამართლებრივ სტატუსს შეიძლება მეტი მნიშვნელობა ჰქონდეს, ვიდრე მის რემონტს ან ფანჯრიდან ხედს. დასკვნა შემძენისთვის იგივეა, რაც ამ გვერდის სხვა ნაწილებში: შენობის სამართლებრივი სტატუსი გადახდამდე შეამოწმეთ და არა მის შემდეგ.
როგორ შევამოწმოთ გადახდამდე
მოითხოვეთ ნებართვა და ნახაზები
ნებართვის ნომერი, შეთანხმებული სართულების რაოდენობა და ნახაზები, რომლებზეც თქვენი ბინა ჩანს.
დათვალეთ სართულები
ადგილზე, და შეადარეთ ნებართვას.
იპოვეთ თქვენი ბინა ნახაზებში
თუ იქ არ არის, იკითხეთ, რომელი სამართლებრივი გზა ვრცელდება მასზე.
გადაამოწმეთ პროექტის სტატუსი
ექსპლუატაციაში მიღებულია თუ შეჩერებული, თბილისში ამას მერიის რუკაზე ნახავთ.
დაკანონება ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ
ვინ შეიტანს განცხადებას, ვინ გადაიხდის, რა ვადაში და თქვენი უფლება, უარი თქვათ ხელშეკრულებაზე და თანხა დაგიბრუნდეთ.
ჩვენი სახელმძღვანელო მშენებლობის ნებართვის შემოწმების შესახებ განმარტავს, სად მოძებნოთ ნებართვა და რა შეადაროთ.
დაკანონებული ბინის ყიდვა მეორად ბაზარზე
სართული, რომელიც დაკანონდა და ექსპლუატაციაში მიიღეს, შემძენისთვის პრაქტიკულად ისეთივეა, როგორც ნებისმიერი სხვა: ამონაწერში ბინა ჩანს, შენობას კი ექსპლუატაციაში მიღების აქტი აქვს. სთხოვეთ გამყიდველს დაკანონების დოკუმენტები და ექსპლუატაციაში მიღების აქტი, და დარწმუნდით, რომ ამონაწერი მათ ემთხვევა. თუ გამყიდველი ამბობს, რომ სართული დაკანონების „პროცესშია“, ბინა უნებართვოდ მიიჩნიეთ, სანამ დოკუმენტები ხელში არ გექნებათ. სხვა სიტყვებით, იმას, კანონიერია თუ არა სართული, დოკუმენტები წყვეტს და არა გამყიდველის სიტყვები.
მშენებლობა ნებართვის გარეშე თუ ნებართვის მიღმა
კანონი ორ სიტუაციას განსხვავებულად აფასებს. საერთოდ ნებართვის გარეშე მშენებლობა უფრო მძიმე დარღვევაა: ჯარიმა სოფელში 1 000 ლარიდან სახელმწიფო მიწაზე დიდი შენობისთვის 25 000 ლარამდეა, დაცულ ტერიტორიებზე კი უფრო მაღალია. მოქმედი ნებართვის პირობების დარღვევა, მაგალითად სართულების დამატება ან პროექტის შეცვლა, ჯარიმდება კლასისა და ადგილის მიხედვით: ქალაქებსა და სოფლებში I ან II კლასის შენობისთვის 200 ლარი, თვითმმართველ ქალაქებში 800 ლარი, ხოლო III ან IV კლასისთვის ყველგან 10 000 ან 15 000 ლარი; თბილისის კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ზონებში ეს თანხა 30 000 და 45 000 ლარამდე იზრდება. შემძენისთვის მეორე სიტუაცია უფრო ხშირია: შენობას ნებართვა აქვს, მაგრამ თქვენი სართული შეიძლება ამ ნებართვით არ იყოს მოცული.
ვინ აკონტროლებს წესების შესრულებას?
მშენებლობაზე ზედამხედველობა მუნიციპალიტეტის კომპეტენციაა; თბილისში ამას მერიის მუნიციპალური ინსპექცია ახორციელებს. ინსპექციას შეუძლია შეაჩეროს სამუშაოები, დააჯარიმოს მშენებელი და უბრძანოს უნებართვო ნაწილების დემონტაჟი. 2025 წელს ქალაქის მერმა განაცხადა, რომ შეჩერების ბრძანების უგულებელყოფა პირველი დარღვევისთვის 50 000 ლარი ჯდება, ხოლო განმეორებით შეუსრულებლობას სისხლისსამართლებრივი პასუხისმგებლობა მოჰყვება. 2025 წლის ნოემბრიდან ქალაქის ინტერაქტიული რუკა, სხვა ინფორმაციასთან ერთად, აჩვენებს სამშენებლო ობიექტებს, სადაც სამუშაოები შეჩერებულია, ასე რომ, შემძენს გადახდამდე შეუძლია დაინახოს, მიიღეს თუ არა პროექტის მიმართ აღსრულების ზომები. შემძენისთვის ეს ნიშნავს, რომ ნებართვისა და ნახაზების გარდა ღირს რუკის ნახვაც, სანამ რაიმე თანხას გადაიხდით.
კითხვები დეველოპერისთვის დამატებითი სართულების შესახებ
- რამდენ სართულს უშვებს ნებართვა და რამდენი სართული ექნება შენობას?
- შეთანხმებული ნახაზების რომელ გვერდზეა ჩემი ბინა?
- დაჯარიმდა ან შეჩერდა თუ არა შენობის რომელიმე ნაწილი და რატომ?
- თუ სართული დაკანონების პროცესშია, რომელი გზით, რა ვადაში და ვისი ხარჯით?
- გაიზარდა თუ არა K-2 კოეფიციენტი და გადახდილია თუ არა საფასური?
- რა მოუვა ჩემს გადახდილ თანხებს, თუ შენობა ექსპლუატაციაში არ მიიღეს?
მოითხოვეთ პასუხები წერილობით. დეველოპერი, რომლის შენობაც სრულად ნებართვის ფარგლებშია, ექვსივე კითხვას სწრაფად უპასუხებს. თუ დეველოპერი წერილობით პასუხს თავს არიდებს ან აჭიანურებს, ეს ისევე უნდა მიიჩნიოთ შეჩერების მიზეზად, როგორც ბუნდოვანი პასუხი იმ კითხვაზე, თუ ნახაზების რომელ გვერდზეა თქვენი ბინა.
რა უნდა ეწეროს ხელშეკრულებაში
თუ გადაწყვიტეთ იყიდოთ ბინა, რომლის სამართლებრივი სტატუსი დაკანონებაზეა დამოკიდებული, ხელშეკრულებამ ეს რისკი დეველოპერს უნდა დააკისროს. მასში მითითებული უნდა იყოს დაკანონების გზა და ვადა, საფასურები და სხვა გადასახდელები დეველოპერს უნდა ეკისრებოდეს, თქვენი საკუთრების რეგისტრაცია საბოლოო გადახდის პირობა უნდა იყოს, და თუ დაკანონება ჩაიშალა, უფლება უნდა გქონდეთ, უარი თქვათ ხელშეკრულებაზე და დაიბრუნოთ მთელი გადახდილი თანხა პირგასამტეხლოსთან ერთად. ფორმულირებებს ჩვენი სახელმძღვანელო დეველოპერთან ხელშეკრულების 12 პუნქტის შესახებ განიხილავს. ასეთი პუნქტების გარეშე ჩაშლილი დაკანონების რისკი და მისი ხარჯები შეიძლება თქვენ დაგაწვეთ.
რისკები და გამონაკლისები
- ექსპლუატაციაში მიღების გარეშე. არც მუდმივი ელექტროენერგია, არც ბუნებრივი აირი.
- დემონტაჟის ბრძანებები. უნებართვო სართულების დაშლა შეიძლება ბრძანებით მოითხოვონ.
- რეგისტრაციის პრობლემები. ბინის რეგისტრაცია შეიძლება შეუძლებელი იყოს დაკანონებამდე.
- ფარული ხარჯები. თუ ხელშეკრულება ამაზე დუმს, დაკანონების საფასური და K-2-ის გადასახდელები შეიძლება მესაკუთრეებს დააწვეს.
- დახურული ვადები. დაკანონების სპეციალურ სქემებს ბოლო ვადები აქვს.
ხშირი კითხვები
რა ითვლება უნებართვო მშენებლობად?
მშენებლობა საჭირო ნებართვის გარეშე ან მისი პირობების გადაჭარბებით, მაგალითად დამატებითი სართულები.
ვინ იხდის ჯარიმას?
პირი, რომელმაც მშენებლობა განახორციელა, როგორც წესი, დეველოპერი; დარღვევის გამოსწორების ვალდებულება გადახდის შემდეგაც რჩება.
შეიძლება თუ არა დამატებითი სართულის დაკანონება?
ზოგ შემთხვევაში შეიძლება, მშენებლობის შემდეგ გაცემული ნებართვით ან სპეციალური სქემით, რომელსაც საკუთარი თარიღები და პირობები აქვს.
შემიძლია თუ არა უნებართვო სართულზე მდებარე ბინის რეგისტრაცია?
ეს გაურკვეველია, სანამ მშენებლობა არ დაკანონდება; გადახდამდე ეს იურისტმა უნდა შეამოწმოს.
ღირს თუ არა დაკანონება ფული?
დიახ; მუნიციპალიტეტები დაჩქარებული აღიარების საფასურს 40 000 ლარამდე ადგენენ, თბილისში კი შეიძლება K-2-ის გადასახდელებიც დაემატოს.
მიეწოდება თუ არა შენობას ელექტროენერგია და გაზი?
მხოლოდ ექსპლუატაციაში მიღების აქტის შემდეგ.
პრობლემაა თუ არა ნებართვის გარეშე აშენებული ძველი სახლები?
2007 წლის 1 იანვრამდე აშენებული სახლები შეიძლება დაკანონდეს, ხოლო თბილისის გარეთ 2023 წლის 1 დეკემბრამდე აშენებული კერძო სახლები კანონიერად ითვლება.
რა უნდა ეწეროს ჩემს ხელშეკრულებაში?
ვინ მიხედავს დაკანონებას და ვინ გადაიხდის მის ხარჯებს, რა ვადაში, და თქვენი უფლება თანხის დაბრუნებაზე, თუ დაკანონება ჩაიშალა.
წყაროები
- საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი (მუხლები 112, 126-136, 141.1, 141.3, 141.7, 141.8), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- საქართველოს კანონი „ადგილობრივი მოსაკრებლების შესახებ“ (მუხლები 6.1, 6.3), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Parliament discusses the construction amnesty bill (პარლამენტი სამშენებლო ამნისტიის კანონპროექტს განიხილავს), საქართველოს პარლამენტი, 2021 წლის 10 ივნისი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Georgia moves to increase fees for fast-track recognition of construction violations (საქართველო სამშენებლო დარღვევების დაჩქარებული აღიარების საფასურის გაზრდას აპირებს), Georgia Today, 2025 წლის 24 ნოემბერი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Tbilisi Mayor urges citizens to refrain from illegal construction (თბილისის მერი მოქალაქეებს უკანონო მშენებლობისგან თავის შეკავებისკენ მოუწოდებს), პირველი არხი, 2025 წლის 21 მაისი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Georgia confiscates apartment buildings related to a Turkish businessperson (საქართველო თურქ ბიზნესმენთან დაკავშირებულ საცხოვრებელ კორპუსებს ჩამოართმევს), OC Media, 2026 წლის იანვარი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - განმარტება გამოქვეყნდა სივრცის დაგეგმარების კოდექსის (ჯარიმები, მუხლები 141.1-141.8), კანონის „ადგილობრივი მოსაკრებლების შესახებ“, პარლამენტისა და მედიის წყაროების საფუძველზე.