საკუთრების სამართალი საქართველოში უცხოელისთვის: სამართლებრივი ჩარჩო

საქართველოს საკუთრების სამართალი ერთ ეკრანზე

საქართველოს საკუთრების სამართალი მოკლე, წერილობითი და საჯაროა. თითქმის ყველაფერი, რაც უცხოელ მესაკუთრეს სჭირდება, რამდენიმე ტექსტშია თავმოყრილი: საქართველოს კონსტიტუცია, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“, საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი, საქართველოს კანონი „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“, საგადასახადო წესები და საქართველოს კანონი „ფულის გათეთრებისა და ტერორიზმის დაფინანსების აღკვეთის ხელშეწყობის შესახებ“. ყველა მათგანი ინგლისურ ენაზეც არის გამოქვეყნებული საქართველოს საკანონმდებლო მაცნეში, matsne.gov.ge-ზე, და თითოეულს აქვს კონსოლიდირებული ვერსია, რომელიც ტექსტს დღევანდელი რედაქციით აჩვენებს. ეს ნიშნავს, რომ ნებისმიერი დებულება, რომელსაც ეს გზამკვლევი ასახელებს, შეგიძლიათ თავად წაიკითხოთ პირველწყაროში. ეს გზამკვლევი ამ ტექსტებს უცხოელი მესაკუთრის თვალით კითხულობს. ის ხსნის, რას მიიჩნევს ქართული სამართალი უძრავ ნივთად, რა უფლებები აქვს მესაკუთრეს და სად მთავრდება ეს უფლებები, როგორ იცავს რეესტრი შემძენს და სად აღარ იცავს, როგორ მუშაობს საერთო საკუთრება, იპოთეკა, ქირავნობა და სამშენებლო წესები, რა ემართება ქონებას მესაკუთრის გარდაცვალების შემდეგ და რომელი ხანდაზმულობის ვადები ვრცელდება მოთხოვნებზე. პრაქტიკული შეძენა, ნაბიჯ-ნაბიჯ, ცალკე არის აღწერილი, სახელწოდებით ქონების ყიდვის სრული გზამკვლევი; ეს გვერდი კი მის უკან მდგომი სამართლებრივი რუკაა.

ყველა ამ ტექსტს სამი იდეა გასდევს. პირველი: ქონების რეგისტრაციის შემდეგ უცხოელ მესაკუთრეს იგივე უფლებები აქვს, რაც ქართველ მესაკუთრეს; კანონი უცხოელებისთვის საკუთრების მეორე, ნაკლებად დაცულ კატეგორიას არ ქმნის, სასოფლო-სამეურნეო მიწის წესის გარდა. მეორე: სისტემის ცენტრი საჯარო რეესტრია. უძრავ ნივთზე უფლებები ყველას მიმართ მაშინ მოქმედებს, როცა რეგისტრირებულია, ხოლო რეესტრის ჩანაწერი სწორად ითვლება. მესამე: კანონი იცავს შემძენს, რომელიც რეესტრს კეთილსინდისიერად ეყრდნობა, და აღარ იცავს შემძენს, რომელმაც იცოდა, რომ რაღაც რიგზე არ იყო. დანარჩენი თითქმის ყველაფერი ამ სამი იდეიდან გამომდინარეობს, და თუ რომელიმე კონკრეტულ წესს ქვემოთ წაიკითხავთ, ხშირად დაინახავთ, რომ ის სწორედ ერთ-ერთი მათგანის დეტალური გამოხატულებაა.

როგორ შევამოწმოთ ქონების სამართლებრივი მდგომარეობა

იურისტი, რომელიც საქართველოში კონკრეტულ ქონებას ამოწმებს, დაახლოებით ერთსა და იმავე კითხვებს სვამს, დაახლოებით ერთი და იმავე თანმიმდევრობით. თანმიმდევრობას მნიშვნელობა აქვს, რადგან ყოველი პასუხი წყვეტს, ღირს თუ არა შემდეგი კითხვის დასმა: თუ პირველივე ეტაპზე გაირკვა, რომ ქონების შეძენა შეუძლებელია, დანარჩენი შემოწმება ზედმეტი ხდება. ქვემოთ ეს შვიდი კითხვა ნაბიჯების სახით არის ჩამოწერილი, რათა საკუთარ მრჩეველთან ერთად მიჰყვეთ.

1. დაადგინეთ, რა ნივთზეა საუბარი

   იპოვეთ საკადასტრო კოდი და დაადასტურეთ, რა არის მის ქვეშ რეგისტრირებული: მიწის ნაკვეთი, შენობა თუ ბინა, როგორც ცალკე ინდივიდუალური საკუთრების ობიექტი. შეამოწმეთ, ემთხვევა თუ არა რეესტრში მითითებული ფართობი, მისამართი და დანიშნულება იმას, რასაც რეალურად გყიდიან.

2. შეამოწმეთ მიწის კატეგორია

   დაადასტურეთ, რომ მიწა სასოფლო-სამეურნეო არ არის, ან რომ ბინა ისეთ მიწაზე დგას, რომელიც სასოფლო-სამეურნეო არ არის. უცხოელ შემძენს სასოფლო-სამეურნეო მიწის შეძენა არ შეუძლია, ამიტომ ამ კითხვამ შეიძლება გარიგება პირველივე ნაბიჯზე დაასრულოს.

3. დაადგინეთ ყველა მესაკუთრე

   წაიკითხეთ, ვინ არის რეგისტრირებული მესაკუთრედ, რა წილებით, და შეიძლება თუ არა მეუღლეს ან სხვა თანამესაკუთრეს ჰქონდეს მოთხოვნა, რომელსაც რეესტრი არ აჩვენებს. გაარკვიეთ, ვინ უნდა მოაწეროს ხელი და ვისი თანხმობაა საჭირო.

4. წაიკითხეთ უფლებრივი შეზღუდვები

   ჩამოწერეთ ყველა იპოთეკა, ყადაღა, გირავნობა, ქირავნობა, სერვიტუტი თუ სხვა უფლება, რომელიც ქონებაზეა რეგისტრირებული, და გადაწყვიტეთ, რომელი უნდა მოიხსნას გაყიდვამდე ან გაყიდვის მომენტში და როგორ დადასტურდება ეს.

5. შეამოწმეთ შენობის სამართლებრივი სტატუსი

   შენობის ან ბინის შემთხვევაში დაადასტურეთ, რომ აშენებული ემთხვევა ნებართვასა და პროექტს, და გაარკვიეთ, ხომ არ არის რომელიმე სართული, მიშენება ან დანიშნულების ცვლილება უნებართვო ან დაკანონების მოლოდინში.

6. შეამოწმეთ გამყიდველის უფლებამოსილება

   დაადასტურეთ, რომ ხელმომწერ პირს გაყიდვის უფლება აქვს: ეს არის სრულად ქმედუნარიანი მესაკუთრე, წარმომადგენელი კონკრეტული მინდობილობით, ან კომპანიის დირექტორი, რომლის უფლებამოსილებაც მეწარმეთა რეესტრში ჩანს.

7. შედეგი ჩაწერეთ ხელშეკრულებაში

   ხელშეკრულებაში ასახეთ ყველაფერი, რაც შემოწმებამ გამოავლინა: გამყიდველის განცხადებები ნაკლისა და მესამე პირთა უფლებების შესახებ, რა მოიხსნება რეგისტრაციამდე და რა ემართება თანხას, თუ რეგისტრაცია ვერ განხორციელდა.

ჩვენი იურიდიული შემოწმების სერვისი ამ შვიდ კითხვას პარტნიორ იურისტთან ერთად გადის და პასუხებს წერილობით წარმოადგენს ნებისმიერ გადახდამდე. ამ გზამკვლევის დანარჩენი ნაწილი ხსნის კანონს, რომელიც თითოეული კითხვის უკან დგას, რათა გესმოდეთ არა მხოლოდ ის, რა უნდა შემოწმდეს, არამედ ისიც, რატომ.

რას მიიჩნევს ქართული სამართალი უძრავ ნივთად

სამოქალაქო კოდექსი ფართო განმარტებით იწყება. მუხლი 147-ის თანახმად, ქონებად ითვლება ყველა ნივთი და არამატერიალური ქონებრივი სიკეთე, რომელთა ფლობა, სარგებლობა და განკარგვაც პირს შეუძლია და რომელთა შეძენაც შეზღუდვის გარეშე შეიძლება, თუ ეს კანონით აკრძალული არ არის ან ზნეობრივ ნორმებს არ ეწინააღმდეგება. ამოსავალი წერტილი თავისუფლებაა: შეზღუდვა კანონში უნდა იყოს მოძებნილი და არა ივარაუდებოდეს. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ როცა ვინმე გეუბნებათ, „უცხოელს ამის გაკეთება არ შეუძლია“, სწორი საპასუხო კითხვაა: რომელი კანონის რომელი მუხლი ადგენს ამას?

მუხლი 149 უძრავ ნივთებად განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთს მისი წიაღისეულით, მასზე მზარდ მცენარეებს და მიწასთან მყარად დაკავშირებულ შენობა-ნაგებობებს. ამ განმარტების უკან დგას იდეა, რომ მიწა და მასზე აშენებული ერთ ნივთს ქმნის. მუხლი 150 ამატებს, რომ ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი, რომლის გამოცალკევებაც მთლიანის ან ნაწილის განადგურების გარეშე შეუძლებელია, ცალკე უფლების ობიექტი შეიძლება იყოს მხოლოდ მაშინ, როცა ამას კანონი უშვებს. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ სახლი ჩვეულებრივ იმ ნაკვეთს მიჰყვება, რომელზეც დგას, და ვინც მიწის მესაკუთრეა, მასზე მდგარი სახლის მესაკუთრეც არის, თუ რომელიმე კონკრეტული სამართლებრივი უფლება სხვას არ ადგენს. სახლისა და ნაკვეთის ცალ-ცალკე ყიდვა ამიტომ ჩვეულებრივ შეუძლებელია, და შემძენი, რომელიც სახლს ყიდულობს, ფაქტობრივად მიწასაც ყიდულობს, მთელი მისი სამართლებრივი სტატუსით.

მთავარი გამონაკლისი, რომელსაც კანონი ითვალისწინებს, ბინებია. მუხლი 208 შენობაში არსებულ ბინას ან არასაცხოვრებელ ფართს ინდივიდუალური საკუთრების ობიექტად მიიჩნევს, რომელიც წერილობითი შეთანხმებითა და შემძენის საკუთრების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით იძენება. ბინა რეგისტრირდება როგორც დამოუკიდებელი ერთეული საკუთარი საკადასტრო კოდით, ხოლო შენობაში ბინების მესაკუთრეები ერთად ფლობენ მიწასა და საერთო ნაწილებს. სწორედ ამიტომ თბილისის ან ბათუმის კორპუსში ბინის შემძენი იღებს ამონაწერს თავად ბინაზე და არა მთელ შენობაზე, და სწორედ ამიტომ იმართება შენობის საერთო ნაწილები კოლექტიურად.

მეორე გამონაკლისი აღნაგობაა, რომელიც ქვემოთ არის ახსნილი: ეს არის სხვის მიწაზე აშენების უფლება, რომლის დროსაც შენობა რეგისტრირდება არა მიწის მესაკუთრის, არამედ ამ უფლების მფლობელის საკუთრებად. საცხოვრებელ გარიგებებში ის იშვიათია, მაგრამ გვხვდება ზოგიერთ კომერციულ და საკურორტო პროექტში, და შემძენმა, რომელიც მას წააწყდება, უნდა გაიგოს, რომ შენობის მომავალი იმაზეა დამოკიდებული, რამდენ ხანს მოქმედებს ეს უფლება.

რა უფლებები აქვს მესაკუთრეს და სად მთავრდება ისინი?

სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 170 საკუთრებას ერთი წინადადებით აღწერს: კანონითა და სახელშეკრულებო შეზღუდვებით დადგენილ ფარგლებში მესაკუთრეს შეუძლია თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით, არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა და განკარგოს იგი. განკარგვა მოიცავს გაყიდვას, გაქირავებას, იპოთეკით დატვირთვას, ჩუქებასა და ანდერძით დატოვებას. იმავე მუხლის თანახმად, სარგებლობის უფლება სარგებლობაზე უარის თქმის უფლებასაც მოიცავს: მესაკუთრეს შეუძლია ბინა ცარიელი დატოვოს, და ქონების გამოუყენებლობა თავისთავად მის უფლებას არ ასუსტებს.

სამი ზღვარი ჩაწერილია იმავე მუხლსა და მის მომდევნო მუხლებში.

• მეზობლები და მესამე პირები. საკუთრების განხორციელება არ შეიძლება ისე, რომ ირღვეოდეს მეზობლებისა და სხვა პირების უფლებები. კოდექსს მეზობლურ სამართალს ცალკე თავი აქვს დათმობილი, რომელიც მუხლი 174-ით იწყება და ეხება ხმაურს, ზემოქმედებას, საზღვრებსა და მისასვლელს.
• უფლების ბოროტად გამოყენება. მუხლი 170(2) ბოროტად გამოყენებად მიიჩნევს ქონებით ისეთ სარგებლობას, რომელიც სხვებს ზიანს აყენებს, მესაკუთრის რაიმე აშკარა ინტერესის ან რეალური აუცილებლობის გარეშე. მესაკუთრის თავისუფლება ფართოა, მაგრამ ის სხვისთვის ზიანის მიყენების ნებართვა არ არის.
• კანონი და ხელშეკრულება. საჯარო სამართალი, განსაკუთრებით სივრცის დაგეგმარებისა და მშენებლობის სამართალი, ზღუდავს, რისი აშენება ან შეცვლა შეუძლია მესაკუთრეს. ხელშეკრულებები, რომლებსაც მესაკუთრე აფორმებს, მაგალითად ქირავნობა ან იპოთეკა, ზღუდავს მის მოქმედებებს მანამ, სანამ ეს ხელშეკრულებები მოქმედებს.

არც ერთი ეს ზღვარი უცხოელებისთვის სპეციფიკური არ არის. საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უცხოელ მესაკუთრეს შეუძლია ქონების გაქირავება, გაყიდვა, იპოთეკით დატვირთვა და ანდერძით დატოვება ზუსტად იმავე პირობებით, რა პირობებითაც ქართველ მესაკუთრეს. საკუთრება არც ბინადრობის სტატუსზეა დამოკიდებული, არც ვიზაზე და არც საქართველოს ბანკში ანგარიშზე: კანონი უფლებას რეესტრს უკავშირებს და არა მესაკუთრის მოქალაქეობას ან ქვეყანაში მის ყოფნას. ამიტომ მესაკუთრე, რომელიც წლის უმეტეს ნაწილს საზღვარგარეთ ატარებს, საკუთრების თვალსაზრისით არაფერს კარგავს.

ვის რისი ფლობა შეუძლია: ერთადერთი შეზღუდვა

საქართველოს კონსტიტუციის მუხლი 19(4) სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწას, როგორც განსაკუთრებული მნიშვნელობის რესურსს, უტოვებს სახელმწიფოს, თვითმმართველ ერთეულს, საქართველოს მოქალაქეს ან საქართველოს მოქალაქეთა გაერთიანებას, ხოლო გამონაკლისები მხოლოდ ორგანული კანონით შეიძლება დადგინდეს. დანარჩენი ყველაფერი, საცხოვრებელი თუ კომერციული, მიწა თუ შენობა, ღიაა უცხოელი ფიზიკური პირებისა და უცხოელების საკუთრებაში არსებული კომპანიებისთვის.

წესი ეხება მიწის კატეგორიას რეესტრში და არა მიწის გარეგნობას. სოფელში სახლიანი და ბაღიანი ნაკვეთი შეიძლება სასოფლო-სამეურნეოდ იყოს რეგისტრირებული, ხოლო საკურორტო ქალაქის განაპირას მდებარე ნაკვეთი შეიძლება სასოფლო-სამეურნეო იყოს მანამ, სანამ მისი კატეგორია არ შეიცვლება. რადგან ქართულ სამართალში მიწა და მასზე მდგარი შენობა ჩვეულებრივ ერთ ნივთს ქმნის, სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე მდგარ სახლს ეს შეზღუდვა თან მიჰყვება. საცხოვრებელ კორპუსში ბინას ეს არ ეხება, რადგან შენობა არასასოფლო-სამეურნეო მიწაზე დგას. სწორედ ამიტომ ეს კითხვა ყველაზე მწვავედ დგას სახლების, აგარაკებისა და ნაკვეთების შემთხვევაში და ნაკლებად ქალაქის ბინებისთვის.

ვიწრო გამონაკლისები, მაგალითად შეძენა მემკვიდრეობით, და ამ წესის ისტორია ცალკე გზამკვლევის თემაა, რომელიც ქვემოთ, სიაშია მოცემული. სამართლებრივი ჩარჩოსთვის მთავარი მარტივია: მიწის კატეგორია პირველია, რაც ამონაწერში უნდა წაიკითხოთ, და პასუხმა შეიძლება გარიგება იქვე დაასრულოს.

რეგისტრაცია: რატომ წყვეტს ყველაფერს რეესტრი

სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 183 უძრავ ნივთზე საკუთრების შესაძენად ორ რამეს მოითხოვს: წერილობითი ფორმით დადებულ გარიგებას და შემძენის უფლების რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში. არც ერთი მათგანი ცალკე საკმარისი არ არის. ხელმოწერილი ხელშეკრულება რეგისტრაციის გარეშე შემძენს გამყიდველის მიმართ მოთხოვნის უფლებას აძლევს და არა საკუთრებას. რეგისტრაცია ნამდვილი წერილობითი გარიგების გარეშე შეიძლება გასაჩივრდეს და გასწორდეს. ორივე ელემენტი ერთად ქმნის საკუთრებას, და სწორედ ამიტომ ფრთხილი შემძენი თანხის გადახდას რეგისტრაციას უკავშირებს.

რეესტრს შემდეგ ორი პრეზუმფცია იცავს. მუხლი 312(1) ადგენს, რომ რეესტრის მონაცემები ითვლება უტყუარად და სრულად, სანამ მათი უზუსტობა არ დამტკიცდება, ხოლო საქართველოს კანონის „საჯარო რეესტრის შესახებ“ მუხლი 5 იგივეს ამბობს რეგისტრირებულ მონაცემებზე. მუხლი 312(2) შემძენისთვის კიდევ უფრო შორს მიდის: იმ პირის სასარგებლოდ, რომელმაც უფლება გარიგებით შეიძინა ამ უფლების მქონედ რეგისტრირებული პირისგან, ჩანაწერი უტყუარად ითვლება, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივარია შეტანილი ან შემძენმა იცის, რომ ჩანაწერი არასწორია. მუხლი 185 იმავე იდეას იმეორებს საკუთრებასთან მიმართებით: შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი მესაკუთრედ ითვლება, თუ ის მესაკუთრედ არის რეგისტრირებული, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი მესაკუთრე არ იყო.

ეს არის სამართლებრივი საფუძველი იმისა, რასაც ჩვეულებრივ კეთილსინდისიერი შეძენა ჰქვია. კეთილსინდისიერი შემძენი, რომელიც სუფთა, ახლად აღებულ ამონაწერს ეყრდნობა, დაცულია მაშინაც კი, თუ რეესტრის მიღმა გამყიდველის საკუთარ უფლებაში რაღაც არასწორად იყო. ამ დაცვას ორი პირობა აქვს და პრაქტიკაში ორივეს აქვს მნიშვნელობა.

• რეგისტრირებული საჩივარი არ არსებობს. თუ ჩანაწერთან დაკავშირებით დავა რეგისტრირებულია, პრეზუმფცია შემძენს აღარ შველის. ხელმოწერის დღეს აღებული ახალი ამონაწერი აჩვენებს, გაჩნდა თუ არა ასეთი საჩივარი.
• შემძენმა ნაკლის შესახებ არ იცის. შემძენი, რომელმაც იცოდა, რომ რეესტრი არასწორი იყო, მაგალითად იმიტომ, რომ გამყიდველმა აღიარა, რომ ბინა ნათესავსაც ეკუთვნის, პრეზუმფციას ვეღარ დაეყრდნობა. გარიგების პროცესში შეძენილი ცოდნაც მხედველობაში მიიღება, და სწორედ ამიტომ შემძენის იურისტი იწერს, რას ამბობს გამყიდველი, და ამ საკითხს ხელმოწერამდე აგვარებს.

რეესტრს ისეთივე მნიშვნელოვანი საზღვრები აქვს. საქართველოს კანონის „საჯარო რეესტრის შესახებ“ მუხლი 3(6)-ის თანახმად, მარეგისტრირებელი ორგანო არ აგებს პასუხს მისთვის წარდგენილი დოკუმენტების ნამდვილობაზე. რეესტრი აღრიცხავს იმას, რასაც მიაწვდიან; ის ამას არ იძიებს. რეესტრის მონაცემები საჯაროა, და იმავე კანონის მუხლები 6-ისა და 10-ის თანახმად, ამონაწერის მიღება ნებისმიერ პირს შეუძლია. ეს ნიშნავს, რომ შემძენს შეუძლია და უნდა წაიკითხოს რეესტრი გადახდამდე და არა გადახდის შემდეგ: ინფორმაცია ყველასთვის ხელმისაწვდომია, ამიტომ მისი წაუკითხავად დატოვების მიზეზი არ არსებობს.

თანასაკუთრება, მეუღლეები და უპირატესი შესყიდვის უფლება

სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 173 აწესრიგებს საერთო საკუთრებას, რომელიც შეიძლება იყოს თანასაკუთრება ან წილობრივი და შეიძლება წარმოიშვას კანონით ან გარიგებით. თითოეულ თანამესაკუთრეს შეუძლია ქონება მესამე პირებისგან დაიცვას, მაგრამ მისი გამოთხოვა მხოლოდ ყველა თანამესაკუთრისთვის ერთად შეუძლია. მოვლა-შენახვის ხარჯები თანაბრად ნაწილდება, თუ კანონი ან ხელშეკრულება სხვას არ ითვალისწინებს. ხოლო მუხლი 173(4)-ის თანახმად, თითოეულ თანამესაკუთრეს აქვს საერთო ქონების ნებისმიერი წილის შეძენის უპირატესი უფლება. ამიტომ თანამესაკუთრემ, რომელსაც თავისი წილის გაყიდვა სურს, ის ჯერ სხვა თანამესაკუთრეებს იმავე პირობებით უნდა შესთავაზოს, სანამ გარეშე პირი შეიძენს. თანასაკუთრებაში არსებული ბინის წილის შემძენმა უნდა დაინახოს, რომ სხვა მესაკუთრეებმა ამ უფლებაზე უარი თქვეს, რადგან სწორედ ეს უარი ხსნის მათ უპირატეს უფლებას.

ყველაზე გავრცელებული თანამესაკუთრე, რომელსაც შემძენი ვერ ხედავს, მეუღლეა. სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 1158 ადგენს, რომ მეუღლეთა მიერ ქორწინების განმავლობაში შეძენილი ქონება მათი საერთო საკუთრებაა (მეუღლეთა თანასაკუთრება), თუ ქორწინების ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მაშინაც კი, თუ შემოსავალს მხოლოდ ერთი მეუღლე იღებდა. მუხლი 1161 თითოეული მეუღლის ცალკე ქონებად ტოვებს იმას, რაც მას ქორწინებამდე ეკუთვნოდა, და იმას, რაც რომელიმე მათგანმა ქორწინების განმავლობაში მემკვიდრეობით ან ჩუქებით მიიღო. ამიტომ ერთი მეუღლის სახელზე რეგისტრირებული ბინა საოჯახო სამართლის მიხედვით შეიძლება ორივეს ეკუთვნოდეს.

სამოქალაქო კოდექსი ამ კონფლიქტს შემძენის სასარგებლოდ წყვეტს იქ, სადაც რეესტრი დუმს. მუხლი 312(3) ადგენს, რომ როცა მესაკუთრე უძრავ ნივთს ასხვისებს ან უფლებრივად ტვირთავს, თანამესაკუთრის თანხმობა საჭირო არ არის, თუ ეს თანამესაკუთრე რეესტრში ასეთად რეგისტრირებული არ არის, ხოლო მუხლი 312(4) შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე რეგისტრირებულ გამსხვისებელს ერთადერთ მესაკუთრედ მიიჩნევს, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა შემძენმა სხვა თანამესაკუთრის შესახებ იცოდა. არარეგისტრირებული მეუღლის დაცვის საშუალება ამ შემთხვევაში მიმართულია გამყიდველი მეუღლის და არა ქონების წინააღმდეგ. მიუხედავად ამისა, ფრთხილი შემძენი დაქორწინებული გამყიდველისგან მეუღლის წერილობით თანხმობას ითხოვს: ეს არაფერი ჯდება და შესაძლო დავას საფუძველს წინასწარ აცლის.

უცხოელი წყვილისთვის, რომელიც ქონებას ყიდულობს, კითხვა საპირისპიროდ დგას. ვრცელდება თუ არა მათზე საქართველოს მეუღლეთა ქონებრივი წესები, თუ მათი სამშობლოს კანონი ან ქორწინების ხელშეკრულება, ეს საერთაშორისო კერძო სამართლის საკითხია. რეესტრი ზუსტად იმ მესაკუთრეებსა და წილებს აღრიცხავს, რომლებიც ხელშეკრულებაშია დასახელებული, ამიტომ არჩევანი ხელმოწერამდე, გააზრებულად უნდა გაკეთდეს, ისეთი კონსულტაციით, რომელიც ორივე ქვეყნის სამართალს მოიცავს.

უფლებები სხვის ქონებაზე: აღნაგობა, უზუფრუქტი და სერვიტუტები

საკუთრების გარდა, სამოქალაქო კოდექსი სხვა პირის უძრავ ნივთზე რამდენიმე შეზღუდულ სანივთო უფლებას ცნობს. თითოეული მათგანი საჯარო რეესტრში რეგისტრირდება და თითოეული ავალდებულებს ქონების შემდგომ შემძენს.

• აღნაგობა (მუხლები 233-დან 241-მდე). მიწის ნაკვეთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს განსაზღვრული ვადით, მემკვიდრეობითი და გასხვისებადი უფლებით, ააშენოს მასზე ან მის ქვეშ ნაგებობა. შენობა რეგისტრირდება აღნაგობის უფლების მფლობელის საკუთრებად (მუხლი 234), ხოლო როცა უფლება მთავრდება, შენობა კვლავ მიწის შემადგენელ ნაწილად იქცევა. აღნაგობის საფუძველზე არსებული შენობის შემძენი ყიდულობს რაღაცას, რასაც დასრულების თარიღი აქვს, და უნდა წაიკითხოს, რამდენ ხანს მოქმედებს უფლება და რა გადაიხდება მისთვის.
• უზუფრუქტი (მუხლები 242-დან 246-მდე). უძრავი ნივთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს სარგებლობისთვის ისე, თითქოს ის მესაკუთრე იყოს, ნაყოფის მიღების უფლებით, მაგრამ გასხვისების უფლების გარეშე. უზუფრუქტი გვხვდება საოჯახო შეთანხმებებში, მაგალითად, როცა მშობლები ბინას შვილს გადასცემენ, მაგრამ მასში ცხოვრების უფლებას საკუთარ თავს უტოვებენ. უზუფრუქტით დატვირთული ბინის შემძენი იძენს საკუთრებას სარგებლობის გარეშე.
• სერვიტუტები (მუხლები 247-დან 253-მდე). მიწის ნაკვეთი ან შენობა შეიძლება დაიტვირთოს მეზობელი ქონების სასარგებლოდ, მაგალითად გავლის უფლებით, მილების გაყვანის უფლებით ან მშენებლობის შეზღუდვით. სერვიტუტი შეიძლება იყოს პირადი სერვიტუტიც, კონკრეტული პირის სასარგებლოდ. სერვიტუტებს ყველაზე დიდი მნიშვნელობა სახლებისა და ნაკვეთებისთვის აქვს: მეზობლის მიწაზე გამავალი მისასვლელი გზა რეესტრში რეგისტრირებული სერვიტუტი უნდა იყოს და არა სიტყვიერი დაპირება.

სწორედ ეს სამი უფლებაა მიზეზი იმისა, რომ ამონაწერის უფლებრივი შეზღუდვების ნაწილი ნელა და ყურადღებით უნდა წაიკითხოთ. რეგისტრირებული უფლება, რომელიც შემძენს არ აწყობს, შეძენამდე უნდა მოიხსნას, ფასში აისახოს ან შეგნებულად იქნეს მიღებული. სხვა გზა არ არსებობს: უფლება, რომელიც რეესტრშია, ახალ მესაკუთრეს მაინც შეეხება.

იპოთეკა, ყადაღა და ის, რაც გაყიდვის შემდეგაც რჩება

მუხლი 286 იპოთეკას განსაზღვრავს, როგორც უძრავი ნივთის უფლებრივ შეზღუდვას (დატვირთვას), რომელიც კრედიტორს უფლებას აძლევს, მოთხოვნა ამ ნივთიდან სხვა კრედიტორებზე უპირატესად დაიკმაყოფილოს, ნივთის რეალიზაციით ან კრედიტორის საკუთრებაში გადაცემით. იპოთეკით შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს მომავალი ან პირობითი მოთხოვნებიც, თუ მათი განსაზღვრა იპოთეკის წარმოშობის მომენტში შესაძლებელია. იპოთეკა საჯარო რეესტრში რეგისტრირდება და ქონებას თან მიჰყვება: იპოთეკით დატვირთული ბინის შემძენი მას ამ იპოთეკით იღებს, თუ იპოთეკა არ გაუქმდა.

ვალდებულების შეუსრულებლობისას მუხლი 301 იპოთეკარს უფლებას აძლევს, მოითხოვოს ქონების რეალიზაცია სამოქალაქო კოდექსისა და კანონის „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ შესაბამისად. მუხლი 300 უშვებს ქონების კრედიტორის საკუთრებაში გადაცემას კრედიტორისა და მესაკუთრის ერთობლივი განცხადებით, ხოლო თუ მხარეები ამაზე შეთანხმდნენ, ნოტარიუსს შეუძლია სააღსრულებო ფურცელი გასცეს. ორივე მუხლის მიხედვით, თუ კანონი ან მხარეები სხვას არ ითვალისწინებენ, უზრუნველყოფილი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება მაშინაც კი, თუ რეალიზაციიდან მიღებული თანხა ან ქონების ღირებულება მას სრულად არ ფარავს. ეს წესები მნიშვნელოვანია უცხოელი მესაკუთრისთვის, რომელიც ქართული ქონების უზრუნველყოფით სესხს იღებს, და შემძენისთვის, რომელსაც ეუბნებიან, რომ იპოთეკა „ფასიდან დაიფარება“.

ყადაღა და გირავნობა სხვა ბუნებისაა. ისინი მესაკუთრის შეთანხმებით არ წარმოიშობა: მათ ადებს სასამართლო, აღმასრულებელი ან საგადასახადო ორგანო, და რეგისტრირდება იმისთვის, რომ მესაკუთრემ ვერ განკარგოს ქონება, სანამ ვალი ან დავა გადაწყვეტილი არ არის. დაყადაღებული ქონების ჩვეულებრივი წესით გაყიდვა შეუძლებელია, სანამ ყადაღა არ მოიხსნება. ამიტომ ამონაწერში ყადაღის ჩანაწერი შემძენისთვის სიგნალია, რომ გარიგება ჯერ არ არის მზად.

კოდექსი შემძენს სახელშეკრულებო დაცვის საშუალებასაც აძლევს. მუხლი 489-ის თანახმად, ნივთი უფლებრივად უნაკლოა მხოლოდ მაშინ, თუ მესამე პირებს არ შეუძლიათ შემძენის წინააღმდეგ რაიმე მოთხოვნის წაყენება, ხოლო არარსებული უფლება, რომელიც ჯერ კიდევ საჯარო რეესტრშია რეგისტრირებული, თავისთავად უფლებრივ ნაკლად ითვლება. ამიტომ იპოთეკა, რომლის მოხსნასაც გამყიდველი დაჰპირდა, ან მოძველებული ჩანაწერი, რომლის წაშლაც არავის უზრუნველყვია, ნასყიდობის ხელშეკრულების მიხედვით გამყიდველის პასუხისმგებლობაა. პრაქტიკული პასუხი მაინც იგივეა: ფასი ისე უნდა გადაიხადოთ, რომ უფლებრივი შეზღუდვა რეგისტრაციის მომენტში მოიხსნას, და არა შემდეგ, ნდობის საფუძველზე.

რაზე აგებს პასუხს გამყიდველი: უფლებრივი და ნივთობრივი ნაკლი

საქართველოში ქონების გამყიდველი მხოლოდ გასაღებს არ გადასცემს. მუხლი 487 გამყიდველს ავალდებულებს, ნივთი გადასცეს უფლებრივი და ნივთობრივი ნაკლის გარეშე. მუხლი 488 ადგენს, რომ ნივთი ნივთობრივად უნაკლოა, თუ მას აქვს შეთანხმებული თვისებები, ხოლო თუ ასეთი შეთანხმება არ არსებობს, თუ ის ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ან ჩვეულებრივი გამოყენებისთვის. მუხლი 489, რომელიც ზემოთ იყო მოხსენიებული, უფლებრივ ნაკლად მიიჩნევს მესამე პირთა მოთხოვნებს და რეესტრში დარჩენილ არარსებულ უფლებებს. მუხლი 490 და მომდევნო მუხლები განსაზღვრავს, რისი მოთხოვნა შეუძლია შემძენს, როცა ნაკლი გამოვლინდება.

ეს წესები ნაგულისხმევია, და ხელშეკრულებები მათ ხშირად ცვლის. მეორადი ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულებაში შეიძლება ეწეროს, რომ ბინა იყიდება ისეთი, როგორიც დათვალიერებისას იყო; დეველოპერის ხელშეკრულებამ შეიძლება ხარისხი სპეციფიკაციით განსაზღვროს და დაცვის საშუალებები შეზღუდოს. ეს კანონიერია იმ ფარგლებში, რასაც კოდექსი ადგენს, და სწორედ ამიტომ დავების უმეტესობაში ხელშეკრულებას კანონზე მეტი მნიშვნელობა აქვს. შემძენმა ის, რასაც ხელშეკრულება ნაკლზე ამბობს, ისევე ყურადღებით უნდა წაიკითხოს, როგორც ფასი, და უნდა მოითხოვოს, რომ გამყიდველის განცხადებები ქონების შესახებ, როგორიცაა „ვალი არ არის“, „დამქირავებელი არ არის“, „უნებართვო სართული არ არის“, ხელშეკრულებაში ჩაიწეროს, როგორც განცხადებები, რომლებზეც გამყიდველი პასუხს აგებს. სხვა სიტყვებით, კოდექსი საწყის წესს ქმნის, ხოლო ხელშეკრულება წყვეტს, რამდენად შენარჩუნდება ეს წესი კონკრეტულ გარიგებაში. ამიტომ ორი მსგავსი ბინის შემძენს ნაკლის აღმოჩენისას შეიძლება სრულიად განსხვავებული შესაძლებლობები ჰქონდეს, მხოლოდ იმის გამო, რომ მათ სხვადასხვა ხელშეკრულებას მოაწერეს ხელი.

დროსაც აქვს მნიშვნელობა. მუხლი 129(1)-ის თანახმად, უძრავ ნივთთან დაკავშირებულ სახელშეკრულებო მოთხოვნებზე ექვსწლიანი ხანდაზმულობის ვადა ვრცელდება, მაშინ როცა ჩვეულებრივი სახელშეკრულებო მოთხოვნებისთვის ეს ვადა სამი წელია, ხოლო მუხლი 130-ის თანახმად, ვადის დინება იწყება მაშინ, როცა პირმა შეიტყო ან უნდა შეეტყო უფლების დარღვევის შესახებ. შეძენიდან წლების შემდეგ აღმოჩენილ ნაკლზე შეიძლება მოთხოვნის წაყენება ჯერ კიდევ შესაძლებელი იყოს, მაგრამ მტკიცებულებები ხანდაზმულობის ვადაზე სწრაფად ქრება, და ეს კიდევ ერთი მიზეზია, რომ ქონების მდგომარეობა გადაცემისას დოკუმენტურად აღირიცხოს.

მრავალბინიანი სახლი: თქვენი ბინა, საერთო ნაწილები და ამხანაგობა

საქართველოში ბინის ფლობა ერთდროულად ორი რამის ფლობას ნიშნავს: თავად ბინისა, როგორც ინდივიდუალური საკუთრების ობიექტის, და წილისა შენობის საერთო ნაწილებსა და მის ქვეშ არსებულ მიწაზე. მუხლი 208 თავად ბინას ხდის გასხვისებადს წერილობითი შეთანხმებითა და რეგისტრაციით, ისევე როგორც ნებისმიერ სხვა უძრავ ნივთს. საერთო ნაწილებს, როგორიცაა კიბის უჯრედი, სახურავი, ლიფტი და ფასადი, მესაკუთრეები კოლექტიურად მართავენ. სწორედ ეს ორმაგი ბუნება განასხვავებს ბინის ფლობას სხვა უძრავი ნივთის ფლობისგან: ბინის მესაკუთრე თავის ბინას დამოუკიდებლად განკარგავს, მაგრამ საერთო ნაწილებთან დაკავშირებულ საკითხებს სხვა მესაკუთრეებთან ერთად წყვეტს.

ამ კოლექტიური მართვისთვის სამოქალაქო კოდექსის ჩარჩო ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობაა. მუხლი 1512 აღნიშნავს, რომ ძველი საბინაო-სამშენებლო კოოპერატივები 1997 წლის 25 ნოემბრიდან გაუქმდა, ხოლო მუხლებით 208-დან 232-მდე გათვალისწინებული ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობები მათი სამართალმემკვიდრეებია. პრაქტიკაში შენობის მესაკუთრეები მოვლა-შენახვის, რემონტისა და შენატანების საკითხებს ერთად წყვეტენ, ხოლო ახალი მესაკუთრე უერთდება უკვე არსებულ წესრიგს. ახალ შენობაში საწყისი პერიოდის განმავლობაში შენობას ხშირად დეველოპერი ან მმართველი კომპანია მართავს, ნასყიდობის ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად.

შემძენისთვის სამართლებრივი კითხვები პრაქტიკულია: ვინ მართავს შენობას ახლა, რა არის ყოველთვიური შენატანი და რას ფარავს ის, არსებობს თუ არა დავალიანება წარსული რემონტისთვის, და ზღუდავს თუ არა შენობის შინაგანაწესი მოკლევადიან გაქირავებას, შინაურ ცხოველებს ან გადაკეთებას. ეს ინფორმაცია საჯარო რეესტრის ამონაწერში არ არის; ამ კითხვებს გამყიდველსა და ამხანაგობას უსვამენ, და სადაც პასუხებს მნიშვნელობა აქვს, ისინი ხელშეკრულებაში იწერება. ამხანაგობების შესახებ ცალკე გზამკვლევი ქვემოთ, სიაშია.

ქონების გაქირავება: რას ამბობს სამოქალაქო კოდექსი ქირავნობაზე

უცხოელი მესაკუთრეების უმეტესობა ქონებას რაღაც ეტაპზე აქირავებს, და ამ ხელშეკრულებას სამოქალაქო კოდექსი აწესრიგებს. მუხლი 531 ქირავნობის ხელშეკრულებას განსაზღვრავს, როგორც ხელშეკრულებას, რომლითაც გამქირავებელი ნივთს დამქირავებელს განსაზღვრული ვადით სარგებლობისთვის გადასცემს, ხოლო დამქირავებელი შეთანხმებულ ქირას იხდის. გამქირავებელი ვალდებულია, ქონება გადასცეს უფლებრივი და ნივთობრივი ნაკლის გარეშე (მუხლები 533-დან 535-მდე), ხოლო დამქირავებელს შეუძლია ქირის შემცირება მოითხოვოს, თუ ნაკლი ქონების ვარგისიანობას ამცირებს (მუხლი 536).

რამდენიმე წესი სხვა სამართლებრივი სისტემებიდან მოსულ მესაკუთრეებს აკვირვებს.

• ქირავნობა გაყიდვის შემდეგაც რჩება. მუხლი 209-ის თანახმად, გაქირავებული ბინის შემძენი გამქირავებლის ადგილს იკავებს. დამქირავებლიანი ბინის შემძენს ქირავნობა მისი პირობებით გადაეცემა, ამიტომ შემძენმა ხელშეკრულება თავად უნდა წაიკითხოს და არა მხოლოდ მოისმინოს მის შესახებ.
• გაგრძელებას გამქირავებლის თანხმობა სჭირდება. მუხლი 560-ის თანახმად, განსაზღვრული ვადით მოქმედ დამქირავებელს შეუძლია ვადის გასვლამდე არანაკლებ ორი თვით ადრე წერილობით მოითხოვოს ქირავნობის განუსაზღვრელი ვადით გაგრძელება, მაგრამ მხოლოდ გამქირავებლის თანხმობით.
• შეწყვეტა წერილობით ხდება. მუხლი 563 ქირავნობის შეწყვეტისთვის წერილობით ფორმას მოითხოვს. მოკლე ტექსტური შეტყობინება შეიძლება მტკიცებულება იყოს, მაგრამ უსაფრთხო ფორმა ხელმოწერილი შეტყობინებაა.
• ქირავნობა და იჯარა სხვადასხვა ხელშეკრულებაა. მუხლები 581-დან 606-მდე აწესრიგებს ცალკე იჯარის ხელშეკრულებას, რომლის დროსაც მოსარგებლე ქონების ნაყოფსაც იღებს; ის ძირითადად მიწისა და ბიზნესისთვის გამოიყენება. საცხოვრებლის გაქირავება ჩვეულებრივ ქირავნობის ხელშეკრულებაა.

ქირიდან მიღებული შემოსავალი იბეგრება, ხოლო საგადასახადო ორგანოში რეგისტრაცია ცალკე ნაბიჯია, რომელიც განყოფილებაში ინვესტიცია და ფული არის ახსნილი. ჩვენი ქირის მართვის სერვისი იყენებს წერილობით ხელშეკრულებებს, რომლებიც ამ მუხლებზეა აგებული.

მშენებლობა, მიშენება და დაკანონება: სივრცის დაგეგმარების წესები

რისი აშენება ან შეცვლა შეუძლია მესაკუთრეს, ამას საჯარო სამართალი აწესრიგებს, უპირველეს ყოვლისა საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი, რომლის კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისით თარიღდება. კოდექსი შენობა-ნაგებობებს რისკის მიხედვით ხუთ კლასად ყოფს (მუხლი 96): I კლასი ყველაზე დაბალი რისკისაა, რომლისთვისაც, როგორც წესი, მარტივი შეტყობინება მშენებლობის შესახებ საკმარისია, შემდეგ მოდის II-დან IV-მდე კლასები, ხოლო V კლასი გაზრდილი ტექნიკური რისკისაა. შენობა-ნაგებობის კლასი წყვეტს, საკმარისია შეტყობინება თუ საჭიროა სრული მშენებლობის ნებართვა, და რომელი ორგანო განიხილავს საკითხს.

კოდექსი უნებართვო მშენებლობას განსაზღვრავს (მუხლი 3), როგორც მშენებლობას, რომელიც საქართველოს კანონმდებლობით მოთხოვნილი სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე ან სამშენებლო დოკუმენტაციის დარღვევით ხორციელდება, როცა იცვლება შენობის ფუნქცია ან გადაჭარბებულია დაშვებული განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტი. მარტივად რომ ვთქვათ: დამატებითი სართული, მიშენება, შემინული აივანი, რომელიც შენობის ფართობს დაშვებულზე მეტად ცვლის, ან შენობა, რომელიც ნებადართულისგან განსხვავებული მიზნით გამოიყენება. კოდექსი ასევე ითვალისწინებს პროცედურას, რომლის მიხედვითაც უნებართვო მშენებლობა ზოგიერთ შემთხვევაში შეიძლება დაკანონდეს ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ, და მითითებებისა და ბრძანებების პროცედურას სამშენებლო სამართალდარღვევების წინააღმდეგ იქ, სადაც დაკანონება შეუძლებელია.

უცხოელი შემძენისთვის ამას სამ სიტუაციაში აქვს მნიშვნელობა.

• ბინის ყიდვა დაშენებულ შენობაში. ძველ შენობებზე დაშენებული ზედა სართულები შეიძლება დაკანონებული იყოს, შეიძლება არა. უნებართვო სართულზე მდებარე ბინა რისკს ატარებს, რომელიც მხოლოდ ამონაწერმა შეიძლება ვერ აჩვენოს; ამ კითხვას შენობის ნებართვების ისტორია პასუხობს.
• ყიდვა მშენებლობის ეტაპზე. დეველოპერის ნებართვა უნდა მოიცავდეს იმ შენობას, რომელიც იყიდება, სართულების რაოდენობის ჩათვლით. განყოფილება ახალი პროექტები ხსნის, როგორ შეამოწმოთ ეს.
• რემონტი შეძენის შემდეგ. ბინის შიგნით სამუშაოები, როგორც წესი, მარტივია; ყველაფერს, რაც მზიდ კედლებს, ფასადს, აივნებს ან შენობის ფართობს ეხება, შეიძლება შეტყობინება ან ნებართვა და სხვა მესაკუთრეების თანხმობა დასჭირდეს.

საგადასახადო და ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო წესები, რომლებიც ქონებას ეხება

ქონების მესაკუთრეებზე ფინანსური წესების ორი ჯგუფი ვრცელდება, და არც ერთი არ ცვლის, ვინ რას ფლობს; ისინი წყვეტს, რას იხდით და რას გეკითხებიან.

გადასახადები. საქართველოში უძრავი ქონების შეძენაზე საკუთრების გადაცემის ცალკე გადასახადი ან სახელმწიფო ბაჟი არ არსებობს; დღგ ფასის ნაწილია მხოლოდ მაშინ, როცა გამყიდველი დღგ-ის გადამხდელად არის რეგისტრირებული და ქონებას ეკონომიკური საქმიანობის ფარგლებში ყიდის. 2026 წლის 30 სექტემბერს შესწორებული საგადასახადო კოდექსით ფიზიკური პირის კუთვნილი შენობა ან ბინა მხოლოდ მაშინ იბეგრება, როდესაც ოჯახმა წინა წელიწადს 100 000 ლარზე მეტი გამოიმუშავა. Andersen in Georgia-ს მიხედვით, ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობილი საცხოვრებელი ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფლდება, გარკვეულ შემთხვევებში შემცირებული განაკვეთით, ხოლო სხვა შემთხვევებში ზოგადი განაკვეთით. საგადასახადო რეზიდენტობა დამოკიდებულია 12-თვიან პერიოდში 183 დღის ყოფნაზე და არა ქონების ფლობაზე ან ბინადრობის ნებართვაზე. ეს საკითხები აქ მოკლედ მხოლოდ იმიტომ არის შეჯამებული, რომ სამართლებრივ გადაწყვეტილებებზე მოქმედებს; განაკვეთებსა და პირობებს ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში ბუღალტერი ადასტურებს.

ფულის გათეთრების აღკვეთა. საქართველოს კანონი „ფულის გათეთრებისა და ტერორიზმის დაფინანსების აღკვეთის ხელშეწყობის შესახებ“, მიღებული 2019 წლის 30 ოქტომბერს და კონსოლიდირებული 2026 წლის 1 აპრილის მდგომარეობით, იდენტიფიკაციისა და მონიტორინგის ვალდებულებებს აკისრებს ბანკებს, ნოტარიუსებსა და სხვა ვალდებულ სუბიექტებს. სწორედ ამიტომ ქონების გარიგებისას ქართულმა ბანკმა ან ნოტარიუსმა შეიძლება გკითხოთ, საიდან მოდის შესაძენი თანხა, და მოგთხოვოთ ამის დამადასტურებელი დოკუმენტები, მაგალითად სხვა ქონების გაყიდვის, დანაზოგის ამონაწერის ან სესხის ხელშეკრულების სახით. ეს კითხვა ბრალდება არ არის, ხოლო დოკუმენტების შეგროვება გაცილებით მარტივია სახლში, მოგზაურობამდე, ვიდრე თბილისში, მოგზაურობის დროს. ანგარიშვალდებული პირების სია და ზღვრები, ქართულ ტექსტთან შედარებით, მოცემულია ჩვენს AML/KYC პოლიტიკაში, რომელსაც იურისტი ამოწმებს.

მემკვიდრეობა და ანდერძი: რა ემართება უცხოელის ქონებას

როცა უცხოელი მესაკუთრე გარდაიცვლება, საქართველოში არსებული ქონება სამართლებრივ ვაკუუმში არ ექცევა, მაგრამ ავტომატურად არც მესაკუთრის სამშობლოში გაკეთებულ განკარგულებებს მიჰყვება. სამოქალაქო კოდექსის მეექვსე წიგნი ქართულ წესებს ადგენს, ხოლო როგორ უთავსდება ისინი მესაკუთრის ქვეყნის სამართალს, ეს საერთაშორისო კერძო სამართლის საკითხია, რომელიც ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში იურისტმა უნდა შეაფასოს.

მუხლი 1328-ის თანახმად, სამკვიდრო მოიცავს მამკვიდრებლის ყველა ქონებრივ უფლებასა და ვალდებულებას გარდაცვალების მომენტისთვის, საერთო საკუთრებაში არსებული წილის ჩათვლით. ანდერძის არარსებობისას მუხლი 1336 კანონით მემკვიდრეობისას იძახებს პირველი რიგის მემკვიდრეებს: შვილებს, მათ შორის მამკვიდრებლის გარდაცვალების შემდეგ დაბადებულ შვილს, მეუღლესა და მშობლებს, რომლებიც სამკვიდროს თანაბარი წილებით იღებენ; შვილიშვილები ადრე გარდაცვლილი მშობლის ადგილს იკავებენ. მუხლი 1344 პირს უფლებას აძლევს, ქონება ანდერძით დაუტოვოს მემკვიდრეებს ან ნებისმიერ სხვა პირს, ხოლო მუხლი 1358 აღწერს ნოტარიულ ანდერძს, რომელსაც ნოტარიუსი მოანდერძის სიტყვებით ადგენს ორი მოწმის თანდასწრებით.

ანდერძის მოქმედება შეუზღუდავი არ არის. მუხლი 1371-ის თანახმად, ანდერძის მიუხედავად, მოანდერძის შვილებს, მშობლებსა და მეუღლეს უფლება აქვთ მიიღონ სავალდებულო წილი, რომელიც უდრის იმის ნახევარს, რასაც თითოეული მათგანი ანდერძის არარსებობის შემთხვევაში მიიღებდა. უცხოელმა მესაკუთრემ, რომლის სამშობლოს სამართალიც ანდერძის სრულ თავისუფლებას იძლევა, უნდა იცოდეს, რომ ქართულმა სასამართლომ ეს წესი შეიძლება ქართულ ქონებაზე გაავრცელოს. ეს ნიშნავს, რომ ანდერძი, რომელიც მთელ ქონებას ერთ პირს უტოვებს, საქართველოში არსებულ ქონებასთან მიმართებით შეიძლება მხოლოდ ნაწილობრივ შესრულდეს, თუ სავალდებულო წილის მქონე ახლობელი თავის უფლებას გამოიყენებს.

სამკვიდროს მიღება ის ნაბიჯია, რომელსაც მემკვიდრეები ყველაზე ხშირად უშვებენ. მუხლი 1421-ის თანახმად, მემკვიდრე სამკვიდროს იღებს ნოტარიუსისთვის განცხადების წარდგენით ან სამკვიდროს ფაქტობრივი ფლობით ან მართვით, ხოლო მუხლი 1424-ის თანახმად, სამკვიდრო მისი გახსნიდან ექვსი თვის განმავლობაში უნდა იქნეს მიღებული, და სამკვიდროს გახსნის დღე ჩვეულებრივ გარდაცვალების დღეა. მუხლი 1426 ზოგიერთ შემთხვევაში ვადის გაგრძელებას უშვებს, მაგრამ საზღვარგარეთ მყოფმა მემკვიდრემ, რომელიც საქართველოში მოქმედებამდე სამშობლოში სამემკვიდრეო პროცედურის დასრულებას ელოდება, შეიძლება ვადა გაუშვას. თუ არც ერთი მემკვიდრე სამკვიდროს არ მიიღებს და ანდერძი არ არსებობს, მუხლი 1343 სამკვიდროს სახელმწიფოს გადასცემს.

პრაქტიკული რჩევა მოკლეა: უცხოელმა მესაკუთრემ უნდა გადაწყვიტოს, როგორ გადავა ქართული ქონება, ეს ისეთი ფორმით აღრიცხოს, რომელიც საქართველოში მოქმედებს, მემკვიდრეებს უთხრას, სად ინახება დოკუმენტები, და ვინმეს მისცეს მინდობილობა, რათა სწრაფად იმოქმედოს. მემკვიდრეობისა და ანდერძის შესახებ ცალკე გზამკვლევები ქვემოთ, სიაშია.

საკუთრება და ბინადრობა ცალკეული უფლებებია

საქართველოში ქონების ფლობა თავისთავად მესაკუთრეს საქართველოში ცხოვრების უფლებას არ აძლევს, ხოლო საქართველოში ცხოვრება ქონების ფლობას არ მოითხოვს. ეს ორი საკითხი ერთმანეთს საქართველოს კანონში „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ ხვდება, რომელიც მოკლევადიან ბინადრობის ნებართვას უშვებს იმ უცხოელისთვის, რომელიც ფლობს USD 150 000-ზე მეტი ღირებულების არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავ ქონებას, აკრედიტებული შემფასებლის მიერ შეფასებულს, ხოლო უფრო მაღალი თანხების შემთხვევაში საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვას. ნებართვა ქონებაზეა დამოკიდებული: ამ კანონის მუხლი 21(11)-ის თანახმად, მოკლევადიანი ნებართვა წყდება, როცა საკუთრება წყდება. მოთხოვნები, დოკუმენტები და საფასური ახსნილია გვერდზე ქონებით ბინადრობის ნებართვის გზამკვლევი; სამართლებრივად აქ მთავარია ის, რომ ქონების გაყიდვამ, ჩუქებამ ან გაყოფამ შეიძლება გავლენა მოახდინოს ნებართვაზე, რომელიც ამ ქონებას ეყრდნობა. ამიტომ მესაკუთრემ, რომლის ბინადრობის ნებართვაც ქონებაზეა დაფუძნებული, ქონების ნებისმიერი განკარგვა წინასწარ ნებართვის თვალსაზრისითაც უნდა შეაფასოს, და არა მხოლოდ ფასისა და გადასახადების თვალსაზრისით.

დავები და ხანდაზმულობის ვადები

საქართველოში ქონებრივ დავებს საერთო სასამართლოები განიხილავენ, ხოლო ხელშეკრულების მხარეებს შეუძლიათ არბიტრაჟზეც შეთანხმდნენ ან სასამართლოსთვის მიმართვამდე მედიაცია სცადონ. რომელი გზაა ხელმისაწვდომი, ეს ხელშეკრულებასა და დავის სახეზეა დამოკიდებული; არჩევანი საუკეთესოა ხელშეკრულების შედგენისას გაკეთდეს და არა დავის დაწყებისას. ქვემოთ, სიაში მოცემული ცალკე გზამკვლევი ამ გზებს ერთმანეთს ადარებს.

ხანდაზმულობის ვადები სამოქალაქო კოდექსით მოქმედებს, რომელი გზაც არ უნდა აირჩიოთ. ზოგადი ხანდაზმულობის ვადა ათი წელია (მუხლი 128(3)). სახელშეკრულებო მოთხოვნების ხანდაზმულობის ვადა სამი წელია, ხოლო უძრავ ნივთთან დაკავშირებული სახელშეკრულებო მოთხოვნებისა ექვსი წელი (მუხლი 129(1)). ვადის დინება იწყება მაშინ, როცა პირმა შეიტყო ან უნდა შეეტყო უფლების დარღვევის შესახებ (მუხლი 130). რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ რეგისტრირებულ საჩივარსაც, როგორც ზემოთ იყო ახსნილი, მნიშვნელობა აქვს: სწორედ ეს ნაბიჯი უშლის ხელს მომდევნო შემძენს, რომ დავის მიმდინარეობისას რეესტრს დაეყრდნოს.

უცხოელი მესაკუთრისთვის დავისთვის ყველაზე სასარგებლო მომზადება მოსაწყენია: შეინახეთ ხელშეკრულება, გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტები, ყველა ამონაწერი, მიღება-ჩაბარების აქტი და მიმოწერა, ერთ ადგილას, თარგმანებთან ერთად. ქართველ იურისტს სრული საქმით გაცილებით მეტის გაკეთება შეუძლია, ვიდრე მოგონებებით. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მაშინ, როცა მესაკუთრე საზღვარგარეთ ცხოვრობს და იურისტს დოკუმენტები დისტანციურად უნდა გადასცეს: რაც უფრო მოწესრიგებულია საქმე, მით უფრო სწრაფად შეიძლება შეფასდეს, რომელი გზა და რომელი ვადა ვრცელდება კონკრეტულ დავაზე.

რვა რამ, რისიც უცხოელ შემძენებს სჯერათ, თუმცა კანონი ამას არ ამბობს

იურიდიული ტერმინები მარტივი სიტყვებით

უძრავი ნივთი	მიწა მასზე მზარდ მცენარეებთან და მასთან მყარად დაკავშირებულ ნაგებობებთან ერთად; უძრავი ქონების ძირითადი ერთეული (საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, მუხლი 149).
ინდივიდუალური საკუთრების ობიექტი	ბინა ან არასაცხოვრებელი ფართი შენობაში, რომელიც ცალკე ერთეულად რეგისტრირდება და იყიდება (მუხლი 208).
კეთილსინდისიერი შემძენი	შემძენი, რომელიც რეესტრს ეყრდნობა, არ იცის, რომ ჩანაწერი არასწორია, და როცა საჩივარი რეგისტრირებული არ არის; მას იცავს მუხლები 185 და 312.
საერთო საკუთრება	ქონება, რომელსაც რამდენიმე პირი ფლობს თანასაკუთრებით ან წილობრივად; თითოეულს აქვს სხვების წილებზე უპირატესი შესყიდვის უფლება (მუხლი 173).
მეუღლეთა თანასაკუთრება	ქორწინების განმავლობაში შეძენილი ქონება, რომელიც მეუღლეებს ერთობლივად ეკუთვნით, თუ ქორწინების ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი (მუხლი 1158).
აღნაგობა	ვადიანი, გასხვისებადი უფლება, ააშენო ნაგებობა სხვის მიწაზე (მუხლი 233).
უზუფრუქტი	სხვისი ქონებით სარგებლობისა და მისი ნაყოფის მიღების უფლება ისე, თითქოს მესაკუთრე იყო, გასხვისების უფლების გარეშე (მუხლი 242).
სერვიტუტი	ერთი ქონების დატვირთვა სხვა ქონების ან პირის სასარგებლოდ, მაგალითად გავლის უფლება (მუხლი 247).
უფლებრივი ნაკლი	მესამე პირის მოთხოვნა შემძენის მიმართ, ან არარსებული უფლება, რომელიც ჯერ კიდევ რეესტრში ჩანს (მუხლი 489).
სავალდებულო წილი	კანონით მემკვიდრეობისას კუთვნილი წილის ნახევარი, რომელიც შვილებს, მშობლებსა და მეუღლეს ანდერძის მიუხედავად რჩებათ (მუხლი 1371).
უნებართვო მშენებლობა	მშენებლობა სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე ან დოკუმენტაციის გადაჭარბებით, ფუნქციის შეცვლით ან დაშვებული განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის გადაჭარბებით (სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი, მუხლი 3).
ხანდაზმულობის ვადა	დრო, რომლის განმავლობაშიც მოთხოვნის იძულებით განხორციელება შეიძლება: ექვსი წელი უძრავ ნივთთან დაკავშირებული სახელშეკრულებო მოთხოვნებისთვის (საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, მუხლი 129).

სამი სამართლებრივი სიტუაცია და მუხლი, რომელიც თითოეულს წყვეტს

ბინა, რომელსაც ერთი მეუღლე ყიდის. შემძენი პოულობს მეორად ბინას, რომელიც დაქორწინებული მამაკაცის სახელზეა რეგისტრირებული. რეესტრი მას ერთადერთ მესაკუთრედ აჩვენებს, საჩივარი რეგისტრირებული არ არის. მუხლი 312-ის თანახმად, შემძენს, რომელმაც მეუღლის ინტერესის შესახებ არ იცოდა, შეუძლია რეესტრს დაეყრდნოს; ცოლის მოთხოვნა, თუ ასეთი არსებობს, ქმრის წინააღმდეგაა მიმართული. თუ დათვალიერებისას გამყიდველი ამბობს, რომ ბინა მისი ცოლის თანასაკუთრებაცაა, მაგრამ ცოლი ხელს არ მოაწერს, შემძენმა უკვე იცის, და დაცვა აღარ მოქმედებს. უსაფრთხო გზა ერთია: ან ცოლის წერილობითი თანხმობა, ან გარიგებაზე უარი.

სახლი, რომლის მისასვლელიც მეზობლის მიწაზე გადის. გამყიდველი ამბობს, რომ მეზობელი გავლის საშუალებას ყოველთვის იძლეოდა. სახლის ამონაწერი სერვიტუტს არ აჩვენებს. მუხლებით 247-დან 253-მდე გათვალისწინებული რეგისტრირებული სერვიტუტის გარეშე, შემძენის მისასვლელი მეზობლის კეთილ ნებაზეა დამოკიდებული და მეზობლის სამართალმემკვიდრეს არ ავალდებულებს. გამოსავალია სერვიტუტის რეგისტრაცია გაყიდვამდე, მეზობლის თანხმობით, ან რისკის ფასში ასახვა.

მემკვიდრეობით მიღებული ბინა, რომელსაც საზღვარგარეთ მცხოვრები მემკვიდრეები ყიდიან. საზღვარგარეთ მცხოვრებმა და-ძმამ თბილისში ბინა მემკვიდრეობით მიიღო და მისი გაყიდვა სურს. გაყიდვამდე თითოეულ მათგანს სამკვიდრო მუხლი 1421-ის შესაბამისად, მუხლი 1424-ით დადგენილ ექვს თვეში უნდა ჰქონდეს მიღებული, ხოლო მათი საკუთრება რეგისტრირებული უნდა იყოს. შემძენმა უნდა ნახოს რეესტრის ჩანაწერი მემკვიდრეების სახელზე და არა მხოლოდ სამკვიდრო მოწმობა, და უნდა შეამოწმოს, ხომ არ აქვს რაიმე მოთხოვნა მესამე მემკვიდრეს, მაგალითად ცოცხლად დარჩენილ მშობელს, რომელსაც სავალდებულო წილი ეკუთვნის.

სამართალი და დოკუმენტები: დეტალური გზამკვლევები

რისკები და გამონაკლისები

• ხელშეკრულებაზე დაყრდნობა რეგისტრაციის ნაცვლად. სანამ რეესტრი მესაკუთრედ არ გაჩვენებთ, მოთხოვნის უფლება გაქვთ და არა ქონება.
• კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის დაკარგვა. ნაკლის შესახებ ცოდნა ან ჩანაწერის წინააღმდეგ რეგისტრირებული საჩივარი რეესტრის დაცვას აუქმებს.
• სასოფლო-სამეურნეო მიწა სახლის ქვეშ. შეზღუდვა მიწის კატეგორიას მიჰყვება და არა ქონების გარეგნობას.
• რეგისტრირებული უფლებები, რომლებიც არ წაგიკითხავთ. იპოთეკა, ყადაღა, ქირავნობა, უზუფრუქტი თუ სერვიტუტი მომდევნო მესაკუთრესაც ავალდებულებს.
• უნებართვო სართულები და მიშენებები. დაუკანონებელ სართულზე მდებარე ბინა საჯარო სამართლებრივ რისკს ატარებს, რომელიც ფასში შეიძლება არ იყოს ასახული.
• თანამესაკუთრეთა უპირატესი შესყიდვის უფლება. წილის ყიდვა სხვა თანამესაკუთრეების უარის გარეშე დავის საფუძველს ქმნის.
• სამკვიდროს მიღების ექვსთვიანი ვადის გაშვება. საზღვარგარეთ მყოფმა მემკვიდრეებმა შეიძლება დრო დაკარგონ სამშობლოს პროცედურების მოლოდინში.
• „გარანტირებული“ სამართლებრივი შედეგები. ვერც ერთი იურისტი, აგენტი ან დეველოპერი ვერ უზრუნველყოფს სასამართლოს გადაწყვეტილებას, დაკანონებას ან ბინადრობის ნებართვას.

ხშირი კითხვები

აქვს თუ არა უცხოელ მესაკუთრეს ქართველი მესაკუთრის თანაბარი უფლებები?

დიახ. რეგისტრაციის შემდეგ უცხოელ მესაკუთრეს შეუძლია ქონებას ფლობდეს, სარგებლობდეს, გააქირავოს, იპოთეკით დატვირთოს, გაყიდოს, აჩუქოს და ანდერძით დატოვოს იმავე პირობებით, რა პირობებითაც საქართველოს მოქალაქეს. უცხოელებისთვის საკუთრების ერთადერთი შეზღუდვა სასოფლო-სამეურნეო მიწას ეხება.

რა მიცავს, თუ გამყიდველის უფლება ნაკლიანი აღმოჩნდა?

რეესტრი. სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, ჩანაწერი უტყუარად ითვლება იმ შემძენის სასარგებლოდ, რომელმაც ქონება რეგისტრირებული მესაკუთრისგან შეიძინა, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივარი იყო რეგისტრირებული ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი არასწორი იყო. გარდა ამისა, ნასყიდობის ხელშეკრულების მიხედვით გამყიდველი უფლებრივ ნაკლზე პასუხს აგებს.

მჭირდება თუ არა მეუღლის თანხმობა ყიდვისას ან გაყიდვისას?

ქართული სამართლის მიხედვით, ქორწინების განმავლობაში შეძენილი ქონება მეუღლეთა თანასაკუთრებაა, თუ ქორწინების ხელშეკრულება სხვას არ ადგენს. გაყიდვისას არარეგისტრირებული მეუღლის თანხმობა სამართლებრივად სავალდებულო არ არის, თუმცა ჩვეულებრივ მაინც იღებენ. წყვილად ყიდვისას წილები და მოქმედი წესები ხელმოწერამდე გადაწყვიტეთ.

შემიძლია ვიყიდო ბინა, რომელიც გაქირავებულია?

დიახ, და შემძენი არსებულ ქირავნობაში გამქირავებლის ადგილს იკავებს. ყიდვამდე წაიკითხეთ ქირავნობის ხელშეკრულება: მისი ვადა, ქირა და შეწყვეტის შესახებ შეტყობინების წესები თქვენზე გადმოვა.

რა მოუვა ჩემს ქართულ ქონებას, თუ ანდერძის გარეშე გარდავიცვლები?

ქართული წესები პირველი რიგის მემკვიდრეებად თანაბარი წილებით იძახებს შვილებს, მეუღლესა და მშობლებს, ხოლო მემკვიდრეებმა სამკვიდრო ექვს თვეში უნდა მიიღონ. როგორ ურთიერთქმედებს ამასთან თქვენი სამშობლოს სამართალი, ეს ორივე ქვეყნის იურისტის შესაფასებელი საკითხია.

შეიძლება თუ არა ანდერძით ყველაფერი ერთ პირს დავუტოვო?

სრულად არა, თუ ქართული სამართალი ვრცელდება. შვილებს, მშობლებსა და მეუღლეს რჩებათ სავალდებულო წილი, რომელიც იმის ნახევარს უდრის, რასაც ანდერძის გარეშე მიიღებდნენ.

რამდენი ხანი მაქვს ნაყიდ ქონებასთან დაკავშირებული მოთხოვნის წასაყენებლად?

უძრავ ნივთთან დაკავშირებულ სახელშეკრულებო მოთხოვნებზე ექვსწლიანი ხანდაზმულობის ვადა ვრცელდება, რომელიც იწყება მაშინ, როცა დარღვევის შესახებ შეიტყვეთ ან უნდა შეგეტყოთ. ზოგადი ხანდაზმულობის ვადა ათი წელია.

უნებართვო მშენებლობა სამუდამოდ უკანონოა?

არა. სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი ითვალისწინებს პროცედურას, რომლის მიხედვითაც ზოგიერთი უნებართვო მშენებლობა შეიძლება დააკანონოს ნებართვის გამცემმა ორგანომ. სანამ ეს მოხდება, სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე აშენებული ბინა ან სართული რისკს ატარებს, რომელიც შემძენმა ან ფასში უნდა ასახოს, ან თავიდან აიცილოს.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, კონსოლიდირებული ვერსია, 2026 წლის 25 ივნისი (მუხლები 128-130, 147-150, 170-174, 183-185, 208-209, 233-253, 286-303, 312, 487-489, 531-606, 1158-1161, 1328-1426, 1512), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
2. საქართველოს კონსტიტუცია (მუხლი 19), კონსოლიდირებული ვერსია, 2020 წლის 29 ივნისი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
3. საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ (მუხლები 3, 5, 6, 10), კონსოლიდირებული ვერსია, 2026 წლის 1 აპრილი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
4. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი (მუხლები 3, 96), კონსოლიდირებული ვერსია, 2026 წლის 25 ივნისი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
5. საქართველოს კანონი „ფულის გათეთრებისა და ტერორიზმის დაფინანსების აღკვეთის ხელშეწყობის შესახებ“, კონსოლიდირებული ვერსია, 2026 წლის 1 აპრილი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
6. საქართველოს კანონი „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ (მუხლები 15, 16, 21), კონსოლიდირებული ვერსია, 2026 წლის 25 ივნისი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
7. უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
8. „Real Estate 2026: Georgia“, MB Legal, Chambers and Partners-ისთვის, განახლებულია 2026 წლის 7 მაისს (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
9. „Georgia: individual, other taxes“, PwC Worldwide Tax Summaries (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
10. „Georgia: individual, residence“, PwC Worldwide Tax Summaries (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
11. „Tax obligations upon sale of residential property“, Andersen in Georgia (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
12. ბინადრობის ნებართვები, სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 11 ოქტომბერი, 2026 - სრული გზამკვლევი გამოქვეყნდა სამოქალაქო კოდექსის, კონსტიტუციის, კანონის „საჯარო რეესტრის შესახებ“, სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსისა და ფულის გათეთრების აღკვეთის კანონის საფუძველზე; სამართლებრივ საკითხებს პარტნიორი იურისტი ამოწმებს.