ფული და გადასახადები საქართველოში ქონების უცხოელი მყიდველისთვის

ფული და გადასახადები უცხოელი მყიდველისთვის, ერთ ეკრანზე

საქართველოს საგადასახადო წესები კერძო მესაკუთრისთვის მოკლეა და, უმეტესწილად, მსუბუქი. ყიდვისას ქონების გადაცემის გადასახადი არ არსებობს. სახლის ქირა, როცა სახლი იმ ადამიანს ექირავება, ვინც მასში ცხოვრობს, იბეგრება 5%-ით. ორ წელზე მეტი ხნით ფლობილი სახლის გაყიდვა საქართველოში გადასახადისგან თავისუფალია, უფრო ადრე გაყიდული სახლის შემთხვევაში კი იბეგრება ნამეტი შემოსავლის 5%. ქონების გადასახადი გამოიყენება მხოლოდ მაშინ, როცა ოჯახის შემოსავალი გარკვეულ ზღვარს აღემატება. ახლო ოჯახის ფარგლებში ჩუქება და მემკვიდრეობა გათავისუფლებულია. ყოველი ეს წინადადება საქართველოს საგადასახადო კოდექსის კონკრეტული მუხლიდან მომდინარეობს და ყოველ მათგანს აქვს პირობები, რომლებიც წყვეტს, ვრცელდება თუ არა ის თქვენზე. ეს გზამკვლევი აღწერს ამ მუხლებს, პირობებს, ვადებს და თავად ფულთან დაკავშირებულ დოკუმენტაციას: როგორ გადაიხადოთ, როგორ დაადასტუროთ, საიდან მოვიდა თანხა, და რისი ცოდნა შეიძლება კვლავ სურდეს თქვენს ქვეყანას. ეს არის ზოგადი ინფორმაცია, რომელსაც ბუღალტერი ამოწმებს, და არა საგადასახადო რჩევა თქვენს შემთხვევაზე.

გვერდი ისეა აგებული, რომ ჯერ მოკლე სურათი მიიღოთ, შემდეგ კი თითოეულ საკითხს ცალკე ჩაუღრმავდეთ. ქვემოთ მოცემული ცხრილი აჩვენებს, რომელ მომენტში ეხება გადასახადი მესაკუთრეს და რომელი სამართლებრივი ნორმა არეგულირებს თითოეულ მათგანს. ცხრილის შემდეგ მოდის ნაბიჯები ფულის მხარის მოსაწესრიგებლად, შემდეგ კი ცალკეული თავები ყიდვაზე, ფლობაზე, გაქირავებაზე, გაყიდვაზე, ჩუქებაზე, კომპანიით ფლობაზე და თქვენი ქვეყნის საგადასახადო წესებზე.

ცხრილის უკან ორი პრინციპი დგას. პირველი: საქართველოში არსებულ ქონებაზე ქართული გადასახადი საქართველოში გადაიხდება, მიუხედავად იმისა, იქ ცხოვრობთ თუ არა; გადასახადს ქონების ადგილმდებარეობა განსაზღვრავს და არა თქვენი პასპორტი. მეორე: უცხოელი მესაკუთრეების უმეტესობისთვის ქართული გადასახადი სურათის მხოლოდ ნახევარია, რადგან ბევრი ქვეყანა თავის რეზიდენტებს მსოფლიოს მასშტაბით მიღებულ შემოსავალსა და მოგებაზე ბეგრავს. ქართული შეღავათის შემდეგაც შეიძლება სამშობლოში დარჩეს დეკლარაციის, ზოგჯერ კი გადასახადის ვალდებულება. ორივე ნახევარი ქვემოთ არის განხილული.

პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ ყოველ გადაწყვეტილებას, იქნება ეს ბინის გაქირავება, გაყიდვის დრო თუ ოჯახის წევრზე ჩუქება, ორი კითხვა ახლავს: რას ამბობს საქართველოს საგადასახადო კოდექსი და რას ამბობს თქვენი ქვეყნის კანონი. ამ გვერდზე პირველ კითხვაზე პასუხს ნახავთ მუხლების მითითებით, მეორეზე კი გეტყვით, რა უნდა ჰკითხოთ თქვენს ქვეყანაში მოქმედ მრჩეველს.

როგორ მოვაწესრიგოთ შეძენის ფინანსური მხარე

საქართველოში ქონების გარიგებისას ფულთან დაკავშირებული პრობლემების უმეტესობა დროის პრობლემაა: დოკუმენტებს ითხოვენ მას შემდეგ, რაც გადარიცხვა უკვე გაიგზავნა, გადახდა ხდება საკუთრების შემოწმებამდე, ან საგადასახადო ვადა გაცდენილია, რადგან არავინ იცოდა მისი არსებობის შესახებ. ქვემოთ მოცემული თანმიმდევრობა ამ შეცდომებს გვაშორებს. ნაბიჯები განლაგებულია იმ რიგით, რომლითაც ისინი რეალურ გარიგებაში ჩნდება, ყიდვამდე მომზადებიდან პირველი ქირის მიღებამდე.

1. აირჩიეთ გადახდის გზა და ვალუტა

   გადაწყვიტეთ, გადაიხდით საზღვარგარეთ არსებული ანგარიშიდან, ქართული ანგარიშიდან თუ ეტაპობრივად დეველოპერს, და რომელ ვალუტაშია ფასი დაფიქსირებული. საერთაშორისო გადარიცხვის ლიმიტებისა და საკომისიოს შესახებ თქვენს ბანკს გარიგებამდე ჰკითხეთ და არა გადახდის დღეს.

2. მოამზადეთ თანხების წარმოშობის საქაღალდე

   შეაგროვეთ დოკუმენტები, რომლებიც აჩვენებს, საიდან მოდის ფული: დანაზოგის ამონაწერები, სხვა ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, ხელფასის ჩანაწერები, სესხის ხელშეკრულება ან მემკვიდრეობის დოკუმენტი. თუ ისინი ინგლისურ ან ქართულ ენაზე არ არის, თარგმნეთ.

3. გადახდა დაუკავშირეთ დაცვას

   გადაიხადეთ მხოლოდ მას შემდეგ, რაც საკუთრება და ხელშეკრულება შემოწმდება, და გადახდა ისე ააწყვეთ, რომ ფული და რეგისტრაცია ერთად მოძრაობდეს. დეველოპერის შემთხვევაში ყოველი შენატანი დაუკავშირეთ ხელშეკრულებაში ჩაწერილ მშენებლობის ეტაპს.

4. გადაიხადეთ ბანკიდან ბანკში

   თანხა გადარიცხეთ ხელშეკრულებაში დასახელებული გამყიდველის ანგარიშზე, გადახდის დანიშნულებაში ხელშეკრულების მითითებით. მოერიდეთ ნაღდ ფულს და მესამე პირებზე გადახდას.

5. დაარეგისტრირეთ და შეინახეთ მტკიცებულებები

   რეგისტრაციის შემდეგ ერთად შეინახეთ ამონაწერი, ხელშეკრულება, ბანკის დადასტურებები და ვალუტის კონვერტაციის ნებისმიერი ჩანაწერი. ისინი ყოველი მომავალი საგადასახადო გაანგარიშების საფუძველია.

6. გადასახადისთვის მოემზადეთ პირველ ქირამდე

   თუ ქონებას გააქირავებთ, გაარკვიეთ, როგორ დაადეკლარირებთ ქირას და დაგიკავებთ თუ არა გადასახადს მოიჯარე კომპანია, და კალენდარში ჩაწერეთ ვადები: შემოსავლის დეკლარაციები 1 აპრილამდე, ქონების გადასახადის დეკლარაციები 1 ნოემბრამდე.

7. შეამოწმეთ თქვენი ქვეყნის მხარე

   ჰკითხეთ მრჩეველს თქვენი რეზიდენტობის ქვეყანაში, უნდა დაადეკლარიროთ თუ არა უცხოეთში არსებული ქონება, ქირა ან მომავალი ნამეტი შემოსავალი, და როგორ გამოიყენება საქართველოსთან დადებული შეთანხმება.

შვიდივე ნაბიჯი ერთმანეთზე დგას. თანხების წარმოშობის საქაღალდე, რომელიც მეორე ნაბიჯზე მზადდება, მეოთხე ნაბიჯზე ბანკის კითხვებს პასუხობს, მეხუთე ნაბიჯზე შენახული ჩანაწერები კი წლების შემდეგ, გაყიდვისას, ნამეტი შემოსავლის გაანგარიშებას ემსახურება. ამიტომ ღირს, რომ ეს რიგი გარიგების დაწყებამდე გაიაროთ და არა შეძენის შემდეგ, როცა ზოგიერთი დოკუმენტის აღდგენა უკვე რთულია.

ქონების საფასურის გადახდა: ვალუტა, გზები და დრო

საქართველოში ბინების ფასები, როგორც წესი, აშშ დოლარში ცხადდება, მაშინ როცა გადასახადები ლარში გამოითვლება და გადაიხდება; საგადასახადო კოდექსი მოითხოვს, რომ საგადასახადო ვალდებულება სრულ ლარებში გამოითვალოს (მუხლი 67(2)). ამიტომ უცხოელი მყიდველების უმეტესობა სულ მცირე ორ ვალუტასთან აქვს საქმე, ხშირად კი სამთან, როცა მათი დანაზოგი ევროში, შეკელში, დირჰამში ან სხვა ვალუტაშია. ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს ფასის ვალუტა და, თუ კონვერტაცია საჭიროა, რომელი კურსი და რომელი თარიღით გამოიყენება, რათა ხელმოწერასა და გადახდას შორის არცერთ მხარეს გაუთვალისწინებელი სავალუტო რისკი არ დაეკისროს.

ეს საკითხი მხოლოდ ფასს არ ეხება. რადგან გადასახადი ლარში ითვლება, დოლარში შეძენილი ბინის ღირებულება, ქირა და მომავალი გაყიდვის ფასი საგადასახადო მიზნებისთვის ლარში გადაიყვანება, ამიტომ კურსი და თარიღი, რომლითაც ეს ხდება, გავლენას ახდენს გადასახდელ თანხაზე. სწორედ ამიტომ ურჩევენ მესაკუთრეებს, ყოველი გადახდის კურსი თავიდანვე ჩაიწერონ.

ყველაზე უსაფრთხო გადახდა არის საბანკო გადარიცხვა ხელშეკრულებაში დასახელებული გამყიდველის ანგარიშზე, რომელიც მხოლოდ მას შემდეგ ხორციელდება, რაც თქვენი იურისტი საკუთრებასა და ხელშეკრულებას დაადასტურებს. საჯარო რეესტრის დისტანციური სერვისი „სმარტ კონტრაქტი“, რომელსაც შეუძლია გადახდისა და რეგისტრაციის გაერთიანება, ხელმისაწვდომია მხოლოდ საქართველოს მოქალაქეებისთვის, რომლებსაც აქვთ ქართული პირადობის მოწმობა ან პასპორტი; ამიტომ უცხოელი მყიდველები ხელს აწერენ პირადად ან წარმომადგენლის მეშვეობით, გადახდას კი ბანკისა და ხელშეკრულების მეშვეობით აწყობენ. მშენებარე ბინას დეველოპერი ეტაპობრივი გადახდით ყიდის; ეტაპები ხელშეკრულებაში ჩაწერილ მშენებლობის გრაფიკს უნდა მისდევდეს, ყოველი გადახდა კი გადახდის დანიშნულების მეშვეობით ხელშეკრულებასთან უნდა იყოს დაკავშირებული.

ორი რამ, რასაც უნდა მოერიდოთ, არის ნაღდი ფული და მესამე პირებზე გადახდა. ნაღდი ფული კვალს არ ტოვებს მომავალი საგადასახადო გაანგარიშებისთვის, ხელახალი გაყიდვისთვის ან ბინადრობის ნებართვის საქაღალდისთვის, ხოლო მენეჯერის ან ნათესავის ანგარიშზე გადახდა ხელშეკრულებაში დასახელებული გამყიდველის ნაცვლად ფულის დაკარგვის კლასიკური გზაა. ბანკმა შეიძლება ასევე უარი თქვას ან შეაყოვნოს გადარიცხვა, რომელიც ხელშეკრულებას არ შეესაბამება, და ეს კიდევ ერთი მიზეზია, რომ სახელები, თანხები და გადახდის დანიშნულებები თავიდანვე თანმიმდევრული იყოს.

მოკლედ, გადახდის სწორი სქემა ასე გამოიყურება: ჯერ შემოწმება, შემდეგ ხელშეკრულება, შემდეგ საბანკო გადარიცხვა ხელშეკრულებაში დასახელებულ პირზე, ბოლოს რეგისტრაცია და ყველა დოკუმენტის ერთ საქაღალდეში შენახვა. ამ რიგის დარღვევა იშვიათად იწვევს მყისიერ პრობლემას, მაგრამ ხშირად იწვევს პრობლემას მოგვიანებით, როცა ბანკი, საგადასახადო ორგანო ან მომავალი მყიდველი კითხვას სვამს.

თანხების წარმოშობა: რატომ კითხულობს ბანკი და რა უნდა მიიტანოთ

საქართველოს კანონი „ფულის გათეთრებისა და ტერორიზმის დაფინანსების აღკვეთის ხელშეწყობის შესახებ“, კონსოლიდირებული 2026 წლის 1 აპრილის მდგომარეობით, ბანკებს, ნოტარიუსებს და სხვა ვალდებულ პირებს ავალდებულებს, დაადგინონ თავიანთი კლიენტების ვინაობა და აკონტროლონ ოპერაციები. ქონების შეძენისას ეს ვალდებულება ერთი კითხვის სახით ჩნდება: საიდან მოდის ეს ფული? კითხვა რუტინულია, მას ქართველ და უცხოელ მყიდველებს თანაბრად უსვამენ, და მასზე პასუხის გაცემა გაცილებით ადვილია წინასწარ მომზადებული საქაღალდით, ვიდრე ელფოსტის მიმოწერით მას შემდეგ, რაც ფული უკვე გაიგზავნა.

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ეს კითხვა ეჭვის ნიშანი არ არის. ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო წესების ფარგლებში ეს კითხვა ყველა მყიდველს ესმის, ქართველსაც და უცხოელსაც, ამიტომ ის იმავე რუტინის ნაწილია, რაც პასპორტის მოთხოვნა. განსხვავება მხოლოდ იმაშია, მზად ხართ თუ არა პასუხისთვის.

კარგი საქაღალდე მოკლე, თანმიმდევრული და ნათარგმნია. მასში, როგორც წესი, შედის ქვემოთ ჩამოთვლილიდან რამდენიმე დოკუმენტი, იმის მიხედვით, საიდან მოვიდა ფული სინამდვილეში:

• დანაზოგი: საბანკო ამონაწერები, რომლებიც აჩვენებს, როგორ დაგროვდა ნაშთი დროთა განმავლობაში, და არა მხოლოდ ერთი დიდი შენატანი.
• სხვა აქტივის გაყიდვა: ნასყიდობის ხელშეკრულება და ბანკის ჩანაწერი შემოსული თანხის შესახებ.
• ხელფასი ან ბიზნესის შემოსავალი: ხელფასის ცნობები, საგადასახადო დეკლარაციები ან კომპანიის დივიდენდების ჩანაწერები.
• სესხი ან იპოთეკა: სესხის ხელშეკრულება და თანხის გაცემის ჩანაწერი.
• ჩუქება ან მემკვიდრეობა: ჩუქების ხელშეკრულება ან მემკვიდრეობის დოკუმენტი და გადარიცხვა მჩუქებლისგან ან სამკვიდრო მასიდან.

ტესტი, რომელსაც ბანკი იყენებს, ასეთია: არის თუ არა ამბავი დამაჯერებელი და ეთანხმება თუ არა დოკუმენტები ერთმანეთს სახელების, თარიღების, თანხებისა და ანგარიშების მიხედვით. საქაღალდე, რომელიც ფულის გზას აჩვენებს მისი წარმოშობიდან შეძენისთვის განხორციელებულ გადარიცხვამდე, კითხვების უმეტესობას ერთბაშად პასუხობს. იგივე საქაღალდე მოგვიანებითაც გამოგადგებათ: როცა ქონებას გაყიდით და შემოსავლის საზღვარგარეთ გადატანა მოგინდებათ, და როცა ბინადრობის ნებართვის განაცხადი ან თქვენი ქვეყნის საგადასახადო ორგანო იკითხავს, როგორ იქნა ქონების საფასური გადახდილი.

პრაქტიკული რჩევაა, რომ საქაღალდე ერთხელ მოამზადოთ და შემდეგ მხოლოდ განაახლოთ. თუ ფული რამდენიმე წყაროდან მოდის, მაგალითად, ნაწილი დანაზოგიდან და ნაწილი სხვა ბინის გაყიდვიდან, თითოეული წყარო ცალკე აჩვენეთ და ბოლოს მოკლე ჩანაწერით ახსენით, როგორ შეიკრიბა მთლიანი თანხა. ბანკისთვის ყველაზე რთული ის შემთხვევაა, როცა დოკუმენტები არსებობს, მაგრამ ერთმანეთთან კავშირი არ ჩანს.

გჭირდებათ თუ არა ქართული საბანკო ანგარიში?

ქონების ფლობისთვის არა. საკუთრება დამოკიდებულია წერილობით ხელშეკრულებასა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციაზე და არა ადგილობრივ ანგარიშზე, ხოლო შეძენის ერთჯერადი გადახდა შეიძლება საზღვარგარეთის ბანკიდან პირდაპირ გამყიდველის ქართულ ანგარიშზე გადაირიცხოს. ანგარიში სასარგებლო ხდება, პრაქტიკაში კი ხშირად აუცილებელიც, როცა დეველოპერს შენატანებით უხდით, ქირას იღებთ, კომუნალურ გადასახადებსა და კორპუსის შენატანებს იხდით ან ქართულ გადასახადებს იხდით. ყოველი ბანკი თავის კლიენტებზე გადაწყვეტილებას საკუთარი შესაბამისობის წესებით იღებს, ამიტომ მოთხოვნები ბანკების მიხედვით განსხვავდება და შეიძლება შეიცვალოს; ნებისმიერი განაცხადის ბირთვი არის პასპორტი და თანხების წარმოშობის საქაღალდე. ჩვენი საბანკო ანგარიშის სერვისი განმარტავს, როგორ გეხმარებით განაცხადსა და გადარიცხვაში.

გადაწყვეტილება ანგარიშის გახსნის შესახებ ამიტომ იმაზეა დამოკიდებული, როგორ აპირებთ ქონების გამოყენებას. თუ ბინას მხოლოდ ერთხელ, სრულად იხდით და არ აქირავებთ, ანგარიშის გარეშეც შეიძლება გაართვათ თავი. თუ კი წლების განმავლობაში ელით რეგულარულ შემოსავალსა და ხარჯებს საქართველოში, ადგილობრივი ანგარიში ამ ოპერაციებს გაცილებით ამარტივებს და ჩანაწერებსაც ერთ ადგილას აგროვებს.

გადასახადები ყიდვისას

ყიდვა გადასახადის თვალსაზრისით ყველაზე მსუბუქი მომენტია. MB Legal-ის 2026 წლის პრაქტიკული გზამკვლევის მიხედვით, რომელიც Chambers and Partners-ისთვის მომზადდა, საქართველოში უძრავ ქონებაზე ცალკე გადაცემის გადასახადი ან სახელმწიფო ბაჟი არ არსებობს. დამატებული ღირებულების გადასახადი 18%-ის ოდენობით ფასის ნაწილია მხოლოდ მაშინ, როცა გამყიდველი დღგ-ის გადამხდელად არის რეგისტრირებული და ყიდის სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში, რაც დეველოპერებისთვის ჩვეულებრივია, კერძო გამყიდველებისთვის კი იშვიათი; ამიტომ დეველოპერს წერილობით ჰკითხეთ, შედის თუ არა დღგ ფასში. საჯარო რეესტრი საკუთრების გადაცემის რეგისტრაციისთვის იღებს 150 ლარს ოთხ სამუშაო დღეში, 270 ლარს ერთ სამუშაო დღეში და 350 ლარს იმავე დღეს, ხოლო მშენებარე ბინაზე საკუთრების წინასწარი უფლების რეგისტრაციაზეც იგივე სტანდარტული ტარიფები ვრცელდება.

დღგ-ის საკითხი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ახალ კორპუსში ბინის ყიდვისას. თუ ფასი დღგ-ის გარეშეა მითითებული და გამყიდველი დღგ-ის გადამხდელია, საბოლოო თანხა შეიძლება მნიშვნელოვნად აღემატებოდეს იმას, რასაც ელოდით, ამიტომ ხელშეკრულებაში ფასი ცალსახად უნდა იყოს ჩაწერილი: დღგ-ის ჩათვლით თუ მის გარეშე.

შეძენის სხვა ხარჯები გადასახადები კი არა, მომსახურების საფასურია: იურისტი, ნოტარიუსი, თუ მას იყენებთ, ნაფიცი თარჯიმანი და, ბინადრობის ნებართვისთვის, აკრედიტებული შემფასებელი. მათი ღირებულება ყოველ შემთხვევაში ცალკე თანხმდება. საქართველოში ქონების ყიდვის გზამკვლევი სრულად აღწერს შეძენის პროცესს.

საგადასახადო რეზიდენტობა: 183-დღიანი წესი დეტალურად

ხართ თუ არა საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტი, მნიშვნელოვანია ქონების გადასახადისთვის, თქვენი სხვა შემოსავლის დაბეგვრისთვის და იმისთვის, როგორ შეგხედავთ თქვენი ქვეყანა. საგადასახადო კოდექსის მუხლი 34(2) ფიზიკურ პირს საქართველოს რეზიდენტად მიიჩნევს მთელი საგადასახადო წლისთვის, თუ ის ფაქტობრივად იმყოფებოდა საქართველოში 183 დღე ან მეტი ნებისმიერ უწყვეტ 12-თვიან პერიოდში, რომელიც ამ წელს მთავრდება. მუხლის რამდენიმე დეტალი ადვილად შეიძლება გამოგრჩეთ:

• დღის ნებისმიერი ნაწილი სრულ დღედ ითვლება (მუხლი 34(5)), ამიტომ ჩამოსვლისა და გამგზავრების დღეები ორივე ითვლება.
• საზღვარგარეთ გატარებული ზოგიერთი დრო საქართველოში ყოფნად ითვლება: საქართველოს გარეთ სპეციალურად მკურნალობის, დასვენების, მივლინების ან სწავლის მიზნით გატარებული დღეები ფაქტობრივ ყოფნაში შედის (მუხლი 34(3)).
• საქართველოში გატარებული ზოგიერთი დრო არ ითვლება: საქართველოში დიპლომატის ან საერთაშორისო ორგანიზაციის თანამშრომლის სტატუსით ყოფნის დღეები, ორ უცხო ქვეყანას შორის ტრანზიტის დღეები, ან მკურნალობისა თუ დასვენების მიზნით ყოფნის დღეები გამოირიცხება (მუხლი 34(4)). ამიტომ დამსვენებლის ყოფნა რეზიდენტობას არ ქმნის.
• რეზიდენტობა შეიძლება მიენიჭოს: მაღალი შემოსავლის მქონე პირს ფინანსთა მინისტრის მიერ დადგენილი წესით (მუხლი 34(6)) და, სხვა შემთხვევებში, უცხოელ პირს მინისტრის მიერ დადგენილი პროცედურით (მუხლი 34(6.2)).
• ყოველი წელი დამოუკიდებელია: სტატუსი ყოველი საგადასახადო პერიოდისთვის ცალკე დგინდება, და დღეები, რომლებმაც ერთ წელს რეზიდენტად გაქციათ, მომდევნო წლისთვის ხელახლა არ გამოიყენება (მუხლი 34(8)).

საგადასახადო რეზიდენტობა საიმიგრაციო სტატუსისგან განცალკევებულია. ბინადრობის ნებართვა საგადასახადო რეზიდენტად არ გაქცევთ, და შეგიძლიათ იყოთ საგადასახადო რეზიდენტი ნებართვის გარეშეც. ქონების ფლობა არც ერთს იწვევს და არც მეორეს. თქვენი ქვეყანა ამავდროულად საკუთარ რეზიდენტობის წესებს იყენებს, და როცა ორივე ქვეყანა რეზიდენტად გთვლით, შეთანხმება, თუ ის არსებობს, წყვეტს, რომელი მათგანი იღებს უპირატესობას.

პრაქტიკაში რეზიდენტობის კითხვა ყველაზე ხშირად იმ მესაკუთრეებს უჩნდებათ, ვინც წელიწადის მნიშვნელოვან ნაწილს საქართველოში ატარებს. თუ თქვენი ყოფნა 183 დღეს უახლოვდება, ღირს, რომ შესვლისა და გასვლის თარიღები ზუსტად აღრიცხოთ და ასევე ჩაინიშნოთ, რა მიზნით იყავით ქვეყანაში, რადგან, როგორც ზემოთ ჩანს, ყოფნის მიზანი გავლენას ახდენს იმაზე, დღე ითვლება თუ არა.

ქონების გადასახადი ფლობის პერიოდში

ფიზიკური პირები ქონების გადასახადს იხდიან საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, დაუმთავრებელი მშენებლობის ჩათვლით (მუხლი 201(1)(c)). პრაქტიკაში ინდივიდუალური მესაკუთრეების უმეტესობა გათავისუფლებულია, რადგან მუხლი 206(1)(a) ათავისუფლებს ფიზიკური პირის დასაბეგრ ქონებას, მიწის გარდა, როცა ოჯახის შემოსავალი წინა წელს 100 000 ლარს არ აღემატებოდა; ეს ზღვარი 40 000 ლარიდან 2026 წლის 30 სექტემბრიდან მოქმედი კანონით გაიზარდა. ამ ზღვარს ზემოთ მუხლი 202(5) წლიურ განაკვეთს ადგენს ქონების საბაზრო ღირებულების წილად წლის ბოლოს მდგომარეობით:

მაგალითი არის მარტივი არითმეტიკა საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსით, 2026 წლის 5 აგვისტოს 2,624 ლარი დოლარზე; რეალური თანხა დამოკიდებულია იმაზე, რომელი განაკვეთი გამოიყენება შესაბამის დიაპაზონში, რა არის საბაზრო ღირებულება წლის ბოლოს და რა არის გაცვლითი კურსი. შემოსავლის ტესტს რამდენიმე წესი განსაზღვრავს. ოჯახის შემოსავალი მოიცავს ყველა შემოსავალს, დაბეგრილია ის თუ არა, მაგრამ მასში არ შედის ოჯახის წევრებისგან მემკვიდრეობით, ჩუქებით ან განქორწინებისას მიღებული ქონება, და ორ წელზე მეტი ხნით ფლობილი საცხოვრებელი ბინის გაყიდვიდან მიღებული თანხა (მუხლი 202(6)-(7)). გადასახადი გამოითვლება პროპორციულად, წლის იმ ნაწილისთვის, რომლის განმავლობაშიც ქონებას ფლობდით (მუხლი 202(9)). ფიზიკური პირები ქონების გადასახადის დეკლარაციას წარადგენენ 1 ნოემბრამდე და გადასახადს იხდიან 15 ნოემბრამდე (მუხლი 205(12) და (14)), ხოლო მიწა ცალკე იბეგრება 204-ე მუხლით დადგენილი ჰექტარზე განაკვეთებით.

ცხრილის წასაკითხად მნიშვნელოვანია ორი რამ. პირველი, ზღვარი ოჯახის შემოსავალს ეხება და არა მხოლოდ მესაკუთრის პირად შემოსავალს. მეორე, გათავისუფლების ტესტი წინა წლის შემოსავალს უყურებს, ამიტომ ერთი წლის შემოსავლის ცვლილება გავლენას შემდეგი წლის მდგომარეობაზე ახდენს. ორივე დეტალი იმ საკითხების ნაწილია, რომლებსაც ჩვენი ბუღალტერი ამოწმებს.

ამ დიაპაზონის ფარგლებში თბილისისა და ბათუმის საკრებულოებმა ორივემ 0,8% დაადგინეს; დეტალები, მიწის განაკვეთებითა და მაგალითებით, მოცემულია ჩვენს ქონების გადასახადის გზამკვლევში.

ქირის გადასახადი: 5%, ზოგადი განაკვეთი და წყაროსთან დაკავება

ქირა ის ადგილია, სადაც უცხოელი მესაკუთრეების უმეტესობა პირველად ხვდება საქართველოს საგადასახადო სისტემას. წესები დამოკიდებულია იმაზე, რა გაქირავდა, ვის და როგორ განიხილება შემოსავალი.

• საცხოვრებლად გაქირავებული სახლი: 5%. მუხლი 81(2) 5%-ით ბეგრავს შემოსავალს, რომელსაც ფიზიკური პირი იღებს საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებელი მიზნით გაქირავებიდან, კომპანიაზე თუ კერძო პირზე, იმ პირობით, რომ მესაკუთრე ამ შემოსავლიდან გამოქვითვებს არ ახდენს. ამ განაკვეთით რემონტისა და მართვის ხარჯების გამოქვითვა არ ხდება; 5% თავად ქირას ეხება.
• ყველაფერი დანარჩენი: ზოგადი წესები. საშემოსავლო გადასახადის ზოგადი განაკვეთი 20%-ია (მუხლი 81(1)). კომერციული ფართის ქირა, ან საცხოვრებელი ფართის ქირა, როცა მესაკუთრე ხარჯების გამოქვითვას ირჩევს, 5%-იანი წესის მიღმა რჩება, და ბუღალტერმა უნდა განგიმარტოთ, როგორ იბეგრება ის თქვენს შემთხვევაში.
• როცა მოიჯარე კომპანიაა: წყაროსთან დაკავება. თუ მოიჯარე საწარმოა, ორგანიზაციაა ან მეწარმეა, ის არარეზიდენტ ფიზიკურ პირზე გადახდისას გადასახადს წყაროსთან აკავებს, 81-ე მუხლით დადგენილი განაკვეთით (მუხლი 134(1)(d1)). მესაკუთრე ქირას გადასახადის გამოკლებით იღებს.
• როცა მოიჯარე კერძო პირია: დეკლარაციას თქვენ წარადგენთ. წყაროსთან დაუბეგრავ შემოსავალს მესაკუთრე თავად აცხადებს. PwC-ის ცნობით, ფიზიკური პირები წინა კალენდარული წლის შემოსავლის დეკლარაციას 1 აპრილამდე წარადგენენ, ხოლო არარეზიდენტებს დეკლარაციის წარდგენა მოეთხოვებათ, თუ მათი ქართული შემოსავალი წყაროსთან არ დაიბეგრა.

ამ ოთხი წესის ერთად წაკითხვა მნიშვნელოვანია. პირველი ორი წყვეტს, რა განაკვეთი გამოიყენება, ბოლო ორი კი წყვეტს, ვინ იხდის და ვინ წარადგენს დეკლარაციას. მაგალითად, საცხოვრებლად გაქირავებული ბინა კომპანიაზე, რომელიც მას თანამშრომლისთვის ქირაობს, 5%-იანი წესის ქვეშ ექცევა, მაგრამ, თუ არარეზიდენტი ხართ, გადასახადს კომპანია დაგიკავებთ; იგივე ბინა კერძო პირზე გაქირავებისას იმავე განაკვეთით იბეგრება, მაგრამ დეკლარაცია უკვე თქვენი ვალდებულებაა.

მაგალითი მასშტაბს აჩვენებს. 55 კვადრატული მეტრის ბინა, რომელიც თბილისის საშუალო ქირით, კვადრატულ მეტრზე $9,8-ით ქირავდება, როგორც ამას Galt & Taggart 2025 წლის დეკემბრისთვის აქვეყნებს, წელიწადში $6 468-ს გამოიმუშავებს. კურსით 2,624 ლარი დოლარზე ეს 16 972 ლარია, მისი 5% კი დაახლოებით 849 ლარი. გადასახადი ლარში გამოითვლება, ამიტომ შესაბამის თარიღებზე მოქმედი გაცვლითი კურსი თანხაზე გავლენას ახდენს.

არსებობს კიდევ ორი შესაძლებლობა, რომელთა გამოყენებამდე რჩევაა საჭირო. მეწარმე ფიზიკურ პირს შეუძლია მიიღოს მცირე ბიზნესის სტატუსი, რომლითაც შემოსავალი იბეგრება 1%-ით წელიწადში 500 000 ლარამდე და 3%-ით ამ თანხის ზემოთ (მუხლები 88-დან 90-მდე); შეიძლება თუ არა და როგორ შეიძლება მისი გამოყენება გაქირავების საქმიანობისთვის, დამოკიდებულია მთავრობის წესებზე გამორიცხული საქმიანობებისა და შემოსავლის სახეების შესახებ. ხოლო ვიზიტორებზე მოკლევადიანი გაქირავება საკუთარ კითხვებს აჩენს იმის შესახებ, რომელი განაკვეთი გამოიყენება და არის თუ არა ეს საქმიანობა ბიზნესი.

გადასახადი გაყიდვისას

ორწლიანი წესი კერძო მესაკუთრისთვის საგადასახადო კოდექსის ყველაზე ღირებული დებულებაა. მუხლი 82(1)(f.a) საშემოსავლო გადასახადისგან ათავისუფლებს ნამეტ შემოსავალს, რომელსაც ფიზიკური პირი იღებს საცხოვრებელი ბინის ან სახლის, მასზე მიმაგრებულ მიწასთან ერთად, გაყიდვიდან, თუ ის ორ წელზე მეტი ხნით ფლობდა მას. ორ წლამდე მუხლი 81(3) ამ ნამეტ შემოსავალს 5%-ით ბეგრავს და არა ზოგადი 20%-ით. სხვა ქონებაზე, როგორიცაა კომერციული ფართი ან მიწა სახლის გარეშე, მუხლი 82(1)(f.c) ათავისუფლებს ორ წელზე მეტი ხნით ფლობილი აქტივების გაყიდვიდან მიღებულ ნამეტ შემოსავალს, თუ ისინი ეკონომიკურ საქმიანობაში არ გამოიყენებოდა, სხვა შემთხვევაში კი ზოგადი წესები გამოიყენება.

მოკლე მაგალითი: $100 000-ად ნაყიდი და თვრამეტი თვის შემდეგ $110 000-ად გაყიდული ბინა $10 000-ის ნამეტ შემოსავალს აჩვენებს. კურსით 2,624 ლარი დოლარზე ეს 26 240 ლარია, მისი 5% კი 1 312 ლარი. ოცდახუთი თვის შემდეგ გაყიდვისას იგივე ნამეტი შემოსავალი საქართველოში გათავისუფლებული იქნებოდა. პრაქტიკაში ნამეტი შემოსავალი ლარში იზომება და შეძენისა და გაყიდვის დროს მოქმედ გაცვლით კურსებს შეუძლია ის ორივე მიმართულებით შეცვალოს; ეს საკითხი ბუღალტერთან გაყიდვამდე უნდა გადაწყდეს. PwC-ის ცნობით, 2024 წლის იანვრიდან ქონების გაყიდვიდან მიღებული ნამეტი შემოსავალი დეკლარირდება გარიგების მომდევნო თვის 15 რიცხვამდე.

მაგალითი ნათლად აჩვენებს, რამდენად დიდია განსხვავება ფლობის ვადის მიხედვით: იგივე ბინა, იგივე ფასები და იგივე მოგება, მაგრამ ერთ შემთხვევაში გადასახადი გადასახდელია, მეორეში კი არა. ამიტომ გაყიდვის თარიღი ისეთივე მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილებაა, როგორიც გაყიდვის ფასი.

ორი პრაქტიკული შენიშვნა. შეინახეთ ყოველი ჩანაწერი იმის შესახებ, რა დაგიჯდათ ქონება, ღირებულების გამზრდელი გაუმჯობესებების ჩათვლით, რადგან ნამეტი შემოსავალი არის სხვაობა გაყიდვის ფასსა და ღირებულებას შორის. და გახსოვდეთ, რომ ქართული შეღავათი თქვენი ქვეყნის შეღავათი არ არის: ბევრი ქვეყანა თავის რეზიდენტებს უცხოეთში მიღებულ ნამეტ შემოსავალზე ბეგრავს და უცხოეთში გადახდილ გადასახადს ჩათვლის.

ჩუქება და მემკვიდრეობა

ოჯახის წევრებს შორის ქონება უმეტეს შემთხვევაში ქართული საშემოსავლო გადასახადის გარეშე გადადის. მუხლი 82(1)(g) ათავისუფლებს პირველი და მეორე რიგის მემკვიდრეების მიერ ჩუქებით ან მემკვიდრეობით მიღებულ ქონებას, ხოლო მუხლი 82(4)(c) ამ მიზნით განსაზღვრავს ამ რიგებს: პირველი რიგის მემკვიდრეები არიან მეუღლე, შვილები, ნაშვილები, შვილიშვილები და შვილთაშვილები, მშობლები და მშვილებლები; მეორე რიგის მემკვიდრეები არიან და-ძმები, დისშვილები და ძმისშვილები და მათი შვილები. მესამე და მეოთხე რიგის მემკვიდრეები, ანუ ბებია-ბაბუები და მათი მშობლები, ბიძები, დეიდები და მამიდები, გათავისუფლებული არიან ჩუქებასა და მემკვიდრეობაზე საგადასახადო წელიწადში 150 000 ლარამდე (მუხლი 82(1)(i)). ნებისმიერი სხვა პირისგან მიღებული საჩუქარი გათავისუფლებულია მხოლოდ წელიწადში 1 000 ლარამდე (მუხლი 82(1)(h)).

პრაქტიკული შედეგი ისაა, რომ მშობლიდან შვილზე ან მეუღლეებს შორის ბინის გადაცემა ქართული საშემოსავლო გადასახადის თვალსაზრისით ჩვეულებრივ პრობლემას არ ქმნის, მაგრამ ახლო ოჯახის წრის მიღმა ზღვრები სწრაფად მოქმედებს. სანამ ქონებას ნათესავზე ან მეგობარზე აჩუქებთ, ჯერ დაადგინეთ, რომელ რიგს მიეკუთვნება ის ამ მუხლის მიზნებისთვის.

საგადასახადო მდგომარეობა ოჯახის ფარგლებში გადაცემის მხოლოდ ერთი ნაწილია. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი ადგენს მემკვიდრეობის წესებს, მათ შორის სამკვიდროს მიღების ექვსთვიან ვადას და ახლო ნათესავების სავალდებულო წილს, ხოლო ქონების ჩუქებას, ისევე როგორც ნასყიდობას, წერილობითი ხელშეკრულება და რეგისტრაცია სჭირდება. თუ ქონება ბინადრობის ნებართვის საფუძველია, ჩუქება მჩუქებლის საკუთრებას წყვეტს და მასთან ერთად მასზე დამოკიდებულ ნებართვასაც. საკუთრების კანონის გზამკვლევი უცხოელისთვის სამოქალაქო სამართლის მხარეს განმარტავს.

კომპანიით ფლობა: საგადასახადო კუთხე

ზოგიერთი უცხოელი მყიდველი განიხილავს ქონების ქართული ან უცხოური კომპანიის მეშვეობით ფლობას. კომპანიების საგადასახადო წესები არსებითად განსხვავდება და არა მხოლოდ განაკვეთით. კომპანიის ქონების გადასახადი შეადგენს მისი დასაბეგრი ქონების საშუალო წლიური საბალანსო ნარჩენი ღირებულების არაუმეტეს 1%-ს (მუხლი 202(1)) და მასზე არ ვრცელდება ოჯახის შემოსავლის ტესტი, რომელიც ფიზიკური პირების უმეტესობას იცავს; არარეზიდენტი კომპანია ქონების გადასახადს იხდის საქართველოში არსებულ ქონებაზე (მუხლი 201(1)(b)); ხოლო საცხოვრებელი ფართის ქირაზე 5%-იანი განაკვეთი და სახლის გაყიდვაზე ორწლიანი გათავისუფლება ფიზიკური პირების წესებია. კომპანიის სტრუქტურას შეიძლება აზრი ჰქონდეს რამდენიმე ქონების ან ბიზნესის შემთხვევაში, მაგრამ ის ბინადრობის ნებართვის მდგომარეობასაც ცვლის, ამიტომ ეს გადაწყვეტილება შეძენამდე ბუღალტერთან და იურისტთან ერთად უნდა იქნეს მიღებული.

სხვა სიტყვებით, ის შეღავათები, რომლებიც ამ გვერდის უმეტეს ნაწილს ავსებს, კომპანიაში ფლობისას შეიძლება აღარ იმოქმედოს. ამიტომ კომპანიის სტრუქტურის შედარება პირად ფლობასთან ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში ცალკე უნდა გაკეთდეს, ყველა გადასახადისა და ბინადრობის ნებართვის საკითხის გათვალისწინებით.

თქვენი ქვეყანა და ორმაგი დაბეგვრა

ფინანსთა სამინისტროს მონაცემებით, საქართველოს 58 მოქმედი ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმება აქვს. პარტნიორებს შორის არიან ისრაელი, არაბთა გაერთიანებული საამიროები, საუდის არაბეთი, ქუვეითი, კატარი, თურქეთი, გაერთიანებული სამეფო, გერმანია, საფრანგეთი, იტალია, ესპანეთი, ნიდერლანდები, პოლონეთი, უკრაინა, ყაზახეთი, ჩინეთი, იაპონია, კორეა, ინდოეთი, სინგაპური და ჰონგკონგი. ამერიკის შეერთებული შტატები და რუსეთი სამინისტროს ნუსხაში არ ჩანს.

შეთანხმება ქონების მესაკუთრისთვის ორ რამეს აკეთებს. ის ადასტურებს, რომ უძრავი ქონებიდან მიღებული შემოსავალი და ნამეტი შემოსავალი შეიძლება დაიბეგროს იმ ქვეყანაში, სადაც ქონება მდებარეობს, ანუ საქართველოში. და ის რეზიდენტობის ქვეყანას ავალდებულებს ორმაგი დაბეგვრის აღმოფხვრას, ჩვეულებრივ ქართული გადასახადის ჩათვლით ან გათავისუფლებით, შეთანხმების საკუთარი ფორმულირების შესაბამისად. ის არ აუქმებს სამშობლოში დეკლარაციის ვალდებულებას, თუ ამას თქვენი ქვეყნის კანონი მოითხოვს, და არ გეხმარებათ იქ, სადაც შეთანხმება არ არსებობს. საგადასახადო კოდექსის 125-ე მუხლის თანახმად, არარეზიდენტი, რომელსაც საქართველოში შეთანხმებით გათვალისწინებული შეღავათით სარგებლობა სურს, იქ დადგენილ პროცედურას მიჰყვება.

პრაქტიკული ნაბიჯი მარტივია და ხშირად გამოტოვებული: ყიდვამდე თქვენი ქვეყნის მრჩეველს სამი კითხვა დაუსვით. ვალდებული ვარ თუ არა, დავადეკლარირო უცხოეთში არსებული ქონება? როგორ იბეგრება და ჩაითვლება უცხოეთში მიღებული ქირა? როგორ იბეგრება უცხოეთში მიღებული ნამეტი შემოსავალი, მათ შორის ის, რომელიც საქართველოში გათავისუფლებულია? ეს პასუხები საბოლოო შედეგს უფრო მეტად ცვლის, ვიდრე ამ გვერდზე მოცემული ნებისმიერი ქართული განაკვეთი.

თუ თქვენი ქვეყანა შეთანხმებების ნუსხაში არ არის, შეთანხმება ვერ დაგეხმარებათ, და ის, თუ როგორ მოეპყრობა თქვენი ქვეყანა საქართველოში გადახდილ გადასახადს, მთლიანად მისი კანონმდებლობით წყდება. სწორედ ამ შემთხვევაში არის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი, რომ რჩევა ყიდვამდე მიიღოთ.

რა ჩანაწერები შევინახოთ და რამდენ ხანს

მოწესრიგებული საქაღალდე ფულს ზოგავს ყოველ ეტაპზე, პირველი საგადასახადო დეკლარაციიდან საბოლოო გაყიდვამდე. ერთ ადგილას და თარგმანებთან ერთად შეინახეთ:

• ნასყიდობის ხელშეკრულება, რეესტრის ამონაწერები რეგისტრაციამდე და მის შემდეგ, და რეგისტრაციის საფასურის ქვითარი.
• ბანკის დადასტურებები შეძენისთვის განხორციელებული ყოველი გადახდის შესახებ, გამოყენებული გაცვლითი კურსებით.
• ბანკისთვის მომზადებული თანხების წარმოშობის საქაღალდე.
• რემონტის, ავეჯისა და გაუმჯობესებების ინვოისები, რომლებიც შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს მომავალი ნამეტი შემოსავლისა და შეფასებისთვის.
• ყოველი ქირავნობის ხელშეკრულება, ქირის ქვითარი, მოიჯარე კომპანიის მიერ დაკავებული გადასახადის ცნობა და საგადასახადო დეკლარაცია.
• ქონების გადასახადის დეკლარაციები და გადახდის დადასტურებები, თუ გათავისუფლებული არ ხართ.
• ნებისმიერი დოკუმენტი, რომელიც საქართველოში თქვენი ყოფნის დღეებს აჩვენებს, თუ საგადასახადო რეზიდენტობა საკითხის ქვეშ დგება.

სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სახელშეკრულებო მოთხოვნების ხანდაზმულობის ვადა ექვსი წელია (მუხლი 129(1)), ხოლო საგადასახადო ორგანომ ან მყიდველმა შეიძლება მოვლენების შესახებ წლების შემდეგ იკითხოს. უსაფრთხო წესია, რომ საქაღალდე შეინახოთ მთელი იმ პერიოდის განმავლობაში, სანამ ქონებას ფლობთ, და გაყიდვიდან კიდევ რამდენიმე წლის განმავლობაში.

ელექტრონული ასლები ამ საქაღალდეს კარგად ავსებს, მაგრამ მნიშვნელოვანია, რომ ფაილები ისე იყოს დასახელებული და დალაგებული, რომ წლების შემდეგაც ადვილად მოიძებნოს: მაგალითად, წლის მიხედვით, და თითოეულ წელში ცალკე შეძენის, ქირისა და გადასახადების მიხედვით. ის, ვინც გაყიდვისას ნამეტი შემოსავლის გაანგარიშებას აკეთებს, თქვენი ბუღალტერი იქნება თუ თქვენი ქვეყნის მრჩეველი, სწორედ ამ დოკუმენტებს დაეყრდნობა.

შვიდი რამ, რისიც მყიდველებს საქართველოში გადასახადების შესახებ სჯერათ

ქვემოთ შეკრებილია მოსაზრებები, რომლებიც მყიდველებისგან ყველაზე ხშირად გვესმის, და მათ გვერდით ის, რასაც საგადასახადო კოდექსი რეალურად ამბობს.

მესაკუთრის საგადასახადო კალენდარი

კერძო მესაკუთრის ვადების უმეტესობა რამდენიმე თარიღზე მოდის. ჩაწერეთ ისინი კალენდარში ყიდვის წელსვე, რადგან პირველი ვადა, როგორც წესი, მანამდე დგება, სანამ ვინმე შეგახსენებთ.

მუხლი 68 უშვებს წლიური საშემოსავლო, მოგების ან ქონების გადასახადის დეკლარაციის ვადის სამი თვით გაგრძელებას წერილობითი მოთხოვნით, რომელიც ვადის ამოწურვამდე წარედგინება, იმ პირობით, რომ მიმდინარე გადასახადები გადახდილია; გაგრძელება გადახდის თარიღს არ ცვლის. წარუდგენელი დეკლარაცია, როგორც წესი, ითვლება ნულოვანი გადასახადით წარდგენილად (მუხლი 67(4)), რაც არ ნიშნავს, რომ გადასახდელი გადასახადი არ გაქვთ: იმავე პერიოდისთვის მოგვიანებით წარდგენილი დეკლარაცია დაგვიანებულ წარდგენად ითვლება.

ამ ორი წესიდან გამომდინარე, ვადის გაგრძელება შეიძლება სასარგებლო იყოს, როცა დეკლარაციისთვის საჭირო დოკუმენტები ჯერ არ გაქვთ, მაგრამ ის მხოლოდ დეკლარაციის წარდგენის დროს ეხება და არა გადახდას. დეკლარაციის უბრალოდ არწარდგენა კი პრობლემას კი არ წყვეტს, არამედ მომავლისთვის გადადებს.

სამი მესაკუთრე, სამი საგადასახადო მდგომარეობა

ქვემოთ მოცემული სამი სიტუაცია აჩვენებს, როგორ ერწყმის ზემოთ აღწერილი წესები ერთმანეთს რეალურ შემთხვევებში. ისინი ზოგადი მაგალითებია და არა კონკრეტული პირების საგადასახადო შეფასება.

საზაფხულო მესაკუთრე. საზღვარგარეთიდან ჩამოსული ოჯახი ბათუმში ბინას ზაფხულისთვის ყიდულობს და არ აქირავებს. ისინი საქართველოში წელიწადში ექვს კვირას ატარებენ, დასვენების მიზნით. ისინი საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტები არ არიან, რადგან დასვენების დღეები 183 დღეში არ ითვლება. დასადეკლარირებელი ქირა მათ არ აქვთ. ქონების გადასახადი დამოკიდებულია ოჯახის შემოსავლის ტესტზე, რომელიც ბუღალტერმა მათ სიტუაციაზე უნდა გამოიყენოს. თუ ისინი სამი წლის შემდეგ გაყიდიან, ნამეტი შემოსავალი საქართველოში გათავისუფლებულია, ხოლო იბეგრება თუ არა ის მათ ქვეყანაში, ამას მათი ქვეყანა წყვეტს.

საზღვარგარეთ მცხოვრები მეიჯარე. ინვესტორი თბილისში ბინას გრძელვადიანი იჯარით კერძო მოიჯარეს აქირავებს და საქართველოში არასოდეს ჩამოდის. ქირა 5%-ით იბეგრება, თუ ბინა საცხოვრებლად ქირავდება და გამოქვითვები არ ხდება, და რადგან მოიჯარე კერძო პირია, მესაკუთრე მას ყოველწლიურად 1 აპრილამდე აცხადებს. მოიჯარე კომპანია რომ ყოფილიყო, კომპანია გადასახადს ქირის გადახდისას დააკავებდა. მესაკუთრის ქვეყანა, როგორც წესი, ასევე ელის ქირის დეკლარირებას, ქართული გადასახადის ჩათვლით შეთანხმების საფუძველზე, სადაც ასეთი შეთანხმება მოქმედებს.

სწრაფი გამყიდველი. მყიდველი იხდის მშენებარე ბინის საფასურს, ახდენს რეგისტრაციას და თვრამეტი თვის შემდეგ მოგებით ყიდის. რადგან სახლს ორ წელზე ნაკლები ხნით ფლობდა, ნამეტი შემოსავალი საქართველოში 5%-ით იბეგრება და დეკლარირდება გაყიდვის მომდევნო თვის 15 რიცხვამდე. კიდევ ექვსი თვის ლოდინი ნამეტ შემოსავალს გათავისუფლებულს გახდიდა. ადრე გაყიდვის გადაწყვეტილება ზოგჯერ სწორია, მაგრამ ის გადასახადის გათვალისწინებით უნდა იქნეს მიღებული.

სამივე მაგალითში ერთი და იგივე კანონი მოქმედებს, მაგრამ შედეგი განსხვავებულია, რადგან განსხვავდება ფაქტები: რამდენ დროს ატარებს მესაკუთრე საქართველოში, ვის აქირავებს ბინას და რამდენ ხანს ფლობს მას. სწორედ ამ ფაქტებს უნდა აფასებდეს ბუღალტერი, როცა თქვენს კონკრეტულ მდგომარეობას განიხილავს.

ფული, ბანკები და გადასახადები: დეტალური გზამკვლევები

რისკები და გამონაკლისები

• ფულის გაგზავნა საქაღალდის მომზადებამდე. თანხების წარმოშობის საქაღალდის გარეშე განხორციელებული გადარიცხვა შეიძლება შეჩერდეს, სანამ ბანკი კითხვებს სვამს.
• მესამე პირზე გადახდა. ხელშეკრულებაში დასახელებული გამყიდველის გარდა ნებისმიერ სხვა პირზე გადახდის კვალის აღდგენა რთულია, თანხის დაკარგვა კი ადვილი.
• 5%-იანი განაკვეთის ავტომატურად ვარაუდი. ის გამოიყენება საცხოვრებლად გაქირავებულ სახლზე, გამოქვითვების გარეშე; სხვა გაქირავებები სხვა წესებს ექვემდებარება.
• რამდენიმე კვირით ადრე გაყიდვა. ორწლიანი გათავისუფლება რეესტრში მითითებული თარიღებიდან აითვლება.
• თქვენი ქვეყნის დავიწყება. ქართული შეღავათის შემდეგაც შეიძლება სამშობლოში დეკლარაცია ან გადასახადი დარჩეს.
• ვადების გაცდენა. შემოსავლის დეკლარაციები 1 აპრილამდე; ქონების გადასახადის დეკლარაცია 1 ნოემბრამდე და გადახდა 15 ნოემბრამდე.
• ჩანაწერების დაკარგვა. შეძენის ჩანაწერების გარეშე გაყიდვიდან მიღებული ნამეტი შემოსავლის დამტკიცება რთულია.
• „გარანტირებული“ საგადასახადო შედეგი. საგადასახადო წესები იცვლება და თქვენს ფაქტებზეა დამოკიდებული; არცერთ მრჩეველს არ შეუძლია შედეგის გარანტია.

ხშირი კითხვები

არის თუ არა გადასახადი საქართველოში ქონების ყიდვისას?

ქონების გადაცემის გადასახადი ან სახელმწიფო ბაჟი არ არსებობს. დღგ 18%-ის ოდენობით ფასის ნაწილია მხოლოდ მაშინ, როცა გამყიდველი დღგ-ის გადამხდელად არის რეგისტრირებული და ყიდის სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში, ხოლო საჯარო რეესტრი შეძენის რეგისტრაციისთვის 150-დან 350 ლარამდე იღებს.

როგორ იბეგრება ქირიდან მიღებული შემოსავალი?

საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებელი მიზნით გაქირავებიდან მიღებული ქირა იბეგრება 5%-ით, თუ მესაკუთრე გამოქვითვებს არ ახდენს (საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 81(2)). მოიჯარე კომპანია არარეზიდენტზე გადახდისას გადასახადს აკავებს; სხვა შემთხვევაში შემოსავალს მესაკუთრე აცხადებს. სხვა გაქირავებები ზოგად წესებს ექვემდებარება.

ვიხდი თუ არა გადასახადს გაყიდვისას?

საქართველოში არა, თუ სახლს მიწასთან ერთად ორ წელზე მეტი ფლობის შემდეგ ყიდით (მუხლი 82(1)(f.a)). მანამდე ნამეტი შემოსავალი 5%-ით იბეგრება (მუხლი 81(3)). თქვენმა ქვეყანამ შეიძლება ნამეტი შემოსავალი ცალკე დაბეგროს.

მიწევს თუ არა ქონების გადასახადის გადახდა?

მხოლოდ მაშინ, თუ თქვენი ოჯახის შემოსავალი წინა წელს 100 000 ლარს აღემატებოდა (მუხლი 206(1)(a), 2026 წლის 30 სექტემბრის ცვლილებებით). ამ შემთხვევაში წლიური განაკვეთი საბაზრო ღირებულების 0,8%-დან 1%-მდეა (მუხლი 202(5)).

მაქცევს თუ არა ქონების ფლობა საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტად?

არა. საგადასახადო რეზიდენტობა დამოკიდებულია 183 დღის ფაქტობრივ ყოფნაზე ნებისმიერ უწყვეტ 12-თვიან პერიოდში, ხოლო საქართველოში დასვენების ან მკურნალობის მიზნით გატარებული დღეები არ ითვლება (მუხლი 34).

შემიძლია ბინა ჩემს შვილებს გადასახადის გარეშე ვაჩუქო?

დიახ, ქართული საშემოსავლო გადასახადის თვალსაზრისით: პირველი და მეორე რიგის მემკვიდრეებზე ჩუქება და მემკვიდრეობა გათავისუფლებულია (მუხლი 82(1)(g)). ჩუქებას მაინც სჭირდება წერილობითი ხელშეკრულება და რეგისტრაცია, და ის წყვეტს ნებისმიერ ბინადრობის ნებართვას, რომელიც თქვენს საკუთრებაზეა დამოკიდებული.

აქვს თუ არა საქართველოს საგადასახადო შეთანხმება ჩემს ქვეყანასთან?

საქართველოს 58 მოქმედი ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმება აქვს, მათ შორის ისრაელთან, არაბთა გაერთიანებულ საამიროებთან, საუდის არაბეთთან, ქუვეითთან, კატართან, თურქეთთან, გაერთიანებულ სამეფოსთან და ევროკავშირის ქვეყნების უმეტესობასთან. ამერიკის შეერთებული შტატები და რუსეთი ფინანსთა სამინისტროს ნუსხაში არ ჩანს.

მჭირდება თუ არა ქართული საბანკო ანგარიში?

ქონების ფლობისთვის არა. ანგარიში სასარგებლოა შენატანების, ქირის, კომუნალური გადასახადებისა და გადასახადებისთვის, და ყოველი ბანკი საკუთარ მოთხოვნებს ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო წესების ფარგლებში ადგენს.

წყაროები

1. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 34, 67, 68, 81, 82, 88-90, 125, 134, 154, 201-206), კონსოლიდირებული ტექსტი 2026 წლის 1 აპრილამდე შეტანილი ცვლილებებით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
2. „Georgia: individual, tax administration“, PwC Worldwide Tax Summaries, ბოლოს გადახედილია 2026 წლის 2 სექტემბერს (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
3. „Georgia: individual, income determination“, PwC Worldwide Tax Summaries, ბოლოს გადახედილია 2026 წლის 2 სექტემბერს (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
4. „Georgia: individual, other taxes“, PwC Worldwide Tax Summaries (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
5. ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმებები, საქართველოს ფინანსთა სამინისტრო (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
6. საქართველოს კანონი „ფულის გათეთრებისა და ტერორიზმის დაფინანსების აღკვეთის ხელშეწყობის შესახებ“, კონსოლიდირებული 2026 წლის 1 აპრილის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
7. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლი 129), კონსოლიდირებული 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
8. უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
9. „სმარტ კონტრაქტი“: ხშირად დასმული კითხვები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
10. „Real Estate 2026: Georgia“, MB Legal, Chambers and Partners-ისთვის, განახლებულია 2026 წლის 7 მაისს (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
11. „Lari strengthens in July too“, GBC, 2026 წლის 4 აგვისტო, საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსების მითითებით (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
12. „Galt&Taggart predicts single-digit growth in apartment prices in Tbilisi in 2026“, GBC, 2026 წლის 22 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 12 ოქტომბერი, 2026 - სრული გზამკვლევი გამოქვეყნდა საქართველოს საგადასახადო კოდექსის (კონსოლიდირებული ტექსტი 2026 წლის 1 აპრილის მდგომარეობით), PwC-ის საგადასახადო მიმოხილვებისა და ფინანსთა სამინისტროს შეთანხმებების ნუსხის საფუძველზე; მიმდინარეობს პარტნიორი ბუღალტრის შემოწმება.