ქონების ფასის გადახდა საქართველოში დოლარით თუ ლარით: წესები, კურსები და ხელშეკრულების ფორმულირება

შეიძლება თუ არა საქართველოში ქონების ფასის დოლარით გადახდა?

პრაქტიკაში შეიძლება: ბინების უმეტესობის ფასი აშშ დოლარშია დადგენილი, ბევრ ხელშეკრულებაში კი დოლარის თანხაა ჩაწერილი, რომელიც იფარება ან დოლარით, საბანკო გადარიცხვით, ან ლარით, ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსით გადახდის დღისთვის. სამართლებრივი ჩარჩო ბაზარზე მკაცრია. ლარი ერთადერთი კანონიერი გადამხდელობის საშუალებაა, მეწარმე, რომელიც საქართველოში ქონებას სთავაზობს ან არეკლამებს, ფასს მხოლოდ ლარში უნდა უთითებდეს, ყოველი გადასახადი და ოფიციალური მოსაკრებელი კი ლარში გამოითვლება. ამავდროულად სამოქალაქო კოდექსი მხარეებს ნებას რთავს, ფულადი ვალდებულება უცხოურ ვალუტაში შეათანხმონ, ამიტომ ხელშეკრულებაში დოლარის თანხის დასახელება კანონიერია.

ეს გვერდი ხსნის წესებს, ფასის ჩაწერის სამ გზას, იმას, თუ რომელი გაცვლითი კურსი გამოიყენება, როგორ გადაიანგარიშება სანოტარო საზღაური და გადასახადები და რა უნდა მოხვდეს ხელშეკრულებაში. უფრო ფართო საკითხი, თუ როგორ მოძრაობს ლარის კურსი, განხილულია ჩვენს გვერდზე სავალუტო რისკის შესახებ.

რას ამბობს კანონი, წესების მიხედვით

ვინ უნდა მიუთითოს ფასი ლარში?

ლარში ფასის მითითების წესი „მეწარმეს“ ავალდებულებს, ეროვნული ბანკის შესახებ კანონი კი ამ ტერმინს არ განმარტავს. დეველოპერები და სააგენტოები ბიზნესს ეწევიან და წესი მათზე ვრცელდება. კერძო მესაკუთრე, რომელიც საკუთარ ბინას ერთხელ ყიდის, კანონში დასახელებული არ არის და ტექსტის უბრალო წაკითხვით წესის მიღმა რჩება, თუმცა კერძო გამყიდველებზე ოფიციალური განმარტება ან გადაწყვეტილება ვერ მოვიძიეთ. წესს აღასრულებს შემოსავლების სამსახური და არა ეროვნული ბანკი, და დეველოპერის წინააღმდეგ მხოლოდ დოლარში რეკლამირებისთვის გამოქვეყნებული საქმე ვერ ვიპოვეთ.

ეროვნული ბანკის გამონაკლისების სიაში უძრავი ქონება ნახსენები არ არის. ორ პუნქტს მაინც შეიძლება ჰქონდეს მნიშვნელობა. არარეზიდენტის მიერ განხორციელებული მიწოდება გამონაკლისია ყოველგვარი პირობის გარეშე. არარეზიდენტისთვის განხორციელებული მიწოდება, რაც ფიზიკური პირის შემთხვევაში უცხო ქვეყნის მოქალაქეს გულისხმობს, გამონაკლისია მხოლოდ მაშინ, როცა შეთავაზება მხოლოდ უცხოურ ენაზე კეთდება, და არასოდეს - საქართველოში გარე რეკლამის შემთხვევაში. ამიტომ დეველოპერის მხოლოდ ინგლისურენოვანი შეთავაზება, რომელიც უცხოელ მყიდველებს მიემართება, შეიძლება დოლარში იყოს გამოხატული, იმავე პროექტის ქართულ ბილბორდზე კი ფასი ლარში უნდა ეწეროს.

ფასის ჩაწერის სამი გზა

დეველოპერის განვადების გეგმები, როგორც წესი, მეორე ან პირველ ფორმულირებას იყენებს, ამიტომ ყოველი შენატანი საკუთარი გადახდის დღის კურსით გადაიანგარიშება. ორ ან სამწლიან გეგმაზე ამან თავდაპირველად მოსალოდნელ ფასთან შედარებით შესამჩნევი სხვაობა შეიძლება დააგროვოს, ნებისმიერი მიმართულებით.

რომელი გაცვლითი კურსი გამოიყენება?

ეროვნული ბანკის დოლარის ოფიციალური კურსი Bloomberg-ის სავაჭრო პლატფორმაზე დადებული ბანკთაშორისი გარიგებების საშუალო შეწონილია, წინა სამუშაო დღის 16:30-დან გაანგარიშების დღის 16:30-მდე. ის 17:00-მდე ქვეყნდება და ძალაში მომდევნო დღეს შედის. 2026 წლის 17 ოქტომბრიდან მოქმედი ოფიციალური კურსი 2,5982 ლარი იყო 1 დოლარზე. ბანკები ვალუტას საკუთარი კომერციული კურსებით ცვლიან: 2026 წლის 19 ოქტომბერს Bank of Georgia დოლარს 2,565-ად ყიდულობდა და 2,629-ად ყიდდა, ანუ ამ ორ კურსს შორის სხვაობა დაახლოებით 2,5% იყო.

სწორედ ეს სხვაობაა მეორე ფორმულირების ფარული ხარჯი. ვთქვათ, ფასი $150 000-ია და ლარში იხდება 2,5982-იანი ოფიციალური კურსით, ანუ 389 730 ლარი. დოლარის მფლობელმა მყიდველმა დოლარი ბანკს მისი ყიდვის კურსით, 2,565-ად უნდა მიჰყიდოს, რასაც ჩვენი გამოთვლით დაახლოებით $151 940 სჭირდება, ანუ დოლარის ფასზე დაახლოებით $1 940-ით მეტი. დოლარის ანგარიშზე დოლარით გადახდა ამ კონვერტაციას თავიდან აგარიდებთ.

სამოქალაქო კოდექსის ერთ მუხლს ხშირად არასწორად იგებენ. მუხლი 389 ადგენს, რომ თუ გადახდამდე გაცვლითი კურსი შეიცვლება, მოვალე იხდის იმ დღის კურსით, როცა ვალდებულება წარმოიშვა. უზენაესმა სასამართლომ განმარტა, რომ ეს მუხლი ვალუტის შეცვლას ან ჰიპერინფლაციას ეხება და არა კურსის ჩვეულებრივ რყევებს, ამიტომ გადამწყვეტია თავად ხელშეკრულებაში ჩაწერილი დათქმა კურსის შესახებ. ეს დათქმა მკაფიოდ ჩამოაყალიბეთ: კურსი, მისი წყარო და დღე.

მოსაკრებლები, გადასახადები და რეესტრი ლარშია

• ნოტარიუსი. თუ გარიგების ღირებულება უცხოურ ვალუტაშია, ნოტარიუსი მას ლარში საზღაურის დარიცხვის დღის ეროვნული ბანკის კურსით გადაიყვანს (№507 დადგენილება, მუხ. 6(3)), შემდეგ კი ლარის ტარიფს იყენებს.
• რეგისტრაცია. საჯარო რეესტრის მოსაკრებლები ლარშია დადგენილი: 150, 270 ან 350 ლარი, მომსახურების სისწრაფის მიხედვით.
• გადასახადი გაყიდვაზე. საგადასახადო კოდექსის მუხლი 73(10)-ის თანახმად, უცხოურ ვალუტაში შესრულებული ყოველი ოპერაცია მისი შესრულების დღის ოფიციალური კურსით გადაიანგარიშება. ჩვენი წაკითხვით, ბინა, რომელიც $100 000-ად იყიდეს 2,70 კურსით (270 000 ლარი) და $100 000-ადვე გაყიდეს 2,90 კურსით (290 000 ლარი), ლარში 20 000 ლარის მოგებას აჩვენებს, თუმცა დოლარის ფასი არ შეცვლილა; ორი წლის განმავლობაში გაყიდული საცხოვრებელი ბინის შემთხვევაში ეს 5%-ით დაიბეგრებოდა, დაახლოებით 1 000 ლარით.
• ქირა. დოლარში მიღებული ქირა მიღების დღის ოფიციალური კურსით გადაიანგარიშება.
• ბინადრობის ნებართვა. კანონი ითხოვს საბაზრო ღირებულებას, რომელიც აღემატება „150 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში“, მაგრამ არ აკონკრეტებს, რომელი დღის კურსი გამოიყენება, რაც კიდევ ერთი მიზეზია, ზღვარს ზემოთ მარაგი დატოვოთ.

სესხი: ლარში თუ დოლარში?

2026 წლის 1 ივლისიდან ეროვნული ბანკის ბრძანება მოითხოვს, რომ 1 000 000 ლარამდე სესხები მხოლოდ ლარში გაიცეს, მაგრამ უცხო ქვეყნის მოქალაქეები ამ მოთხოვნისგან თავისუფლდებიან, ისევე როგორც მსესხებლები, რომლებიც შემოსავალს მთლიანად სესხის ვალუტაში იღებენ იმ ქვეყნიდან, სადაც ეს ვალუტა გამოიყენება. პრაქტიკაში უცხოელ მყიდველს, როგორც წესი, არჩევანი აქვს. 2026 წლის ივლისში ახალი იპოთეკური სესხი საშუალოდ 11,4% ღირდა ლარში და 7,7% უცხოურ ვალუტაში; დოლარის სესხი უკეთესი არჩევანია მხოლოდ მაშინ, თუ შემოსავალი, რომლითაც მას დაფარავთ, ასევე დოლარშია. ყველა დეტალი ჩვენს უცხოელთა იპოთეკის გზამკვლევშია.

რამდენად დოლარიზებულია საქართველო?

ადრინდელზე ნაკლებად. უცხოურ ვალუტაში განთავსებული დეპოზიტების წილი 2026 წლის აგვისტოში 41,5%-მდე შემცირდა, წლით ადრე კი 47,3% იყო, ლარის სესხებმა 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში ყველა სესხის 58,7% შეადგინა. იპოთეკაში ახლა ლარი ჭარბობს: 2026 წლის დასაწყისისთვის არსებული 13,4 მილიარდი ლარის იპოთეკური სესხებიდან 9,3 მილიარდი ლარი ლარში იყო გაცემული, ანუ დაახლოებით 31% უცხოურ ვალუტაზე მოდიოდა. ოფიციალური სტატისტიკა, მათ შორის საქსტატის მონაცემები საცხოვრებლის ფასებზე, ლარში ქვეყნდება, განცხადებების უმეტესობა კი ისევ დოლარს აჩვენებს. უცხოელი მყიდველისთვის დოლარი შესყიდვის პრაქტიკულ ვალუტად რჩება, მაგრამ სისტემის დანარჩენი ნაწილი სულ უფრო მეტად ლარზე გადადის.

რა ჩავწეროთ ხელშეკრულებაში

• ფასის ვალუტა. მიუთითეთ თანხა და ვალუტა ციფრებითა და სიტყვებით.
• გადახდის ვალუტა. დააზუსტეთ, გადაიხდით ამავე ვალუტაში თუ ლარში.
• კურსი. ლარში გადახდისას დაასახელეთ ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსი და დღე, ჩვეულებრივ გადახდის დღე.
• ანგარიში. ჩაწერეთ გამყიდველის საბანკო რეკვიზიტები და ანგარიშის ვალუტა.
• შენატანები. დეველოპერის გეგმის შემთხვევაში იგივე წესი ყველა შენატანზე გაავრცელეთ.
• საკომისიოები. განსაზღვრეთ, ვინ იხდის ბანკის გადარიცხვისა და კონვერტაციის საკომისიოს.

დოლარით გადახდა, ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. შეათანხმეთ ფორმულირება

   სამი ფორმულირებიდან ერთ-ერთი წინარე ხელშეკრულების გაფორმებამდე აირჩიეთ.

2. შეამოწმეთ გამყიდველის ანგარიში

   დარწმუნდით, რომ ანგარიში გამყიდველის სახელზეა და შეთანხმებულ ვალუტაშია.

3. შეადარეთ კურსები

   თუ კონვერტაცია გიწევთ, შეადარეთ თქვენი ბანკის კურსი იმ დღის ოფიციალურ კურსს.

4. გადაიხადეთ საკუთარი ანგარიშიდან

   თანხა თქვენს სახელზე არსებული ანგარიშიდან გადარიცხეთ და დადასტურება შეინახეთ.

5. შეინახეთ ლარის მაჩვენებლები

   ჩაინიშნეთ შესყიდვის დღის ოფიციალური კურსი; ის გაყიდვისას დაგჭირდებათ.

რისკები და გამონაკლისები

• ბუნდოვანი ფორმულირება. ფასი „დოლარში“ კურსის დათქმის გარეშე დავებს იწვევს.
• კონვერტაციის ხარჯები. ბანკების დაახლოებით 2,5%-იანმა საკურსო სხვაობამ შეიძლება ათასები დაგიჯდეთ.
• შენატანების ცვალებადობა. ყოველი შენატანი განსხვავებული კურსით გადაიანგარიშება.
• გადასახადი ლარში. სუსტმა ლარმა შეიძლება დასაბეგრი მოგება წარმოშვას მაშინაც, როცა რეალური მოგება არ არის.
• ნაღდი ფული. ნაღდი დოლარი კვალს არ ტოვებს და ანგარიშგების ზღვრებს ექვემდებარება.

ხშირი კითხვები

შემიძლია საქართველოში ბინის ფასი აშშ დოლარით გადავიხადო?

კი; ხელშეკრულებით ფასი შეიძლება დოლარში განისაზღვროს, და ჩვეულებრივი პრაქტიკაა გადახდა დოლარის გადარიცხვით ან ლარით, შეთანხმებული კურსით.

რატომ აჩვენებენ დეველოპერები ფასებს დოლარში, თუ კანონი ლარს მოითხოვს?

წესი მეწარმეების შეთავაზებებს ეხება; უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის მხოლოდ უცხოურ ენაზე გაკეთებული შეთავაზებები გამონაკლისია, დეველოპერების მიმართ წესის აღსრულების შემთხვევა კი ვერ ვიპოვეთ.

რომელი გაცვლითი კურსი გამოიყენება?

ის, რასაც ხელშეკრულება ადგენს; ჩვეულებრივ ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსი გადახდის დღისთვის.

სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 389 კურსს ყინავს?

არა; უზენაესი სასამართლო მის მოქმედებას ვალუტის შეცვლითა და ჰიპერინფლაციით ზღუდავს.

სანოტარო საზღაური დოლარში იხდება?

არა; უცხოურ ვალუტაში გამოხატული ღირებულება ლარში იმ დღის ოფიციალური კურსით გადაიყვანება.

როგორ გამოითვლება გადასახადი, თუ დოლარში ვიყიდე და დოლარშივე გავყიდე?

თითოეული ფასი საკუთარი დღის ოფიციალური კურსით გადაიანგარიშება, ამიტომ ლარის კურსმა შეიძლება მოგება წარმოშვას ან შეამციროს; ჰკითხეთ ბუღალტერს.

შეუძლია უცხოელს დოლარში სესხის აღება?

კი, თუ ბანკი თანახმაა; მხოლოდ ლარში სესხის გაცემის წესი საქართველოს არამოქალაქეებზე არ ვრცელდება.

შემიძლია ნაღდი დოლარით გადახდა?

ნაღდი ანგარიშსწორების ზედა ზღვარს არცერთი კანონი არ ადგენს, მაგრამ ბანკები და ნოტარიუსები ნაღდი ფულის დიდი თანხების შესახებ ანგარიშს აბარებენ, ამიტომ გადარიცხვა უფრო უსაფრთხოა.

წყაროები

1. „საქართველოს ეროვნული ბანკის შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
2. ბრძანება №93/04 ფასის გამოხატვის განსხვავებული წესის შესახებ, საქართველოს ეროვნული ბანკი, 2017 წლის 22 ივნისი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
3. ბრძანება №34/04 ბრძანება 93/04-ში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს ეროვნული ბანკი, 2018 წლის 23 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
4. კანონი №241, რომლითაც ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსს დაემატა მუხლი 153⁷, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე, 2016 წლის 29 დეკემბერი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
5. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
6. უცხოურ ვალუტაში გამოხატული ფულადი ვალდებულებები ქართულ სასამართლო პრაქტიკაში, სამართლის ჟურნალი, თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტი, 2020 (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
7. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
8. მთავრობის №507 დადგენილება სანოტარო მოქმედებების საზღაურის შესახებ, საქართველოს მთავრობა (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
9. „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
10. ბრძანება №131/04 1 000 000 ლარამდე სესხების შესახებ, საქართველოს ეროვნული ბანკი, 2026 წლის 15 ივნისი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
11. სავალუტო ბაზარი და ოფიციალური კურსი, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
12. ლარიზაციის ღონისძიებები, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
13. კომერციული გაცვლითი კურსები, Bank of Georgia, 2026 წლის 19 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
14. „Deposit dollarisation in August 2026 (NBG data)“, Trend, 2026 წლის 26 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
15. „Loan larization in 2026“, GBC, 2026 წლის 31 აგვისტო (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
16. „Mortgage portfolio and lending to non-residents (NBG data)“, GBC, 2026 წლის 6 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
17. „Legal guide to buying property“, Korter (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 19 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება გამოქვეყნდა ეროვნული ბანკის შესახებ ორგანული კანონის, ბრძანება 93/04-ის, ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის, სამოქალაქო კოდექსის, საგადასახადო კოდექსის, №507 დადგენილებისა და ეროვნული ბანკის მონაცემების საფუძველზე.