ქირის შემოსავლის გადასახადი საქართველოში: 5%-იანი განაკვეთი, რეესტრი და დეკლარირება

ქირის გადასახადი: რომელი განაკვეთი გეხებათ თქვენ

საქართველო საცხოვრებელი სახლის ქირას გაცილებით უფრო მსუბუქად ბეგრავს, ვიდრე ამას ქვეყნების უმეტესობა აკეთებს, მაგრამ მხოლოდ მაშინ, როცა სამივე პირობა სრულდება და მესაკუთრე რეგისტრირებულია. ამ პირობების მიღმა საშემოსავლო გადასახადის ზოგადი განაკვეთი გამოიყენება. ქვემოთ მოცემულ ცხრილში დალაგებულია ის ჩვეულებრივი სიტუაციები, რომლებშიც უცხოელი მესაკუთრე შეიძლება აღმოჩნდეს.

5%-იანი განაკვეთის პირობები

საგადასახადო კოდექსის მუხლი 81(2) 5%-იან განაკვეთს ადგენს იმ შემოსავლისთვის, რომელსაც ფიზიკური პირი იღებს „საცხოვრებელი ფართის ორგანიზაციისთვის, იურიდიული ან ფიზიკური პირისთვის საცხოვრებელი მიზნით გაქირავების შედეგად“, თუ ეს პირი „ამ შემოსავლიდან გამოქვითვებს არ ახორციელებს“. ყურადღებით წაკითხვისას ამ ერთ წინადადებაში ოთხი ცალკეული კრიტერიუმი იკვეთება:

• ფიზიკური პირი. ქირას მესაკუთრე იღებს როგორც ინდივიდი და არა როგორც კომპანია.
• საცხოვრებელი ფართი. გაქირავებული ფართი ბინა ან სახლია და არა ოფისი ან მაღაზია.
• საცხოვრებელი მიზნით. დამქირავებელი ამ ფართში ცხოვრობს; დამქირავებელი შეიძლება იყოს როგორც კერძო პირი, ისე ორგანიზაცია, რომელიც იქ თავის თანამშრომლებს ასახლებს.
• გამოქვითვების გარეშე. 5% მთელ ქირაზე ირიცხება; რემონტის, ავეჯის, მართვისა და აგენტების მომსახურების ხარჯები მისგან არ აკლდება.

საგადასახადო კოდექსის მუხლი 81(5) ამას მეხუთე, პრაქტიკულ პირობას ამატებს: ფინანსთა მინისტრი აწარმოებს იმ პირების რეესტრს, რომლებიც საცხოვრებელ ფართს აქირავებენ, და ადგენს ამ შეღავათით სარგებლობის წესს, ამიტომ მესაკუთრე ამ რეესტრში უნდა იყოს. თუ ამ პირობებიდან რომელიმე არ სრულდება, 5%-იანი განაკვეთი არ გამოიყენება და ქირა ზოგადი წესებით იბეგრება.

გამქირავებელთა რეესტრი

შემოსავლების სამსახურის 2023 წლის 7 ივნისის №1518 სიტუაციური სახელმძღვანელოს მიხედვით, როგორც ამას Espero.ge გადმოსცემს, მესაკუთრეები, რომლებიც უძრავ ქონებას აქირავებენ, გამქირავებელთა რეესტრში უნდა დარეგისტრირდნენ; ეს დისტანციურად ხდება გადასახადის გადამხდელის პირად კაბინეტში, შემოსავლების სამსახურის პორტალზე. რეგისტრაციის ვადა იმ წლის მომდევნო წლის 1 აპრილამდეა, რომელშიც ქირა იქნა მიღებული, ამიტომ მესაკუთრე, რომელიც ბინის გაქირავებას 2026 წელს იწყებს, რეესტრში 2027 წლის 1 აპრილამდე, ანუ არაუგვიანეს 31 მარტისა, უნდა დარეგისტრირდეს. გავრცელებული ინფორმაციით, ვადის გაცდენას 100 ლარის ჯარიმა მოსდევს, ხოლო, როცა დამქირავებელი კომპანიაა, რეესტრში დაურეგისტრირებელ მესაკუთრეს, იმავე ინფორმაციით, ქირიდან 5%-ის ნაცვლად 20% უკავდება. ადრეული რეგისტრაცია მესაკუთრეს არაფერი უჯდება და ორივე რისკს აქრობს. მოკლედ, ამ რეესტრში ყოფნა 5%-იანი განაკვეთით სარგებლობის აუცილებელი წინაპირობაა.

დეკლარირება და გადახდა, ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. მიიღეთ წვდომა შემოსავლების სამსახურის პორტალზე

   იმისათვის, რომ საკუთარი საგადასახადო ვალდებულებები დაინახოთ და დეკლარაცია წარადგინოთ, გადასახადის გადამხდელის ანგარიში გჭირდებათ. შესაძლოა, უცხოელ მესაკუთრეს ამისათვის ჯერ გადასახადის გადამხდელად რეგისტრაცია დასჭირდეს.

   როცა ბინის გაქირავებას იწყებთ

2. დარეგისტრირდით გამქირავებლად

   თქვენს პირად კაბინეტში მიუთითეთ გასაქირავებელი ქონება და გაქირავების მონაცემები.

   მომდევნო წლის 1 აპრილამდე, თუმცა ჯობს დაუყოვნებლივ

3. აწარმოეთ ყოველთვიური აღრიცხვა

   ჩაიწერეთ მიღებული ქირა, მიღების თარიღი, ვალუტა და მისი ეკვივალენტი ლარში, და ეს ჩანაწერები ქირავნობის ხელშეკრულებასთან ერთად შეინახეთ.

   ყოველთვე

4. წარადგინეთ წლიური დეკლარაცია

   ფიზიკური პირები წინა წლის შემოსავლის დეკლარაციას მიმდინარე წლის 1 აპრილამდე წარადგენენ.

   1 აპრილამდე

5. გადაიხადეთ გადასახადი

   დეკლარაციაში მითითებული გადასახადის თანხა პორტალის მეშვეობით გადაიხადეთ და გადახდის დადასტურება შეინახეთ.

   დეკლარაციასთან ერთად

როცა თქვენი დამქირავებელი კომპანიაა

როცა საწარმო, ორგანიზაცია ან მეწარმე ქირას არარეზიდენტ ფიზიკურ პირს უხდის, საგადასახადო კოდექსი მას ავალდებულებს, გადასახადი წყაროსთან დააკავოს, 81-ე მუხლით დადგენილი განაკვეთით (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 134(1)(d1)). ასეთ შემთხვევაში თქვენ ქირას გადასახადის გამოკლებით იღებთ, თავად გადასახადს კი ბიუჯეტში კომპანია იხდის. სთხოვეთ დამქირავებელს, ყოველწლიურად წერილობით დაგიდასტუროთ, რა თანხები დაგიკავათ, და შეამოწმეთ, რომ დაკავების განაკვეთი 5%-ია: თუ ის 20%-ია, ჩვეულებრივი მიზეზი ისაა, რომ გამქირავებელთა რეესტრში ჯერ არ ხართ რეგისტრირებული. ამგვარად წყაროსთან უკვე დაბეგრილი ქირა სწორედ ის ნაწილია, რომლის ხელახლა დეკლარირება არარეზიდენტ მესაკუთრეს, როგორც წესი, არ მოეთხოვება; დეკლარირების ვალდებულება კი იმ ქირას ეხება, რომელიც წყაროსთან არ დაბეგრილა.

გათვლილი მაგალითები

თბილისში 55 m² ფართის ბინა, რომელიც ქალაქის საშუალო ქირით, თვეში კვადრატულ მეტრზე $10,1-ით ქირავდება (Galt & Taggart, 2026 წლის თებერვალი), თვეში დაახლოებით $556-ს, ანუ წელიწადში $6 666-ს გამოიმუშავებს. კურსით 2,624 ლარი დოლარზე (საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსი 2026 წლის 5 აგვისტოსთვის) ეს თანხა ლარში დაახლოებით 17 492 ლარია.

ამ ორ თანხას შორის სხვაობა, წელიწადში დაახლოებით2 600 ლარი მხოლოდ ერთ ჩვეულებრივ ბინაზე, სწორედ ის მიზეზია, რის გამოც გამქირავებელთა რეესტრი და ზემოთ აღწერილი პირობები ასე მნიშვნელოვანია. მსგავსი, 45 m² ფართის ბინა ბათუმში, ახალი ბულვარის ზონაში, ამ ზონისთვის დამახასიათებელი კვადრატულ მეტრზე $12,3 ქირით, წელიწადში დაახლოებით $6 642-ს გამოიმუშავებს, და 5%-იანი განაკვეთით მის მესაკუთრეს დაახლოებით 871 ლარი ექნებოდა გადასახდელი.

მოკლევადიანი გაქირავება: ღია საკითხი

ბინის ღამეების მიხედვით გაქირავება ვიზიტორებზე თავისთავად არ ნიშნავს „საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებელი მიზნით გაქირავებას“. ამ საქმიანობისთვის საგადასახადო კოდექსი არჩევით ფიქსირებულ საშემოსავლო გადასახადს ითვალისწინებს: ფიზიკურ პირს, რომელიც საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ ფართს მოკლევადიანად აქირავებს, შეუძლია საგადასახადო ორგანოს მიმართოს და გაქირავებული ფართის ყოველ კვადრატულ მეტრზე თვეში 10 ლარი გადაიხადოს, ისეთი პირობებით, რომელთა შორისაა ბრუნვა 100 000 ლარამდე (309-ე მუხლის 24-26-ე ნაწილები). რეჟიმი 2023 წლის 1 იანვარს ამოქმედდა და 2026 წლის 1 იანვარს უნდა დასრულებულიყო, თუმცა №1061 კანონმა ის 2028 წლის 1 იანვრამდე გააგრძელა. რომელი განაკვეთი ვრცელდება დღიურ გაქირავებაზე ამ რეჟიმის გარეთ, ერთ-ერთი იმ საკითხთაგანია, რომლებსაც ჩვენი ბუღალტერი ამჟამად აზუსტებს, ამიტომ მოკლევადიანი გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლისთვის 5%-იან განაკვეთს წინასწარ ნუ ივარაუდებთ. მარტივად რომ ვთქვათ, ფიქსირებული რეჟიმის გარეთ დღიური გაქირავების დაბეგვრის წესი ჯერ დადასტურებული არ არის.

სასტუმროსა და აპარტჰოტელის ნომრების მესაკუთრეებისთვის ერთი წესი ნათელია. როცა ტურისტული საწარმო, რომელიც სასტუმროს მართავს, მესაკუთრეს მის ნომერში კალენდარული წლის განმავლობაში 60 დღემდე უსასყიდლოდ ცხოვრების საშუალებას აძლევს, ამ ცხოვრებით მიღებული სარგებელი მესაკუთრისთვის საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლებულია (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 82(1)(z6)).

ქირა და ქონების გადასახადი

ქირის საშემოსავლო გადასახადი და ქონების გადასახადი ერთმანეთისგან დამოუკიდებელი გადასახადებია, მაგრამ ისინი ერთმანეთთან მაინც არის დაკავშირებული. მიღებული ქირა თქვენი ოჯახის შემოსავალში ითვლება, ოჯახის შემოსავალი კი წყვეტს, თქვენი ბინა ქონების გადასახადისგან გათავისუფლებულია თუ 0,8%-დან 1%-მდე განაკვეთით იბეგრება. ამიტომ ბინა, რომელიც ცარიელი ყოფნისას ქონების გადასახადისგან გათავისუფლებულია, გაქირავების შემდეგ შეიძლება დასაბეგრი გახდეს. როგორ უკავშირდება ეს ორი გადასახადი ერთმანეთს, ახსნილია ჩვენს გზამკვლევში ფიზიკური პირების ქონების გადასახადის შესახებ.

თქვენი ქვეყანა

საქართველოში 5%-ის გადახდა არ წყვეტს საკითხს იმის შესახებ, რა გადასახადი გმართებთ საკუთარ ქვეყანაში. სხვა სიტყვებით, საქართველოში გადახდილი გადასახადი თქვენი ქვეყნის წინაშე არსებულ საგადასახადო ვალდებულებას თავისთავად არ ხურავს. ბევრი ქვეყანა თავის რეზიდენტებს მთელ მსოფლიოში მიღებულ შემოსავალზე ბეგრავს, შემდეგ კი ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმების საფუძველზე უცხოეთში გადახდილ გადასახადს მათ ჩაუთვლის. საქართველოს ფინანსთა სამინისტრო თავის სიაში 58 მოქმედ შეთანხმებას ასახელებს. ეს შეთანხმებები, სხვებთან ერთად, მოიცავს გერმანია, საფრანგეთი და გაერთიანებული სამეფო, ისრაელი და თურქეთი, ასევე სპარსეთის ყურის ქვეყნები, როგორიცაა კატარი, ქუვეითი, საუდის არაბეთი და არაბთა გაერთიანებული საამიროები; სამინისტროს სიაში არც ამერიკის შეერთებული შტატები და არც რუსეთი არ ფიგურირებს. შეინახეთ საქართველოში წარდგენილი დეკლარაცია, გადახდის ყველა დადასტურება და წყაროსთან დაკავების ნებისმიერი ცნობა, რადგან ამ დოკუმენტებს თქვენი ქვეყნის საგადასახადო კონსულტანტი მოგთხოვთ.

ჩანაწერები, რომლებიც გამქირავებელმა უნდა შეინახოს

• ქირავნობის ხელშეკრულება. ის აჩვენებს გაქირავებულ ქონებას, დამქირავებელს, ქირის ოდენობას და იმას, რომ ბინა საცხოვრებლად ქირავდება.
• ყოველი გადახდის ჩანაწერი. საბანკო ამონაწერები ან ქვითრები, გადახდის თარიღითა და ლარში ეკვივალენტით.
• წყაროსთან დაკავების ცნობები. ნებისმიერი კომპანია-დამქირავებლისგან მიღებული ცნობები, სადაც ჩანს, რა გადასახადი გადაიხადა მან თქვენ ნაცვლად.
• თქვენი რეგისტრაცია გამქირავებლად. ეკრანის ანაბეჭდი ან რეგისტრაციის დადასტურება პირადი კაბინეტიდან.
• დეკლარაციები და გადახდის დადასტურებები. ყოველი წლისთვის, ერთ ადგილას შენახული.

შეინახეთ ეს დოკუმენტები იმდენ ხანს, რამდენ ხანსაც საგადასახადო ორგანოს კონკრეტული წლის შემოწმება შეუძლია, და უფრო დიდხანსაც, თუ თქვენი ქვეყანა საქართველოში გადახდილი გადასახადის მტკიცებულებას მოითხოვს. ნაღდი ფულით გადახდილი ქირის დამტკიცება ყველაზე რთულია; ამიტომ სთხოვეთ დამქირავებლებს, ქირა თქვენს სახელზე გახსნილ ანგარიშზე საბანკო გადარიცხვით გადაიხადონ.

რისკები და გამონაკლისები

• გამქირავებლად რეგისტრაციის გარეშე დარჩენა. 5%-იანი განაკვეთი სწორედ ამ რეგისტრაციაზეა დამოკიდებული.
• დღიური გაქირავებისთვის 5%-ის ვარაუდი. ამ შემოსავლის დაბეგვრის წესი ჯერ გარკვეული არ არის.
• ხარჯების გამოქვითვა და მაინც 5%-ის გადახდა. 5%-იანი განაკვეთი არანაირ გამოქვითვას არ უშვებს.
• საკუთარი ქვეყნის გადასახადების დავიწყება. ქართული გადასახადი ხშირად მთელი სურათის მხოლოდ ნახევარია.

ხშირი კითხვები

რა გადასახადი ეკისრება ქირის შემოსავალს საქართველოში?

ქირის 5%, თუ ფიზიკური პირი სახლს ადამიანების საცხოვრებლად აქირავებს, გამოქვითვებს არ ახორციელებს და გამქირავებლად არის რეგისტრირებული; საშემოსავლო გადასახადის ზოგადი განაკვეთი 20%-ია.

უცხოელები იმავე განაკვეთს იხდიან?

5%-იანი წესი ფიზიკურ პირებზე ვრცელდება და მოქალაქეობასთან დაკავშირებულ პირობას არ შეიცავს. კომპანია-დამქირავებელი გადასახადს წყაროსთან აკავებს, როცა ქირას არარეზიდენტს უხდის.

უნდა დავრეგისტრირდე გამქირავებლად?

დიახ, უნდა. შემოსავლების სამსახურის განმარტების მიხედვით, როგორც ამას გადმოსცემენ, გამქირავებელთა რეესტრში რეგისტრაცია მომდევნო წლის 1 აპრილამდეა სავალდებულო, ვადის დაგვიანებისთვის კი ჯარიმა ეკისრება.

როდის წარვადგინო დეკლარაცია?

ფიზიკური პირები წინა წლის წლიურ შემოსავლის დეკლარაციას მიმდინარე წლის 1 აპრილამდე წარადგენენ.

Airbnb-დან მიღებული შემოსავალი 5%-ით იბეგრება?

სულაც არ არის აუცილებელი. მესაკუთრეს შეუძლია აირჩიოს ფიქსირებული გადასახადი კვადრატული მეტრის მიხედვით, რომელიც 2028 წლის 1 იანვრამდე გაგრძელდა; ამ რეჟიმის გარეთ მოქმედ წესს კი ჩვენი ბუღალტერი აზუსტებს.

შემიძლია რემონტისა და მართვის საფასურის გამოქვითვა?

5%-იანი განაკვეთის გამოყენებისას არა, რადგან ეს განაკვეთი მხოლოდ მაშინ მოქმედებს, როცა გამოქვითვები არ ხდება.

როგორ მოძებნოთ და როგორ შეინარჩუნოთ დამქირავებელი, ამის შესახებ დაწვრილებით წაიკითხეთ ჩვენს გზამკვლევში ბინის გაქირავება არარეზიდენტისთვის.

წყაროები

1. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81, 82 და 134), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
2. Renting an apartment in Georgia? Mandatory landlord registration and taxes, Espero.ge (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
3. Georgia: individual tax administration, PwC Worldwide Tax Summaries (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
4. Georgia: individual income determination, PwC Worldwide Tax Summaries (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
5. ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმებები, საქართველოს ფინანსთა სამინისტრო (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
6. G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 2026 წლის 31 მარტი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
7. Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 2026 წლის 14 აგვისტო (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 13 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება გამოქვეყნდა საგადასახადო კოდექსის, შემოსავლების სამსახურის მიერ გამქირავებელთა რეესტრის შესახებ გავრცელებული განმარტების, PwC-ისა და ფინანსთა სამინისტროს მონაცემების საფუძველზე; მას პარტნიორი ბუღალტერი ამოწმებს.