წინარე ხელშეკრულება საქართველოში: ჩეკლისტი პუნქტების მიხედვით

ჩეკლისტი: რა უნდა შეიცავდეს წინარე ხელშეკრულება

მონიშნეთ თითოეული პუნქტი იმ პროექტთან შედარებით, რომელიც გადმოგცეს. ყოველ სტრიქონს მოკლე განმარტება ახლავს, ხოლო სიის ქვემოთ მოცემული ნაწილები ხსნის, რა წესები დგას მათ უკან. მონიშვნები მხოლოდ თქვენს ბრაუზერში ინახება, ასე რომ, სიას შეგიძლიათ დაუბრუნდეთ, როცა ხელშეკრულების მეორე ვერსიას მიიღებთ, და ის ხელახლა შეადაროთ. თუ რომელიმე პუნქტი პროექტში საერთოდ არ ჩანს, ან ბუნდოვნად არის ჩამოყალიბებული, ჩაინიშნეთ და ხელმოწერამდე მოითხოვეთ მისი დამატება ან დაზუსტება.

• წერილობითი ფორმა, ორივე მხარის ხელმოწერით სამოქალაქო კოდექსი უძრავ ნივთზე საკუთრების გადაცემის ან შეძენის ხელშეკრულებისთვის წერილობით ფორმას მოითხოვს, და იგივე ფორმა ვრცელდება წინარე ხელშეკრულებაზეც.
• მხარეები ზუსტად არიან იდენტიფიცირებული სახელები ისე, როგორც პასპორტებში ან მეწარმეთა რეესტრშია; კომპანიის შემთხვევაში, ვინ აწერს ხელს და რა უფლებამოსილებით.
• ქონება საკადასტრო კოდით მისამართით, ფართობითა და სართულით; დაუსრულებელი ერთეულისთვის - მშენებლობის ნებართვითა და ერთეულის ნომრით სართულის გეგმაზე.
• ფასი და მისი ვალუტა მითითებულია ერთხელ, ერთ ვალუტაში, და თუ გადახდები სხვა ვალუტაში ხდება, გაცვლითი კურსის წესითაც.
• გადახდის განრიგი და გზა თანხები, თარიღები და ანგარიში, რომელზეც თითოეული გადახდა მიდის, მიბმული ეტაპებზე ან რეგისტრაციაზე.
• ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვადა თარიღი, რომლამდეც ნასყიდობის ხელშეკრულებას ხელი უნდა მოეწეროს, და რა ხდება, თუ ეს არ მოხდა.
• წინასწარ შესასრულებელი პირობები მაგალითად: იპოთეკის მოხსნა, თანამესაკუთრის თანხმობის მიღება, ერთეულის რეგისტრაცია ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ.
• რა არის უკვე გადახდილი ბე ან ავანსი, სწორედ ამ სახელით მოხსენიებული, და როგორ ჩაითვლება ის ფასის ანგარიშში.
• პირგასამტეხლო, წერილობით დასრულების დაგვიანებისთვის ან ძირითადი ხელშეკრულების ხელმოუწერლობისთვის; წერილობით ჩაწერილი და თანაზომიერი.
• ვინ იხდის რეგისტრაციისა და სხვა ხარჯებს შესაბამისი პუნქტის გარეშე სამოქალაქო კოდექსი ნასყიდობის გაფორმებისა და რეგისტრაციის ხარჯებს გამყიდველს აკისრებს.
• მდგომარეობა გადაცემისას რა შედის ქონებაში, რემონტის დონე და რას შეაკეთებს გამყიდველი გადაცემამდე.
• თქვენი უფლება, გახვიდეთ ხელშეკრულებიდან მიზეზები, რომელთა გამოც შეგიძლიათ შეწყვიტოთ ხელშეკრულება და დაიბრუნოთ გადახდილი თანხა.

ჩეკლისტის ამობეჭდვა

რა არის წინარე ხელშეკრულება ქართულ სამართალში?

სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, ხელშეკრულებიდან შეიძლება წარმოიშვას მომავალში ხელშეკრულების დადების ვალდებულება. სწორედ ეს არის წინარე ხელშეკრულება: სავალდებულო ხელშეკრულება, რომლითაც გამყიდველი კისრულობს, გაყიდოს, ხოლო მყიდველი - იყიდოს, უკვე შეთანხმებული პირობებით, მოგვიანებით, განსაზღვრულ დროს. მას მაშინ იყენებენ, როცა ნასყიდობის დასრულება ახლა შეუძლებელია: გამყიდველმა ჯერ იპოთეკა უნდა მოხსნას, საჭიროა თანამესაკუთრის თანხმობის მიღება, მყიდველი თანხას ამზადებს, ან ბინა ჯერ კიდევ შენდება და რეგისტრირებულ ერთეულად ჯერ არ არსებობს. ყველა ამ შემთხვევაში მხარეებს სურთ, პირობები დღესვე დააფიქსირონ, ხოლო თავად ნასყიდობა მაშინ გააფორმონ, როცა ამისთვის ყველაფერი მზად იქნება. წინარე ხელშეკრულება საკუთრებას არ გადასცემს: ის მხოლოდ ავალდებულებს მხარეებს, რომ მომავალში ნასყიდობა დადონ.

მას ორი წესი განსაზღვრავს. 327-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე საჭირო ფორმით შეთანხმდნენ; ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, არსებითია ის პირობები, რომლებსაც კანონი მოითხოვს, და ის პირობები, რომლებზეც ერთ-ერთი მხარის მოთხოვნით უნდა იქნეს მიღწეული შეთანხმება. ხოლო 327-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, ძირითადი ხელშეკრულებისთვის დადგენილი ფორმა წინარე ხელშეკრულებაზეც ვრცელდება. რადგან 323-ე მუხლი უძრავ ნივთზე საკუთრების გადაცემის ან შეძენის ხელშეკრულებისთვის წერილობით ფორმას მოითხოვს, ბინაზე დადებული წინარე ხელშეკრულებაც წერილობითი უნდა იყოს. შეტყობინებების მიმოწერა, რომელიც ხელმოწერილ დოკუმენტად არასოდეს იქცა, ორივე მხარისთვის სუსტი საყრდენია. ამიტომ ყველაფერი, რაზეც შეთანხმდით, მათ შორის ის პირობები, რომლებიც თქვენთვის არსებითია, ხელმოწერილ ტექსტში უნდა აისახოს.

რომელი პუნქტები გიცავთ და რა წესები დგას მათ უკან?

პირგასამტეხლოს წესები განსაკუთრებულ ყურადღებას იმსახურებს. პირგასამტეხლოს პუნქტი მყიდველის მთავარი ბერკეტია დეველოპერის მიერ ჩაბარების თარიღის დასაცავად, ამიტომ პროექტი, რომელშიც ასეთი პუნქტი არ არის, ან რომელშიც პირგასამტეხლო მხოლოდ მყიდველზე ვრცელდება, სუსტი პროექტია. ამავე დროს, 420-ე მუხლი სასამართლოს აძლევს უფლებას, შეამციროს პირგასამტეხლო, რომელსაც შეუსაბამოდ მაღლად მიიჩნევს, ამიტომ უკიდურესად მაღალი ციფრი არ არის ისეთი დაცვა, როგორიც ერთი შეხედვით ჩანს. ჩაბარების დაგვიანებისთვის თანაზომიერი დღიური ან ყოველთვიური პირგასამტეხლო, წერილობით ჩაწერილი, როგორც წესი, უფრო სასარგებლო პუნქტია. გაითვალისწინეთ 419-ე მუხლიც: პირგასამტეხლოსა და თავად ნასყიდობის ერთდროულად მოთხოვნა არ შეგიძლიათ, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა პირგასამტეხლო ვადის გადაცილებისთვისაა დაწესებული. სწორედ ამიტომ არის დაგვიანებისთვის განსაზღვრული პირგასამტეხლო მყიდველისთვის განსაკუთრებით მოსახერხებელი: ის შეგიძლიათ მოითხოვოთ და ამავე დროს ბინაც მიიღოთ.

რა იცვლება მშენებარე ბინის შემთხვევაში?

ბინისთვის, რომელიც ჯერ კიდევ შენდება, წინარე ხელშეკრულება შეძენის სამუშაოს უდიდეს ნაწილს ასრულებს, ხშირად წლების განმავლობაში. აქ ოთხი დამატებაა მნიშვნელოვანი. პირველი: ერთეული უნდა იყოს იდენტიფიცირებული მშენებლობის ნებართვით, შენობითა და სართულის გეგმით, რადგან საკუთარი საკადასტრო კოდი მას ჯერ არ აქვს. მეორე: გადახდის განრიგი უნდა მიჰყვებოდეს მშენებლობის ისეთ ეტაპებს, რომელთა გადამოწმებაც შესაძლებელია, და არა მხოლოდ კალენდარულ თარიღებს. მესამე: ხელშეკრულება დეველოპერს უნდა ავალდებულებდეს, თქვენს სახელზე დაარეგისტრიროს წინასწარი საკუთრების უფლება, რომელსაც საჯარო რეესტრი თავისი სტანდარტული საფასურით, 150 ლარად, ოთხი სამუშაო დღის განმავლობაში არეგისტრირებს, რათა თქვენი მოთხოვნა საჯარო ჩანაწერში აისახოს. და მეოთხე: ჩაბარების პუნქტში უნდა ეწეროს თარიღი, დაგვიანებისთვის პირგასამტეხლო და თქვენი უფლება, გახვიდეთ ხელშეკრულებიდან და დაიბრუნოთ გადახდილი თანხა, თუ დაგვიანება ხანგრძლივი გახდება. შენობით სარგებლობა ექსპლუატაციაში მიღების აქტამდე დაუშვებელია, ამიტომ ხელშეკრულებაში ისიც უნდა ეწეროს, ექსპლუატაციაში მიღებიდან რა ვადაში დაარეგისტრირებს დეველოპერი ერთეულს თქვენს სახელზე. თუ ამ ოთხიდან რომელიმე პროექტში არ არის, ეს სწორედ ის ადგილია, სადაც თქვენი ფული და დრო ყველაზე დაუცველია.

რით განსხვავდება ის ჯავშნისა და ნასყიდობის ხელშეკრულებისგან?

ჩვენი გვერდი ჯავშნისა და ბეს შესახებ პირველ დოკუმენტს დეტალურად განიხილავს. მოკლედ, სამივე დოკუმენტი ერთი ჯაჭვის რგოლია: ჯავშანი ქონებას დროებით აკავებს, წინარე ხელშეკრულება პირობებს აფიქსირებს, ხოლო საკუთრება მხოლოდ რეგისტრირებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით გადადის.

ხუთი კითხვა, რომელიც ხელმოწერამდე უნდა დასვათ

1. ვინ ყიდის სინამდვილეში?

   მოითხოვეთ რეესტრის ამონაწერი და შეადარეთ მესაკუთრის სახელი იმ პირს, ვინც ხელს აწერს. კომპანიის შემთხვევაში იკითხეთ, ვის აქვს მისი სახელით ხელმოწერის უფლება, და ნახეთ დოკუმენტი, რომელიც ამას ადასტურებს.

2. რა დგას დღევანდელ დღესა და ნასყიდობას შორის?

   იპოთეკა, თანამესაკუთრე, მოიჯარე, დაუსრულებელი შენობა: თითოეულს ხელშეკრულებაში თავისი პირობა და თავისი თარიღი სჭირდება, ისევე როგორც პასუხი კითხვაზე, რა ხდება, თუ ეს პირობა დროულად არ შესრულდა.

3. რა ემართება ჩემს ფულს, თუ ნასყიდობა არ შედგა?

   ხელშეკრულებამ ამ კითხვას პასუხი უნდა გასცეს ყველა იმ მიზეზისთვის, რის გამოც ნასყიდობა შეიძლება ჩაიშალოს, და არა მხოლოდ იმ შემთხვევისთვის, როცა ვალდებულებას თქვენ არღვევთ.

4. რა ხდება, თუ გამყიდველი აგვიანებს?

   ჩვეულებრივი პასუხია წერილობით ჩაწერილი პირგასამტეხლო დაგვიანებისთვის და დამატებითი ვადის გასვლის შემდეგ ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება.

5. ტექსტის რომელი ვერსიაა სავალდებულო?

   თუ ხელშეკრულება ორ ენაზე არსებობს, მასში უნდა ეწეროს, რომელ ვერსიას აქვს უპირატესობა, რათა უთანხმოების შემთხვევაში ცნობილი იყოს, რომელი ტექსტით უნდა იხელმძღვანელოს ორივე მხარემ.

თუ რომელიმე კითხვაზე პასუხი „ამას მოგვიანებით მოვაგვარებთ“ არის, ესე იგი, შესაბამისი პუნქტი აკლია. მოითხოვეთ მისი ჩამატება პროექტში ხელმოწერამდე, რადგან ხელმოწერის შემდეგ ნებისმიერ ცვლილებას მეორე მხარის თანხმობა სჭირდება.

რისკები და გამონაკლისები

• ხელმოუწერელი ან ზეპირი შეთანხმება. კანონი წერილობით ფორმას მოითხოვს; მის გარეშე თქვენი უფლებები იმაზეა დამოკიდებული, შეძლებთ თუ არა დაამტკიცოთ, რაზე შეთანხმდით, რაც გაცილებით სუსტი პოზიციაა, ვიდრე ხელმოწერილი ტექსტი.
• ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვადა არ არის მითითებული. უვადო ვალდებულების აღსრულება რთულია, მისი გაჭიანურება კი ადვილი. ჩაწერეთ კონკრეტული თარიღი და ისიც, რა ხდება, თუ ის გავიდა.
• პირგასამტეხლო მხოლოდ ერთი მხარისთვის. დაბალანსებული ხელშეკრულება შედეგებს აწესებს როგორც გამყიდველის, ისე მყიდველის დაგვიანებისთვის.
• გადახდები, რომლებიც ეტაპებს უსწრებს. იხდით იმის მიხედვით, რაც აშენებული და დოკუმენტურად დადასტურებულია, და არა მხოლოდ თარიღების მიხედვით, რათა გადახდილი თანხა არასოდეს აღემატებოდეს აშენებულის ღირებულებას.
• დაურეგისტრირებელი მოთხოვნა მშენებარე ბინაზე. რეგისტრირებული წინასწარი უფლების გარეშე თქვენი ხელშეკრულება საჯარო ჩანაწერში არ ჩანს, და მესამე პირები მის შესახებ რეესტრიდან ვერ შეიტყობენ.

ხშირი კითხვები

სჭირდება თუ არა წინარე ხელშეკრულებას ნოტარიუსი?

სამოქალაქო კოდექსი წერილობით ფორმას მოითხოვს. ეს წესი ნოტარიუსს არ მოითხოვს, მაგრამ გარიგებას, რომელიც საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით იდება, ქართველი ნოტარიუსი ადასტურებს, და ნოტარიუსი ნებისმიერ შემთხვევაში შეიძლება სასარგებლო იყოს.

შემიძლია თუ არა, გამყიდველი ძირითადი ხელშეკრულების ხელმოწერა აიძულო?

წინარე ხელშეკრულება მომავალი ხელშეკრულების დადების ვალდებულებას წარმოშობს. როგორ აღსრულდება ის კონკრეტულ შემთხვევაში და რისი მოთხოვნა შეგიძლიათ ამის ნაცვლად, ეს იმ იურისტის საკითხია, რომელსაც ხელშეკრულება ხელთ ექნება და მის პუნქტებს გაეცნობა.

ნამდვილია თუ არა ფასი დოლარში?

სამოქალაქო კოდექსი ფულად ვალდებულებებს ლარში გამოხატავს, მაგრამ მხარეებს უფლებას აძლევს, ისინი უცხოურ ვალუტაში განსაზღვრონ, თუ ამას კანონი არ კრძალავს. ვალუტა და კონვერტაციის ნებისმიერი წესი მკაფიოდ ჩაწერეთ, განსაკუთრებით მაშინ, თუ ფასი ერთ ვალუტაშია მითითებული, გადახდები კი მეორეში ხდება.

ვინ იხდის რეგისტრაციის საფასურს?

ის, ვისაც ხელშეკრულება ასახელებს. თუ ხელშეკრულება ამის შესახებ არაფერს ამბობს, სამოქალაქო კოდექსი უძრავი ნივთის ნასყიდობის გაფორმებისა და რეგისტრაციის ხარჯებს გამყიდველს აკისრებს.

შეუძლია თუ არა დეველოპერს, ხელმოწერის შემდეგ გეგმარება შეცვალოს?

მხოლოდ იმდენად, რამდენადაც ამას ხელშეკრულება უშვებს. დაურთეთ ხელშეკრულებას სართულის გეგმა და სპეციფიკაცია და ცვლილებებისთვის თქვენი წერილობითი თანხმობის საჭიროება ჩაწერეთ. ასე ნებისმიერი ცვლილება თქვენი ხელმოწერის გარეშე ვერ მოხდება, ხოლო თავად დანართები ცხადად აჩვენებს, რა იყიდეთ.

რა ხდება, თუ ძირითად ხელშეკრულებას ხელი არასოდეს მოეწერა?

ეს მიზეზზეა დამოკიდებული. თუ ბრალი გამყიდველს მიუძღვის, თქვენი ინსტრუმენტებია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირგასამტეხლო, ბეს წესები და ზიანის ანაზღაურება; თუ ხელშეკრულებიდან ისეთი მიზეზით გადიხართ, რომელსაც ხელშეკრულება ითვალისწინებს, გადახდილი თანხა გიბრუნდებათ ისე, როგორც მასშია განსაზღვრული.

როცა ხელშეკრულებას ხელი მოეწერება, შემდეგი კითხვაა, როგორ გადაიხადოთ უსაფრთხოდ. პროექტის დამოუკიდებელი შემოწმებისთვის იხილეთ ჩვენი იურიდიული შემოწმების მომსახურება.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 323, 327, 328, 352, 383, 405, 417-დან 423-მდე, 479, 488 და 489), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
2. უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
3. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი (მუხლი 139.1), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
4. „New notary requirements for transactions subject to public registration in Georgia“, Revera Legal (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 12 ოქტომბერი, 2026 - საკონტროლო სია გამოქვეყნდა სამოქალაქო კოდექსის ხელშეკრულების დადების, პირგასამტეხლოს, ბესა და ხარჯების შესახებ წესების საფუძველზე; მას პარტნიორი იურისტი ამოწმებს.