შესყიდვასთან დაკავშირებული ყველა ხარჯი ერთ ცხრილში
| ხარჯი | ოდენობა | როდის ვრცელდება | წყარო |
|---|---|---|---|
| გადაცემის გადასახადი ან სახელმწიფო ბაჟი | არ არსებობს | არასოდეს | MB Legal, Chambers 2026 |
| საჯარო რეესტრის საფასური | 150 ლარი სტანდარტული (4 სამუშაო დღემდე); 270 ლარი მომდევნო დღეს; 350 ლარი იმავე დღეს | ყოველი შესყიდვისას; ნაგულისხმევად გამყიდველის ხარჯია, თუ ხელშეკრულება სხვას არ ითვალისწინებს | რეესტრის საფასურების ცხრილი; სამოქალაქო კოდექსი, მუხ. 479 |
| წინასწარი საკუთრების უფლება | სტანდარტული სარეგისტრაციო საფასური (150 ლარი, 4 სამუშაო დღემდე); უფასოა მხოლოდ ოკუპირებულ ტერიტორიებზე | მშენებარე ბინის შეძენისას, როცა ეს უფლება რეგისტრირდება | რეესტრის საფასურების ცხრილი |
| საკადასტრო ნახაზი | 7 ლარი (1 სამუშაო დღე) ან 26 ლარი (იმავე დღეს) | როცა ნახაზი საჭიროა | რეესტრის საფასურების ცხრილი |
| დღგ | ფასის 18% | მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ გამყიდველი დღგ-ის გადამხდელადაა დარეგისტრირებული და გაყიდვა მისი სამეწარმეო საქმიანობის ნაწილია; დეველოპერის ფასები მას ჩვეულებრივ მოიცავს | MB Legal, Chambers 2026 |
| ხელშეკრულების ნოტარიული დამოწმება | ღირებულების მიხედვით კლებადი სკალა, ძალიან მცირე თანხებზე 3%-დან 0,05%-მდე, მაქსიმუმ 10 000 ლარი | თუ ხელშეკრულება ნოტარიულად მოწმდება, და როცა რომელიმე მხარე უცხოეთში გაცემული მინდობილობით მოქმედებს | მთავრობის №507 დადგენილება, მუხ. 23 |
| საქართველოში დამოწმებული მინდობილობა | 18 ლარი ფიზიკური პირისთვის, 30 ლარი კომპანიისთვის | თუ მინდობილობა ქართველ ნოტარიუსთან დგება | №507 დადგენილება, მუხ. 31 |
| ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანი | 6 ლარი თითო ხელმოწერაზე ერთგვერდიან დოკუმენტზე, გრძელ დოკუმენტებზე 2 ლარამდე, პლუს მთარგმნელის ანაზღაურება | ნებისმიერი დოკუმენტი, რომელიც ქართულ ენაზე არ არის | №507 დადგენილება, მუხ. 31 |
| აკრედიტებული შემფასებლის მიერ შეფასება | განსაზღვრავს შემფასებელი | ბინადრობის ნებართვისთვის ან მსხვილი შესყიდვის წინ | „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, მუხ. 15(j) |
| საბანკო ესქროუ | მაგალითად, 0,2%, მინიმუმ 100 ლარი (Terabank) | თუ ამ მომსახურებით სარგებლობთ | Terabank |
| ბინადრობის ნებართვის საფასური | 300, 450 ან 600 ლარი თითო განცხადებაზე | თუ განცხადებას წარადგენთ | „სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო“ |
| ქონების წლიური გადასახადი | საბაზრო ღირებულების 0,8%-დან 1%-მდე (თბილისსა და ბათუმში 0,8%) | მხოლოდ თუ წინა წლის ოჯახური შემოსავალი 100 000 ლარს სცდება | საგადასახადო კოდექსი, მუხ. 202 და 206 |
| გადასახადი ქირაზე | მიღებული ქირის 5%, გამოქვითვების გარეშე | საცხოვრებლად გაქირავებული საცხოვრებელი ქონება | საგადასახადო კოდექსი, მუხ. 81(2) |
| გადასახადი გაყიდვაზე | ნამეტის 5%, თუ ქონება 2 წლის განმავლობაში გაიყიდა; 2 წელზე მეტი ფლობის შემდეგ გათავისუფლებულია | საცხოვრებელი ბინა ან სახლი მიწასთან ერთად, რომელსაც ფიზიკური პირი ყიდის | საგადასახადო კოდექსი, მუხ. 81(3) და 82(1)(f.a) |
მეთოდი. ცხრილში შეტანილია მხოლოდ ის ხარჯები, რომლებიც კანონით, მთავრობის ტარიფით ან გამოქვეყნებული ფასით არის დადგენილი, თითოეულისთვის წყაროს მითითებით; ბაზრის მიერ განსაზღვრული ხარჯები, მაგალითად, იურისტის, მთარგმნელის, აგენტის ან შემფასებლის ანაზღაურება, დასახელებულია, მაგრამ თანხა მათთვის მითითებული არ არის. თანხები ლარშია მოცემული იქ, სადაც ტარიფი ლარშია დადგენილი. გადასახადების სტრიქონები ფიზიკური პირებისთვის საგადასახადო კოდექსის შეჯამებაა და მათ ამჟამად ჩვენი ბუღალტერი გადახედავს. გადამოწმებულია 2026 წლის 12 ოქტომბერს. ამიტომ ცხრილი ყველა შესაძლო ხარჯის ამომწურავი სია კი არ არის, არამედ იმ ხარჯების ჩამონათვალი, რომელთა ოდენობაც წინასწარ, ოფიციალური წყაროს მიხედვით შეიძლება გადამოწმდეს.
რატომ არის ეს ხარჯები „ფარული“?
არცერთი მათგანი საიდუმლო არ არის. ისინი ფარულია იმ გაგებით, რომ ფასის ეტიკეტზე არ ჩანს და სხვადასხვა პირს სხვადასხვა დროს ეხდება: რეესტრს განცხადების წარდგენისას, ნოტარიუსს ხელმოწერისას, მთარგმნელს რამდენიმე კვირით ადრე, საგადასახადო ორგანოს კი ერთი წლის შემდეგ. მყიდველი, რომელიც ორ ბინას მხოლოდ ფასით ადარებს, ორ არასრულ რიცხვს ადარებს. სრული სურათისთვის ფასს ის ხარჯებიც უნდა დაემატოს, რომლებიც ზემოთ მოცემულ ცხრილშია ჩამოთვლილი. შედარებისთვის ყველაზე მნიშვნელოვანი ხარჯები არა ფიქსირებული ტარიფებია, რომლებიც მცირეა, არამედ ის ხარჯები, რომლებიც გარიგების მიხედვით იცვლება: დღგ დეველოპერის ფასზე, რომელიც მას არ მოიცავს, აგენტის პროცენტი, დაუსრულებელი ბინის მოწყობა და შენობის მიმდინარე გადასახდელები. ამიტომ ორი ბინის შედარებისას თითოეულისთვის ცალკე შეადგინეთ ხარჯების სრული სია და მხოლოდ ამის შემდეგ შეადარეთ ჯამები.
საქართველოში შესყიდვის ფიქსირებული ხარჯები საერთაშორისო სტანდარტებით დაბალია, რადგან გადაცემის გადასახადი არ არსებობს, ხოლო რეგისტრაციის საფასური ფიქსირებული თანხაა. ეს რეალური უპირატესობაა, მაგრამ ეს იმასაც ნიშნავს, რომ ცვალებად ხარჯებს მთლიან თანხაში უფრო დიდი წონა აქვს, ვიდრე მყიდველები მოელიან. სხვა სიტყვებით, სწორედ ცვალებადი პუნქტები წყვეტს, რამდენად ძვირი ან იაფი იქნება თქვენი შესყიდვა მთლიანობაში.
რა ღირს ნოტარიუსი ტიპური ბინის შეძენისას?
ორმხრივი გარიგების დამოწმებისთვის ნოტარიუსის საზღაური მთავრობის №507 დადგენილებით არის განსაზღვრული, როგორც კლებადი სკალა გარიგების ლარში გამოხატული ღირებულების მიხედვით. 100 001-დან 500 000 ლარამდე ღირებულებისთვის ის შეადგენს 362,50 ლარს, პლუს 100 000 ლარზე მეტი თანხის 0,2%-ს; საზღაური არასოდეს აღემატება 10 000 ლარს. ნოტარიუსი ყოველი გაყიდვისთვის სავალდებულო არ არის, მაგრამ ის მონაწილეობს ყოველ გარიგებაში, რომელშიც რომელიმე მხარე საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით მოქმედებს, და ბევრი მყიდველი მას ისედაც მიმართავს. ქვემოთ მოცემული ცხრილი აჩვენებს, როგორ მუშაობს ეს ფორმულა სამ ტიპურ ფასზე, ლარში გადაანგარიშებით.
| ფასი | ღირებულება ლარში | ნოტარიუსის საზღაური | დოლარში |
|---|---|---|---|
| $75 000 | 196 800 ლარი | 556 ლარი | დაახლოებით $212 |
| $100 000 | 262 400 ლარი | 687 ლარი | დაახლოებით $262 |
| $160 000 | 419 840 ლარი | 1 002 ლარი | დაახლოებით $382 |
ვინ უხდის ნოტარიუსს, ამას ხელშეკრულება წყვეტს. სამოქალაქო კოდექსი ნასყიდობის გაფორმებისა და რეგისტრაციის ხარჯებს გამყიდველს აკისრებს, თუ ხელშეკრულება სხვას არ ითვალისწინებს (479-ე მუხლი), ასე რომ, თუ მათ გადახდას თქვენ გთხოვენ, ეს იმიტომ უნდა ხდებოდეს, რომ ამაზე თავად დათანხმდით. ამიტომ ხელმოწერამდე ხელშეკრულებაში შეამოწმეთ, ვის ეკისრება ნოტარიუსისა და რეესტრის ხარჯები.
გაანგარიშების მაგალითი: რა ღირს სინამდვილეში $100 000-იანი ბინა
ავიღოთ მეორადი ბაზრის ბინა $100 000-ად, რომელსაც საზღვარგარეთ მყოფი მყიდველი წარმომადგენლის მეშვეობით ყიდულობს, სტანდარტული რეგისტრაციით, იურისტის შემოწმებითა და ზომიერი მოწყობით. ფიქსირებული პუნქტები ზემოთ მოცემული ცხრილიდანაა აღებული; საბაზრო პუნქტები საილუსტრაციო მონაცემებია და არა ჩვენი ფასები ან ბაზრის საშუალო მაჩვენებლები. მაგალითის მიზანია, აჩვენოს, რომელი ხარჯი რამდენად ცვლის მთლიან თანხას.
| პუნქტი | თანხა | ტიპი |
|---|---|---|
| რეესტრის საფასური, სტანდარტული | 150 ლარი, დაახლოებით $57 | ფიქსირებული, თუ ხელშეკრულება მას თქვენ გაკისრებთ |
| ხელშეკრულების ნოტარიული დამოწმება | 687 ლარი, დაახლოებით $262 | ფიქსირებული სკალა, თუ ხელშეკრულება მას თქვენ გაკისრებთ |
| იურისტის შემოწმება | $600 | საილუსტრაციო |
| საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობა, აპოსტილი, თარგმანი | $300 | საილუსტრაციო |
| საბანკო გადარიცხვის საკომისიო | $50 | საილუსტრაციო |
| მოწყობა და ავეჯი | $8 000 | საილუსტრაციო |
| სულ, ფასის გარდა | დაახლოებით $9 269 |
მოწყობის გარეშე ფასის ზემოთ დამატებითი ხარჯები დაახლოებით $1 269-ს შეადგენს, ანუ ფასის დაახლოებით 1,3%-ს. მოწყობასთან ერთად ჯამი დაახლოებით 9,3%-ია. ეს გაკვეთილი შესყიდვების უმეტესობაში მეორდება: გარიგების ხარჯები მცირეა, ხოლო მთლიან თანხას ის ცვლის, რა ჯდება ბინის საცხოვრებლად ვარგის მდგომარეობაში მოყვანა. თქვენს შემთხვევაში ზუსტი ციფრები სხვა იქნება, ამიტომ ეს მაგალითი ორიენტირად გამოიყენეთ და არა საბოლოო გაანგარიშებად. ჩვენი შეძენის ხარჯის კალკულატორი საშუალებას გაძლევთ, ყოველი საილუსტრაციო სტრიქონი თქვენ მიერ მიღებული შეთავაზებებით ჩაანაცვლოთ და საკუთარი შესყიდვის რეალური ჯამი ნახოთ.
რა ჯდება ბინის ფლობა ყოველწლიურად?
შესყიდვის შემდეგ სამი სახის ხარჯი გხვდებათ. ისინი ყოველწლიურად მეორდება, ამიტომ ფლობის მთელ პერიოდზე უნდა გაითვალისწინოთ. პირველი გადასახადია: ქონების გადასახადი ფიზიკურ პირს მხოლოდ მაშინ შეეხება, თუ მისი ოჯახის შემოსავალი წინმსწრებ წელს 100 000 ლარს აღემატებოდა, და ამ შემთხვევაში ქონების საბაზრო ღირებულების 0,8%-დან 1%-მდე ჯდება; ეს ზღვარი 2026 წლის 30 სექტემბერს 40 000 ლარიდან გაიზარდა; საცხოვრებლად გაქირავებული სახლიდან მიღებული ქირა იბეგრება მიღებული ქირის 5%-ით; ხოლო ორი წლის განმავლობაში გაყიდვისას ნამეტი 5%-ით იბეგრება, მაშინ როცა ორ წელზე მეტი ფლობის შემდეგ გაყიდვა გადასახადისგან გათავისუფლებულია. შესაბამისად, ქონების გადასახადის არსებობა და ოდენობა დამოკიდებულია როგორც ოჯახის შემოსავალზე, ისე ქონების საბაზრო ღირებულებაზე. ეს სტრიქონები საგადასახადო კოდექსის შეჯამებაა და მათ ამჟამად ჩვენი ბუღალტერი გადახედავს; დეტალურად ისინი განხილულია ფულისა და გადასახადების გზამკვლევში.
მეორე შენობაა: შენატანი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობაში ან მმართველ კომპანიაში და საერთო ნაწილების შეკეთების ნებისმიერი დამატებითი გადასახდელი. ეს თანხები შენობიდან შენობამდე განსხვავდება და მათ შენობა ადგენს და არა კანონი, ამიტომ შეძენამდე იკითხეთ მიმდინარე ოდენობა და მოითხოვეთ ბოლო წლის ანგარიშები: ისინი გაჩვენებთ, რას უნდა მოელოდეთ შეძენის შემდეგ. მესამე თავად ბინაა: კომუნალური გადასახადები, დაზღვევა, თუ მას აირჩევთ, და რეზერვი შეკეთებისა და ავეჯის განახლებისთვის, რომელსაც ჩვენი გაქირავების შემოსავლიანობის კალკულატორი ქირის პროცენტად ითვლის.
დასამატებელია გუნდის მიერ: ორსაძინებლიანი ბინის შენობის ტიპური ყოველთვიური გადასახდელები და კომუნალური ხარჯები თბილისსა და ბათუმში, გამოქვეყნებული ან დოკუმენტირებული წყაროებიდან, რათა რჩევა „იკითხეთ შენობაში“ თარიღიანი მონაცემებით ჩანაცვლდეს.
რისკები და გამონაკლისები
- დღგ ფასს ზემოთ. დეველოპერის ფასი, რომელიც დღგ-ს არ მოიცავს, 18%-ით მეტია, ვიდრე ერთი შეხედვით ჩანს; დაადასტურეთ წერილობით, მოიცავს თუ არა ფასი დღგ-ს.
- ხელშეკრულებით დაკისრებული ხარჯები. 479-ე მუხლის ნაგულისხმევი წესი რეგისტრაციის ხარჯებს გამყიდველს აკისრებს; ხელშეკრულებამ შეიძლება ისინი თქვენზე გადმოიტანოს; ხელმოწერამდე წაიკითხეთ ეს პუნქტი.
- აგენტის პროცენტი. მაღალ ფასზე მცირე პროცენტიც კი გარიგების ყველაზე დიდი ცალკეული ხარჯია; პროცენტი და ვინ იხდის მას, წინასწარ შეათანხმეთ.
- მოწყობა. დაუსრულებელი ან მოძველებული ბინის საცხოვრებლად ვარგის მდგომარეობაში მოყვანა შეიძლება უფრო ძვირი დაჯდეს, ვიდრე ყველა სხვა ხარჯი ერთად, როგორც ზემოთ მოცემული მაგალითი აჩვენებს.
- გადასახადი ბოლოს. ორი წლის განმავლობაში გაყიდვისას ნამეტი იბეგრება; ფლობის ვადა წინასწარ დაგეგმეთ და გაითვალისწინეთ, რომ ორ წელზე მეტი ფლობის შემდეგ გაყიდვა გადასახადისგან გათავისუფლებულია.
ხშირი კითხვები
არსებობს თუ არა საქართველოში ქონების გადაცემის გადასახადი?
არა. გადაცემის ფიქსირებული ხარჯებია რეესტრის საფასური და, თუ ნოტარიუსს მიმართავთ, ნოტარიუსის საზღაური. ორივე ზემოთ მოცემულ ცხრილშია ნაჩვენები.
სავალდებულოა თუ არა ნოტარიუსის მომსახურება?
ყოველი გაყიდვისთვის არა. ნოტარიუსი გარიგებას ამოწმებს, როცა რომელიმე მხარე საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით მოქმედებს, და ბევრი მყიდველი მას ნებისმიერ შემთხვევაში ირჩევს. მისი საზღაური ზემოთ მოცემული კლებადი სკალით გამოითვლება.
ვინ იხდის ჩვეულებრივ რეესტრის საფასურს?
ამას ხელშეკრულება წყვეტს. თუ ის დუმს, სამოქალაქო კოდექსის 479-ე მუხლით ეს ხარჯები გამყიდველს ეკისრება. ამიტომ ეს საკითხი ხელშეკრულებაში პირდაპირ ჩაწერეთ.
უცხოელები ქართველებზე მეტს იხდიან?
ამ ცხრილში მოცემული ტარიფები და გადასახადები მოქალაქეობაზე არ არის დამოკიდებული. ზოგიერთი გადასახადის გამოყენებას საგადასახადო რეზიდენტობა განსაზღვრავს და არა მოქალაქეობა, ამიტომ თქვენს სიტუაციაზე ბუღალტერს ან იურისტს მიმართეთ.
ქონების წლიური გადასახადი ყველა ბინაზე ვრცელდება?
არა. ფიზიკური პირი მას მხოლოდ მაშინ იხდის, როცა ოჯახის წინა წლის შემოსავალი 100 000 ლარზე მეტი აღმოჩნდა.
რას ამატებს ბინადრობის ნებართვა?
სააგენტოს საფასურს, 300, 450 ან 600 ლარს თითო განცხადებაზე, შეფასებას და საჭირო თარგმანებს; თავად ნებართვა შესყიდვის ხარჯებს არ ცვლის. ეს თანხები შესყიდვის ხარჯებს ემატება და არა მათ ნაცვლად გადაიხდება.
ხარჯები, რომლებიც სრულად უნდა აირიდოთ, აღწერილია გვერდზე 15 შეცდომა, რომელსაც უცხოელები უშვებენ.
წყაროები
- უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
- მთავრობის №507 დადგენილება სანოტარო მოქმედებათა შესრულებისთვის საზღაურის შესახებ (მუხლები 23 და 31), კონსოლიდირებული ვერსია 2022 წლის 30 მაისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლი 479), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81, 82, 202 და 206), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- Real Estate 2026: Georgia (უძრავი ქონება 2026: საქართველო), MB Legal, Chambers and Partners-ისთვის (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
- ესქროუ მომსახურება, Terabank (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- მიგრაცია და ბინადრობის ნებართვები: საფასური და ვადები, „სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო“ (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- Lari strengthens in July too (ლარი ივლისშიც მყარდება), GBC, 2026 წლის 4 აგვისტო, საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალურ კურსებზე დაყრდნობით (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემთა გვერდი გამოქვეყნდა რეესტრის საფასურების ცხრილის, სანოტარო ტარიფის (№507 დადგენილება), სამოქალაქო კოდექსისა და საგადასახადო კოდექსის საფუძველზე; გადასახადების სტრიქონებს ბუღალტერი ამოწმებს.