რა ღირს საჯარო რეესტრის მომსახურება და რამდენ ხანს გრძელდება?
საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია ის ეტაპია, რომელიც მესაკუთრედ გაქცევთ, და ამავე დროს საქართველოში ქონების შეძენის ერთ-ერთი ყველაზე იაფი ეტაპია. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო საკუთრების ცვლილების რეგისტრაციისთვის ფიქსირებულ საფასურს იღებს, მიუხედავად იმისა, რა ღირს ქონება, და გაძლევთ არჩევანს, რამდენად სწრაფად გსურთ შედეგის მიღება: ოთხ სამუშაო დღეში, ერთ სამუშაო დღეში თუ იმავე დღეს. ამონაწერს, საკადასტრო გეგმასა და იპოთეკის მოწმობას საკუთარი, მცირე საფასური აქვს. სხვა სიტყვებით, იაფი და ძვირი ბინის რეგისტრაციაში რეესტრი ერთსა და იმავე თანხას იღებს, ხოლო განსხვავებას მხოლოდ თქვენ მიერ არჩეული სისწრაფე ქმნის. ეს გვერდი ყველა მათგანს ერთად აგროვებს, ისე, როგორც სააგენტოს აქვს გამოქვეყნებული და როგორც ჩვენ 2026 წლის 13 ოქტომბერს გადავამოწმეთ, და მაგალითებით აჩვენებს, რამდენს იხდის ჯამში ტიპური შესყიდვა და რა დრო სჭირდება თითოეულ ნაბიჯს.
ერთი შესწორება თავიდანვე უნდა ითქვას, რადგან საწინააღმდეგო მოსაზრება ფართოდ ვრცელდება. სააგენტოს საფასურების ცხრილში წინასწარი საკუთრების უფლების უსასყიდლო რეგისტრაცია მხოლოდ ოკუპირებულ ტერიტორიებზე მდებარე ქონებისთვისაა გათვალისწინებული. საქართველოს დანარჩენ ნაწილში მშენებარე ბინაზე წინასწარი საკუთრების უფლების რეგისტრაციაში საფასური ისევე იხდება, როგორც ნებისმიერი სხვა უფლების რეგისტრაციაში. ამიტომ, თუ მშენებარე ბინას ყიდულობთ, ეს თანხა ბიუჯეტში წინასწარ გაითვალისწინეთ და ნუ დაეყრდნობით იმ მოსაზრებას, რომ ეს ნაბიჯი არაფერი ჯდება.
საფასურების ცხრილი
| მომსახურება | ვადა | საფასური |
|---|---|---|
| უფლების ცვლილების, წარმოშობის ან შეწყვეტის რეგისტრაცია (ნასყიდობა, წინასწარი საკუთრების უფლება, ჩუქება) | 4 სამუშაო დღე | 150 ლარი |
| იგივე, უფრო სწრაფად | 1 სამუშაო დღე | 270 ლარი |
| იგივე, ყველაზე სწრაფად | იმავე დღეს | 350 ლარი |
| საკუთრებასთან დაკავშირებული ვალდებულების რეგისტრაცია | 4 სამუშაო დღე / 1 დღე / იმავე დღეს | 150 / 270 / 350 ლარი |
| იპოთეკა აღნაგობის უფლებაზე | 4 სამუშაო დღე / 1 დღე / იმავე დღეს | 150 / 270 / 350 ლარი |
| იპოთეკის მოწმობა | 3 სამუშაო დღე | 75 ლარი |
| სააგენტოს მიერ მომზადებული ამონაწერი | 1 სამუშაო დღე / იმავე დღეს | 20 / 75 ლარი |
| ონლაინ შეკვეთილი ამონაწერი | 1 სამუშაო დღე / იმავე დღეს | 13 / 52 ლარი |
| საკადასტრო გეგმა | 1 სამუშაო დღე / იმავე დღეს | 7 / 26 ლარი |
| რეგისტრირებულ მონაცემებში ტექნიკური შეცდომის გასწორება | 1 სამუშაო დღე ან იმავე დღეს | უფასო |
| წინასწარი საკუთრების უფლება, მხოლოდ ოკუპირებულ ტერიტორიებზე | 4 სამუშაო დღე | უფასო |
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს, რომ ოკუპირებული ტერიტორიების გარეთ მშენებარე ბინაზე წინასწარი საკუთრების უფლების რეგისტრაციაზე სტანდარტული სარეგისტრაციო საფასური ვრცელდება, და გაარკვიოს, ხომ არ მოქმედებს რაიმე გამონაკლისი დეველოპერის მიერ ერთეულების პირველადი რეგისტრაციისას.
რამდენს იხდის ტიპური შესყიდვა
| შემთხვევა | რეესტრის ნაბიჯები | რეესტრის ჯამი |
|---|---|---|
| მეორადი ბინა, აჩქარების გარეშე | ონლაინ ამონაწერი ხელმოწერამდე (13 ლარი), საკუთრების რეგისტრაცია 4 სამუშაო დღეში (150 ლარი), ონლაინ ამონაწერი რეგისტრაციის შემდეგ (13 ლარი) | 176 ლარი |
| მეორადი ბინა, რომელზეც საბანკო იპოთეკა იფარება | ონლაინ ამონაწერი (13 ლარი), საკუთრების რეგისტრაცია 1 სამუშაო დღეში (270 ლარი), ამონაწერი რეგისტრაციის შემდეგ (13 ლარი) | 296 ლარი |
| მშენებარე ბინა, რომელიც მოგვიანებით სრულდება | წინასწარი საკუთრების უფლება (150 ლარი), დასრულებულ ერთეულზე საკუთრების შემდგომი რეგისტრაცია (150 ლარი), ორი ამონაწერი (26 ლარი) | 326 ლარი |
სამ შემთხვევას შორის სხვაობას ძირითადად ორი რამ განაპირობებს: არჩეული სისწრაფე და ის, ერთხელ რეგისტრირდება ქონება თუ ორჯერ. ეს მხოლოდ რეესტრის საფასურებია. ნოტარიული დამოწმება, თარგმანები, იურისტის მომსახურება და საბანკო საკომისიოები ცალკე იხდება და დაწვრილებით არის აღწერილი ჩვენს გზამკვლევში ფარული ხარჯების შესახებ. ვინ იხდის რეესტრის საფასურს, ეს ხელშეკრულების საკითხია: სამოქალაქო კოდექსის 479-ე მუხლის მიხედვით, თუ სხვა რამ არ არის შეთანხმებული, ეს ხარჯი გამყიდველს ეკისრება, თუმცა ბევრი ხელშეკრულება მას მყიდველს აკისრებს, ამიტომ შესაბამისი პუნქტი ყურადღებით წაიკითხეთ.
რამდენ ხანს გრძელდება თითოეული ნაბიჯი პრაქტიკაში
ცხრილში მითითებული ვადები სააგენტოს ვადებია სრულად შევსებული განცხადებისთვის. ეს ვადა იწყება მხოლოდ მაშინ, როდესაც ყველა საჭირო დოკუმენტი წარდგენილია, ამიტომ მთლიანი დრო მასზე მეტია. პრაქტიკაში კალენდარი ოთხი ნაწილისგან შედგება:
დოკუმენტების მომზადება
ხელშეკრულება, პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტები, თარგმანები და, საჭიროების შემთხვევაში, მინდობილობა.
განცხადების წარდგენა
იუსტიციის სახლში, სააგენტოს სამსახურში ან ავტორიზებული პირის, მაგალითად ნოტარიუსის, მეშვეობით, საფასურის გადახდასთან ერთად.
სააგენტოს ვადა
ოთხი სამუშაო დღე, ერთი სამუშაო დღე ან იმავე დღე, იმის მიხედვით, რომელი მომსახურების საფასური გადაიხადეთ.
შედეგის გადამოწმება
შეუკვეთეთ ახალი ამონაწერი და დარწმუნდით, რომ მასში თქვენი სახელი და სწორი საკადასტრო კოდი წერია და რომ არცერთი მოულოდნელი ჩანაწერი არ ჩანს.
თუ რამე აკლია, სააგენტო განცხადებაზე უარს კი არ ამბობს, არამედ წარმოებას აჩერებს: განმცხადებელს ხარვეზის გამოსასწორებლად 30 კალენდარული დღე აქვს, ხოლო თუ მხოლოდ საფასურია გადაუხდელი, სამი სამუშაო დღე, და ხარვეზის გამოსწორების შემდეგ ვადა თავიდან იწყება. ამრიგად, შეჩერებული განცხადება დროს გართმევთ, მაგრამ ახალ საფასურს არ მოითხოვს, თუ ხარვეზს დადგენილ ვადაში გამოასწორებთ. სწორედ ამიტომ ჯობია, შეჩერების შესახებ შეტყობინებაზე რეაგირება მაშინვე დაიწყოთ, რადგან ყოველი დაკარგული დღე საბოლოო ამონაწერის მიღებას აგვიანებს.
კალენდრის მაგალითი
მყიდველი და გამყიდველი მეორადი ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულებას ნოტარიუსთან ორშაბათს დილით აწერენ ხელს, ხოლო ნოტარიუსი განცხადებას იმავე დღეს წარადგენს სტანდარტული, ოთხსამუშაოდღიანი მომსახურებით. თუ დოკუმენტები სრულია, რეგისტრაცია იმავე კვირის პარასკევისთვის სრულდება, და მყიდველს იმავე დღის მეორე ნახევარში უკვე შეუძლია ონლაინ შეუკვეთოს ამონაწერი, რომელშიც მესაკუთრედ თავად არის მითითებული. თუ ამ კვირაში უქმე დღე ემთხვევა, ვადა ყოველი ასეთი დღის გამო ერთი დღით გადაიწევს. თუ სააგენტო განცხადებას აჩერებს, მაგალითად, იმიტომ, რომ რომელიმე თარგმანი აკლია, ოთხდღიანი ვადა თავიდან დაიწყება იმ დღიდან, როდესაც თარგმანი წარედგინება, იმ პირობით, რომ ის 30 კალენდარული დღის განმავლობაში წარედგინება. ამრიგად, სრული დოკუმენტების შემთხვევაში მთელი გზა, ხელმოწერიდან მესაკუთრედ თქვენი სახელის მქონე ამონაწერამდე, ერთ სამუშაო კვირაში ეტევა, ხოლო ყოველი ხარვეზი ამ კალენდარს ახანგრძლივებს.
შემდგომი რეგისტრაციები იმავე ქონებაზე
საფასურების ცხრილი მოქმედებს ყოველთვის, როდესაც უფლება წარმოიშობა, იცვლება ან წყდება, და არა მხოლოდ შეძენის დროს. ბინაზე დარეგისტრირებული საბანკო იპოთეკა, მისი გაუქმება სესხის დაფარვის შემდეგ, ქონების მოგვიანებით ოჯახის წევრისთვის ჩუქება და საბოლოო გაყიდვა, ყველა ეს ნაბიჯი რეესტრზე გადის იმავე განაკვეთებით: 150, 270 ან 350 ლარი. იპოთეკის მოწმობა, რომელსაც ზოგიერთი მყიდველი და ბანკი ითხოვს, 75 ლარი ღირს და სამ სამუშაო დღეში მზადდება. სხვა სიტყვებით, ქონებაზე უფლებების ყოველი შემდგომი ცვლილება რეესტრში იმავე ფასად ჯდება, რაც თავად შესყიდვის რეგისტრაცია. თქვენს მონაცემებში რეესტრის მიერ დაშვებული შეცდომები უფასოდ სწორდება, ამიტომ ღირს, რომ ისინი შემჩნევისთანავე შეატყობინოთ.
სად წარვადგინოთ განცხადება და სად გადავიხადოთ
განცხადების წარდგენა შესაძლებელია სააგენტოს ნებისმიერ ტერიტორიულ სარეგისტრაციო სამსახურში, იუსტიციის სახლში ან ავტორიზებული პირის მეშვეობით, რომელიც შესყიდვისას ხშირად ის ნოტარიუსია, ვინც ხელშეკრულება დაამოწმა. საფასური განცხადებასთან ერთად იხდება; კანონი სააგენტოს უფლებას აძლევს, გადაუხდელი საფასურის გამო განცხადება სამი სამუშაო დღით შეაჩეროს, სანამ ის შემდეგ ეტაპზე გადავა. საზღვარგარეთ მყოფ მყიდველს შეუძლია, განცხადების წარდგენა და საფასურის გადახდა მინდობილობის მქონე წარმომადგენელს მიანდოს, რომელიც მის სახელით იმოქმედებს. ვინც არ უნდა წარადგინოს განცხადება, საფასური მასთან ერთად იხდება, ამიტომ გადახდა წარდგენის დღისთვის მზად უნდა იყოს.
როდის ღირს სწრაფი მომსახურების საფასურის გადახდა?
რეესტრში რიგითობა განცხადების წარდგენის დროს მიჰყვება და არა არჩეულ სისწრაფეს, ამიტომ სწრაფი მომსახურება თქვენს განცხადებას უფრო ადრე წარდგენილ განცხადებაზე წინ ვერ გადაიყვანს. ის ამოკლებს მხოლოდ იმ პერიოდს, რომლის განმავლობაშიც ამონაწერში ჯერ კიდევ გამყიდველი ჩანს მესაკუთრედ. ეს სამ სიტუაციაშია მნიშვნელოვანი:
- გამყიდველის იპოთეკა თქვენი თანხით იფარება, და ბანკს, გამყიდველსაც და თქვენც გსურთ, რომ ახალი მესაკუთრე და გაუქმებული იპოთეკა რეესტრში რაც შეიძლება სწრაფად აისახოს.
- ამონაწერი სხვა პროცედურისთვის გჭირდებათ, მაგალითად, ბინადრობის ნებართვის განაცხადისთვის, რომელსაც ვადა აქვს.
- საქართველოდან მიემგზავრებით და გსურთ, რეგისტრირებული ამონაწერი გაფრენამდე ნახოთ.
სხვა შემთხვევებში ოთხდღიანი მომსახურება საკმარისია, ხოლო 120 ან 200 ლარის სხვაობა უმჯობესია იურისტის მიერ დოკუმენტების გადამოწმებას მოახმაროთ. მოკლედ, სწრაფი მომსახურება ამონაწერისთვის დროს ყიდულობს და არა რიგში უკეთეს ადგილს.
რეესტრის საფასური სხვა ხარჯებთან შედარებით
შესყიდვის სხვა ხარჯებთან შედარებით რეესტრის საფასური მცირეა და ბიუჯეტის ერთ-ერთ ყველაზე პატარა სტრიქონს წარმოადგენს. თუ ხელშეკრულებას ნოტარიუსი ამოწმებს, ნოტარიუსის საზღაური მთავრობის №507 დადგენილების მიხედვით გარიგების ღირებულებაზეა დამოკიდებული: 262 400 ლარის ღირებულების ბინისთვის, რაც დოლარის 2,624 ლარიანი კურსით დაახლოებით 100 000 აშშ დოლარია, ის დაახლოებით 687 ლარს შეადგენს, ანუ რეესტრის სტანდარტული საფასურის ოთხმაგზე მეტს. ამას ემატება თარგმანები, იურისტის მომსახურება და საბანკო გადარიცხვის საკომისიოები. ნოტარიუსის საზღაურისგან განსხვავებით, რეესტრის საფასური ბინის ფასის ზრდასთან ერთად არ იზრდება. ბიუჯეტი იშვიათად ირღვევა სწორედ რეესტრის გამო; უფრო დიდი ხარჯები გათვალისწინებულია ჩვენს შეძენის ხარჯის კალკულატორში.
ამონაწერი: ყველაზე იაფი დაცვა
ამონაწერი აჩვენებს მესაკუთრეს, საკადასტრო კოდს, ფართობს და ყველა რეგისტრირებულ უფლებასა თუ დატვირთვას. სააგენტო მას ნებისმიერ პირზე გასცემს, ხოლო სააგენტოს მიერ გაცემული ელექტრონული ასლი დედნის ძალისაა. ონლაინ 13 ლარად ღირს, რომ ამონაწერი სამჯერ შეუკვეთოთ: როდესაც ქონებას პირველად განიხილავთ, ხელმოწერის დღეს და რეგისტრაციის შემდეგ. სამი ასეთი ამონაწერი ქონების ფასთან შედარებით უმნიშვნელო ხარჯია, თითოეული კი რეესტრის მდგომარეობას თავისი თარიღისთვის აჩვენებს. ჩვენი გზამკვლევი ამონაწერის წაკითხვის შესახებ თითოეულ სტრიქონს განმარტავს.
რისკები და გამონაკლისები
- რწმენა, რომ წინასწარი რეგისტრაცია უფასოა. ოკუპირებული ტერიტორიების გარეთ ამ რეგისტრაციაში საფასური ისევე იხდება, როგორც ნებისმიერ სხვა რეგისტრაციაში.
- სისწრაფისთვის გადახდა საჭიროების გარეშე. იმავე დღის მომსახურება თქვენს რიგითობას არ ცვლის; ის მხოლოდ შედეგის მიღებას აჩქარებს, ამიტომ მისი საფასური მხოლოდ მაშინ ამართლებს, როცა ამონაწერი მართლაც სასწრაფოდ გჭირდებათ.
- შეჩერებული განცხადება, რომელიც დიდხანს უყურადღებოდ რჩება. ხარვეზის გამოსწორების ვადა 30 კალენდარული დღეა, ხოლო გადაუხდელი საფასურის შემთხვევაში სამი სამუშაო დღე; ვადაში გამოსწორებული ხარვეზი ახალ საფასურს არ მოითხოვს, მაგრამ დროს მაინც გართმევთ.
- საბოლოო ამონაწერის გადაუმოწმებლობა. შეცდომები უფასოდ სწორდება, მაგრამ მხოლოდ მაშინ, თუ ვინმე მათ შეამჩნევს, ამიტომ რეგისტრაციის შემდეგ ახალი ამონაწერი ხელშეკრულებას შეადარეთ.
ხშირი კითხვები
დამოკიდებულია თუ არა რეესტრის საფასური ბინის ფასზე?
არა. ეს ფიქსირებული საფასურია ყოველ რეგისტრაციაზე და მხოლოდ არჩეულ სისწრაფეზეა დამოკიდებული: 150, 270 ან 350 ლარი.
უფასოა თუ არა მშენებარე ბინის რეგისტრაცია?
არა. სააგენტოს ცხრილში უფასო პოზიცია მხოლოდ ოკუპირებულ ტერიტორიებზე მდებარე ქონებას ეხება; სხვაგან სტანდარტული საფასური მოქმედებს, ისევე როგორც ნებისმიერი სხვა უფლების რეგისტრაციისას.
რა ღირს ამონაწერი?
ონლაინ 13 ლარი ერთ სამუშაო დღეში, 52 ლარი იმავე დღეს; სააგენტოს მიერ მომზადებისას 20 ან 75 ლარი.
ვინ იხდის რეესტრის საფასურს, მყიდველი თუ გამყიდველი?
479-ე მუხლის მიხედვით, თუ სხვა რამ არ არის შეთანხმებული, ეს გამყიდველის ხარჯია; ხელშეკრულებები ხშირად სხვაგვარად ადგენენ, ამიტომ წაიკითხეთ თქვენი ხელშეკრულება.
ხშირად იცვლება თუ არა საფასურები?
ისინი დროდადრო იცვლება, ამიტომ სააგენტოს საფასურების გვერდი იმ კვირაში გადაამოწმეთ, როდესაც განცხადებას წარადგენთ; ეს გვერდი ასახავს 2026 წლის 13 ოქტომბერს გადამოწმებულ მონაცემებს. თუ სააგენტოს გვერდზე სხვა თანხას ნახავთ, იხელმძღვანელეთ სააგენტოს მონაცემებით.
ისევ უნდა გადავიხადო იპოთეკის რეგისტრაციისთვის?
დიახ. იპოთეკის რეგისტრაცია და მოგვიანებით მისი გაუქმება უფლების რეგისტრაციად ითვლება და სისწრაფის მიხედვით 150, 270 ან 350 ლარი ღირს. ანუ იპოთეკაზე იგივე ცხრილი ვრცელდება, რაც საკუთრების რეგისტრაციაზე.
შეუძლია თუ არა უცხოელს საფასურის საზღვარგარეთიდან გადახდა?
საფასური განცხადების ნაწილად იხდება, ხოლო განცხადების წარდგენა თქვენ ნაცვლად მინდობილობის მქონე წარმომადგენელს შეუძლია. ასეთ შემთხვევაში საფასურს წარმომადგენელი იხდის განცხადების წარდგენისას.
თავად რეგისტრაციის პროცედურა, განცხადების წარდგენიდან საბოლოო ამონაწერამდე, განმარტებულია ჩვენს გზამკვლევში რეგისტრაცია ნაბიჯ-ნაბიჯ.
წყაროები
- უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ (მუხლები 13 და 21), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია, ბრძანება №487 (მე-6 მუხლი), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე, კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 31 მაისის მდგომარეობით (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (479-ე მუხლი), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემების გვერდი გამოქვეყნდა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საფასურების ცხრილისა (გადამოწმებულია 2026 წლის 13 ოქტომბერს) და კანონის „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საფუძველზე; ასწორებს ადრინდელ მტკიცებას, რომ მშენებარე ბინაზე წინასწარი რეგისტრაცია უფასოა.