რას ამბობს რიცხვები
საქართველოს ორი მთავარი საბინაო ბაზარი დიდი, ლიკვიდური და მოცულობით კვლავ მზარდია, თბილისში დიდი მიწოდება მოდის, ბათუმში კი მყიდველების ნახევარზე მეტი უცხოელია. ეს კომბინაცია ნიშნავს ღირსეულ მთლიან საიჯარო შემოსავლიანობას და რეალურ რისკებს გაყიდვასა და ქირის დონეებზე. ამ განყოფილების გვერდები ამ ორს ერთმანეთისგან აცალკევებს, ყველა რიცხვი წყაროთი და თარიღითაა.
ქვემოთ ცხრილი აგროვებს საბაზრო ფაქტებს, რომლებიც ამჟამად ფაქტების რეესტრში გვაქვს. თითოეული სტრიქონი ასახელებს კვლევით კომპანიას, რომელიც მის უკან დგას, და თარიღს, როცა შევამოწმეთ. ჩვენ არ ვპროგნოზირებთ; ვაცნობებთ, რა გააკეთა ბაზარმა, და ვხსნით, რას ნიშნავს ეს მყიდველისთვის, რომელიც ადგილზე არ არის.
ძირითადი ფაქტები
| გარიგებები, 2025 | 42 267 ბინის გაყიდვა თბილისში და 17 052 ბათუმში; ჯამში 59 000-ზე მეტი, 2024 წელთან შედარებით 7%-ით მეტი (Colliers Georgia) |
|---|---|
| ღირებულება, 2025 | ორ ქალაქში დაახლოებით 4,3 მილიარდი დოლარის ბინები გაიყიდა (Colliers Georgia) |
| გარიგებები, 2026 წლის I კვარტალი | 10 550 თბილისში, 3 758 ბათუმში (Colliers Georgia) |
| მშენებარე მარაგი | დაახლოებით 87 000 ბინა შენდება თბილისში, 2021 წელთან შედარებით 84%-ით მეტი (Colliers Georgia) |
| უცხოელების წილი, ბათუმი | 2025 წელს დეველოპერების გაყიდვების 52% უცხოელ მყიდველებზე (Galt & Taggart, დეველოპერების გამოკითხვა) |
| ვინ ყიდულობს ბათუმში | უცხოელებს შორის: ისრაელელები 13%, ევროპელები 13%, უკრაინელები, რუსები და ბელარუსები 11%, თურქები 3%, ცენტრალური აზია 3% (Galt & Taggart) |
| ვინ ყიდულობს თბილისში | დაახლოებით 90% საქართველოს მოქალაქე; 2025 წლის იანვარ-მაისში ისრაელელები უდიდესი უცხოური ჯგუფი, მსხვილი დეველოპერების გაყიდვების 11% (Colliers, Galt & Taggart) |
| საშუალო საიჯარო შემოსავლიანობა, თბილისი | 8,6% მთლიანი, 2025 წლის დეკემბერი, Galt & Taggart-ის მონაცემით |
გავრცელებულია gbc.ge-ს, cbw.ge-სა და internationalinvestment.biz-ის მეშვეობით; ყველა შემოწმდა 2026 წლის 10 ოქტომბერს. ბმულები ქვემოთ წყაროების სიაშია.
შემოსავლიანობა: რიცხვი, რომელსაც ყველა ასახელებს, და რიცხვი, რომელიც გრჩებათ
სათაურის შემოსავლიანობა მთლიანია: ერთი წლის ქირა გაყოფილი შესყიდვის ფასზე. შემოსავლიანობა, რომელიც გრჩებათ, წმინდაა, და ამ ორს შორის სხვაობაშია იმედგაცრუების უმეტესობა. მთლიანსა და წმინდას შორის დგას ვაკანსია მოიჯარეებს შორის, მართვის საფასური, თუ ბინას სხვა უვლის, კომუნალურები და ინტერნეტი, როცა ქირაშია ჩართული, რემონტი და ავეჯის განახლება, შენობის გადასახადები, დაზღვევა და საიჯარო შემოსავლის გადასახადი. მოკლევადიანი ქირისთვის დაამატეთ დასუფთავება, პლატფორმის საკომისიოები, სახარჯი მასალები და სეზონები, როცა ბინა ცარიელი დგას.
მეორე სხვაობა განცხადებაში მოთხოვნილ ქირასა და ვაკანსიის შემდეგ რეალურად გადახდილ ქირას შორისაა. მესამე ვალუტაა: შესყიდვის ფასების უმეტესობა აშშ დოლარშია, გრძელვადიანი ქირის დიდი ნაწილი კი ლარში ან დოლარში ლარით გადახდით თანხმდება. ჩვენი შემოსავლიანობის კალკულატორი თითოეულ ამ სტრიქონში თქვენი დაშვებების შეყვანის საშუალებას გაძლევთ; ამ განყოფილების გვერდები ხსნის, როგორ გამოიყურება გონივრული დაშვება და საიდან მოდის. ყველა შედეგი შეფასებაა. ამ საიტზე არაფერი აღწერს რომელიმე შემოსავალს გარანტირებულად.
ვინ ყიდულობს და რატომ არის ეს თქვენთვის მნიშვნელოვანი
მყიდველების შემადგენლობა კურიოზი არ არის; ის გეუბნებათ, ვის მიჰყიდით და ვისთან იკონკურენტებთ მოიჯარეებისთვის. თბილისი ადგილობრივი ბაზარია: ათიდან დაახლოებით ცხრა მყიდველი საქართველოს მოქალაქეა, მოთხოვნა ადგილობრივ შემოსავლებს, იპოთეკებსა და ოჯახურ საჭიროებებს მიჰყვება, გაყიდვაც ადგილობრივებზე ისევე ხდება, როგორც უცხოელებზე. ბათუმი საერთაშორისო ბაზარია: დეველოპერების გაყიდვების ნახევარზე მეტი რამდენიმე რეგიონის უცხოელ მყიდველებზე მოდის. ეს კარგ წლებში მყიდველების უფრო ფართო წრეს იძლევა და უფრო თხელს, როცა ერთი წყარო ქვეყანა ნელდება. ბათუმის ბინა, რომელიც უცხოელ მყიდველებსა და ზაფხულის სტუმრებზეა გათვლილი, თბილისის ბინისგან, რომელიც ადგილობრივ ოჯახზეა გათვლილი, განსხვავებული ინვესტიციაა, თუნდაც კვადრატულ მეტრზე იმავე ფასად.
მიწოდება: რისკი, რომელსაც არავინ არეკლამებს
თბილისში დაახლოებით 87 000 მშენებარე ბინა მისი ზომის ქალაქისთვის ძალიან დიდი მარაგია და 2021 წელთან შედარებით 84%-ით მეტია. ასეთი მასშტაბის ახალი მიწოდება ინვესტორს სამ რამეს უკეთებს. ის აკავებს ქირის ზრდას იმ უბნებში, სადაც ბევრი პროექტი ერთდროულად სრულდება. ის ართულებს მშენებარე ბინის გაყიდვას, სანამ იგივე დეველოპერი იმავე შენობაში ახალ ერთეულებს ყიდის. და ის აჯილდოებს მყიდველებს, რომლებიც კვადრატულ მეტრზე ყველაზე დაბალი ფასის ნაცვლად მდებარეობასა და შენობის ხარისხს ირჩევენ, რადგან ყველაზე იაფი ახალი ერთეულები ყველაზე დიდ კონკურენციას აწყდება. ახალი პროექტების განყოფილება ხსნის, როგორ შევამოწმოთ პროექტი; ეს განყოფილება ხსნის, რას ნიშნავს მოცულობა ფასებისა და ქირისთვის.
გაქირავება არარეზიდენტის სტატუსით: რას მოიცავს
აირჩიეთ მოდელი
გრძელვადიანი ქირა რეზიდენტებზე, მოკლევადიანი ქირა სტუმრებზე ან სეზონის მიხედვით შერეული. მოდელი განსაზღვრავს ავეჯს, მართვასა და საგადასახადო რეჟიმს, ამიტომ ის ბინის ყიდვამდე აირჩევა და არა შემდეგ.
მოამზადეთ და განათავსეთ
მოაწყვეთ სამიზნე მოიჯარის სტანდარტით, გადაიღეთ და განათავსეთ იმ არხებზე, რომლებსაც ეს მოიჯარე იყენებს. გრძელვადიანი მოიჯარეები თბილისში და მოკლევადიანი სტუმრები ბათუმში სხვადასხვა ადგილას იძებნებიან.
ხელშეკრულება და დეპოზიტი
წერილობითი იჯარა, შეთანხმებული წესებით შენახული დეპოზიტი და მკაფიო ინვენტარი ორივე მხარეს იცავს. კომუნალურებს გრძელვადიან იჯარაში, როგორც წესი, მოიჯარე იხდის, მოკლევადიანში კი მესაკუთრე.
დარეგისტრირდით და დეკლარირება გააკეთეთ
საქართველოში მიღებული საიჯარო შემოსავალი საქართველოში იბეგრება და შემოსავლების სამსახურში დეკლარირდება. განაკვეთები, რეგისტრაციის ნაბიჯები და თქვენს ქვეყანასთან ორმაგი დაბეგვრის საკითხი ამ განყოფილების საგადასახადო გვერდებზეა განხილული, როგორც კი ჩვენი ბუღალტერი მათ შეამოწმებს.
მართეთ ან გადააბარეთ
ან თქვენ უძღვებით მოიჯარეებს, რემონტსა და გადახდებს საზღვარგარეთიდან, ან მმართველი აკეთებს ამას საფასურად. საფასური მთლიანსა და წმინდა შემოსავლიანობას შორის ერთ-ერთი სტრიქონია. ჩვენი მართვის სერვისი სერვისების გვერდზეა აღწერილი.
დასამატებელია გუნდის მიერ: ფიზიკური პირების საიჯარო შემოსავლის გადასახადის მიმდინარე განაკვეთები და შემოსავლების სამსახურში რეგისტრაციის პროცედურა, ოფიციალური წყაროთი და ბუღალტრის დადასტურებით. ასევე: იმ ქვეყნების სია, რომლებსაც საქართველოსთან ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმება აქვთ. ეს რიცხვები ცალკეულ საგადასახადო გვერდებზე იქნება და არა ამ ჰაბზე.
ფული, ბანკები და ვალუტა მოკლედ
მყიდველები პრაქტიკაში სამ ვალუტასთან აქვთ საქმე: დოლართან, რომელშიც მოთხოვნილი ფასების უმეტესობაა; ლართან, რომელშიც ეკონომიკა მუშაობს და ბევრი ქირა და ყველა გადასახადი იხდება; და თავიანთ ვალუტასთან. ჩვენს ფაქტების რეესტრში საცნობარო კურსი 2,624 ლარია დოლარზე, საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსი 2026 წლის 4 აგვისტოს მდგომარეობით, და მას ყოველი კალკულატორის განახლებისას ვაახლებთ. ფულის საქართველოში შემოტანა, არარეზიდენტის სტატუსით საბანკო ანგარიშის გახსნა, დეველოპერისთვის საზღვარგარეთიდან განვადების გადახდა და ქირის უკან გატანა თითოეული საბანკო შესაბამისობის კითხვებს მოიცავს, რომლებიც წინასწარ მომზადებული საბუთებით უფრო ადვილია: სახსრების წარმომავლობის დადასტურება, ნასყიდობის ხელშეკრულება და თქვენი საიდენტიფიკაციო საბუთი. ამ განყოფილების საბანკო გვერდები მათ სათითაოდ გაივლის.
როგორ ვაკეთებთ შეფასებებს
ამ საიტზე ნებისმიერი რიცხვი, რომელიც გავრცელებული საბაზრო ფაქტი არ არის, შეფასებადაა მონიშნული და თავისი დაშვებებით მოდის. ჩვენი კალკულატორები აჩვენებს ყველა შეყვანილ მონაცემს, რომელსაც იყენებს, და მისი შეცვლის საშუალებას გაძლევთ. საბაზრო ფაქტები Colliers Georgia-ს, Galt & Taggart-ისა და TBC Capital-ის გამოქვეყნებული კვლევებიდან, სტატისტიკის ეროვნული სამსახურიდან და საქართველოს ეროვნული ბანკიდან მოდის და ფაქტების რეესტრში შემოწმების თარიღით ფიქსირდება. რიცხვის განახლებისას გვერდის ცვლილებების ისტორია ამას ამბობს. სრული წესები სარედაქციო პოლიტიკაშია; ჩვენი ფინანსური ურთიერთობები დეველოპერებთან დამოუკიდებლობის გვერდზეა აღწერილი, რადგან საინვესტიციო გვერდი მხოლოდ მაშინაა სასარგებლო, თუ იცით, ვინ გადაიხადა მასში.
როგორ არის ეს განყოფილება აწყობილი
პირველი ჯგუფი, ინვესტიცია და ბაზარი, იმის გადაწყვეტაზეა, ვიყიდოთ თუ არა და რა: შემოსავლიანობა ქალაქისა და ტიპის მიხედვით, მიწოდება, მოთხოვნა, გასვლა. მეორე ჯგუფი, გაქირავება და მართვა, მესაკუთრისთვისაა: მოიჯარეები, ხელშეკრულებები, მართვა, მოკლევადიანი თუ გრძელვადიანი. მესამე ჯგუფი, ფული, ბანკები და გადასახადები, ბინის გარშემო არსებულ მექანიკას მოიცავს: გადარიცხვები, ანგარიშები, დეკლარაციები, შეთანხმებები. საგადასახადო გვერდებს ჩვენი ბუღალტერი ამოწმებს და მანამდე მათზე შემოწმების შენიშვნაა. ადგილის მიხედვით ფასები და ქირა ადგილების განყოფილებას ეკუთვნის, ნედლი ცხრილები და დიაგრამები კი მონაცემებსა და ანგარიშებს, რომ თითოეული რიცხვი ერთ გვერდზე ცხოვრობდეს და ერთხელ განახლდეს.
ხშირი კითხვები
რა საიჯარო შემოსავლიანობას უნდა ველოდო საქართველოში?
Galt & Taggart თბილისში საშუალო მთლიან შემოსავლიანობას 2025 წლის დეკემბრისთვის 8,6%-ს ასახელებს. წმინდა შემოსავლიანობა ვაკანსიის, მართვის, ხარჯებისა და გადასახადის შემდეგ უფრო დაბალია და უბანზე, შენობასა და ბინის მართვის წესზეა დამოკიდებული. გამოიყენეთ კალკულატორი თქვენი დაშვებებით; ყველა შედეგი შეფასებად მიიჩნიეთ.
თბილისი თუ ბათუმი უკეთესი ინვესტიციაა?
ისინი სხვადასხვა ბაზარია. თბილისს ადგილობრივი, მთელი წლის მოთხოვნა და ძალიან დიდი სამშენებლო მარაგი აქვს. ბათუმს უმეტესად უცხოელი მყიდველები და სეზონური სტუმრების მოთხოვნა აქვს. სწორი პასუხი იმაზეა დამოკიდებული, სტაბილური გრძელვადიანი მოიჯარეები გინდათ თუ დასასვენებელი ქირა შესაძლო პირადი გამოყენებით, და როგორ გეგმავთ გაყიდვას.
ვიხდი საქართველოში ქირის გადასახადს, თუ საზღვარგარეთ ვცხოვრობ?
საქართველოში მდებარე ქონებიდან საიჯარო შემოსავალი საქართველოში იბეგრება, მიუხედავად იმისა, სად ცხოვრობს მესაკუთრე. იხდით თუ არა სახლშიც, თქვენი ქვეყნის წესებსა და შეთანხმებაზეა დამოკიდებული. განაკვეთები და პროცედურა საგადასახადო გვერდებზეა, ჩვენი ბუღალტრის მიერ შემოწმებული.
შემიძლია დეველოპერს საზღვარგარეთიდან განვადებით გადავუხადო?
ბევრი დეველოპერი მშენებლობისას განვადებას სთავაზობს. გადახდები საზღვარგარეთიდან საბანკო გადარიცხვებით ხდება, რომლებსაც ხელშეკრულება და სახსრების წარმომავლობის დადასტურება სჭირდება. განვადების პირობები ხელშეკრულებაში უნდა იყოს, მათ შორის, რა მოხდება, თუ გადახდას შეწყვეტთ ან დეველოპერი მშენებლობას შეწყვეტს.
ფასები დოლარშია თუ ლარში?
ბინების მოთხოვნილი ფასები უმეტესად აშშ დოლარშია. ქირა სეგმენტის მიხედვით დოლარში ან ლარში თანხმდება, გადასახადები კი ლარში იხდება. ამიტომ გაცვლითი კურსის მოძრაობა თქვენს წმინდა შემოსავალზე თქვენს ვალუტაში მოქმედებს.
რა ვკითხო დეველოპერს, რომელიც „საიჯარო პროგრამას“ მთავაზობს?
საიჯარო პროგრამა ხელშეკრულების პირობაა და არა შემოსავლის დაპირება, ამიტომ წაიკითხეთ ის ისევე, როგორც ნასყიდობის ხელშეკრულება. იკითხეთ, ვინ მართავს ბინას და რა საფასურით, რა დატვირთვის დაშვებაზეა აგებული რეკლამირებული რიცხვი, ვინ იხდის კომუნალურებს, დასუფთავებასა და რემონტს, შეგიძლიათ თუ არა თქვენ თვითონ ისარგებლოთ ბინით და როდის, რამდენი ხნით ხართ პროგრამაში ვალდებული და როგორ გამოდიხართ მისგან, და რა ხდება, თუ მმართველი კომპანია იცვლება ან საქმიანობას წყვეტს. პასუხები ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს და არა პრეზენტაციაში. ჩვენი კალკულატორი საშუალებას გაძლევთ იგივე რიცხვები თქვენი დაშვებებით გადათვალოთ და ნახოთ, რა რჩება საფასურისა და ვაკანსიის შემდეგ.
რამდენად აქტუალურია ამ გვერდის რიცხვები?
თითოეული რიცხვი აჩვენებს მის უკან მდგომ კვლევით კომპანიას და წყაროების სიაში მითითებულ თარიღზე შემოწმდა. რიცხვის განახლებისას გვერდის ცვლილებების ისტორია ამას აფიქსირებს. თუ ხედავთ რიცხვს, რომელიც მოძველებული გეჩვენებათ, გამოიყენეთ შეცდომის შეტყობინების გვერდი და ჩვენ შევამოწმებთ.
წყაროები
- Colliers Georgia, GBC-ის მეშვეობით, „Record year for Georgia's real estate market: $4.3 billion in apartments sold in Tbilisi and Batumi“, gbc.ge, ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერს.
- Galt & Taggart, GBC-ის მეშვეობით, „Batumi residential real estate market grows 15% in 2025“, gbc.ge, ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერს.
- Colliers Georgia, CBW-ის მეშვეობით, „There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi“, cbw.ge, ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერს.
- Galt & Taggart, International Investment-ის მეშვეობით, „Real estate in Tbilisi: Israeli citizens lead among foreign buyers“, internationalinvestment.biz, ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერს.
- Galt & Taggart, GBC-ის მეშვეობით, „Galt&Taggart predicts single-digit growth in apartment prices in Tbilisi in 2026“, gbc.ge, 2026 წლის 22 იანვარი, ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერს.
- გაცვლითი კურსი: 2,624 ლარი დოლარზე, საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსი 2026 წლის 4 აგვისტოს, GBC-ის მიხედვით, შემოწმდა 2026 წლის 12 ოქტომბერს; მიმდინარე ოფიციალური კურსები nbg.gov.ge-ზე.