აპარტოტელის ერთეული თუ საკუთარი ბინა ბათუმში: რომელი შეეფერება ინვესტორს

აპარტოტელის ერთეული თუ საკუთარი ბინა: რომელი სჯობს?

აპარტოტელის ერთეული იმ მყიდველს შეეფერება, რომელსაც საქმეში ჩართვა არ სურს და შემოსავლის უფრო მცირე წილზე თანახმაა; ჩვეულებრივი ბინა კი იმას, ვისაც კონტროლი, დამქირავებლების უფრო ფართო არჩევანი და მომავალში მყიდველთა უფრო დიდი წრე სურს. შემოსავლის ტიპური 60/40 განაწილებისას სასტუმროს ოპერატორმა დაახლოებით მესამედით მეტი მთლიანი შემოსავალი უნდა მოიტანოს, ვიდრე მმართველმა, რომელიც 20%-ს იღებს, მხოლოდ იმისთვის, რომ თქვენ იგივე თანხა დაგრჩეთ. სამაგიეროდ ერთეული სასტუმროს სახით იმართება, ბათუმში კი სასტუმროები ღამის უფრო მაღალ ტარიფებს აღწევენ, ვიდრე პლატფორმებზე გაქირავებული ბინები. ამასთან, 2026 წლის მაისიდან სასტუმროს შიგნით არსებული ერთეული გაყიდვისას საცხოვრებლად აღარ განიხილება, რამაც შესაძლოა ნამატზე გადასახადი გაზარდოს.

როგორ მუშაობს აპარტოტელის მოდელი, თითოეული ტიპის შეთავაზების მიხედვით, ახსნილია ჩვენს გზამკვლევში ბათუმის აპარტოტელის ერთეულების შესახებ. ეს გვერდი ორ არჩევანს გვერდიგვერდ განიხილავს.

ორი მოდელი გვერდიგვერდ

რა გიჯდებათ შემოსავლის განაწილება

ორი ვარიანტის შესადარებლად ყველაზე მარტივი გზაა იკითხოთ, რამდენად მეტი უნდა გამოიმუშაოს ოპერატორმა, რომ იმდენივე დაგიტოვოთ, რამდენსაც მმართველი დაგიტოვებდათ. თუ მმართველი 20%-ს იღებს, მთლიანი შემოსავლის 80% თქვენ გრჩებათ. 60/40 განაწილებისას გრჩებათ 60%. იმავე თანხის მისაღებად სასტუმრომ, შესაბამისად, 0,8-ის 0,6-ზე გაყოფით მიღებული, ანუ დაახლოებით 1,33-ჯერ მეტი მთლიანი შემოსავალი უნდა მოიტანოს. 70/30 განაწილებისას ეს მაჩვენებელი დაახლოებით 1,14-ჯერ მეტია.

მომსახურების საფასური კვადრატულ მეტრზე ამ სხვაობას კიდევ უფრო ზრდის: ბათუმის განცხადებებში მითითებულია დაახლოებით $1 კვადრატულ მეტრზე თვეში, ანუ 40 მ² ფართის ერთეულისთვის წელიწადში $480, რომელიც იხდება მიუხედავად იმისა, გაქირავებულია ერთეული თუ არა. განაწილების პროცენტთან ერთად ისიც იკითხეთ, როგორ გამოითვლება ის: ჯავშნების მთლიანი თანხიდან, დღგ-ისა და პლატფორმების საკომისიოების გამოკლების შემდეგ თუ ოპერატორის ხარჯების გამოკლების შემდეგ, და შემოსავალი თითოეულ ერთეულზე ცალკე გაიცემა თუ ყველა ერთეულის საერთო პულში ნაწილდება.

სასტუმროები და ბინები ბათუმში: რამდენს გამოიმუშავებს თითოეული

სასტუმროს მოდელის მთავარი არგუმენტი ისაა, რომ ბათუმის სასტუმროები ერთ ღამეში უფრო მეტს იღებენ, ვიდრე პლატფორმებზე გაქირავებული ბინები, ხოლო მაღალ სეზონში მეტ ღამეს ავსებენ. ეს სხვაობა Galt & Taggart-ის ციფრებშიც ჩანს:

აქ სამი გაფრთხილებაა საჭირო. სასტუმროების ციფრები ეხება დამკვიდრებული სასტუმროების შერჩევას და არა აპარტოტელის ერთეულებს, ხოლო ადგილობრივი ოპერატორის მიერ მართული აპარტოტელი შესაძლოა ბრენდირებული სასტუმროს მსგავს შედეგს საერთოდ ვერ აჩვენებდეს. ბათუმის სასტუმროებზე მოთხოვნა დიდწილად ახლო აღმოსავლეთიდან ჩამოსულ სტუმრებზეა დამოკიდებული: 2024 წელს აჭარაში ჩამოსული ისრაელელი ვიზიტორების 90% და საუდელი ვიზიტორების 83% სასტუმროებში ცხოვრობდა, რუსი ვიზიტორების 36%-ისა და თურქი ვიზიტორების 23%-ის საპირისპიროდ, ხოლო 2026 წლის დასაწყისში დატვირთვის 31%-მდე ვარდნა სწორედ ამ დამოკიდებულებას დაუკავშირეს. ამასთან, ცნობები დაახლოებით 70%-იანი დატვირთვისა და დაახლოებით $286-იანი ღამის ტარიფის შესახებ ბაზრის ზედა სეგმენტის ბრენდირებულ სასტუმროებს ეხება; ბაზრის ერთ-ერთი ანგარიში აფრთხილებდა, რომ ბრენდის სახელის მქონე „ფსევდობრენდირებული“ რეზიდენციები „ჩვეულებრივი ბინებივით იმუშავებს“.

მიწოდება ორივე მხარეს იზრდება. Galt & Taggart-ის მონაცემებით, ბათუმში 2025 წელს ბრენდირებული სასტუმროების 3 116 ნომერი იყო, 2027 წლისთვის კი მათი რაოდენობა 4 079-მდე გაიზრდება, ხოლო მოკლევადიანი გაქირავების ბინების რაოდენობა, რომელიც 2024 წლის ბოლოს დაახლოებით 18 000-დან 20 000-მდე იყო, მოსალოდნელია, რომ 2029 წლისთვის 35 000-დან 40 000-მდე გაიზრდება. 2024 წელს აჭარაში ჩამოსული ყველა საერთაშორისო ვიზიტორიდან 47% სასტუმროებში დარჩა, 53% კი ბინებში.

ფიქსირებული შემოსავლის შეთავაზებები

ბათუმის ბევრი აპარტოტელის პროექტი დაპირებული ფიქსირებული შემოსავლით იყიდება. 2025 და 2026 წლებში ნანახ შეთავაზებებში დეველოპერები ისეთ შემოსავლიანობას არეკლამებდნენ, როგორიცაა წელიწადში 8% ხუთი წლის განმავლობაში ან ხელშეკრულებაში ჩაწერილი წლიური 10%, ზოგჯერ ერთეულის უკან გამოსყიდვის შეთავაზებითაც. ამ სქემას თავად გაყიდვების აგენტებიც აღწერენ: პირველი ერთიდან სამ წლამდე წელიწადში დაახლოებით 7%-დან 10%-მდე ფიქსირებული გადახდები, რის შემდეგაც შემოსავალი შესაძლოა 30%-დან 40%-მდე შემცირდეს, ხოლო ასეთი დაპირებით გაყიდული ერთეულების ფასი საბაზრო ფასს 10%-დან 15%-მდე აღემატება. ეს აგენტებისა და დეველოპერების განცხადებებია და არა აუდიტირებული მონაცემები.

ფიქსირებული შემოსავალი იმ კომპანიის დაპირებაა, რომელიც მას ხელს აწერს, და ის ამ კომპანიის სახსრებიდან იხდება. სანამ მას დაეყრდნობით, იკითხეთ, კონკრეტულად ვინ იხდის, რა შემოსავლიდან, რით არის უზრუნველყოფილი, რეგისტრირებულია თუ არა ხელშეკრულება და რამდენს უნდა გამოიმუშავებდეს ერთეული ფიქსირებული პერიოდის დასრულების შემდეგ. კვადრატული მეტრის ფასი ახლომდებარე მსგავს ბინებს შეადარეთ: თუ ერთეული უფრო ძვირია, დაპირებული შემოსავლის ნაწილი შესაძლოა უბრალოდ თქვენივე ფული იყოს, რომელიც უკან გიბრუნდებათ.

კონტროლი, გამოყენება და მოქნილობა

საკუთარი ბინის შემთხვევაში ყოველ თვე თავად წყვეტთ, როგორ გამოიყენოთ ის: ზაფხულში მოკლევადიანი გაქირავება, ზამთარში გრძელვადიანი, ოჯახის სტუმრობა სექტემბერში ან გაყიდვა მაშინ, როცა ბაზარი ხელსაყრელია. თუ შედეგები სუსტია, მმართველის შეცვლა შეგიძლიათ. აპარტოტელის ხელშეკრულება კი, როგორც წესი, ოპერატორს ერთეულის გაქირავების ექსკლუზიურ უფლებას ანიჭებს, განსაზღვრავს დღეებს, როდესაც თავად შეგიძლიათ იქ დარჩენა, და ფიქსირებული ვადით მოქმედებს; გამყიდველების განცხადებებში მესაკუთრის ცხოვრების ისეთი ვადები ფიგურირებს, როგორიცაა წელიწადში 20 დღემდე ან ერთი თვე, თუმცა მნიშვნელობა მხოლოდ თქვენს ხელშეკრულებას აქვს. მშვიდ თვეებში დამქირავებელზე გრძელვადიანი გაქირავება სასტუმროში იშვიათად არის შესაძლებელი. 2027 წლის 1 ივნისიდან ამოქმედდება ტურიზმის შესახებ კანონის წესები ტაიმშერის თაობაზე, მათ შორის ტაიმშერის ხელშეკრულებების სავალდებულო რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში; ვრცელდება თუ არა ეს წესები კონკრეტულ აპარტოტელის ხელშეკრულებაზე, მის პირობებზეა დამოკიდებული.

თუმცა სანაცვლოდ რეალური უპირატესობაც არსებობს. აპარტოტელის მესაკუთრეს არ უწევს საქმე ჰქონდეს სტუმრებთან, დამლაგებლებთან, შესვლის პროცედურებთან, რემონტთან ან პლატფორმებზე შეფასებებთან, ხოლო რეცეფციის, რესტორნისა და ბრენდის მქონე სასტუმრომ შესაძლოა ისეთი სტუმრები მოიზიდოს, რომლებსაც ცალკეული ბინა ვერ მოიზიდავს. საზღვარგარეთ მცხოვრები მესაკუთრისთვის, რომელსაც საქმეში ჩართვა საერთოდ არ სურს, ამად შეიძლება ღირდეს უფრო მცირე წილიც.

სამართლებრივი სტატუსი და დაბეგვრა: სად განსხვავდება ორი ვარიანტი

სასტუმროს შენობებში არსებული ერთეულები რეესტრში ხშირად სხვაგვარად არის აღრიცხული. მაგალითად, 2021 წელს გამოქვეყნებულ აუქციონის განცხადებაში ბათუმის დიდ კოშკში მდებარე იპოთეკით დატვირთული ერთეული აღწერილია, როგორც „სასტუმრო“ №4640 და არა როგორც ბინა. ეს ჩანაწერი დაბეგვრისთვის მნიშვნელოვანია:

• როცა ყიდით. ფინანსთა მინისტრის №143 საჯარო გადაწყვეტილების (2026 წლის 14 მაისი) თანახმად, ის, არის თუ არა ქონება საცხოვრებელი, მისი ფაქტობრივი ფუნქციით განისაზღვრება, ხოლო ფართი, რომელიც არასაცხოვრებელი ობიექტის ფუნქციურ ნაწილს წარმოადგენს, მაგალითად, ოთახი სასტუმროს ინფრასტრუქტურაში, საცხოვრებელ ბინად არ ითვლება. ამიტომ ორ წელზე მეტი ხნით ფლობილი საცხოვრებლის გაყიდვისას საშემოსავლო გადასახადის შეღავათი არ გამოიყენება, ხოლო ორი წლით ფლობილ აქტივებზე არსებული ზოგადი შეღავათი არ მოიცავს ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენებულ აქტივებს, როგორიცაა გაქირავებული ერთეული. პრესაში ციტირებული საგადასახადო კონსულტანტი ვარაუდობს, რომ ნამატი 20%-ით დაიბეგრება.
• დღგ ხელახალი გაყიდვისას. საგადასახადო კოდექსის მიხედვით, არასაცხოვრებელი შენობის მიწოდება დღგ-ის მიზნებისთვის ყოველთვის ეკონომიკურ საქმიანობად ითვლება, ამიტომ დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრირებულმა მესაკუთრემ გაყიდვაზე დღგ უნდა დაარიცხოს. გათავისუფლებულია ის ხელახალი გაყიდვა, რომლის დროსაც მყიდველი ტურისტულ საწარმოსთან დადებულ ხელშეკრულებას იღებს.
• როცა შემოსავალს იღებთ. თუ ოპერატორს ტურისტული საწარმოს სტატუსი აქვს, თქვენთვის გადახდილი თანხები წყაროსთან 5%-ით იბეგრება და ეს დაბეგვრა საბოლოოა. სხვა შემთხვევაში 5%-იანი შეღავათიანი განაკვეთი მხოლოდ იმ საცხოვრებელ ფართს ეხება, რომელიც ცხოვრებისთვის გაიცემა ქირით, ამიტომ ოპერატორისთვის გაქირავებული სასტუმროს ერთეულიდან მიღებული შემოსავალი 20%-იან ზოგად განაკვეთს ექვემდებარება. ტურისტული საწარმოს რეჟიმს ჩვენი აპარტოტელების გზამკვლევი ხსნის.
• მოკლევადიანი გაქირავება საკუთარი ბინიდან. ნებაყოფლობითი ფიქსირებული გადასახადი კვადრატულ მეტრზე, რომლის მოქმედებაც 2028 წლის 1 იანვრამდე გაგრძელდა, საცხოვრებელი ადგილის მოკლე ვადებით გაქირავებას ეხება; არსებულ ვარიანტებს ჩვენი გზამკვლევი ქირის შემოსავლის დაბეგვრის შესახებ განიხილავს.
• ქონების გადასახადი. ორივე შემთხვევაში ერთნაირია: ფიზიკური პირის ქონება გათავისუფლებულია, თუ ოჯახის შემოსავალი წინა წელს 100 000 ლარს ან ნაკლებს შეადგენდა.

იპოთეკა და ბინადრობის ნებართვა

სასტუმროს ერთეული შეიძლება საბანკო სესხის უზრუნველყოფად გამოდგეს: ზემოთ ნახსენები აუქციონის განცხადება სწორედ ბანკთან იპოთეკით დატვირთულ ერთეულს ეხება. ეროვნული ბანკის დაკრედიტების წესების მიხედვით, ფიზიკური პირისთვის გაცემული სესხი გასაქირავებლად არასაცხოვრებელი ქონების შესაძენად შეიძლება ბიზნესსესხად ჩაითვალოს, რომელზეც საცალო სესხებისთვის დადგენილი გადახდა-შემოსავლისა და სესხი-ღირებულების ლიმიტები არ ვრცელდება; ასეთ შემთხვევაში ბანკი საკუთარ პირობებს ადგენს. ვალდებულების აღებამდე ბანკს წერილობით ჰკითხეთ. რაც შეეხება ბინადრობის ნებართვას, კანონი მოითხოვს $150 000-ზე მეტი ღირებულების უძრავ ქონებას, რომელიც სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა არ არის, და საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ ქონებას ერთმანეთისგან არ ანსხვავებს; აპარტოტელის ცალკეული ერთეულების უმეტესობა გაცილებით ნაკლები ღირს. იხილეთ ჩვენი გვერდი $150 000-ის ქონების გზის შესახებ.

მოგვიანებით გაყიდვა

ჩვეულებრივი ბინის მიყიდვა შესაძლებელია როგორც ინვესტორისთვის, ისე იმისთვის, ვისაც მასში ცხოვრება სურს. აპარტოტელის ერთეულს კი, როგორც წესი, სხვა ინვესტორი ყიდულობს, რომელიც გასული წლების შემოსავლების ანგარიშგებას, საოპერაციო ხელშეკრულების დარჩენილ ვადასა და ოპერატორის გამოცდილების მონაცემებს მოითხოვს. არცერთი წყარო არ აქვეყნებს, რამდენ ხანში ან რა ფასდაკლებით იყიდება აპარტოტელის ერთეულები. ბათუმის მთელ ბაზარზე Galt & Taggart აფასებს, რომ ახალი ბინებიდან დაახლოებით ათიდან სამი შეძენიდან ორ წელიწადში ბაზარზე ხელახლა, მეორადი გაყიდვისთვის ბრუნდება, ამიტომ ორივე ტიპის ერთეულს მსგავსი ერთეულების კონკურენცია მოუწევს.

ვინ რომელი ვარიანტი აირჩიოს

რისკები და გამონაკლისები

• განაწილება. 60/40 განაწილებისას მართული ბინის შედეგის მისაღწევად მესამედით მეტი შემოსავალია საჭირო.
• ფიქსირებული შემოსავალი. მას ვადა ეწურება და ის მისი გადამხდელი კომპანიის მდგომარეობაზეა დამოკიდებული.
• გადასახადი გაყიდვისას. სასტუმროს ერთეული გაყიდვისას საცხოვრებლად არ განიხილება.
• სასტუმროებზე მოთხოვნა. ბათუმის სასტუმროები ვიზიტორების მხოლოდ რამდენიმე ქვეყანაზეა დამოკიდებული.
• ნაკლები კონტროლი. ფასებსაც და თქვენი ცხოვრების დღეებსაც ოპერატორი განსაზღვრავს.

ხშირი კითხვები

აპარტოტელი ბინაზე მეტს გამოიმუშავებს?

სასტუმროები ერთ ღამეში მეტს იღებენ, მაგრამ თქვენ მხოლოდ თქვენი წილი გრჩებათ; 60/40 განაწილებისას სასტუმრომ დაახლოებით მესამედით მეტი უნდა გამოიმუშაოს, რომ მმართველის მიერ მართულ ბინას გაუთანაბრდეს.

შემოსავლის რა განაწილებაა ჩვეულებრივი ბათუმში?

შეთავაზებებში მესაკუთრის წილად 60%-დან 80%-მდეა მითითებული; შეამოწმეთ, რა აკლდება თანხას განაწილებამდე.

რამდენად საიმედოა ფიქსირებული შემოსავალი?

ეს იმ კომპანიის დაპირებებია, რომელიც მათ ხელს აწერს, როგორც წესი, ერთიდან ხუთ წლამდე ვადით.

სასტუმროს ერთეული გაყიდვისას ბინასავით იბეგრება?

არა; ფინანსთა მინისტრის 2026 წლის მაისის საჯარო გადაწყვეტილების თანახმად, ოთახი სასტუმროს ინფრასტრუქტურაში საცხოვრებელი ბინა არ არის.

შემიძლია აპარტოტელის ერთეულში ცხოვრება?

მხოლოდ იმდენი დღით, რამდენსაც ხელშეკრულება იძლევა.

შემიძლია აპარტოტელის ერთეული გრძელვადიან დამქირავებელს მივაქირავო?

როგორც წესი, არა; ერთეულის გაქირავების ექსკლუზიური უფლება ჩვეულებრივ ოპერატორს აქვს.

შემიძლია სასტუმროს ერთეულზე იპოთეკური სესხის აღება?

სასტუმროს ერთეულები სესხის უზრუნველყოფად გამოუყენებიათ, მაგრამ თქვენს ბანკს ჰკითხეთ, გასცემს თუ არა მათზე საცხოვრებლის სესხს.

რომლის გაყიდვაა უფრო ადვილი?

ჩვეულებრივი ბინის, რომლის მიყიდვაც შესაძლებელია როგორც ინვესტორებისთვის, ისე საცხოვრებლის მაძიებლებისთვის.

წყაროები

1. როგორ დაიბეგრება აპარტამენტების ფართების რეალიზება: სამინისტროს გადაწყვეტილება, BM.ge, 2026 წლის 20 მაისი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
2. ფინანსთა მინისტრის 2026 წლის 14 მაისის №143 საჯარო გადაწყვეტილება, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
3. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81, 82, 133.2, 158, 171 და 309), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
4. საქართველოს ეროვნული ბანკის №44/04 ბრძანება ფიზიკური პირების დაკრედიტების შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
5. საქართველოს კანონი ტურიზმის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
6. საჯარო აუქციონის განცხადება ბათუმში იპოთეკით დატვირთული სასტუმროს ერთეულის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე, 2021 წლის დეკემბერი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
7. Tourism in Ajara, Galt & Taggart, 2025 წლის ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
8. Tourism Market Watch, 3Q25, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
9. Q1 2026 hotel occupancy and room rates, Kedaro News, 2026 წლის 21 აპრილი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
10. Real Estate Trends in Batumi, October 2025, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
11. Batumi housing market: TBC Capital report, International Investment, 2026 წლის 23 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
12. From housing to hotels: how investment in Batumi is changing, International Investment, 2025 წლის 3 ნოემბერი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
13. Passive income from real estate in Batumi (სააგენტოს სტატია), BD Group, 2026 წლის 11 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
14. Investing (დეველოპერის გვერდი), Wyndham Grand Batumi Gonio (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
15. ბათუმის აპარტოტელის განცხადება მომსახურების საფასურით კვადრატულ მეტრზე, Realting (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
16. Property management, Wehost (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
17. Financial conditions, Batumi Apartment Management (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
18. საქართველოს კანონი „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ (მუხლი 15), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 18 ოქტომბერი, 2026 - შედარება გამოქვეყნდა Galt & Taggart-ის ტურიზმის მონაცემების, TBC Capital-ისა და სააგენტოების ანგარიშების, დეველოპერების შეთავაზებების, №143 საჯარო გადაწყვეტილების, საგადასახადო კოდექსის, ეროვნული ბანკის №44/04 ბრძანებისა და უცხოელთა შესახებ კანონის საფუძველზე.