კომერციული ქონების შემოსავლიანობა საქართველოში: ოფისები, მაღაზიები და საწყობები

რამდენ შემოსავალს იძლევა კომერციული ქონება საქართველოში?

უახლესი გამოქვეყნებული მონაცემებით, თბილისის ბიზნესცენტრების ოფისების წმინდა შემოსავლიანობა ქირიდან 2025 წელს 9,4% იყო, ხოლო მთავარ სავაჭრო ქუჩებზე განთავსებული პრემიუმ მაღაზიებისა - 8,6%; ორივე მაჩვენებელი Galt & Taggart-ის 2026 წლის მაისის ანგარიშებიდანაა. ეს ქალაქის საუკეთესო ფართებია. სუსტი რგოლი ყველაზე დიდი სეგმენტია: საცხოვრებელ შენობებში განთავსებული დაახლოებით 1 მილიონი მ² ოფისი, ანუ ის ერთეულები პირველ და მეორე სართულებზე, რომლებსაც დეველოპერები ახალ კორპუსებში ყიდიან; 2025 წელს მათი 53% ცარიელი იდგა. საწყობების ქირა 2025 წელს 34%-ით გაიზარდა და 1 მ²-ზე თვეში $6,3 შეადგინა. კერძო ინვესტორისთვის საცხოვრებელ ქონებასთან სხვაობა საგადასახადოც არის: კომერციული ფართის ქირა 20%-ით იბეგრება, საცხოვრებლად გაქირავებული ბინის ქირა კი 5%-ით.

ამ გვერდზე სეგმენტების მიხედვით მოცემულია შემოსავლიანობა, ქირა, ვაკანტურობა და ახალი მიწოდება, ახსნილია, რატომ განსხვავდება წყაროების მონაცემები, და ნაჩვენებია, რას ნიშნავს ეს ციფრები მყიდველისთვის. კომერციული ქონების ყიდვასა და მართვას ცალკე ეხება ჩვენი გზამკვლევი კომერციული ქონების შესახებ საქართველოში.

გამოქვეყნებული შემოსავლიანობა სეგმენტების მიხედვით

სამივე მაჩვენებელი ერთნაირად არ იზომება: ოფისების შემოსავლიანობა წმინდად არის მონიშნული, საცალო ვაჭრობისა საუკეთესო ერთეულების პრემიუმ შემოსავლიანობაა, საცხოვრებლისა კი ქირას დაუსრულებელი ახალი ბინის ფასს უდარებს. ერთად აღებული ისინი აჩვენებს, რომ თბილისის საუკეთესო კომერციული ფართი გადასახადამდე დაახლოებით იმდენს გამოიმუშავებს, რამდენსაც ბინა, თუმცა მოიჯარესთან დაკავშირებული რისკი უფრო კონცენტრირებულია. იმავე ანგარიშში თბილისის მთავარი სავაჭრო ქუჩების 8,6%-იანი პრემიუმ შემოსავლიანობა შედარებულია ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის 6,0%-თან და მთლიანად ევროპის 4,8%-თან.

ოფისები: დღეს ძლიერი, მაგრამ მიწოდება იზრდება

ბიზნესცენტრების საიჯარო ფართი გაორმაგდა: 2014 წლის 178 000 მ²-დან 2025 წელს 358 000 მ²-მდე, ძირითადად საბურთალოზე (44%), ვაკეში (24%) და მთაწმინდაზე (15%). 2025 წელს ვაკანტურობა 6,6% იყო, ბევრ ევროპულ დედაქალაქზე ნაკლები, რადგან 2019-2025 წლებში მოთხოვნა 62%-ით გაიზარდა, რასაც უცხოური კომპანიები და IT სექტორი წარმართავდა: ამ პერიოდში თბილისში IT სფეროში დასაქმება 120%-ით გაიზარდა, 2025 წელს კი მაღალი სეგმენტის ფართის 67% უცხოურმა მოიჯარეებმა დაიკავეს. მომავალი ნაკლებად სახარბიელოდ გამოიყურება. 2026-2028 წლებში მოსალოდნელია ბიზნესცენტრების დაახლოებით 100 000 მ² ახალი ფართი, რაც მიწოდებას 28%-ით გაზრდის, მოთხოვნა კი, მოლოდინით, 14%-ით გაიზრდება; ამიტომ Galt & Taggart პროგნოზირებს, რომ 2028 წლისთვის ვაკანტურობა 16,8%-მდე აიწევს, წმინდა შემოსავლიანობა 8,4%-მდე შემცირდება, ხოლო ქირაზე შესაძლოა „მცირე კორექცია“ მოხდეს.

ოფისები საცხოვრებელ შენობებში: ნახევარი ცარიელია

თბილისის 1,9 მილიონი მ² საოფისე ფართის ნახევარზე მეტი საერთოდ არ არის ბიზნესცენტრებში, არამედ საცხოვრებელ შენობებშია: დაახლოებით 1,0 მილიონი მ², რომლის ორი მესამედი 2013 წლამდე აშენებულ შენობებზე მოდის. 2025 წელს ამ ფართის 53% თავისუფალი იყო, მოქმედ იჯარებში კი ქირა საშუალოდ $13 იყო 1 მ²-ზე თვეში, მაღალი სეგმენტის ბიზნესცენტრების $28-ის საპირისპიროდ. სწორედ ეს არის პირველი და მეორე სართულების ის ერთეულები, რომლებსაც დეველოპერები ახალ საცხოვრებელ კორპუსში ინვესტორებს ხშირად „კომერციულ ფართად“ სთავაზობენ. Galt & Taggart ელის, რომ საშუალო სეგმენტის ბიზნესცენტრები მათგან მოიჯარეებს კვლავ გადაიბირებს ფასის, მართვის, პარკინგისა და უსაფრთხოების ხარჯზე. ამ ტიპის ერთეულის ყიდვისას კონკრეტული მოიჯარე უნდა გყავდეთ მხედველობაში და არ უნდა ივარაუდოთ, რომ კომერციული ფართი ყოველთვის მეტს გამოიმუშავებს.

მაღაზიები და სავაჭრო ცენტრები

მთავარი სავაჭრო ქუჩების ქირა სამი წელია თითქმის არ იცვლება და ახალ იჯარებში დაახლოებით $37-ს შეადგენს 1 მ²-ზე; მოქმედ იჯარებში 2025 წელს რუსთაველის გამზირზე საშუალო ქირა $44 იყო, ჭავჭავაძისა და პეკინის გამზირებზე $32, აღმაშენებლის გამზირზე კი $25. ქუჩის სავაჭრო ფართი ფიზიკურად შეზღუდულია და ტურისტებსა და პრემიუმ ბრენდებზეა დამოკიდებული. სავაჭრო ცენტრების ქირა 2020-2025 წლებში გაორმაგდა, თუმცა ახალი ფართების გახსნასთან ერთად უდიდეს სავაჭრო ცენტრებში ვაკანტურობა 2025 წელს 6,6%-მდე გაიზარდა, 2030 წლისთვის კი დაგეგმილია კიდევ დაახლოებით 140 000 მ², ანუ დღევანდელზე მესამედით მეტი. ონლაინ ვაჭრობა ჯერ კიდევ მცირეა, 2025 წელს საცალო ვაჭრობის 2,3%, ამიტომ მაღაზიებისთვის ის ჯერჯერობით სერიოზულ საფრთხეს არ წარმოადგენს.

საწყობები: ყველაზე სწრაფად მზარდი ქირა

კლასების მიხედვით, 2025 წელს თბილისის საწყობები 1 მ²-ზე $7,5-ად (A), $4,9-ად (B) და $4,1-ად (C) ქირავდებოდა; ბათუმში საშუალო $5,4 იყო. ფონდის დაახლოებით 80% ძველი, დაბალი კლასის ფართია, და სწორედ ამიტომ ფასობს თანამედროვე ერთეულები უფრო ძვირად. მიწოდება 2027 წლისთვის დაახლოებით 31%-ით, 1,65 მილიონ მ²-მდე უნდა გაიზარდოს, რომლის დიდ ნაწილს თავად მფლობელები გამოიყენებენ, და Galt & Taggart ქირის სტაბილიზაციას ელის. თბილისის სასაწყობო ფართის მხოლოდ 31% არის სხვებზე იჯარით გაცემული, ხოლო მომხმარებლები, რომლებსაც დაახლოებით 7 000 მ²-ზე მეტი სჭირდებათ, სულ უფრო ხშირად საკუთარ საწყობს აშენებენ, რაც მსხვილი მოიჯარეების წრეს ავიწროებს.

ქირა თბილისის გარეთ

დედაქალაქის გარეთ ოფისების უმეტესობა საცხოვრებელი შენობების ქვედა სართულებზეა, ხოლო საუკეთესო სავაჭრო ქუჩები თბილისზე გაცილებით იაფად ქირავდება: ბათუმში, გორგილაძის ქუჩაზე, 2024 წელს საშუალო ქირა 1 მ²-ზე $29,4 იყო. TBC Capital-ის მოლოდინით, ორი ახალი სავაჭრო ცენტრი ბათუმის სავაჭრო ცენტრების ფართს თითქმის გააორმაგებს, რაც ქუჩის საცალო ვაჭრობას კონკურენციას გაუწევს.

რატომ ასახელებენ წყაროები განსხვავებულ ქირას

Galt & Taggart-ის ოფისებისა და საცალო ვაჭრობის ქირა მომსახურების საფასურს მოიცავს და დღგ-ს არ მოიცავს; TBC Capital-ის მონაცემებში კი არც ერთი შედის. Galt & Taggart ოფისებს ფასის სეგმენტების მიხედვით აჯგუფებს, TBC Capital კლასების მიხედვით, და ორივე სავაჭრო ცენტრების სხვადასხვა ნაკრებს ითვლის. შესაბამისად, A კლასის ოფისი $28-ად 1 მ²-ზე TBC Capital-ის 2024 წლის კვლევაში და მაღალი სეგმენტის ოფისი $29-ად Galt & Taggart-ის მონაცემებში ერთსა და იმავე საზომს არ წარმოადგენს. დროში შეადარეთ ერთი წყაროს მაჩვენებლები და ნებისმიერ გამყიდველს ჰკითხეთ, შედის თუ არა დასახელებულ ქირაში მომსახურების საფასური და დღგ.

რას ნიშნავს ეს ციფრები კერძო ინვესტორისთვის

• გადასახადი. ფიზიკური პირის მიერ კომერციული ფართიდან მიღებული ქირა 20%-ით იბეგრება, და თუ მესაკუთრე არარეზიდენტია, ბიზნეს-მოიჯარე გადასახადს წყაროსთან აკავებს; 5%-იანი განაკვეთი მხოლოდ საცხოვრებლად გაქირავებულ ბინებზე ვრცელდება. 9%-იანი მთლიანი შემოსავლიანობა 20%-იანი გადასახადის შემდეგ დაახლოებით 7,2%-მდე მცირდება, ვაკანტურობისა და ხარჯების გათვალისწინებამდე.
• დღგ. კომერციული ქირა დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრაციის 100 000 ლარიან ზღვარში ითვლება, რომლის გადაჭარბების შემდეგ ქირას 18%-იანი დღგ ემატება.
• ვაკანტურობა. ხუთ წელიწადში ერთი ცარიელი წელი შემოსავლის მეხუთედს აქრობს; საცხოვრებელ შენობებში განთავსებულ ოფისებში 2025 წელს ფართის ნახევარზე მეტი ცარიელი იყო.
• იჯარის ხელშეკრულებები. კომერციული ქირა, როგორც წესი, აშშ დოლარში და ფიქსირებული ოდენობით დგინდება, ამიტომ ხელშეკრულებაში ყურადღებით წაიკითხეთ ვადა, ინდექსაცია და ვადამდე შეწყვეტის პირობები.
• ფასები. კომერციული ერთეულების 1 მ²-ის გასაყიდ ფასებს არც ერთი ანალიტიკოსი არ აქვეყნებს, ამიტომ ნებისმიერი მოთხოვნილი ფასი ქირით შეამოწმეთ: 1 მ²-ზე თვეში $13-ის პირობებში 50 მ² ერთეული წელიწადში $7 800-ს გამოიმუშავებს, რაც 9%-იან მთლიან შემოსავლიანობას მხოლოდ დაახლოებით $86 700 ფასის შემთხვევაში ნიშნავს.

კითხვები, რომლებიც კომერციული ფართის ყიდვამდე უნდა დასვათ

1. ვინ არის მოიჯარე და რა პირობებით? ცნობილ კომპანიაზე გრძელვადიანი იჯარით გაცემული ერთეული სულ სხვა ინვესტიციაა, ვიდრე ცარიელი ფართი; მოითხოვეთ იჯარის ხელშეკრულება და გაარკვიეთ მისი ვადა, ქირის ოდენობა, ვალუტა და ვადამდე შეწყვეტის ნებისმიერი პირობა.
2. რა დანიშნულებით არის ერთეული რეგისტრირებული? რეესტრის ამონაწერში უნდა ჩანდეს არასაცხოვრებელი დანიშნულება, რომელიც იმ საქმიანობას შეესაბამება, რასაც მოელით, იქნება ეს ოფისი, მაღაზია თუ კაფე.
3. ფიზიკურად შესაძლებელია თუ არა დაგეგმილი გამოყენება? კვების ობიექტს ვენტილაცია, კანალიზაცია და ცალკე შესასვლელი სჭირდება; ოფისს - ახლომდებარე პარკინგი და კარგი ინტერნეტი.
4. რამდენს იხდიან მეზობლები? ჰკითხეთ ახლომდებარე მაღაზიებსა და ოფისებს, რა ქირას იხდიან, და შეადარეთ ზემოთ მოცემული წყაროების მაჩვენებლებს, მომსახურების საფასურისა და დღგ-ის გამოკლებით.
5. რამდენი მსგავსი ერთეულია ცარიელი? ახალ უბნებში, სანამ პროგნოზირებულ ქირას დაიჯერებთ, ქუჩის გასწვრივ დათვალეთ თავისუფალი პირველი სართულები.
6. რა ღირს მიმდინარე შენახვა? შენობის მომსახურების საფასური, კომუნალური გადასახადები ცარიელ თვეებში, დაზღვევა და ქირაზე დარიცხული ნებისმიერი დღგ.
7. ვინ მართავს ქონებას? კომერციული მოიჯარეები რემონტისა და ინვოისების საკითხებზე სწრაფ პასუხს ელიან; საზღვარგარეთ მცხოვრებ მესაკუთრეებს, როგორც წესი, ადგილობრივი მმართველი ან ბუღალტერი სჭირდებათ.

ამ კითხვებზე წერილობითი პასუხები დეველოპერის დაპირებას „კომერციული შემოსავლის“ შესახებ შემოწმებად ციფრად აქცევს, ხოლო ერთეული, რომელიც მათ პასუხს ვერ სცემს, ჩვეულებრივ, ზედმეტად ძვირად არის შეფასებული.

რისკები და გამონაკლისები

• ოფისების ჭარბი მიწოდება. ბიზნესცენტრების ვაკანტურობა, პროგნოზით, 2028 წლისთვის 16,8%-ს მიაღწევს.
• ცარიელი ერთეულები საცხოვრებელ კორპუსებში. 2025 წელს ვაკანტურობა 53% იყო.
• გადასახადი. ფიზიკური პირების კომერციულ ქირაზე - 20%.
• ერთ მოიჯარეზე დამოკიდებულება. ერთი მოიჯარის წასვლა მთელ შემოსავალს აჩერებს.
• ფასების მონაცემების არარსებობა. გასაყიდი ფასები არ ქვეყნდება, ამიტომ შემოსავლიანობის შემოწმება რთულია.

ხშირი კითხვები

რამდენია ოფისების შემოსავლიანობა თბილისში?

ბიზნესცენტრებისთვის 2025 წელს წმინდა 9,4%, 2028 წლის პროგნოზით კი 8,4% (Galt & Taggart).

რამდენს იძლევა პრემიუმ მაღაზიები?

თბილისის მთავარ სავაჭრო ქუჩებზე პრემიუმ საცალო ფართი 2025 წელს 8,6%-ს იძლეოდა.

ჯობია თუ არა კომერციული ქონება ბინას?

არა ავტომატურად: გადასახადამდე შემოსავლიანობა მსგავსია, კომერციული ქირა კი 20%-ით იბეგრება, საცხოვრებლის ქირის 5%-ის საპირისპიროდ.

კარგი ინვესტიციაა თუ არა ახალი შენობების პირველი სართულის ერთეულები?

მხოლოდ მაშინ, თუ მოიჯარე წინასწარ ცნობილია; საცხოვრებელ შენობებში განთავსებული ოფისების 53% 2025 წელს თავისუფალი იყო.

რა ქირით გაიცემა საწყობები?

2025 წელს თბილისის ახალ იჯარებში საშუალოდ $6,3 1 მ²-ზე თვეში, A კლასისთვის - $7,5.

რამდენია ქირა მთავარ სავაჭრო ქუჩებზე?

2025 წელს თბილისის ახალ იჯარებში დაახლოებით $37,6 1 მ²-ზე; რუსთაველის გამზირზე მოქმედ იჯარებში - $44.

რა ვალუტაშია კომერციული იჯარის ხელშეკრულებები?

ჩვეულებრივ, აშშ დოლარში, ფიქსირებული ქირით.

ქვეყნდება თუ არა კომერციული ქონების გასაყიდი ფასები?

არა; ქვეყნდება მხოლოდ ქირა და შემოსავლიანობა.

წყაროები

1. Office Real Estate Market in Tbilisi, Galt & Taggart, 2026 წლის მაისი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
2. Retail Real Estate Market in Tbilisi, Galt & Taggart, 2026 წლის მაისი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
3. Warehouses and Logistics in Georgia, Galt & Taggart, 2026 წლის ივლისი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
4. Overview of Commercial Real Estate in Georgia 2024, TBC Capital, 2025 წლის მაისი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
5. Georgia's commercial real estate market sees rising demand (TBC Capital), Investor.ge, 2025 წლის 6 აპრილი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
6. Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
7. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81, 134, 154 და 165), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 19 ოქტომბერი, 2026 - მონაცემთა გვერდი გამოქვეყნდა Galt & Taggart-ის ოფისების, საცალო ვაჭრობისა და საწყობების ანგარიშების (2026), TBC Capital-ის 2024 წლის კომერციული კვლევისა და საგადასახადო კოდექსის საფუძველზე.