საქართველოში ქონების მყიდველების რა ნაწილია უცხოელი?
თბილისში დაახლოებით ყოველი მეათე, ბათუმში კი დაახლოებით ნახევარი. Colliers Georgia, რომელიც ბინების ყველა დარეგისტრირებულ გაყიდვას აკვირდება, 2026 წლის მაისიდან აგვისტომდე თბილისის გარიგებებში უცხოელ მყიდველთა წილს ყოველთვიურად 10%-დან 14%-მდე აფიქსირებდა, ბათუმში კი 48%-დან 52%-მდე; ბათუმში 2026 წლის აგვისტოში, მისი მიმოხილვის მანძილზე პირველად, უცხოელმა მყიდველებმა რაოდენობით ქართველებს გადააჭარბეს. უცხოელ მყიდველებს შორის 2023 წლიდან ყველაზე სწრაფად ისრაელის მოქალაქეთა ჯგუფი იზრდება; ბათუმში რუსეთის, უკრაინისა და ბელარუსის მოქალაქე მყიდველები კვლავ დიდ ჯგუფს ქმნიან. შესყიდვების ოფიციალური აღრიცხვა მოქალაქეობის მიხედვით ბოლოს 2022 და 2023 წლებისთვის გამოქვეყნდა.
ეს გვერდი ციფრებს ერთად აგროვებს, ხსნის, რატომ ასახელებენ სხვადასხვა წყაროები განსხვავებულ წილებს, და აღწერს, რას ნიშნავს მყიდველთა შემადგენლობა ფასების, ქირისა და გადაყიდვისთვის. უცხოელი მესაკუთრეების სამართლებრივი ჩარჩო განხილულია ჩვენს გზამკვლევში საქართველოს ქონების სამართალი უცხოელებისთვის.
სამი სახის ციფრი, სამი განსხვავებული პასუხი
- ყველა დარეგისტრირებული გაყიდვა (Colliers). ითვლის საჯარო რეესტრში აღრიცხულ ბინის თითოეულ გაყიდვას, ახალსაც და მეორადსაც, მყიდველის მოქალაქეობის მიხედვით. ეს ყველაზე ფართო სურათს იძლევა.
- დეველოპერების გამოკითხვები (Galt & Taggart). მოიცავს მხოლოდ მისი შერჩევის დეველოპერების გაყიდვებს: თბილისში 100-ზე მეტ პროექტს, ახალი მშენებლობის ბაზრის დაახლოებით ნახევარს. უცხოელი მყიდველები ძირითადად ახალ ბინებს ყიდულობენ, ამიტომ მათი წილი აქ უფრო მაღალია, ვიდრე ყველა გაყიდვაში.
- ოფიციალური აღრიცხვა (იუსტიციის სამინისტრო). თითოეული მოქალაქეობის პირების მიერ შეძენილი ბინების რაოდენობა, რომელიც 2023 წელს საპარლამენტო კითხვებზე პასუხებში გახდა საჯარო. შემდგომი პერიოდის მონაცემები არ გამოქვეყნებულა.
რადგან საბაზისო მოცულობები განსხვავდება, ორივე შეიძლება სწორი იყოს: უცხოელთა 10%-იანი წილი თბილისის ყველა გაყიდვაში და 26%-იანი წილი გამოკითხულ დეველოპერთა გაყიდვებში. ციფრი ყოველთვის მისი წყაროთი და შერჩევით მოიყვანეთ.
თბილისი: ადგილობრივი ბაზარი ისრაელელების მზარდი წილით
| მოქალაქეობა | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 წლის იანვარი-ივლისი |
|---|---|---|---|---|
| საქართველო | 85% | 79% | 76% | 74% |
| ისრაელი | 4% | 10% | 10% | 11% |
| რუსეთი | 5% | 2% | 3% | 4% |
| სხვა | 6% | 9% | 11% | 11% |
ყველა დარეგისტრირებულ გაყიდვაში უცხოელთა წილი უფრო დაბალია: Colliers-მა 2026 წლის მაისში 11,4% დაითვალა, ივნისში 10%, ივლისში 12%, აგვისტოში კი 14%. უცხოელები ძირითადად ახალ ბინებს ყიდულობენ: Colliers-ის მონაცემებით, 2025 წელს თბილისში უცხოელთა შესყიდვების 86% ახალ პროექტებზე მოდიოდა. მეორადი ბაზრისთვის ეს იმას ნიშნავს, რომ თბილისის ძველი ბინის მყიდველები აბსოლუტური უმრავლესობით ადგილობრივები არიან.
ბათუმი: ბაზრის ნახევარი საერთაშორისოა
| მოქალაქეობა | 2024 | 2025 | 2026 წლის იანვარი-ივნისი |
|---|---|---|---|
| საქართველო | 31% | 43% | 33% |
| უკრაინა, რუსეთი, ბელარუსი | 16% | 13% | 18% |
| ევროპა | 19% | 15% | 15% |
| ისრაელი | 12% | 13% | 10% |
| არაბული ქვეყნები | 5% | 4% | 7% |
| თურქეთი | 6% | 4% | 5% |
| სხვები | 11% | 9% | 12% |
Galt & Taggart-ის უფრო ადრეული და მცირე გამოკითხვა, რომელიც რვა დეველოპერს მოიცავდა, აჩვენებდა, რომ ბათუმში ქართველების წილი ყოველწლიურად მცირდებოდა, 2020 წლის 35%-დან 2024 წლის 16%-მდე; სწორედ აქედან მოდის სააგენტოების მტკიცება „მყიდველების 84% უცხოელია“, მაშინ როცა 2026 წლის უფრო დიდი შერჩევა 2024 წლისთვის 31%-ს აჩვენებს. ბათუმის ყველა დარეგისტრირებულ გაყიდვაში Colliers-მა უცხოელთა წილი 2026 წლის მაისში 49%-ად დაითვალა, ივლისში 48%-ად, აგვისტოში კი 52%-ად. ბათუმის მყიდველები თბილისისაზე მეტი ქვეყნიდან ჩამოდიან, ხოლო გამოქვეყნებული სტატისტიკა უკრაინას, რუსეთსა და ბელარუსს ერთ ჯგუფად აერთიანებს, ამიტომ ამ ჯგუფის შიგნით მომხდარი ცვლილებები არ ჩანს.
როგორ შეიცვალა ბათუმის მყიდველთა შემადგენლობა 2020-2024 წლებში
| მოქალაქეობა | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| საქართველო | 35% | 26% | 25% | 21% | 16% |
| რუსეთი | 17% | 20% | 26% | 20% | 18% |
| ისრაელი | 8% | 7% | 10% | 7% | 10% |
| სხვა | 41% | 47% | 40% | 52% | 57% |
ეს ძველი სერია აჩვენებს ცვლილების მიმართულებას იმ პროექტებში, რომლებსაც ის მოიცავს: რუსი მყიდველების წილი პიკს 2022 წელს მიაღწია, ისრაელელი მყიდველების წილი 2024 წელს ისევ გაიზარდა, ყველაზე დიდი წილი კი სხვა მოქალაქეობების სულ უფრო ფართო ჯგუფმა დაიკავა. იმავე ანგარიშის მიხედვით, გამოკითხვაში მონაწილე დეველოპერების გაყიდვები 2024 წელს 42,7%-ით შემცირდა, ძირითადად იმიტომ, რომ ადგილობრივმა და რუსმა მყიდველებმა ნაკლები იყიდეს. მისი შერჩევა ბევრად მცირეა, ვიდრე ზემოთ მოყვანილი 2026 წლის გამოკითხვისა, ამიტომ ეს ორი სერია ერთმანეთის გვერდით უნდა წავიკითხოთ და არა ერთ მწკრივად გავაერთიანოთ.
2022 წლის ტალღა და მისი შედეგები
უკრაინაში ომმა 2022 წელს მკვეთრი ცვლილება გამოიწვია. იმ წელს საქართველომ 179 778 იმიგრანტი აღრიცხა, წინა წელთან შედარებით ორჯერ მეტი, და მათგან მხოლოდ 30,3% იყო საქართველოს მოქალაქე; დანარჩენების უმეტესობა რუსეთიდან, უკრაინიდან და ბელარუსიდან ჩამოვიდა. წმინდა მიგრაცია 2022 წელს +54 509 იყო, 2023 წელს, როცა ბევრი ისევ წავიდა, -39 207, ხოლო შემდეგ ისევ დადებითი გახდა: +14 386-მდე 2024 წელს და +17 127-მდე 2025 წელს. ეროვნული ბანკის მიერ სამშენებლო-დეველოპერული სექტორის გამოკითხვამ, რომელსაც კვლევითი ინსტიტუტი IDFI იმოწმებს, აჩვენა, რომ 2022 წლის იანვრიდან ნოემბრამდე ბინების შესყიდვებში რუსეთის მოქალაქეების წილი თბილისში 0,9%-დან 5%-მდე გაიზარდა, ბათუმში კი 5%-დან 17,6%-მდე.
ქონების ბაზრისთვის აქედან გაკვეთილი ისაა, რომ ერთ მოვლენას შეუძლია რამდენიმე თვეში შეცვალოს როგორც ქირა, ისე მყიდველთა შემადგენლობა, ხოლო ეფექტის ნაწილი უკან ბრუნდება, როცა ადამიანები სხვაგან გადადიან. თბილისში ქირა 2022 წელს მკვეთრად გაიზარდა და მას შემდეგ დასტაბილურდა; ზემოთ მოცემულ ცხრილებში მყიდველთა წილები აჩვენებს, რომ თბილისში რუსეთიდან მოთხოვნა 2022 წლის დონეზე საგრძნობლად დაბალია, მის ადგილს კი ისრაელიდან მოთხოვნა იკავებს.
ბოლო ოფიციალური მონაცემები: 2022 და 2023 წლები
| მოქალაქეობა | 2022 | 2023 წლის იანვარი-მარტი |
|---|---|---|
| რუსეთი | 6 062 | 2 187 |
| ისრაელი | 1 892 | 671 |
| უკრაინა | 1 321 | 520 |
| თურქეთი | 473 | 143 |
| ბელარუსი | 446 | 164 |
| გერმანია | 424 | 112 |
| ყველა უცხო ქვეყნის მოქალაქე | 14 875 | 5 159 |
2022 წლის ციფრი, რომელიც საცხოვრებელი ფართების ყველა გაყიდვის დაახლოებით მეხუთედს შეადგენს, ასახავს ომის დაწყების შემდეგ რუსეთიდან, უკრაინიდან და ბელარუსიდან ადამიანების ჩამოსვლას. რუსეთის ჯამში შედიან ის პირებიც, რომლებსაც საქართველოს მოქალაქეობაც აქვთ; მხოლოდ რუსეთის მოქალაქეებმა 2022 წელს 5 424 ბინა შეიძინეს, ხოლო 2023 წლის იანვრიდან ნოემბრამდე ეს რიცხვი დაახლოებით 5 780-ით განისაზღვრა, ანუ უკვე მეტით, ვიდრე მთელ 2022 წელს. საჯარო რეესტრის სხვა ციფრი, რომელსაც ერთ-ერთი კვლევითი ინსტიტუტი იმოწმებს, რეგისტრაციებს განსხვავებული წესით ითვლის და ამ მონაცემებთან მისი შედარება არ შეიძლება. 2023 წლის შემდეგ მოქალაქეობის მიხედვით შესადარებელი მონაცემები აღარ გამოქვეყნებულა.
საიდან არიან მყიდველები
- ისრაელი. ყველაზე სწრაფად მზარდი ჯგუფი ორივე ქალაქში. 2025 წელს ისრაელი საქართველოსთვის ვიზიტორების მეოთხე უმსხვილესი წყარო იყო, 402 426 ვიზიტით, რაც 2024 წელთან შედარებით 29,4%-ით მეტია.
- რუსეთი, უკრაინა და ბელარუსი. 2022 წლის ჩამოსვლების ტალღამ შესყიდვებიც გაზარდა და ქირაც; ეროვნული ბანკის მონაცემებით, 2022 წელს რუსეთიდან საქართველოში $2 მილიარდზე მეტი გადაირიცხა. 2025 წელს რუსეთის 20 139 მოქალაქე ჩამოვიდა და 19 226 წავიდა, ანუ წმინდა ნამატი 913 იყო.
- ევროპა, თურქეთი და სპარსეთის ყურის ქვეყნები. მნიშვნელოვანი ჯგუფებია ბათუმში, სადაც 2026 წლის პირველ ნახევარში გამოკითხულ გაყიდვებში ევროპელ მყიდველებზე 15% მოდიოდა, არაბული ქვეყნებიდან მყიდველებზე კი 7%.
- წინა ტალღები. 2015 წლიდან 2019 წლის შუა პერიოდამდე უცხოელები თბილისში გაყიდული ბინების დაახლოებით 7%-ს ყიდულობდნენ, ხოლო უცხოელთა შორის ყველაზე დიდი ჯგუფი ირანის მოქალაქეები იყვნენ, TBC-ის იმდროინდელი კვლევის მიხედვით. მყიდველების ქვეყნები პოლიტიკასა და სავიზო რეჟიმთან ერთად იცვლება.
უცხოური ფული ქონებაში
ოფიციალური სტატისტიკა იმის შესახებ, რამდენს ხარჯავენ უცხოელი ფიზიკური პირები საქართველოში საცხოვრებელზე, არ არსებობს. საქსტატის პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების მონაცემებში არის მუხლი „უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საქმიანობა“, 2025 წელს 254,7 მილიონი აშშ დოლარი, ანუ ყველა პირდაპირი უცხოური ინვესტიციის 13,4%, მაგრამ ის ზომავს ამ სექტორში კომპანიების ინვესტიციებს და არა უცხოური ოჯახების მიერ ნაყიდ ბინებს. არარეზიდენტების ბანკებით დაკრედიტება მცირეა: GBC-ის ცნობით, 2025 წლის დეკემბერში არარეზიდენტებმა უცხოურ ვალუტაში დაახლოებით 220 იპოთეკური სესხი აიღეს, ლარში კი 55.
წესები, რომლებიც უცხოელთა მოთხოვნას აყალიბებს
- თანაბარი პირობები, ერთი გამონაკლისით. უცხოელებს შეუძლიათ ბინების, სახლებისა და არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ყიდვა იმავე პირობებით, რაც მოქალაქეებს; სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე შეზღუდვები მოქმედებს.
- ბინადრობის ნებართვა. 2026 წლის 1 მარტიდან მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის საფუძველი შეიძლება იყოს $150 000-ზე მეტი ღირებულების ქონება, ნაცვლად ადრინდელი $100 000-ისა.
- წინადადებები, რომლებიც არ მიიღეს. 2023 წელს ოპოზიციონერმა დეპუტატებმა შესთავაზეს დროებითი აკრძალვა, რომ ბინადრობის ნებართვის არმქონე რუსეთის მოქალაქეებს ქონება ვერ ეყიდათ; მისი მიღების შესახებ ჩანაწერი ვერ ვიპოვეთ.
ბინადრობის წესები განმარტებულია ჩვენს გვერდზე $150 000-ის ქონებით ბინადრობის გზა.
რას ნიშნავს მყიდველთა შემადგენლობა ინვესტორისთვის
- თბილისის მეორადი ბაზარი ადგილობრივია. მყიდველების დაახლოებით ცხრა მეათედი ქართველია, ამიტომ თუ გაყიდვას გეგმავთ, იყიდეთ ის, რაც ადგილობრივ ოჯახებს სჭირდებათ.
- ბათუმი მოგზაურობასა და პოლიტიკაზეა დამოკიდებული. მოთხოვნის ნახევარი საერთაშორისოა, ამიტომ ერთ-ერთ ქვეყანაში მომხდარი შოკი სწრაფად იგრძნობა, ხოლო მყიდველების მრავალ ქვეყანაზე გადანაწილება ამ შოკს არბილებს.
- ახალი მშენებლობის ფასები უცხოელთა მოთხოვნას მისდევს. უცხოელი მყიდველები ძირითადად ახალ პროექტებს ირჩევენ, რაც დეველოპერების ფასებს უფრო მეტად უჭერს მხარს, ვიდრე მეორადი ბინების ფასებს.
- უყურეთ ტენდენციას და არა ერთ თვეს. ყოველთვიური წილები რამდენიმე პუნქტით მერყეობს; კვარტალური და წლიური ციფრები უფრო საიმედოა.
რისკები და გამონაკლისები
- მონაცემების ხარვეზები. 2023 წლის შემდეგ მოქალაქეობის მიხედვით ოფიციალური აღრიცხვა არ გამოქვეყნებულა.
- წყაროებზე დამოკიდებულება. ბათუმის მოთხოვნა რამდენიმე უცხოურ ბაზარს ეყრდნობა.
- პოლიტიკის ცვლილებები. ბინადრობისა და შესყიდვის წესებმა შეიძლება უცხოელთა მოთხოვნა შეცვალოს.
- შერეული შერჩევები. გამოკითხვებისა და რეესტრის ციფრები ერთმანეთს არ შეედრება.
- ვიწრო გასასვლელი. მხოლოდ უცხოელ მყიდველებზე გათვლილ ბინას გადაყიდვისას ნაკლები მყიდველი ჰყავს.
ხშირი კითხვები
თბილისის მყიდველების რა წილია უცხოელი?
Colliers-ის მონაცემებით, 2026 წლის მაის-აგვისტოში ყველა დარეგისტრირებული გაყიდვის 10%-დან 14%-მდე.
ბათუმის მყიდველების რა წილია უცხოელი?
დაახლოებით ნახევარი: Colliers-ის მონაცემებით, 2026 წლის შუა თვეებში 48%-დან 52%-მდე.
რომელი ქვეყნის მოქალაქეები ყიდულობენ ყველაზე მეტს?
თბილისის გამოკითხულ პროექტებში ისრაელის მოქალაქეები (11% 2026 წლის იანვარი-ივლისში); ბათუმში უკრაინიდან, რუსეთიდან და ბელარუსიდან მყიდველები ერთად (18% 2026 წლის იანვარი-ივნისში).
რამდენი ბინა იყიდეს უცხოელებმა 2022 წელს?
იუსტიციის სამინისტროს მონაცემებით 14 875, საცხოვრებელი ფართების გაყიდვების დაახლოებით მეხუთედი.
არსებობს თუ არა უფრო ახალი ოფიციალური მონაცემები მოქალაქეობის მიხედვით?
არა; ბოლო გამოქვეყნებული მონაცემები 2022 და 2023 წლებს მოიცავს.
შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს საქართველოში ქონების ყიდვა?
დიახ, მოქალაქეების თანაბარი პირობებით, გარდა სასოფლო-სამეურნეო მიწისა.
ახალ ბინებს ყიდულობენ უცხოელები თუ ძველს?
ძირითადად ახალს: 2025 წელს მათი თბილისური შესყიდვების 86% ახალ პროექტებში იყო.
რატომ ასახელებენ წყაროები განსხვავებულ წილებს?
ზოგი ყველა დარეგისტრირებულ გაყიდვას ითვლის, ზოგი კი მხოლოდ გამოკითხული დეველოპერების გაყიდვებს.
წყაროები
- Foreign buyers' share of Tbilisi apartment market rises to 14% (Colliers), BM.ge, 2026 წლის 22 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Foreign buyers drive half of Batumi housing demand (Colliers), BM.ge, 2026 წლის 16 ივნისი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Foreign buyers 10% of Tbilisi purchases in June (Colliers), BM.ge, 2026 წლის 22 ივლისი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Record year for Georgia's real estate market (Colliers data), GBC, 2026 წლის თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Batumi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Russian nationals purchased 10,000 apartments in the last 16 months, FactCheck Georgia, 2023 წლის 15 მაისი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Russians lead among foreign property buyers in Georgia (Ministry of Justice data), Homesoverseas, 2023 წლის 14 აპრილი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Russian citizens elevate real estate purchases in Georgia, Frontnews, 2023 წლის 5 დეკემბერი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Russian capital and Russian connections in Georgian business, IDFI, 2023 (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Migration in 2022 (Geostat data), Civil.ge, 2023 წლის 28 აპრილი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Two myths about foreign ownership of real estate in Georgia, Myth Detector, 2020 წლის 16 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- International visits to Georgia in 2025 (GNTA data), Civil.ge, 2026 წლის 18 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- More than $2 billion transferred from Russia to Georgia in 2022, RFE/RL, 2023 წლის 17 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Georgia posts positive migration balance in 2025 (Geostat data), Georgia Today, 2026 წლის 24 აპრილი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Foreign direct investment in 2025 (adjusted), საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Mortgage issuances to non-residents have increased, GBC, 2026 წლის თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Opposition MPs propose temporary ban on property purchases by Russian citizens, Interpressnews, 2023 წლის 10 მაისი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლი 15), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემების გვერდი გამოქვეყნდა Colliers-ისა და Galt & Taggart-ის მყიდველთა მონაცემების, იუსტიციის სამინისტროს 2022-2023 წლების აღრიცხვის, GNTA-ს, საქსტატისა და ეროვნული ბანკის საფუძველზე.