რას გვთავაზობს პრემიუმ სეგმენტი $300 000-დან ზემოთ?
პატარა ბაზარს, რომელიც ქალაქის ცენტრშია თავმოყრილი, უფრო დაბალი შემოსავლიანობითა და ნაკლები მყიდველით. Galt & Taggart-ის მონაცემებზე დაყრდნობით ჩვენი გამოთვლით, 2025 წელს თბილისში გაყიდული ბინების მხოლოდ დაახლოებით 1,2%-ის, ანუ დაახლოებით 500 ბინის, ფასი აღემატებოდა $3 000-ს 1 მ²-ზე, ხოლო დაახლოებით 4,4%-ის ფასი $2 001-სა და $3 000-ს შორის მერყეობდა. ყველაზე მაღალი ფასები თავმოყრილია ვაკეში (ახალ ბინებზე $3 180 1 მ²-ზე 2026 წლის ივლისში, დაახლოებით $5 750-მდე), მთაწმინდაზე და კრწანისის ზედა ნაწილში, სადაც ცალკეული პროექტები $7 500-ს აღწევს, ასევე ძველ ბათუმში. მთლიანი შემოსავლიანობა ქირიდან ამ ადგილებში დაახლოებით 5%-დან 6%-მდეა, მასობრივი განაშენიანების უბნების 8%-დან 9%-მდე მაჩვენებელთან შედარებით. ამ დონეზე ყიდვის მთავარი მიზეზებია სახლი საუკეთესო ლოკაციებზე, ასეთი ქონების სიმწირე და, $300 000-ს ზემოთ, საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა.
თავად ნებართვა დაწვრილებით აღწერილია ჩვენს გზამკვლევში საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის შესახებ. ეს გვერდი კი პრემიუმ ბაზარს ინვესტიციის თვალსაზრისით განიხილავს.
რამდენად დიდია პრემიუმ ბაზარი?
| ბაზარი და პერიოდი | საშუალოზე მაღალი სეგმენტი | ზედა სეგმენტი |
|---|---|---|
| თბილისი, 2025 | დაახლოებით 1 865 ($2 001-3 000 1 მ²-ზე) | დაახლოებით 509 ($3 000-ზე მეტი 1 მ²-ზე) |
| თბილისი, 2026 წლის იანვარი-ივლისი | დაახლოებით 1 636 | დაახლოებით 436 |
| ბათუმი, 2025 | დაახლოებით 1 695 ($1 501-2 500 1 მ²-ზე) | დაახლოებით 419 ($2 500-ზე მეტი 1 მ²-ზე) |
აქ ორი ტენდენცია იკვეთება. პირველი: თბილისში ზედა სეგმენტი იზრდება. ბინების გაყიდვებში მისმა წილმა 2024 წლის იანვარ-ივლისის 0,7%-დან 2026 წლის იმავე თვეებში 1,6%-მდე მოიმატა, ხოლო 2026 წლის შვიდ თვეში ამ სეგმენტმა თითქმის მთელი 2025 წლის შედეგს მიუახლოვდა. მეორე: ის კვლავ მცირეა. ზედა ნაწილში წელიწადში მხოლოდ რამდენიმე ასეული ბინა იყიდება, მაშინ როცა მთელ ქალაქში გაყიდვების რაოდენობა 40 000-ს აჭარბებს. დიაპაზონები 1 მ²-ის ფასს ეხება, ამიტომ საშუალო ფასის უბანში მდებარე დიდ ბინასაც შეიძლება $300 000-ზე მეტი დაუჯდეს მყიდველს; გაყიდვებს ბინის მთლიანი ფასის მიხედვით არცერთი წყარო არ ითვლის.
ფასები ბაზრის ზედა ნაწილში
| კატეგორია | 2025 | 2025 წლის აგვისტო-2026 წლის ივლისი |
|---|---|---|
| ლუქსი (Luxury) | 4 088 | 4 270 |
| პრემიუმ+ (Premium+) | 2 821 | 3 011 |
| პრემიუმი (Premium) | 2 087 | 2 224 |
| კომფორტი (Comfort) | 1 439 | 1 514 |
TBC Capital არ აქვეყნებს, როგორ განსაზღვრავს თითოეულ კატეგორიას, თუმცა მათი რიგი ოფიციალურ მონაცემებს ემთხვევა. საქსტატის მიხედვით, ახალ ბინებზე მოთხოვნილი ფასების მედიანა 2026 წლის მეორე კვარტალში ყველაზე მაღალი იყო მთაწმინდაზე (6 730 ლარი 1 მ²-ზე), ვაკეში (5 914 ლარი) და კრწანისში (4 630 ლარი), სამგორის 3 680 ლართან შედარებით. Colliers-ის ცნობით, ცენტრალურ უბნებში ახალი ბინების ფასები 2026 წლის თებერვლამდე ერთ წელიწადში 14,7%-ით გაიზარდა, უფრო სწრაფად, ვიდრე ფართო ცენტრში (8,2%) ან გარეუბნებში (9,1%). ბათუმში, ძველ ბათუმში გარემონტებული ბინების საშუალო ფასი 2026 წლის ივნისში $3 239 იყო 1 მ²-ზე, ხოლო ცალკეულ პროექტებში დაახლოებით $9 450-მდე ადიოდა.
რის ყიდვა შეიძლება $300 000-ად და $500 000-ად
| ფასის საფუძველი | $ 1 მ²-ზე | $300 000 | $500 000 |
|---|---|---|---|
| ვაკის საშუალო (ახალი, თეთრი კარკასი) | 3 180 | დაახლოებით 94 მ² | დაახლოებით 157 მ² |
| მთაწმინდის საშუალო (ახალი, თეთრი კარკასი) | 2 945 | დაახლოებით 102 მ² | დაახლოებით 170 მ² |
| TBC-ის ლუქს კატეგორია | 4 270 | დაახლოებით 70 მ² | დაახლოებით 117 მ² |
| ვაკის დიაპაზონის ზედა ზღვარი | 5 750 | დაახლოებით 52 მ² | დაახლოებით 87 მ² |
| ძველი ბათუმის საშუალო (გარემონტებული) | 3 239 | დაახლოებით 93 მ² | დაახლოებით 154 მ² |
| თბილისის საშუალო (ახალი, თეთრი კარკასი) | 1 426 | დაახლოებით 210 მ² | დაახლოებით 351 მ² |
$300 000-ით მყიდველი ირჩევს ორ ვარიანტს შორის: დიდი საოჯახო ბინა პრესტიჟულ უბანში, ან ძალიან დიდი ბინა თუ რამდენიმე ბინა საშუალო ფასის უბანში. რაც უფრო ძვირია კვადრატული მეტრი, მით უფრო პატარაა ბინა და მით უფრო მეტად არის ფასი დამოკიდებული კონკრეტულ შენობაზე, ხედსა და მოპირკეთებაზე.
ქირა და დამქირავებლები ზედა სეგმენტში
ქირა 1 მ²-ზე ყველაზე მაღალი პრესტიჟულ უბნებშია: 2026 წლის ივლისში ვაკეში თვეში $15,1, მთაწმინდაზე კი $13,0 1 მ²-ზე. მაგრამ ფასები კიდევ უფრო მაღალია, ამიტომ მთლიანი შემოსავლიანობა ვაკეში დაახლოებით 5,7%-მდე, მთაწმინდაზე კი 5,3%-მდე ეცემა. ვაკეში 120 მ² ფართის ბინა უბნის საშუალო ქირით თვეში დაახლოებით $1 812-ად გაქირავდებოდა, კომუნალური ხარჯების გარეშე. ასეთ ბინებზე მოთხოვნას დიდწილად უცხოელი დამსაქმებლები და მათი თანამშრომლები ქმნიან: თბილისის მაღალი კლასის საოფისე შენობებში 2025 წელს მოიჯარეების 67% უცხოური კომპანიები იყო. ერთი ორიენტირისთვის, რამდენს ითვალისწინებს ბიუჯეტში მსხვილი უცხოელი დამსაქმებელი: აშშ-ის სახელმწიფო დეპარტამენტის (US Department of State) საბინაო დანამატი თბილისში მომუშავე თანამშრომლებისთვის, ოჯახის ზომის მიხედვით, წელიწადში $22 800-დან $29 000-მდეა შეზღუდული, კომუნალური ხარჯების ჩათვლით. ეს ერთი დამსაქმებლის ზედა ზღვარია და არა საბაზრო ქირა. ჩვენი გვერდი კომერციული ქონების შემოსავლიანობის შესახებ ამ საოფისე მოთხოვნას აღწერს.
ბრენდირებული რეზიდენციები
- Trump Tower Tbilisi. პროექტი 2026 წელს წარადგინეს Archi Group-მა და INVIA-მ, Trump Organization-თან ერთად, როგორც ბრენდის პარტნიორთან: 62-სართულიანი კოშკი დაახლოებით 850 საცხოვრებელი ერთეულით თბილისის ცენტრალური პარკის გვერდით, ჩაბარება დაგეგმილია 2029 წლის ივნისისთვის, სტუდიოები დაახლოებით $290 000-დან, ფასები კი $7 000-დან 1 მ²-ზე. ეს ექვსი კოშკიდან პირველია ახალ უბანში, რომლის აშენებაც იგეგმება.
- სხვა პროექტები. დეველოპერებმა სხვა ბრენდირებული პროექტებიც გამოაცხადეს, მათ შორის Pullman Residences ციხისძირში, ბათუმთან ახლოს, Accor-თან ერთად, რომლის დასრულებაც 2028 წლის ბოლომდეა მოსალოდნელი, და მოდის ბრენდების სახელწოდების მქონე რეზიდენციები Tbilisi Hills-ში. ზოგიერთი მათგანი რამდენიმე წლით ფიქსირებულ შემოსავალს აანონსებს; ეს დეველოპერის დაპირებად მიიჩნიეთ და არა ბრენდის მახასიათებლად.
- დანამატი სახელისთვის. $7 000-ად 1 მ²-ზე Trump Tower Tbilisi დაახლოებით 1,6-ჯერ ძვირია TBC Capital-ის ლუქს კატეგორიის საშუალოზე და დაახლოებით 5-ჯერ ძვირია თბილისის ახალი მშენებლობის საშუალოზე. ინარჩუნებს თუ არა ბრენდი ამ დანამატს გადაყიდვისას, საქართველოში ჯერ შემოწმებული არ არის, რადგან პირველი ბრენდირებული რეზიდენციები ჯერ კიდევ შენდება.
ბათუმის ბრენდირებული სასტუმროს ერთეულები სხვა პროდუქტია, რომელიც ახსნილია ჩვენს შედარებაში აპარტოტელის ერთეულებსა და საკუთარ ბინებს შორის.
პრემიუმ სეგმენტი ბათუმში
ბათუმის პრემიუმ ბაზარი თბილისისაზე პატარა და უფრო საერთაშორისოა. 2025 წელს ბათუმში გაყიდული ბინების დაახლოებით 2,4%-ის ფასი $2 500-ს აღემატებოდა 1 მ²-ზე, რაც დაახლოებით 419 ბინაა, ხოლო ძველ ბათუმში ახალი გარემონტებული ბინების საშუალო ფასი 2026 წლის ივნისში $3 239 იყო 1 მ²-ზე, დიაპაზონით დაახლოებით $1 710-დან დაახლოებით $9 450-მდე. ბაზრის ზედა ნაწილი თავმოყრილია ძველ ბათუმსა და ზღვისპირა ცალკეულ კოშკებში, სადაც ფასს ხედი და შენობა განსაზღვრავს. ბათუმის მყიდველების ნახევარი ან მეტი უცხოელია, ამიტომ პრემიუმ მოთხოვნა იქ უფრო მჭიდროდ მიჰყვება ტურიზმს, ავიარეისებსა და პოლიტიკურ მოვლენებს მყიდველების ქვეყნებში, ვიდრე თბილისში. ჩვენი გვერდი ზღვის ხედის დანამატის შესახებ განმარტავს, რას მატებს ხედი ფასს და რამ შეიძლება წაართვას ის.
საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა
$300 000-ს ზემოთ კიდევ ერთი ნებართვა ხდება ხელმისაწვდომი: საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა. ის განკუთვნილია უცხოელისთვის, რომელმაც სულ მცირე $300 000-ის ინვესტიცია განახორციელა, ან რომელიც ფლობს $300 000-ზე მეტი ღირებულების უძრავ ქონებას, სასოფლო-სამეურნეო მიწის გარდა. ხუთი წლის შემდეგ მას შეუძლია მუდმივ ბინადრობამდე მიიყვანოს, თუ პირობები კვლავ სრულდება. ეს ვიწრო ნიშის გზაა: ახალი ამბების ცნობით, რომელიც პრემიერ-მინისტრის მიერ 2026 წლის თებერვალში პარლამენტისთვის გაკეთებულ განცხადებას ეხებოდა, საინვესტიციო ნებართვის მფლობელთა რაოდენობა 1 347 იყო, ხოლო საინვესტიციო გზით მუდმივი ბინადრობის მქონეთა რაოდენობა 646, ბინადრობის ნებართვის დაახლოებით 107 000 მფლობელიდან. ისევე როგორც $150 000-იანი ნებართვის შემთხვევაში, გადამწყვეტი შეფასებაა და არა ფასი, ამიტომ ზღვარს ზემოთ გარკვეული მარაგი დატოვეთ. ჩვენი გვერდი მუდმივი ბინადრობის შესახებ ხსნის, რა მოსდევს ამას.
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს, როგორ იყენებს სააგენტო $300 000-ზე მეტი ღირებულების კრიტერიუმს ერთ ძვირადღირებულ ბინაზე და რა პირობები მოქმედებს ამჟამად მუდმივ ბინადრობაზე გადასასვლელად.
გაყიდვა ბაზრის ზედა ნაწილში
ფასის ზრდასთან ერთად მყიდველთა წრე ვიწროვდება. თბილისში ყოველწლიურად ზედა სეგმენტის მხოლოდ რამდენიმე ასეული ბინა იყიდება, ქალაქში ყოველი ათი მყიდველიდან დაახლოებით ცხრა ქართველია, და არანაირი მონაცემი არ აჩვენებს, მათგან რამდენი ყიდულობს $300 000-ზე ძვირ ბინას ან რა დრო სჭირდება ასეთი ბინის გაყიდვას. პრემიუმ ბინების გაყიდვას ლოკაცია, ხედი, შენობის ხარისხი და მართვა უფრო განაპირობებს, ვიდრე 1 მ²-ის ფასი: ერთსა და იმავე უბანში ორი ბინის ფასი 1 მ²-ზე შეიძლება ათასობით დოლარით განსხვავდებოდეს, რასაც ვაკის დიაპაზონი, დაახლოებით $2 000-დან $5 750-მდე, ნათლად აჩვენებს. გაყიდვას მეტი დრო გაითვალისწინეთ და ფასი იმავე შენობაში განხორციელებული შესადარისი გაყიდვების მიხედვით დაადგინეთ და არა უბნის საშუალოს მიხედვით. ჩვენი გვერდი მეორადი ბინების ლიკვიდობის შესახებ უფრო ფართო ბაზარს მოიცავს.
რა უნდა შეამოწმოთ პრემიუმ ქონების ყიდვისას
- შენობა და არა იარლიყი. კონსტრუქცია, მასალები, ლიფტები, პარკინგი, დაცვა და ვინ მართავს შენობას მშენებლობის დასრულების შემდეგ.
- შესადარისი გაყიდვები. რეგისტრირებული გაყიდვები იმავე შენობაში ან ქუჩაზე; პრემიუმ ბინებზე მოთხოვნილი ფასები ძალიან განსხვავდება.
- ხედი და ის, რისი აშენებაც მის წინ შეიძლება. მეზობელი ნაკვეთები და ქალაქთმშენებლობითი წესები.
- მოპირკეთება. ფასი თეთრ კარკასზეა, მწვანე კარკასზე თუ გარემონტებულ ბინაზე, და რას მოიცავს მოპირკეთება.
- ბრენდის პირობები. ბრენდირებული რეზიდენციების შემთხვევაში, რას ფარავს ბრენდის ლიცენზია, რა ვადით და რომელი მომსახურების საფასურს იხდიან მესაკუთრეები.
- შეფასება. თუ ნებართვა ამ შენაძენზეა დამოკიდებული, აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნა, რომელიც ზღვარს აშკარად აღემატება.
რისკები და გამონაკლისები
- უფრო დაბალი შემოსავლიანობა. პრესტიჟულ უბნებში მთლიანი შემოსავლიანობა დაახლოებით 5%-დან 6%-მდეა.
- მყიდველთა ვიწრო წრე. თბილისში ზედა სეგმენტში წელიწადში მხოლოდ რამდენიმე ასეული გაყიდვაა.
- ბრენდის დანამატი შეუმოწმებელია. საქართველოში ჯერ არცერთი ბრენდირებული რეზიდენცია არ გადაყიდულა.
- ფასების ფართო დიაპაზონი. ფასს უბანზე მეტად შენობა განსაზღვრავს.
- შეფასების რისკი. ნებართვა დამოკიდებულია შეფასებაზე და არა გადახდილ ფასზე.
ხშირი კითხვები
სად არის ყველაზე ძვირი ქონება თბილისში?
მთაწმინდაზე, ვაკეში და კრწანისის ზედა ნაწილში, სადაც ცალკეულ პროექტებში ფასი დაახლოებით $7 500-მდე აღწევს 1 მ²-ზე.
რამდენი ლუქს ბინა იყიდება ყოველწლიურად?
ჩვენი გამოთვლით, 2025 წელს თბილისში $3 000-ზე ძვირად 1 მ²-ზე დაახლოებით 500 ბინა გაიყიდა.
რა შემოსავლიანობას იძლევა პრემიუმ ქონება?
მთლიანი შემოსავლიანობა ვაკეში დაახლოებით 5,7%-ია, მთაწმინდაზე 5,3%, მასობრივი განაშენიანების უბნებში კი 8%-დან 9%-მდე.
რის ყიდვა შეიძლება $300 000-ად ვაკეში?
2026 წლის ივლისის საშუალო ფასით, დაახლოებით 94 მ² ახალი ფართისა თეთრ კარკასში.
იძლევა თუ არა $300 000-იანი ბინა საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვას?
თუ აკრედიტებული შემფასებელი მას $300 000-ზე მეტად შეაფასებს; მარაგი დატოვეთ.
რა ღირს Trump Tower Tbilisi?
დაახლოებით $7 000-დან 1 მ²-ზე, სტუდიოები დაახლოებით $290 000-დან, ჩაბარება დაგეგმილია 2029 წლის ივნისისთვის.
ვინ ქირაობს პრემიუმ ბინებს?
ქართული ოჯახები და უცხოელი დამსაქმებლების თანამშრომლები; მაღალი კლასის ოფისების მოიჯარეების ორი მესამედი უცხოური კომპანიებია.
ადვილია თუ არა პრემიუმ ქონების გაყიდვა?
ამას მეტი დრო სჭირდება; მყიდველთა წრე მცირეა, ფასები კი შენობაზეა დამოკიდებული.
წყაროები
- Tbilisi Residential Real Estate, 2026 წლის ივლისი, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Real estate market sees steady growth in 2025 (TBC Capital-ის მონაცემები), GBC, 2026 წლის თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- საცხოვრებელი უძრავი ქონება თბილისში, ყოველთვიური მიმოხილვა, 2026 წლის ივლისი (ქართულ ენაზე), TBC Capital (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- საცხოვრებელი ბინების ფასების ინდექსი, 2026 წლის მეორე კვარტალი, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- თბილისის ბინების ბაზარი, 2026 წლის თებერვალი (Colliers-ის მონაცემები), Georgia Today, 2026 წლის 20 მარტი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Office Real Estate Market in Tbilisi, Galt & Taggart, 2026 წლის მაისი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Living Quarters Allowance rates (საბინაო დანამატის განაკვეთები), US Department of State (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Archi Group-მა და INVIA-მ Trump Tower Tbilisi წარადგინეს, Georgia Today, 2026 წლის 17 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Trump Tower Tbilisi (დეველოპერის გვერდი), Archi (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Pullman Residences ციხისძირში, Georgia Today, 2024 წლის 26 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- პრემიერ-მინისტრი ბინადრობის ნებართვების შესახებ, სახეების მიხედვით, FrontNews, 2026 წლის 18 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- საქართველოს კანონი „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ (მუხლი 15), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - გზამკვლევი გამოქვეყნდა Galt & Taggart-ის სეგმენტების მონაცემების, TBC Capital-ის კატეგორიების, საქსტატის უბნების მედიანების, Colliers-ის, დეველოპერების განცხადებებისა და უცხოელთა შესახებ კანონის საფუძველზე.