რამდენს გამოიმუშავებს Airbnb-ზე განთავსებული ბინა თბილისში?
აქტიური Airbnb განცხადება, Airbtics-ის მონაცემებით, წელიწადში დაახლოებით $11 000-ს გამოიმუშავებს: ამ სერვისმა 2025 წლის სექტემბრიდან 2026 წლის აგვისტომდე 64%-იანი დატვირთვა და ერთი ღამის საშუალო ფასი $45 დააფიქსირა. სხვა ანალიტიკური სერვისები დატვირთვას ყველა იმ ღამეზე ანგარიშობენ, როცა ბინა შეთავაზებულია, და გაცილებით ნაკლებ შემოსავალს აჩვენებენ: AirROI საშუალო შემოსავალს $6 180-ად აფასებს 42%-იანი დატვირთვით, BnbCalc კი - დაახლოებით 26 000 ლარად 38%-იანი დატვირთვით. თბილისი ბათუმზე მეტს და უფრო თანაბრად გამოიმუშავებს, რადგან საქმიანი მოგზაურობა, ქალაქში ხანმოკლე დასვენება და უფრო ხანგრძლივი ვიზიტები მოთხოვნას მთელ წელიწადზე ანაწილებს, თუმცა Airbtics-ის დათვლით განცხადებების რიცხვი ერთ წელიწადში დაახლოებით 43%-ით გაიზარდა.
ქვემოთ განხილულია შემოსავალი უბნისა და ბინის ზომის მიხედვით, სეზონი, სტუმრები, წესები და ის დატვირთვა, რომელიც ბინას სჭირდება, რომ მოკლევადიანმა გაქირავებამ გრძელვადიანს აჯობოს. ორი სტრატეგიის ზოგადი შედარება მოცემულია ჩვენს გზამკვლევში გრძელვადიანი თუ მოკლევადიანი გაქირავების შესახებ.
სამი ანალიტიკური სერვისი, სამი განსხვავებული პასუხი
| წყარო | აქტიური განცხადებები | დატვირთვა | ერთი ღამის ფასი | შემოსავალი წელიწადში |
|---|---|---|---|---|
| Airbtics | 6 892 | 64% | $45 | დაახლოებით $11 000 |
| AirROI | 6 080 | 42% | $57 | $6 180 |
| BnbCalc | 5 128 | 38% | 184 ლარი | დაახლოებით 26 000 ლარი |
სხვაობას მეთოდი განაპირობებს: Airbtics მხოლოდ იმ განცხადებებს ითვლის, რომლებიც აქტიურად იჯავშნება, BnbCalc ითვალისწინებს ყოველ ღამეს, როცა ბინა შეთავაზებულია, თითოეული სერვისი კი შერჩევას თავისებურად აკეთებს. Airbtics-ის მონაცემებით, საუკეთესო განცხადებები წელიწადში $10 000-დან $15 000-მდე გამოიმუშავებს; BnbCalc-ის ყველაზე სუსტი განცხადებები კი დაახლოებით 8 000 ლარს. დაგეგმვისას შუა მაჩვენებელს დაეყრდენით, ზედა ზღვარი კი მიიჩნიეთ იმად, რისი მიღწევაც შესანიშნავ მართვას შეუძლია.
ფასები უბნების მიხედვით
| უბანი | განცხადებები | ერთი ღამის ფასი | გრძელვადიანი ქირა, $ 1 მ²-ზე თვეში |
|---|---|---|---|
| ვაკე | 583 | $50 | 15,1 |
| საბურთალო | 966 | $42 | 11,4 |
| ისანი-სამგორი | 2 183 | $40 | 10,2 / 8,5 |
| დიდუბე | 965 | $37 | 9,8 |
| ნაძალადევი | 421 | $33 | 9,5 |
ძველი ცენტრი, ანუ სოლოლაკი, ვერა, მთაწმინდა და ჩუღურეთი მარჯანიშვილის მიდამოებში, სადაც სტუმრების უმეტესობას ცხოვრება სურს, იმ ღია მონაცემებში, რომელთა წაკითხვაც შევძელით, ცალკე არ არის გამოყოფილი; იქ ღამის ფასები ქალაქის საშუალოზე მაღალია, ისევე როგორც ბინების შესყიდვის ფასები. განცხადებების ყველაზე დიდი თავმოყრა ისანი-სამგორშია, რაც ძველ ქალაქთან და მეტროსთან ახლოს მდებარე შედარებით იაფ ბინებს ასახავს და არა ყველაზე მაღალ ფასებს.
შემოსავალი ბინის ზომის მიხედვით
დატვირთვის მხრივ საუკეთესო შედეგს სტუდიოები და ერთსაძინებლიანი ბინები აჩვენებს: Airbtics სტუდიოებისთვის 65%-ს ზომავს. უფრო დიდი ბინები წელიწადში მეტს გამოიმუშავებს, მაგრამ უფრო იშვიათად ივსება. BnbCalc-ის ბოლო 12 თვის მონაცემებით, ერთსაძინებლიანი ბინა დაახლოებით 21 000 ლარს გამოიმუშავებს, ორსაძინებლიანი 29 000 ლარს, სამსაძინებლიანი კი 48 000 ლარს, ხოლო სტუმრებისგან აღებული დალაგების საფასური სტუდიოსთვის დაახლოებით 19 ლარიდან სამსაძინებლიანი ბინისთვის 34 ლარამდე მერყეობს. ამ პლატფორმებზე ერთი ვიზიტის საშუალო ხანგრძლივობა 7-დან 10 ღამემდეა, რაც საქართველოს საშუალო ვიზიტორის 5,6 ღამეზე მეტია, რადგან მონაცემებში დისტანციურად მომუშავე ადამიანების თვიური ვიზიტებიც ერევა.
ზღვისპირეთზე უფრო თანაბარი წელი
მოთხოვნა პიკს ივლისში აღწევს, ყველაზე სუსტი კი თებერვალშია, BnbCalc-ის მიხედვით კი ერთ ხელმისაწვდომ ღამეზე ყველაზე მაღალი შემოსავალი აგვისტოსა და სექტემბერში მოდის, ყველაზე დაბალი - თებერვალსა და მარტში. 2025 წელს თბილისში ვიზიტების რაოდენობა პირველ კვარტალში დაფიქსირებული 665 700-დან მესამე კვარტალში 1 306 300-მდე გაიზარდა, ანუ დაახლოებით ორჯერ, მაშინ როცა აჭარაში ეს ზრდა ოთხჯერადი იყო. 2025 წელს თბილისში 3,8 მილიონი ვიზიტი აღირიცხა, რაც ქვეყნის მთლიანი რაოდენობის 36,2%-ია, შაბათ-კვირის ღამეები კი სამუშაო დღეებთან შედარებით 6%-ით უფრო ხშირად ივსება. ისეთი ფესტივალები, როგორიცაა თბილისობა ოქტომბრის დასაწყისში, და საახალწლო არდადეგები ხანმოკლე პიკებს ამატებს.
ვინ ჩერდება
Airbtics-ის მონაცემებით, თბილისში Airbnb-ის სტუმრების დაახლოებით 78% საზღვარგარეთიდან ჩამოდის, ყველაზე მეტი კი რუსეთიდან. ვიზიტორების ნაკადები 2026 წელს შეიცვალა: წლის პირველ ნახევარში ევროკავშირიდან და გაერთიანებული სამეფოდან ჩამოსულთა რიცხვი 23,4%-ით გაიზარდა, ისრაელიდან კი 14,4%-ით შემცირდა, ინდოეთიდან 59,7%-ით, ირანიდან 48,7%-ით. ქართულ სასტუმროებში უცხოელ სტუმრებს შორის ისრაელელები კვლავ ყველაზე დიდ ჯგუფს წარმოადგენენ. დისტანციურად მომუშავე ადამიანები და ხანგრძლივ მოგზაურობაში მყოფი ოჯახები ბინებს თვეობით ჯავშნიან, რაც ზამთრის დატვირთვას ბათუმთან შედარებით მაღალ დონეზე ინარჩუნებს.
წესები თბილისში
- ნებართვა არ არის საჭირო. დღიური გაქირავებისთვის თბილისის მერიის მიერ დაწესებული ლიცენზია, რეგისტრაციის ვალდებულება ან აკრძალვა ვერ ვიპოვეთ, „ტურიზმის შესახებ“ საქართველოს კანონი კი ბინების რეგისტრაციას არ ითვალისწინებს.
- გადასახადი. დარეგისტრირდით გადასახადის გადამხდელად და 2028 წლის 1 იანვრამდე თქვენ მიერ არჩეული თვეებისთვის გადაიხადეთ ფიქსირებული გადასახადი, თვეში 10 ლარი ყოველ მ²-ზე, ან შემოსავალი ზოგადი წესით დაადეკლარირეთ.
- მეზობლები. სტუმრების ქცევაზე სხვა მესაკუთრეების მიმართ პასუხისმგებლობა მესაკუთრეს რჩება, ამხანაგობას კი ზიანისთვის სასამართლოს მიმართვა შეუძლია; გაქირავების აკრძალვისთვის საჭიროა რეგისტრირებული წერილობითი შეთანხმება.
- ხმაური. სიჩუმის საათები 23:00-დან 08:00-მდეა, ფიზიკური პირის მიერ დარღვევისთვის ჯარიმა 150 ლარია, განმეორებითი დარღვევისთვის კი 300 ლარი.
- ძველი ქალაქი. ისტორიულ თბილისში კულტურული მემკვიდრეობის წესები მშენებლობასა და აბრებს არეგულირებს; ისეთი წესი, რომელიც ბინის სტუმრებისთვის გაქირავებას შეაჩერებდა, ვერ ვიპოვეთ.
კონკურენცია სასტუმროებისა და ახალი განცხადებების მხრიდან
Airbtics-ის დათვლით, განცხადებების რაოდენობა ერთ წელიწადში დაახლოებით 43%-ით გაიზარდა, BnbCalc-მა კი აქტიური განცხადებების 6%-იანი კლება დააფიქსირა, რაც იმაზე მიანიშნებს, რომ ბაზარზე ბევრი ახალი ბინა შემოდის, ნაწილი კი სწრაფადვე ტოვებს მას. სასტუმროებიც ნომრებს ამატებენ: 2026 წლის თებერვალში მზიურთან 114-ნომრიანი ibis Styles გაიხსნა, 2026 წლის სექტემბერში კი ჩუღურეთისთვის 152-ნომრიანი Le Méridien-ი დაანონსდა. Booking.com-ზე თბილისის სასტუმროების ფასები 2026 წლის მაისში წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 7,9%-ით მაღალი იყო, რაც ადგილს უტოვებს ბინებს, რომლებიც მხოლოდ ფასით კი არა, ფართითა და სამზარეულოთი უწევენ კონკურენციას.
როდის სჯობს მოკლევადიანი გაქირავება გრძელვადიანს
გადაწყვეტილების მისაღებად ყველაზე მარტივი გზაა იკითხოთ, რა დატვირთვა სჭირდება მმართველი კომპანიისთვის გადაცემულ მოკლევადიან ბინას მხოლოდ იმისთვის, რომ იმავე ბინის გრძელვადიან გაქირავებას გაუთანაბრდეს.
| უბანი | გრძელვადიანი გაქირავება, წმინდა შემოსავალი წელიწადში | საჭირო დატვირთვა, მმართველი კომპანიით | საჭირო დატვირთვა, საკუთარი ძალებით |
|---|---|---|---|
| ვაკე | $7 890 | 91% | 69% |
| საბურთალო | $5 957 | 88% | 68% |
| ისანი | $5 330 | 86% | 66% |
| დიდუბე | $5 121 | 91% | 69% |
სრული მართვის შემთხვევაში უბნის საშუალო ფასით გაქირავებულ ბინას დატვირთვა ბევრად უფრო მაღალი დასჭირდებოდა, ვიდრე ის 38%-დან 64%-მდე მაჩვენებელი, რომელსაც ანალიტიკური სერვისები ზომავენ. მესაკუთრეს, რომელიც ბინას პირადად მართავს, დაახლოებით ორი მესამედის დატვირთვა სჭირდება, დალაგებისა და საკუთარი დროის გაუთვალისწინებლად. მოკლევადიანი გაქირავება იქ ამართლებს, სადაც ღამის ფასი უბნის საშუალოს მნიშვნელოვნად აღემატება: ძველ ცენტრში მდებარე ბინა, უჩვეულო ხედი ან დიზაინი, ან ჯგუფებისთვის განკუთვნილი სამსაძინებლიანი ბინა. მთელი წლის ფიქსირებული გადასახადი ამ ზღვრის დიდ ნაწილს შეადგენს; თუ მას მხოლოდ ყველაზე დატვირთული თვეებისთვის აირჩევთ, ზღვარი დაბლა ჩამოდის.
თვიური გაქირავება: შუალედური გზა
ერთი ღამით ჩამოსულ სტუმრებსა და 12 თვის დამქირავებელს შორის მესამე ბაზარიც არსებობს: ადამიანები, რომლებიც ავეჯიან ბინას ერთიდან სამ თვემდე ვადით ჯავშნიან. მას იყენებენ დისტანციურად მომუშავეები, პროექტზე ჩამოსული კონსულტანტები, საკუთარი ბინის მოლოდინში მყოფი ოჯახები და ხანგრძლივ მოგზაურობაში მყოფი ვიზიტორები, და სწორედ ეს ხსნის, რატომ აღწევს თბილისურ პლატფორმებზე ვიზიტის საშუალო ხანგრძლივობა 7-დან 10 ღამემდე. თვიური სტუმარი გრძელვადიან დამქირავებელზე მეტს იხდის, მაგრამ გაცილებით ნაკლებ შრომას მოითხოვს, ვიდრე შაბათ-კვირის ვიზიტორების განუწყვეტელი ნაკადი.
| ვარიანტი | ფასი თვეში | მესაკუთრეს რჩება |
|---|---|---|
| თვიური გაქირავება, 25%-იანი ფასდაკლებით | 945 | 759 |
| თვიური გაქირავება, 35%-იანი ფასდაკლებით | 819 | 652 |
| თვიური გაქირავება, 45%-იანი ფასდაკლებით | 693 | 546 |
| გრძელვადიანი გაქირავება | 570 | 542 |
ამ მაგალითში დიდი ფასდაკლების შემთხვევაშიც კი თვიური გაქირავება გრძელვადიანს ოდნავ უსწრებს, მოკლევადიანი შემოსავლის გადასახადის გამოკლებამდე და მართვის საფასურის გარეშე, რადგან მესაკუთრე თვეში მხოლოდ ერთ სტუმარს ემსახურება. სირთულე ჯავშნებს შორის ცარიელ პერიოდებშია: თვიური გაქირავების ბინა, რომელიც ყოველ ოთხ თვეში ერთი თვე ცარიელი დგას, გრძელვადიან გაქირავებაზე ნაკლებს გამოიმუშავებს. მესაკუთრეები ხშირად ორივე მოდელს ათავსებენ: ზაფხულში ღამეობით სტუმრებს იღებენ, ნოემბრიდან მარტამდე კი თვიურ სტუმრებს.
მიმდინარე ხარჯები, რომლებიც წინასწარ უნდა დაგეგმოთ
- პლატფორმა. Airbnb-ის მხოლოდ მასპინძლისთვის დაწესებული საკომისიო ჯავშნის თანხის დაახლოებით 15,5%-ია.
- მართვა. Wehost-თან 20% ყველა მომსახურების ჩათვლით, Property Host-თან 25%, Gruziaexpert-თან 20% პლუს დაახლოებით 50 ლარი ყოველ შესახლებაზე; Airbtics ნაწილობრივი მომსახურების ღირებულებას 10%-დან 15%-მდე აფასებს.
- კომუნალური ხარჯები. მოკლევადიანი გაქირავებისას მათ მესაკუთრე იხდის; ელექტროენერგია 2026 წლის 1 აპრილიდან 1 კვტ.სთ-ზე 5 თეთრით გაძვირდა.
- დასუფთავების მოსაკრებელი. თვეში 2,50 ლარი იმ ბინისთვის, რომელიც გამოიყენება, მაგრამ მასში არავინ არის რეგისტრირებული.
- ცვეთა. თეთრეული, პირსახოცები და ავეჯი უფრო სწრაფად ცვდება, როცა სტუმარი ყოველ კვირას იცვლება.
მოკლევადიანი გაქირავების დაწყება თბილისში, ნაბიჯ-ნაბიჯ
შეამოწმეთ კონკრეტული ფასი და არა საშუალო
ნახეთ თქვენს ქუჩაზე განთავსებული განცხადებები, რომ გაიგოთ, რამდენს ითხოვენ მსგავს ბინებში.
გამოთვალეთ გათანაბრების ზღვარი
შეადარეთ თქვენი უბნის გრძელვადიან ქირას.
დარეგისტრირდით გადასახადის გადამხდელად
არჩეული თვეებისთვის ფიქსირებული გადასახადი ან ზოგადი წესები.
შესთავაზეთ თვიური გაქირავება
დისტანციურად მომუშავეებს, უფრო მშვიდ თვეებში.
შეინარჩუნეთ კარგი ურთიერთობა მეზობლებთან
სახლის წესები, სიჩუმის საათები და საკონტაქტო ნომერი.
რისკები და გამონაკლისები
- ოპტიმისტური საშუალოები. სხვადასხვა ანალიტიკური სერვისის ციფრები ერთმანეთისგან თითქმის ორჯერ განსხვავდება.
- მეტი განცხადება. ახალი ბინები და სასტუმროები ბაზარზე განუწყვეტლივ ემატება.
- ვიზიტორების ნაკადის რყევები. 2026 წელს ზოგიერთი ქვეყნიდან ჩამოსულთა რიცხვი მკვეთრად შემცირდა.
- საგადასახადო ხარჯები. ფიქსირებული გადასახადი დატვირთვის მიუხედავად გადასახდელია.
- მეზობლების საჩივრები. სტუმრების ქცევაზე პასუხს მესაკუთრე აგებს.
ხშირი კითხვები
რამდენს გამოიმუშავებს Airbnb-ზე განთავსებული ბინა თბილისში?
Airbtics-ის მიხედვით, აქტიური განცხადება წელიწადში დაახლოებით $11 000-ს; სხვა ანალიტიკური სერვისები ნაკლებს აჩვენებენ.
როგორია Airbnb-ის დატვირთვა თბილისში?
38%-დან 64%-მდე, იმის მიხედვით, რომელ სერვისს ეყრდნობით.
რომელ უბანში გამოიმუშავებს ბინა ყველაზე მეტს ერთ ღამეში?
იმ უბნებს შორის, რომელთა მონაცემებიც გამოქვეყნებულია, ვაკეში, დაახლოებით $50-ს.
საჭიროა თუ არა ლიცენზია თბილისში დღიური გაქირავებისთვის?
ლიცენზია საჭირო არ არის; სავალდებულოა საგადასახადო რეგისტრაცია.
თბილისში მოკლევადიანი გაქირავება სჯობს გრძელვადიანს?
მხოლოდ მაშინ, თუ ღამის ფასი საშუალოზე მნიშვნელოვნად მაღალია ან დატვირთვა ძალიან მაღალია.
როდის არის დაბალი სეზონი?
თებერვალსა და მარტში.
კარგად ქირავდება სტუდიოები?
დიახ, მათ ყველაზე მაღალი დატვირთვა აქვთ, დაახლოებით 65%.
შეუძლიათ მეზობლებს ბინის ღამეობით გაქირავება ამიკრძალონ?
მხოლოდ რეგისტრირებული წერილობითი შეთანხმებით, თუმცა ზიანის ანაზღაურება მათ შეუძლიათ მოითხოვონ.
წყაროები
- Airbnb-ის შემოსავალი თბილისში, Airbtics, 2026 წლის 16 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- საქართველოს მოკლევადიანი გაქირავების ბაზრის ანგარიში, 2025, Airbtics, 2026 წლის 22 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- Airbnb-ის მონაცემები თბილისზე, AirROI, 2026 წლის 1 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- თბილისის ბაზარი, BnbCalc, 2026 წლის ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- შემომავალი ტურიზმის სტატისტიკა, 2025, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- სასტუმროების ფასების ინდექსი, 2026 წლის მაისი, PMCG Research (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- თბილისში ibis Styles იხსნება, Eurobuild CEE, 2026 წლის 25 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- „ტურიზმის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- აკუსტიკური ხმაურის წესები, საქართველოს შინაგან საქმეთა სამინისტრო (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- ქონების მართვა, Wehost (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- გაქირავების მართვა, Gruziaexpert (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
- რა ღირს ბინის ქირაობა თბილისში, Georgia Today, 2026 წლის 17 აგვისტო (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - გზამკვლევი გამოქვეყნდა Airbtics-ის, AirROI-ის, BnbCalc-ის, საქსტატის, Galt & Taggart-ის, PMCG-ის სასტუმროების ფასების, „ტურიზმის შესახებ“ კანონისა და მმართველი კომპანიების გამოქვეყნებული ფასების ჩამონათვალის მიხედვით.