რომელი ქირავდება უკეთ: სტუდიო თუ ერთსაძინებლიანი ბინა?
ერთადერთი გამოქვეყნებული შედარების მიხედვით, სტუდიო ერთსაძინებლიან ბინაზე ოდნავ მაღალ მთლიან შემოსავლიანობას იძლევა როგორც თბილისში, ისე ბათუმში: თბილისში 8,03% 7,43%-ის წინააღმდეგ, ბათუმში კი 8,35% 8,08%-ის წინააღმდეგ. ეს Global Property Guide-ის 2026 წლის აგვისტოს მონაცემებია, რომლებიც SS.ge-ზე მოთხოვნილ ფასებს ეფუძნება. სხვაობა მცირეა, ზოგ უბანში საპირისპიროდ ბრუნდება და ხარჯების გამოკლებამდეა დათვლილი. ერთსაძინებლიანი ბინა დამქირავებლებისა და მყიდველების უფრო მრავალფეროვან წრეს იზიდავს, სტუდიოში შესვლა კი ნაკლები თანხით შეიძლება და მოკლევადიანი გაქირავებისას ოდნავ მეტი ღამით ივსება.
ტერმინების შესახებ: საქართველოში ბინას ოთახების საერთო რაოდენობით აღწერენ, ამიტომ „ოროთახიანი“ ბინა არის მისაღები ოთახი და ერთი საძინებელი, რასაც საერთაშორისო განცხადებებში ერთსაძინებლიანი ბინა ჰქვია. ამ გვერდზე საერთაშორისო ტერმინებს ვიყენებთ. შემოსავლიანობის საერთო სურათი ქალაქების მიხედვით მოცემულია ჩვენს გზამკვლევში ქირის შემოსავლიანობის შესახებ.
შემოსავლიანობა ბინის ზომის მიხედვით
| ზომა | ფასი თბილისში | თვიური ქირა თბილისში | შემოსავლიანობა თბილისში | ფასი ბათუმში | თვიური ქირა ბათუმში | შემოსავლიანობა ბათუმში |
|---|---|---|---|---|---|---|
| სტუდიო | EUR 46 300 | EUR 310 | 8,03% | EUR 47 400 | EUR 330 | 8,35% |
| ერთი საძინებელი | EUR 72 700 | EUR 450 | 7,43% | EUR 69 800 | EUR 470 | 8,08% |
| ორი საძინებელი | EUR 105 200 | EUR 590 | 6,73% | EUR 107 700 | EUR 600 | 6,69% |
| სამი საძინებელი | EUR 149 000 | EUR 860 | 6,93% | EUR 146 000 | EUR 730 | 6,00% |
კანონზომიერება მარტივია. თბილისში ერთსაძინებლიანი ბინის ქირა სტუდიოსაზე დაახლოებით 1,45-ჯერ მეტია, ფასი კი დაახლოებით 1,57-ჯერ, ამიტომ მისი შემოსავლიანობა უფრო დაბალია. ბათუმში ქირა დაახლოებით 1,42-ჯერ აღემატება, ფასი კი 1,47-ჯერ, ასე რომ ორი მაჩვენებელი ერთმანეთთან უფრო ახლოსაა. ეს მოთხოვნილი ფასებისა და მოთხოვნილი ქირის მედიანებია და არა დადებული გარიგებების, თანაც წყარო არ მიუთითებს, რა ფართობს გულისხმობს თითოეული ზომა, ამიტომ ისინი მიმართულების მაჩვენებლად აღიქვით და არა პროგნოზად. Global Property Guide აღნიშნავს, რომ წმინდა შემოსავლიანობა ჩვეულებრივ მთლიანზე 1,5-დან 2 პროცენტულ პუნქტამდე დაბალია.
სურათი უბნების მიხედვით
| ქალაქი და უბანი | სტუდიო | ერთი საძინებელი | ორი საძინებელი |
|---|---|---|---|
| თბილისი, დიდი დიღომი | 8,47% | 7,34% | 7,50% |
| თბილისი, ისანი | 8,27% | 7,15% | 7,10% |
| თბილისი, ვარკეთილი | 8,06% | 7,10% | 6,74% |
| თბილისი, დიდუბე | 7,44% | 6,42% | 6,11% |
| თბილისი, გლდანი | 7,34% | 7,19% | 6,52% |
| თბილისი, საბურთალო | 6,75% | 6,09% | 5,83% |
| თბილისი, ნაძალადევი | 6,67% | 7,06% | 6,45% |
| თბილისი, ვაკე | მონაცემი არ არის | 6,22% | 5,82% |
| ბათუმი, აეროპორტის მიმდებარე ზონა | 8,20% | 7,69% | 7,00% |
| ბათუმი, ხიმშიაშვილი | 7,81% | 7,01% | 5,71% |
| ბათუმი, ბაგრატიონი | 7,49% | 7,11% | 6,28% |
უბნების უმეტესობაში სტუდიო წინ არის დაახლოებით ნახევარი პუნქტიდან ერთ პუნქტამდე. ორი გამონაკლისი მნიშვნელოვანია. ნაძალადევში ერთსაძინებლიანი ბინა სტუდიოზე მეტ შემოსავლიანობას იძლევა, გლდანში კი ორივე თითქმის თანაბარია. ვაკესა და ძველ ბათუმში სტუდიოები იმდენად ცოტაა გაყიდვაში გამოტანილი, რომ მაჩვენებლის გამოთვლა საერთოდ შეუძლებელია, და ეს თავისთავად მიგვანიშნებს, რისთვის შენდება და ქირავდება ბინები ამ უბნებში. Galt & Taggart-ის საშუალო მაჩვენებლები უბნების მიხედვით, ყველა ზომისთვის, თავმოყრილია ჩვენს თბილისის უბნების რეიტინგში.
რა იყიდება სინამდვილეში
| ფართობის ჯგუფი | თბილისი, 2024 წლის იანვარი-ივლისი | თბილისი, 2026 წლის იანვარი-ივლისი | ბათუმი, 2023 | ბათუმი, 2025 |
|---|---|---|---|---|
| მცირე (თბილისი 35-50 მ², ბათუმი 26-50 მ²) | 26,6% | 24,6% | 57,2% | 63,5% |
| საშუალო (51-80 მ²) | 51,6% | 53,8% | 33,0% | 28,8% |
| დიდი (81-150 მ²) | 19,8% | 19,7% | 9,2% | 6,9% |
| ძალიან დიდი (151-250 მ²) | 2,0% | 2,0% | 0,6% | 0,8% |
ეს ორი ქალაქი ერთმანეთის საპირისპირო ბაზრებია. ბათუმში 2025 წელს გაყიდული ბინების თითქმის ორი მესამედი მცირე ზომის იყო, და ეს წილი ყოველწლიურად იზრდება; Galt & Taggart ამ არჩევანს ხელმისაწვდომობითა და გაქირავების სიმარტივით ხსნის. თბილისში გაყიდვების ნახევარზე მეტი საშუალო ზომის ბინებზე მოდის, ანუ იმ ტიპზე, რომელსაც ადგილობრივი ოჯახები ყიდულობენ, მცირე ზომის ჯგუფის წილი კი ოდნავ შემცირდა. TBC Capital-ის 2026 წლის მონაცემები აჩვენებს, თუ რამდენად იშვიათად იყიდება თბილისში ძალიან პატარა ბინები: 35 მ²-ზე ნაკლები ფართის ერთეულები გაყიდვების 4% იყო ვაკეში, 6% საბურთალოზე და 5% დიდ დიღომში, ხოლო გლდანში, მთაწმინდასა და ჩუღურეთში 11%-დან 13%-მდე.
მოკლევადიანი გაქირავება: რას აჩვენებს მონაცემები ზომის მიხედვით
არცერთი უფასო წყარო არ აქვეყნებს ღამის ტარიფებს ან წლიურ შემოსავალს ცალკე სტუდიოებისთვის, ამიტომ მოკლევადიანი გაქირავებიდან სტუდიოს შემოსავლის შესახებ ნებისმიერი ზუსტი მტკიცება შეფასებაა. ის, რაც გამოქვეყნებულია, იმავე მიმართულებით მიუთითებს, რასაც გრძელვადიანი გაქირავების მაჩვენებლები:
- დატვირთვა. მონაცემთა მიმწოდებელი Airbtics იუწყება, რომ სტუდიოებს ყველა ზომას შორის ყველაზე მაღალი დატვირთვა აქვთ: თბილისში 65% ბაზრის 64%-ის წინააღმდეგ, ბათუმში კი 56% 54%-ის წინააღმდეგ, 2025 წლის სექტემბრიდან 2026 წლის აგვისტომდე პერიოდისთვის.
- მიწოდება. AirROI-ის დათვლით, თბილისის მოკლევადიანი გაქირავების განცხადებების 62,8% სტუდიო ან ერთსაძინებლიანი ბინაა, ხოლო 83,7%-ს ერთი ან ორი საძინებელი აქვს, ასე რომ პატარა ბინა ბაზრის უდიდეს ნაწილს უწევს კონკურენციას.
- ტარიფები. Galt & Taggart-ის ბათუმის მაჩვენებელი ორ საძინებლამდე ბინებს მოიცავს: 2026 წლის მეორე კვარტალში ღამის საშუალო ტარიფი $34,6 იყო, წინა წელთან შედარებით 4,2%-ით ნაკლები.
დატვირთვაში ერთი ან ორი პუნქტის სხვაობა იმდენად მცირეა, რომ არჩევანს ვერ გადაწყვეტს. უფრო მნიშვნელოვანია ის, რომ სტუდიოში ორი ადამიანი იძინებს, ერთსაძინებლიან ბინას კი გასაშლელი დივნით სამ- ან ოთხსულიანი ოჯახის მიღება შეუძლია, და AirROI-ის მიხედვით თბილისში განცხადებაში მითითებული საშუალო ტევადობა 3,3 სტუმარია. ჩვენი გრძელვადიანი და მოკლევადიანი გაქირავების შედარება აჩვენებს, რა რჩება ღამის შემოსავლიდან ხარჯების შემდეგ.
ვინ ქირაობს თითოეულ ზომას
სტუდიოს დამქირავებელთა წრე უფრო ვიწროა. ბოლო აღწერამ, რომელიც შინამეურნეობების დაყოფას აქვეყნებს, ანუ 2014 წლის აღწერამ, თბილისში შინამეურნეობის საშუალო ზომად 3,26 ადამიანი დაადგინა, აჭარაში კი 3,98, ხოლო ერთსულიანი შინამეურნეობები თბილისში 17,2%-ს შეადგენდა, აჭარაში 9,9%-ს. საქსტატის 2025 წლის შემოსავლების კვლევიდანაც კვლავ გამომდინარეობს დაახლოებით 3,2 ადამიანი ერთ შინამეურნეობაზე. შესაბამისად, სტუდიოები მარტოხელა დამქირავებლებს, წყვილებს, სტუდენტებსა და მოკლე ვიზიტებს შეეფერება, ერთსაძინებლიანი ბინა კი ასევე გამოადგება ბავშვიან წყვილს ან ადამიანს, რომელიც სახლიდან მუშაობს.
დედაქალაქში სტუდენტები მოთხოვნის რეალური წყაროა: 2025/2026 სასწავლო წელს საქართველოში უმაღლეს განათლებას 195 400 სტუდენტი იღებდა, მათგან 44 400 უცხოეთიდან, ხოლო ქვეყნის უმაღლესი საგანმანათლებლო დაწესებულებების 64,1% თბილისშია. უნივერსიტეტთან და მეტროს სადგურთან ახლოს მდებარე პატარა ბინას სასწავლო წლის განმავლობაში დამქირავებელთა სტაბილური წრე ჰყავს, ზაფხულის თვეების შევსება კი უფრო რთულია.
ხარჯები, რომლებიც ზომაზეა დამოკიდებული და რომლებიც არა
- მართვის საკომისიო. თბილისსა და ბათუმში მმართველი კომპანიების გამოქვეყნებული ფასების სიებით, საკომისიო გაქირავების ტიპის მიხედვით შემოსავლის 15%-დან 30%-მდეა, და არცერთ მათგანში ის ბინის ზომაზე არ არის დამოკიდებული. პროცენტული საკომისიო სტუდიოს შემოსავლიდან იმავე წილს იღებს, რასაც უფრო დიდი ბინისგან.
- დალაგება. საფასური ყოველ ვიზიტზე ერიცხება და არა კვადრატულ მეტრზე: ბათუმის ერთ-ერთი მმართველი ყოველ შესვლაზე დაახლოებით 50 ლარს უთითებს. სტუდიოში მოკლევადიანი ვიზიტები, როგორც წესი, უფრო ხანმოკლეა, ამიტომ დალაგება შემოსავლის უფრო დიდ ნაწილს მოითხოვს.
- ელექტროენერგია. თბილისში საყოფაცხოვრებო ტარიფები 2026 წლის 1 აპრილიდან სამ საფეხურად იზრდება: 1 კვტ.სთ-ის ფასი თვეში პირველი 101 კვტ.სთ-ისთვის 20,041 თეთრია, 301 კვტ.სთ-ის ზემოთ კი 28,537 თეთრი, ასე რომ პატარა ბინა, რომელიც ყველაზე დაბალ საფეხურზე რჩება, ყველაზე იაფ ტარიფს იხდის.
- მოკლევადიანი გაქირავების ფიქსირებული გადასახადი. ეს არჩევითი რეჟიმი გაქირავებული ფართის კვადრატულ მეტრზე დგინდება, ამიტომ პატარა ბინისთვის ნაკლები ჯდება. ჩვენი გზამკვლევი ქირიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის შესახებ განმარტავს, როდის გამოიყენება ის.
- ავეჯით აღჭურვა. სტუდიოში ავეჯით მხოლოდ ერთი ოთახის აღჭურვა და ერთი სააბაზანოს მოწყობაა საჭირო; ქართულ გამოქვეყნებულ ფასების სიას ვერ მივაკვლიეთ, ამიტომ კონკრეტული ბინისთვის ფასები თავად მოიკითხეთ.
ბათუმის საინვესტიციო ბინა
Galt & Taggart-ის 2025 წლის ოქტომბრის კვლევა ბათუმში ტიპურ საინვესტიციო შენაძენს ასე აღწერს: დაახლოებით 40 მ² ფართის ბინა დაახლოებით $76 000-ად, რომელსაც შემთხვევათა 80%-ში ინვესტიციისთვის ყიდულობენ, ხოლო მისი მთლიანი შემოსავლიანობა 2025 წლის აგვისტოში 7,4%-მდე შემცირდა, მაშინ როცა ორი წლით ადრე 10,0%-ს შეადგენდა. მშენებარე საინვესტიციო ბინების ნახევარზე მეტი საშუალო ფასის სეგმენტის სტუდიო ტიპის ბინაა. მყიდველისთვის ეს ნიშნავს, რომ სტუდიო ბათუმში ყველაზე გავრცელებული პროდუქტია: ძლიერ ზაფხულში ეს მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავალს ეხმარება, მაგრამ ზამთარში გაქირავებისა და გაყიდვისას მეტ კონკურენციას ნიშნავს.
მოგვიანებით გაყიდვა
ლიკვიდობა ორი მიმართულებით მიუთითებს. ბათუმში გაყიდვების უმეტესობა პატარა ბინებზე მოდის, ამიტომ სტუდიოს საინვესტიციო მყიდველების ბაზარი აქვს, მაგრამ ამავე დროს მსგავსი ბინების ყველაზე დიდი რაოდენობაც უწევს მას კონკურენციას, და Galt & Taggart იქ გაუყიდავი მარაგის მაღალ დონეზე მიუთითებს. თბილისში მყიდველთა ყველაზე დიდი ჯგუფი ადგილობრივი ოჯახებია, რომლებიც საშუალო ზომის ბინებს ეძებენ, ამიტომ დაახლოებით 50-70 მ² ფართის ერთსაძინებლიანი ბინა სტუდიოზე უფრო ფართო წრეს სწვდება, განსაკუთრებით ცენტრის გარეთ. არცერთი წყარო არ აქვეყნებს, რამდენ ხანში იყიდება თითოეული ზომის ბინა.
რომელი ვის შეეფერება
| გეგმა | უკეთესი არჩევანი | რატომ |
|---|---|---|
| ყველაზე მაღალი მთლიანი შემოსავლიანობა გრძელვადიანი გაქირავებით | სტუდიო, უბნების უმეტესობაში | ქირასთან შეფარდებით დაბალი ფასი |
| მოკლევადიანი გაქირავება წყვილებისთვის | სტუდიო | ყველაზე მაღალი დატვირთვა, შესვლის ყველაზე დაბალი ფასი |
| მოკლევადიანი გაქირავება ოჯახებისთვის | ერთი საძინებელი | ადგილი სამი ან ოთხი სტუმრისთვის |
| გრძელვადიანი გაქირავება ადგილობრივ დამქირავებლებზე თბილისში | ერთი საძინებელი | შეესაბამება ტიპურ შინამეურნეობასა და მყიდველს |
| ყველაზე მარტივი ხელახალი გაყიდვა თბილისში | ერთი საძინებელი | ბაზრის უმეტესი ნაწილი საშუალო ზომის ბინებია |
| ყველაზე მცირე ბიუჯეტი ბათუმში | სტუდიო | ყველაზე გავრცელებული პროდუქტი, ყველაზე დიდი კონკურენციით |
რისკები და გამონაკლისები
- მოთხოვნილი ფასების მონაცემები. შემოსავლიანობა ზომის მიხედვით განცხადებებიდანაა აღებული და არა დადებული გარიგებებიდან.
- მცირე სხვაობა. უბნების უმეტესობაში სტუდიოს უპირატესობა ერთ პუნქტზე ნაკლებია.
- კონკურენცია. ბათუმში სტუდიოები ყველაზე გავრცელებული ახალი ბინებია.
- დამქირავებელთა უფრო ვიწრო წრე. სტუდიოები მარტოხელა დამქირავებლებსა და წყვილებს შეეფერება.
- ხარჯები ყოველ ვიზიტზე. დალაგება და სტუმრების ცვლა პატარა ბინაზე უფრო მძიმედ აისახება.
ხშირი კითხვები
რომელი იძლევა უფრო მაღალ შემოსავლიანობას, სტუდიო თუ ერთსაძინებლიანი ბინა?
სტუდიო, ოდნავ: მოთხოვნილი ფასებით თბილისში 8,03% 7,43%-ის წინააღმდეგ და ბათუმში 8,35% 8,08%-ის წინააღმდეგ.
„ოროთახიანი“ ბინა ერთსაძინებლიანი ბინაა?
დიახ, საქართველოში ოთახების რაოდენობაში მისაღები ოთახიც შედის, ამიტომ ოროთახიან ბინას ერთი საძინებელი აქვს.
სად სჯობს ერთსაძინებლიანი ბინა სტუდიოს?
გამოქვეყნებული მონაცემებით ნაძალადევში, და თითქმის გლდანშიც.
მოკლევადიანი გაქირავებისას სტუდიოები მეტ ღამეს ივსება?
ოდნავ: თბილისში დაახლოებით 65% დატვირთვა ბაზრის საშუალო 64%-ის წინააღმდეგ.
რა ზომას ირჩევს მყიდველების უმეტესობა?
ბათუმში პატარა ბინებს, 2025 წელს გაყიდვების 63,5%; თბილისში საშუალო ზომის ბინებს, 2026 წლის დასაწყისში 53,8%.
სტუდიოსთვის მართვის საკომისიო უფრო დაბალია?
არა; გამოქვეყნებული საკომისიოები შემოსავლის პროცენტია, ზომის მიუხედავად.
რა ზომისაა ბათუმის ტიპური საინვესტიციო ბინა?
Galt & Taggart-ის მიხედვით, დაახლოებით 40 მ² და $76 000.
სტუდიოს გაყიდვა უფრო ადვილია?
ბათუმში მას ბევრი მყიდველი ჰყავს, მაგრამ ბევრი კონკურენტიც; თბილისში ერთსაძინებლიანი ბინა მეტ მყიდველს სწვდება.
წყაროები
- ქირის შემოსავლიანობა საქართველოში, Global Property Guide, 2026 წლის აგვისტოს განახლება (წაკითხულია 2026 წლის 24 აგვისტოს დაარქივებული ასლი) (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2026 წლის ივლისი, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2025 წლის მიმოხილვა და 2026 წლის პერსპექტივა, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2026 წლის II კვარტლის მიმოხილვა, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2024 წლის სრული მიმოხილვა, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- უძრავი ქონების ტენდენციები ბათუმში, 2025 წლის ოქტომბერი, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- საცხოვრებელი უძრავი ქონება თბილისში, 2026 წლის ივლისის ყოველთვიური მიმოხილვა (ქართულ ენაზე), TBC Capital (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Airbnb-ის შემოსავალი თბილისში, Airbtics (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Airbnb-ის შემოსავალი ბათუმში, Airbtics (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- თბილისის მოკლევადიანი გაქირავების მონაცემები, AirROI (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- 2014 წლის მოსახლეობის საყოველთაო აღწერა: მოსახლეობის დინამიკა საქართველოში, საქსტატი და UNFPA (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- შინამეურნეობების შემოსავლები და ხარჯები, 2025, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- უმაღლესი საგანმანათლებლო დაწესებულებები, 2025/2026 სასწავლო წელი, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- ქონების მართვა, Wehost (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- ფინანსური პირობები, Batumi Apartment Management (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- გაქირავების მართვა, GruziaExpert (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- „Electricity tariffs to increase in Tbilisi and regions starting April 1“, Georgia Today (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემების გვერდი გამოქვეყნდა Global Property Guide-ის (SS.ge-ზე მოთხოვნილი ფასები), Galt & Taggart-ის, TBC Capital-ის, Airbtics-ის, AirROI-ის, საქსტატისა და მმართველი კომპანიების გამოქვეყნებული ფასების სიების საფუძველზე.