რას ნიშნავს თბილისისთვის 87 000 მშენებარე ბინა?
ეს ნიშნავს, რომ ახალი ბინების ბაზარი რამდენიმე წლის განმავლობაში მყიდველის სასარგებლოდ იმუშავებს. მაჩვენებელი Colliers Georgia-ს ეკუთვნის: კომპანიის კვლევების ხელმძღვანელმა 2026 წლის გაზაფხულზე განაცხადა, რომ თბილისში დაახლოებით 87 000 ბინა შენდებოდა, 2021 წელთან შედარებით 84%-ით მეტი, და რომ მიწოდება „მნიშვნელოვნად აღემატება მოთხოვნას“. 2025 წელს დეველოპერების მიერ გაყიდული და რეგისტრირებული 20 961 ბინის ტემპით, ეს პირველადი ბაზრის დაახლოებით ოთხი წლის გაყიდვებს უდრის. ფასები არ დაცემულა: Galt & Taggart-ის მონაცემებით, ახალაშენებული ბინის საშუალო ფასი 2026 წლის ივლისში $1 426-მდე გაიზარდა 1 მ²-ზე. თუმცა დეველოპერები ერთმანეთს განვადებითა და ფასდაკლებებით ეცილებიან, ქირამ ზრდა შეწყვიტა, ხოლო გასაყიდად გამოტანილ მეორად ბინას ბევრი ახალი ბინა უწევს კონკურენციას.
ამ გვერდზე განვიხილავთ, საიდან მოდის ეს რიცხვი, რას აჩვენებს ოფიციალური მონაცემები ნებართვების, ექსპლუატაციაში მიღებული შენობებისა და გაყიდვების შესახებ, რას ამბობს ეროვნული ბანკი რისკზე და რას ნიშნავს ყოველივე ეს მისთვის, ვინც ბინას გასაქირავებლად ან მოგვიანებით გასაყიდად ყიდულობს. ქალაქის რომელ ნაწილებშია ახალი მშენებლობა თავმოყრილი, ამას ჩვენი უბნების რეიტინგი აჩვენებს.
საიდან მოდის 87 000
ეს რიცხვი დაასახელა ლევან ჩიქავამ, Colliers Georgia-ს კვლევების ხელმძღვანელმა, ბიზნესგამოცემა Business Partner-თან ინტერვიუში, რომელიც 2026 წლის გაზაფხულზე CBW-მ გაავრცელა. Colliers-ს არ გამოუქვეყნებია, როგორ ითვლის: შედის თუ არა მაჩვენებელში ყველა პროექტი, რომელსაც ნებართვა აქვს, თუ მხოლოდ ის ობიექტები, სადაც სამუშაოები რეალურად მიმდინარეობს, და მოიცავს თუ არა ის ინდივიდუალურ სახლებს. მშენებარე ბინების რაოდენობას არც სხვა ანალიტიკოსი აქვეყნებს, არც საქსტატი და არც ეროვნული ბანკი. უხეში შემოწმებისთვის: TBC Capital-ის მონაცემებით, 2021-2025 წლებში ნებადართული საცხოვრებელი ფართი, დაახლოებით 5,9 მილიონი მ², დაახლოებით 91 000 ბინის ეკვივალენტურია იმ საშუალო ფართით, რომელიც თავად TBC-ის ციფრებიდან გამომდინარეობს; ეს ჩვენი გაანგარიშებაა და მხოლოდ იმას აჩვენებს, რომ 87 000 სიდიდის თვალსაზრისით დამაჯერებელი რიცხვია.
ნებართვები: ათწლეულის დამტკიცებები
| წელი | ფართი | ნებართვები |
|---|---|---|
| 2015 | 1 231 | 311 |
| 2017 | 1 513 | 312 |
| 2019 | 1 204 | 235 |
| 2021 | 1 530 | 219 |
| 2022 | 1 422 | 219 |
| 2023 | 1 940 | 258 |
| 2024 | 1 810 | 233 |
| 2025 | 1 734 | 208 |
| იანვარი-ივლისი 2026 | 1 001 | 111 |
ნახტომი 2022 წლის მოთხოვნის აფეთქებას მოჰყვა: 2023-2025 წლებში საშუალოდ დაახლოებით 1,83 მილიონი მ² მტკიცდებოდა წელიწადში, მაშინ როცა 2015-2022 წლებში ეს მაჩვენებელი დაახლოებით 1,31 მილიონი იყო. Galt & Taggart აღნიშნავს, რომ ნებართვების გაცემამ 2022 წლის ბუმს უპასუხა, მაგრამ „ჯერ ბოლომდე ვერ მოერგო პიკის შემდგომ შემცირებულ გაყიდვებს“. ფართის დიდ ნაწილს ახლა ნაკლები, მაგრამ უფრო მსხვილი პროექტები იკავებს: 2025 წელს 208 ნებართვა გაიცა, 2015 წელს კი 311. 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში ნებადართული ფართი თითქმის ზუსტად ისეთივე იყო, როგორიც წინა წლის ამავე პერიოდში, ივნისსა და ივლისში აღდგენის შემდეგ. საქსტატის საკუთარი ნებართვების სერია, რომელიც ინდივიდუალურ სახლებსაც ითვლის და მთლიან სართულის ფართს ზომავს, გაცილებით დიდია (2025 წელს 5,4 მილიონი მ²), ამიტომ ეს ორი სერია არასოდეს უნდა აირიოს ერთმანეთში.
ექსპლუატაციაში მიღება: რა დასრულდა რეალურად
| წელი | შენობები | ფართი, მ² |
|---|---|---|
| 2019 | 717 | 1 229 739 |
| 2020 | 481 | 585 423 |
| 2021 | 577 | 569 119 |
| 2022 | 856 | 1 672 884 |
| 2023 | 869 | 2 125 848 |
| 2024 | 1 120 | 1 950 169 |
| 2025 | 978 | 1 768 848 |
| იანვარი-ივნისი 2026 | 395 | 679 980 |
დასრულებული საცხოვრებელი ფართი პიკს 2023 წელს მიაღწია და მას შემდეგ მცირდება; 2026 წლის პირველი ნახევარი 2025 წლის პირველ ნახევარს 10,6%-ით ჩამორჩა. საქსტატი ითვლის შენობებსა და ფართს და არა ბინებს, თანაც მხოლოდ იმ შენობებს, რომლებიც ოფიციალურად მიიღეს ექსპლუატაციაში, ამიტომ მესაკუთრეებისთვის გადაცემული ბინების რეალური რაოდენობა არ ქვეყნდება. თავად საქსტატის მეთოდით, 2023-2025 წლებში დასრულებული საცხოვრებელი ფართი იმავე წლებში ნებადართული ფართის მხოლოდ დაახლოებით მესამედი იყო, რაც აჩვენებს, რამდენი დამტკიცებული მშენებლობა რჩება ჯერ კიდევ რიგში.
გაყიდვები: რა სისწრაფით იყიდება ახალი ბინები
| წელი | დეველოპერებისგან | მეორადი ბაზარი | სულ |
|---|---|---|---|
| 2023 | 17 589 | 21 791 | 39 380 |
| 2024 | 19 934 | 20 703 | 40 637 |
| 2025 | 20 961 | 21 427 | 42 388 |
დეველოპერების გაყიდვები იზრდება: 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში რეგისტრაციები 19,9%-ით გაიზარდა, ხოლო Galt & Taggart-ის გამოკითხვაში მონაწილე დეველოპერებმა ამ პერიოდში 6 930 ბინა გაყიდეს, წინა წლის შესაბამის პერიოდზე 30,1%-ით მეტი. ამ გაყიდვების უმეტესობა დეველოპერების საკუთარი განვადებით განხორციელდა, რომლის პირობებსაც Galt & Taggart აქამდე არსებულთაგან „ყველაზე დახვეწილს“ უწოდებს. მშენებარე პროექტებში ბინების გაყიდვის წილი 2026 წლის განმავლობაში გაუმჯობესდა:
| დასრულება | იანვარი 2026 | ივლისი 2026 |
|---|---|---|
| 2026 | 72% | 79% |
| 2027 | 61% | 66% |
| 2028-2029 | 45% | 59% |
მაშასადამე, 87 000-ის დიდი ნაწილი უკვე გაყიდულია მყიდველებზე, რომლებიც ან თავად შესახლდებიან, ან ბინას გააქირავებენ; გაუყიდავი ნაწილისთვის კი დეველოპერებს მყიდველები ჯერ კიდევ მოსაძებნი აქვთ. არცერთი მაჩვენებელი ბინების რაოდენობით არ ქვეყნდება, ამიტომ თბილისში გაუყიდავი ბინების ნამდვილი მარაგი უცნობია.
მიწოდების დათვლის ოთხი გზა
თბილისის მიწოდების ციფრებს ხშირად გვერდიგვერდ ასახელებენ, თითქოს ისინი ერთსა და იმავეს ზომავდნენ. სინამდვილეში ასე არ არის:
- მშენებარე ბინები (Colliers). ერთეულების რაოდენობა, დაახლოებით 87 000, გამოქვეყნებული მეთოდოლოგიის გარეშე.
- ნებადართული საცხოვრებელი ფართი (Galt & Taggart). საცხოვრებელი და აივნის ფართი უფრო დიდი მრავალბინიანი და მრავალფუნქციური შენობების ნებართვებში: 2025 წელს 1 734 ათასი მ².
- ნებადართული საცხოვრებელი ფართი (TBC Capital). იგივე ტიპის შენობები, მაგრამ მხოლოდ საცხოვრებელი ფართი: 2025 წელს 1,22-დან 1,26 მილიონ მ²-მდე, გამოცემის მიხედვით. TBC ამ ფართს ბინების „პოტენციურ მიწოდებად“ გადაიყვანს: 2026 წლის იანვარ-ივლისისთვის 10 945 ბინა.
- ნებადართული და დასრულებული ფართი (საქსტატი). ყველა საცხოვრებელი შენობა, ინდივიდუალური სახლების ჩათვლით, დეკლარირებული მონაცემებით: თბილისში 2025 წელს ნებართვა გაიცა 5,4 მილიონ მ²-ზე, დასრულდა კი 1,77 მილიონი მ².
თითოეული საკუთარ ჩარჩოში სასარგებლოა; ზრდის ტემპს ან თანაფარდობას აზრი მხოლოდ ერთი სერიის შიგნით აქვს. როდესაც სტატიაში წერია, რომ მიწოდება გაიზარდა ან შემცირდა, გადაამოწმეთ, ამ ოთხიდან რომელს ეყრდნობა ავტორი.
როგორია ბათუმი შედარებით
ბათუმში მშენებლობების რიგი აბსოლუტური რიცხვებით უფრო მცირეა, მაგრამ იქაური ბაზრის მასშტაბთან მიმართებით უფრო დიდი. Galt & Taggart-ის 2025 წლის ოქტომბრის კვლევამ 2025-2029 წლებში დასასრულებელ პროექტებში დაახლოებით 58 000 ბინა დაითვალა, რომელთა უმეტესობა ინვესტორებისთვის შენდება, ხოლო მისი 2026 წლის აგვისტოს ანგარიში გაუყიდავ მარაგს მაღალად აფასებდა და წერდა, რომ ის „ჭარბი მიწოდების ზეწოლაზე მიუთითებს“. ბათუმის დეველოპერების გამოკითხვაში 2026 წელს დასასრულებელი პროექტების ბინების 74% იყო გაყიდული, თბილისში კი 79%. განსხვავება მყიდველშია: თბილისის ახალ ბინებს ძირითადად ადგილობრივი ოჯახები ყიდულობენ, რომლებიც მათში იცხოვრებენ, ბათუმისას კი ძირითადად ინვესტორები, რომლებიც მათ გაქირავებისთვის ერთმანეთს გაეჯიბრებიან. ჩვენი ბათუმის ზონების გზამკვლევი აჩვენებს, სად არის თავმოყრილი ეს მშენებლობები.
რას ამბობს ეროვნული ბანკი
საქართველოს ეროვნული ბანკის 2025 წლის ფინანსური სტაბილურობის ანგარიშში ნათქვამია, რომ მაღალი მოთხოვნის წლებმა სამშენებლო ნებართვების რაოდენობა გაზარდა და რომ „ნორმალიზებული მოთხოვნის პირობებში მიწოდების მაღალი დონის შენარჩუნებამ შეიძლება ჭარბი მიწოდების რისკები გააჩინოს“. ანგარიშის თანახმად, 2025 წლის ივნისის მდგომარეობით უძრავი ქონების დეველოპერებზე გაცემული სესხები წელიწადში 25%-ით იზრდებოდა, ხოლო მშენებლობა დასახელდა სექტორად, სადაც ზარალიანი კომპანიების წილი ყველაზე მაღალია: 2023 წელს 32,4%. ბანკის თქმით, მან კომერციულ ბანკებს მისცა პრინციპები დეველოპერების დაფინანსებისა და დაუსრულებელ ბინებზე იპოთეკური სესხების გაცემისთვის, ხოლო 2025 წლის ოქტომბერში მისმა პრეზიდენტმა გამორიცხა ამ წესების შერბილება დეველოპერების დასახმარებლად. ამავდროულად, ბანკი თბილისში შეზღუდულ გარე რისკს ხედავს, რადგან აქ მოთხოვნის დაახლოებით 90% საქართველოს რეზიდენტებზე მოდის.
ვერ ვიპოვეთ კანონი ან ეროვნული ბანკის წესი, რომელიც დეველოპერებს ავალდებულებს, მყიდველების გადახდები ესქროუ ანგარიშზე შეინახონ, და ახალი პროექტების დაფინანსების ჩვეული გზა კვლავ წინასწარი გაყიდვებია. ჩვენი გზამკვლევი მშენებარე ბინაში ინვესტიციის შესახებ განმარტავს, სამაგიეროდ რა იცავს მყიდველს.
ვინ იცხოვრებს ახალ ბინებში
- მოსახლეობა. 2024 წლის აღწერით თბილისში 1 331 485 ადამიანი ცხოვრობდა, 2014 წელთან შედარებით 20,1%-ით მეტი.
- მიგრაცია. საქართველოს წმინდა მიგრაციამ 2022 წელს +54 509 შეადგინა, 2023 წელს -39 207, 2024 წელს +14 386, 2025 წელს კი +17 127; ეროვნული ბანკი აღნიშნავს, რომ მიგრაციის გავლენა მოთხოვნაზე შესუსტდა.
- იპოთეკა. პრესაში გავრცელებული ეროვნული ბანკის მონაცემებით, 2026 წლის იანვარ-ივლისში ბანკებმა 3,58 მილიარდი ლარის ახალი იპოთეკური სესხი გასცეს, წინა წლის ამავე პერიოდზე 46,5%-ით მეტი.
- მყიდველები. 2026 წლის იანვრიდან ივლისამდე დეველოპერების მიერ გაყიდული ყოველი ოთხი ბინიდან სამი საქართველოს მოქალაქეებმა შეიძინეს (74%).
მოთხოვნა ფართოა და ძირითადად ადგილობრივი, სწორედ ამიტომ ანალიტიკოსები კრახს კი არა, კონკურენციას ელიან: Galt & Taggart ფასების ერთნიშნა ზრდას ვარაუდობს, რომელიც „მეტწილად მიწოდების მხარეზე იქნება დამოკიდებული“, TBC Capital-ის პროგნოზით 2026 წელს ფასები 3,2%-ით გაიზრდება, ქირა კი დაახლოებით 2,1%-ით შემცირდება, ხოლო Colliers 2026 წელს 1 მ²-ის ფასების კორექციას არ ელოდა.
რას ნიშნავს ეს მყიდველისთვის
- ივაჭრეთ. როცა ამდენი პროექტი ერთმანეთს ეჯიბრება, მოითხოვეთ ფასდაკლება წინასწარ გადახდისთვის, უფრო ხანგრძლივი განვადება ან მოპირკეთება ფასში, და შეადარეთ რამდენიმე კორპუსი.
- ჯერ შენობა შეარჩიეთ. გადატვირთულ ბაზარზე მდებარეობა, მშენებლობის ხარისხი და შენობის მართვა წყვეტს, რომელი ბინა გაქირავდება და გადაიყიდება.
- ქირის ზრდას ნუ ელით. ახალი მიწოდება ქირას აკავებს; თქვენს გათვლებში ქირის მატებას ნუ ჩადებთ.
- გასვლის გეგმა წინასწარ მოიფიქრეთ. როცა ბინას გაყიდით, კონკურენციას გაგიწევენ დეველოპერები, რომლებიც მახლობლად ახალ ბინებს ისევ ყიდიან, ხშირად განვადებით.
- შეამოწმეთ დეველოპერი. მშენებლობა წინასწარი გაყიდვებით ფინანსდება, ამიტომ დეველოპერის წარსული და ფინანსური მდგომარეობა თქვენი მთავარი დაცვაა.
გაკვეთილები შეჩერებული პროექტებიდან
თბილისს უკვე უნახავს, რა ხდება, როცა დეველოპერი ვალდებულებას ვერ ასრულებს. ქალაქის პროგრამამ, რომელიც Center Point-ის კრახითა და მსგავსი საბინაო-კოოპერატიული სქემებით დაზარალებულ ოჯახებს ეხმარება, 2026 წლის ივლისისთვის დაახლოებით 3 500 დაზარალებული ოჯახიდან 2 500-ზე მეტი უზრუნველყო საცხოვრებლით, ბოლო პროექტების დასრულება კი 2029 წლისთვისაა დაგეგმილი. ამისგან დამოუკიდებლად, მერია 2025 წელს განიხილავდა 230 დასრულებული მრავალბინიანი შენობის ექსპლუატაციაში მიღების საკითხს: მათში დაახლოებით 10 000 ოჯახი ცხოვრობს, თუმცა შენობები ოფიციალურად არასოდეს მიუღიათ ექსპლუატაციაში. სანდო მედიაში 2024-2026 წლებში დასახელებული დეველოპერის გაკოტრება ვერ ვიპოვეთ, ხოლო 2025 წლის ოქტომბერში ციტირებული ბანკირების თქმით, პრობლემები მცირე დეველოპერებით შემოიფარგლებოდა.
რისკები და გამონაკლისები
- ჭარბი მიწოდება. მშენებლობის პროცესშია დეველოპერების დაახლოებით ოთხი წლის გაყიდვების მოცულობა.
- უცნობი მარაგი. თბილისში გაუყიდავ ბინებს არცერთი წყარო არ ითვლის.
- უცვლელი ქირა. ახალი მიწოდება ქირის ზრდას ზღუდავს.
- დეველოპერის რისკი. პროექტები წინასწარი გაყიდვებით ფინანსდება, ესქროუ ანგარიშის გარეშე.
- კონკურენცია გადაყიდვისას. გამყიდველები განვადებით შეთავაზებულ ახალ ბინებს ეჯიბრებიან.
ხშირი კითხვები
რამდენი ბინა შენდება თბილისში?
დაახლოებით 87 000, Colliers Georgia-ს 2026 წლის გაზაფხულის შეფასებით; ოფიციალური დათვლა არ არსებობს.
რამდენი ხანი დასჭირდება მათ გაყიდვას?
დეველოპერების გაყიდვების 2025 წლის ტემპით დაახლოებით ოთხი წელი, თუმცა ბევრი მათგანი უკვე გაყიდულია.
დაეცემა თუ არა ფასები?
ანალიტიკოსები ელიან ზრდის შენელებას და არა ვარდნას: TBC Capital-ის პროგნოზი 2026 წლისთვის +3,2% იყო.
იზრდება თუ არა ქირა?
არა; TBC Capital ვარაუდობდა, რომ 2026 წელს ქირა დაახლოებით 2,1%-ით დაბალი იქნებოდა.
რამდენი შენდება ყოველწლიურად?
Galt & Taggart-ის მეთოდით, 2023-2025 წლებში ნებართვები წელიწადში დაახლოებით 1,8 მილიონ მ²-ზე გაიცემოდა.
რამდენი დასრულდა 2025 წელს?
საქსტატის მონაცემებით, საცხოვრებელი შენობების 1 768 848 მ².
ხედავს თუ არა ეროვნული ბანკი რისკს?
დიახ; მისი 2025 წლის ანგარიში მოთხოვნის ნორმალიზების პირობებში შესაძლო ჭარბი მიწოდების შესახებ აფრთხილებს.
დაცულია თუ არა მყიდველების გადახდები ესქროუ ანგარიშით?
ასეთი წესი ვერ ვიპოვეთ; დაცვას ხელშეკრულება და დეველოპერის წარსული უზრუნველყოფს.
წყაროები
- There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi - Colliers Georgia, CBW, 2026 (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Residential Real Estate in Tbilisi, March 2026 Monthly Watch, TBC Capital (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- TBC Capital presents research at International Real Estate Forum, Georgia Today, 2026 წლის 10 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Colliers forecast: housing prices to remain stable in 2026, International Investment, 2025 წლის 6 დეკემბერი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Permissions granted for construction by types of facilities, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Completed construction objects by types of facilities, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Financial Stability Report 2025, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Developers count the cost of regulatory relaxation, GBC, 2025 წლის 27 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Main results of the 2024 Population and Agricultural Census, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Number of population as of 1 January 2026, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Mortgage lending in Georgia increased by nearly 50%, International Investment, 2026 წლის 8 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Tbilisi mayor on housing for cooperative scam victims, First Channel, 2026 წლის 20 ივლისი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Tbilisi reviewing commissioning of 230 residential buildings, BM.ge, 2025 წლის 6 აგვისტო (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემთა გვერდი გამოქვეყნდა Colliers-ის (CBW-ის მეშვეობით), Galt & Taggart-ის, TBC Capital-ის, საქსტატის ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღების მონაცემების, ეროვნული ბანკის 2025 წლის ფინანსური სტაბილურობის ანგარიშისა და 2024 წლის აღწერის საფუძველზე.