ვინ აკმაყოფილებს ქონებით ბინადრობის პირობებს
პირობებს აკმაყოფილებთ, თუ საქართველოში არასასოფლო-სამეურნეო ქონებას ფლობთ, რომლის ღირებულება $150 000-ზე მეტია და ამას აკრედიტებული შემფასებელი ადასტურებს. ნებართვა ერთი წლით გაიცემა და ყოველწლიურად განახლდება, სანამ ქონებას ინარჩუნებთ. ის მეუღლესა და შვილებზეც ვრცელდება. ეს არ არის მოქალაქეობა, არ არის მუდმივი ბინადრობა და წყდება, როდესაც ქონებაზე თქვენი საკუთრება წყდება.
წესი მარტივად გამოიყურება და კითხვების უმეტესობა, რომელსაც ვიღებთ, მის შიგნით არსებული სიტყვებიდან მოდის. „არასასოფლო-სამეურნეო“ გამორიცხავს სახნავ მიწას და სასოფლო-სამეურნეოდ კლასიფიცირებულ ნაკვეთებს, რაც ქალაქგარეთ სახლებისთვის მნიშვნელოვანია. „$150 000-ზე მეტი“ ერთ ქონებასთან მიმართებით იკითხება: მუხლი საუბრობს ერთ უძრავ ნივთზე, და $90 000-იანი ბინის $70 000-იან ბინასთან შეკრება სააგენტოს პრაქტიკით დადასტურებული არ არის. „აკრედიტებული შემფასებელი“ ნიშნავს, რომ ჩათვლადი შეფასება ოფიციალური დასკვნაა და არა თქვენი ხელშეკრულების ფასი და არა ონლაინ შეფასება. „ყოველწლიურად განახლდება“ კი ნიშნავს, რომ ნებართვა სახელმწიფოსთან ურთიერთობაა, რომელიც უნდა შენარჩუნდეს, და არა ერთჯერადი შტამპი.
ძირითადი ფაქტები
| ქონების ღირებულების ზღვარი | $150 000-ზე მეტი, არასასოფლო-სამეურნეო ქონება, 2026 წლის 1 მარტიდან |
|---|---|
| წინა ზღვარი | $100 000, მოქმედებდა 2019 წლიდან 2026 წლის 28 თებერვლამდე |
| ღირებულების დადასტურება | აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნა |
| ვადა | ერთი წელი, ყოველწლიურად განახლებადი, სანამ ქონება საკუთრებაშია |
| ოჯახი | მეუღლე და შვილები შეიძლება ჩაერთონ |
| წყდება, როცა | ქონებაზე თქვენი საკუთრება წყდება, მაგალითად, გაყიდვით ან ჩუქებით |
| ძველი წესით მფლობელები | შეუძლიათ განახლება, სანამ იმ ქონებას ინარჩუნებენ, რომლითაც პირობა დააკმაყოფილეს |
| საინვესტიციო ნებართვა | $300 000-დან ინვესტიცია, ან $300 000-ზე მეტი ღირებულების არასასოფლო-სამეურნეო ქონება; ხუთწლიანი ვადა (კანონი, მუხლი 15(h)) |
წყაროები: IMI Daily და EIG Law 2026 წლის 1 მარტის ცვლილებაზე; Healy Consultants საინვესტიციო ნებართვაზე; შემოწმდა 2026 წლის 10 ოქტომბერს. ოფიციალური ტექსტი იურისტის შემოწმების შემდეგ დაემატება.
რას იძლევა ნებართვა და რას არა
ბინადრობის ნებართვა მისი ვადის განმავლობაში საქართველოში ცხოვრების უფლებას გაძლევთ ვიზისთვის საზღვრის გადაკვეთის გარეშე, მისამართის რეგისტრაციის და ბანკებთან, სკოლებთან და კლინიკებთან რეზიდენტად და არა სტუმრად ურთიერთობის საშუალებას. ეს ის საბუთია, რომელიც ქონების შესყიდვას ბაზად აქცევს. ნებართვაში ჩართული ოჯახის წევრები დარჩენის იმავე უფლებას იღებენ.
ის არ იძლევა მოქალაქეობას ან პასპორტს და თავისთავად არ იძლევა მუდმივ ბინადრობას. ის არ მოიცავს დამსაქმებელთან მუშაობის უფლებას: 2026 წლის 1 მარტიდან უცხოელ დასაქმებულებს სამუშაო ნებართვა სჭირდებათ, გამონაკლისების სია კი ჩვენი წყაროს შემოწმების დროს ჯერ კიდევ ზუსტდებოდა. ის არ გათავისუფლებთ საგადასახადო წესებისგან, რომლებიც ქვეყანაში გატარებული დღეების რაოდენობაზეა დამოკიდებული. და ის ქონების გაყიდვას ვერ გადაურჩება: ნებართვა საკუთრების გამო არსებობს, ამიტომ საკუთრება უნდა გაგრძელდეს.
ქონების გზა სხვა გზებთან შედარებით
ქონება ბინადრობის ნებართვის მიღების რამდენიმე გზიდან ერთ-ერთია და ზოგი მკითხველისთვის საუკეთესო არ არის. ქვემოთ შედარება განზრახ მოკლეა; თითოეულ გზას ზემოთ სიაში თავისი გვერდი ექნება.
| ქონებით ბინადრობის ნებართვა | ფლობდეთ $150 000-ზე მეტი ღირებულების არასასოფლო-სამეურნეო ქონებას. ერთი წელი, განახლებადი. საქართველოში ბიზნესის წარმოების ან შემოსავლის მიღების მოთხოვნა არ არის. შეეფერება მყიდველებს, რომლებსაც სახლი ან გასაქირავებელი ქონება და ლეგალური ბაზა ერთ ნაბიჯში უნდათ. |
|---|---|
| საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა | $300 000 ან მეტის ინვესტიცია, ან $300 000-ზე მეტი ღირებულების არასასოფლო-სამეურნეო ქონების ფლობა (კანონის მუხლი 15(h)). ხუთწლიანი ვადა, რის შემდეგაც, პირობების შენარჩუნების შემთხვევაში, შეიძლება გაიცეს უვადო ბინადრობის ნებართვა. შეეფერება უფრო მსხვილ ინვესტორებს, რომლებსაც გრძელი ვადა უნდათ. |
| IT ბინადრობის ნებართვა | შემოღებულია 2025 წლის სექტემბერში ტექნოლოგიური სპეციალისტებისთვის მინიმუმ ორწლიანი გამოცდილებითა და $25 000-ზე მეტი წლიური შემოსავლით. სამწლიანი ვადა. ქონებას საერთოდ არ მოითხოვს. |
| სამუშაო და სხვა ნებართვები | დასაქმებას, სწავლას, ოჯახის გაერთიანებას და სხვა საფუძვლებს თავისი საბუთები და ვადები აქვს. უცხოელი დასაქმებულებისთვის სამუშაო ნებართვა 2026 წლის 1 მარტიდან სავალდებულოა. |
გზები ერთმანეთს არ გამორიცხავს. IT ნებართვის მქონე მყიდველს მაინც შეუძლია ქონება თავისთავად იყიდოს; ქონებით ნებართვის მფლობელი შეიძლება მოგვიანებით უფრო გრძელვადიან საფუძველზე გადავიდეს. მთავარია, გზა იმ ცხოვრებისთვის აირჩიოთ, რომელსაც გეგმავთ, და არა მხოლოდ საბუთისთვის.
შესყიდვიდან ბარათამდე: თანმიმდევრობა
ფლობდეთ ქონებას
განაცხადი თქვენს სახელზე გაცემულ საჯარო რეესტრის ამონაწერს ეყრდნობა. წინარე ხელშეკრულება ან გადახდილი ბე საკუთრება არ არის. როგორ მივიდეთ დათვალიერებიდან ამონაწერამდე, შეძენა და სამართალი განყოფილების თემაა.
მიიღეთ შეფასება
აკრედიტებული შემფასებელი ქონებას ათვალიერებს და დასკვნას გასცემს. თუ დასკვნაში საბაზრო ღირებულება $150 000-ზე ნაკლებია, განაცხადი ჩავარდება, თუნდაც მეტი გადაიხადეთ. ზღვართან ახლოს მყოფმა მყიდველებმა ხელმოწერამდე წინასწარი შეფასება უნდა მიიღონ.
შეაგროვეთ საქმე
პასპორტი, რეესტრის ამონაწერი, შეფასების დასკვნა, წარდგენის მომენტში ლეგალური ყოფნის დადასტურება, ფოტოები და ოჯახის წევრების საბუთები თარგმანითა და ლეგალიზაციით, სადაც საჭიროა. ზუსტი სია და მისი თანმიმდევრობა ცალკეულ გზამკვლევზე იქნება, როგორც კი პარტნიორი იურისტი მას შეამოწმებს.
წარადგინეთ იუსტიციის სახლში
განაცხადი პირადად ან მინდობილობით მოქმედი წარმომადგენლის მეშვეობით წარედგინება. მოსაკრებელი არჩეულ მომსახურების სისწრაფეზეა დამოკიდებული.
გადაწყვეტილება და ბარათი
გადაწყვეტილების შემდეგ ბინადრობის ბარათი გაიცემა. განახლება მიმდინარე ნებართვის ვადის ამოწურვამდე იწყება, მტკიცებულებით, რომ ქონება კვლავ თქვენია; სანამ იმავე ქონებას ფლობთ, ახალი შეფასება საჭირო არ არის.
სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს მიხედვით, სახელმწიფო მოსაკრებელი 300, 450 ან 600 ლარია, სრული საქმის წარდგენიდან 30, 20 ან 10 დღეში გადაწყვეტილებისთვის. სრული გზამკვლევი კანონის ტექსტზე დაყრდნობით დეტალურად ხსნის საბუთებს, შეფასებასა და განახლებას.
სად ვარდება განაცხადები
- შეფასება ზღვარს ქვემოთ. შესყიდვის ფასი ტესტი არ არის; შემფასებლის საბაზრო ღირებულებაა. პრემიუმ ფასად ან განვადებით ნაყიდი ახალი ბინები შეიძლება ხელშეკრულების ფასზე ნაკლებად შეფასდეს.
- სასოფლო-სამეურნეო მიწა. სოფლის სახლი სასოფლო-სამეურნეოდ რეგისტრირებულ ნაკვეთზე ზღვარში არ ითვლება, რაც არ უნდა ღირდეს.
- საკუთრება ჯერ არ არის რეგისტრირებული. მყიდველებს, რომლებიც ამონაწერის ნაცვლად ხელშეკრულებით წარადგენენ, უარს ეუბნებიან. ჯერ რეგისტრაცია დაასრულეთ.
- ლეგალური ყოფნის ვადა ამოიწურა. წარდგენა, როცა უვიზო პერიოდი ან ვიზა ამოწურულია, ისეთ პრობლემას ქმნის, რომელსაც ვერცერთი ქონება ვერ გადაჭრის. წარდგენის თარიღი ნებადართული ყოფნის ფარგლებში დაგეგმეთ.
- ნაადრევი გაყიდვა. ნებართვა ქონებაზეა დამოკიდებული. გაყიდვამ, ნათესავისთვის ჩუქებამ ან კომპანიაზე გადაცემამ შეიძლება ის შეწყვიტოს. საკუთრების ცვლილებები განახლების თარიღების გათვალისწინებით და რჩევით დაგეგმეთ.
- შეფასება დასაწყისში. ღირებულება მაშინ მოწმდება, როდესაც პირველად მიმართავთ; მფლობელი, რომელიც იმავე ქონებას ინარჩუნებს, განახლებისას ახალი შეფასებისგან თავისუფლდება. $150 000-თან ახლოს მყოფი მყიდველები ამ რისკს პირველი განაცხადისას ატარებენ და არა მოგვიანებით.
საბუთები საზღვარგარეთიდან
უარების უმეტესობა, რომელიც ქონებას არ ეხება, ქაღალდებს ეხება. საქართველოს ფარგლებს გარეთ გაცემული საბუთები, როგორიცაა ოჯახის წევრების ქორწინებისა და დაბადების მოწმობები ან ნასამართლობის ცნობა, სადაც ის მოითხოვება, საქართველოში გამოსაყენებლად უნდა დალეგალიზდეს: აპოსტილით, თუ გამცემი ქვეყანა ჰააგის კონვენციის მონაწილეა, სხვა შემთხვევაში საკონსულო ლეგალიზაციით. შემდეგ მათ სერტიფიცირებული მთარგმნელის ქართული თარგმანი სჭირდებათ, ხშირად მთარგმნელის ხელმოწერის ნოტარიული დამოწმებით. სახელები პასპორტში, მოწმობებსა და თარგმანებში ასო-ასო უნდა ემთხვეოდეს, რაც ხშირი პრობლემაა განმცხადებლებისთვის, რომელთა სახელები სხვადასხვა საბუთში სხვადასხვანაირადაა ტრანსლიტერირებული. ამ საბუთების შეგროვება გამგზავრებამდე დაიწყეთ, რადგან საზღვარგარეთიდან აპოსტილის მიღება, სანამ საქართველოში ხართ, კვირები ჯდება.
საქართველოში გაცემულ საბუთებს, როგორიცაა რეესტრის ამონაწერი და შემფასებლის დასკვნა, ლეგალიზაცია არ სჭირდება. მინდობილობა წარმომადგენლისთვის, რომელიც თქვენი სახელით წარადგენს, შეიძლება ქართველ ნოტარიუსთან შედგეს, სანამ ქვეყანაში ხართ, ან საზღვარგარეთ, ნებისმიერი სხვა უცხოური საბუთის ლეგალიზაციის იმავე ნაბიჯებით.
თუ $100 000-იანი წესით იყიდეთ
ზღვარი $100 000-დან $150 000-მდე 2026 წლის 1 მარტს გაიზარდა. ჩვენი წყაროების მიხედვით, მფლობელებს, რომლებმაც ძველი წესით დააკმაყოფილეს პირობა, შეუძლიათ განახლება გააგრძელონ, სანამ იმ ქონებას ინარჩუნებენ, რომლითაც პირობა დააკმაყოფილეს. პრაქტიკული შედეგი ორია: არ გაყიდოთ და არ შეცვალოთ ამ ქონების საკუთრების სტრუქტურა იმის შემოწმების გარეშე, როგორ იმოქმედებს ეს თქვენს განახლებაზე, და თუ ოჯახის წევრების დამატებას ან ნებართვის საფუძვლის შეცვლას გეგმავთ, შეამოწმეთ, ვრცელდება თუ არა ახალ განაცხადზე ახალი ზღვარი. ჩვენი პარტნიორი იურისტი გარდამავალ წესებს ოფიციალური ტექსტით დაადასტურებს, სანამ ცალკეული გვერდი შემოწმების შენიშვნას დაკარგავს.
როგორ არის ეს განყოფილება აწყობილი
გვერდების პირველი ჯგუფი, ქონების გზა, წესს სტრიქონ-სტრიქონ შლის: ზღვარი და შეფასება, საბუთები, წარდგენა, ოჯახი, განახლება, უარები და გაუქმებები. მეორე ჯგუფი სხვა გზებსა და ნებართვით ცხოვრებას მოიცავს: საინვესტიციო ნებართვა, IT ნებართვა, სამუშაო ნებართვები, რა იცვლება გადასახადში, ბანკინგსა და სკოლებში, როცა რეზიდენტი ხდებით. ქონებით ბინადრობის ნებართვის სრული გზამკვლევი მთელ გზას ერთხელ, კანონის ტექსტზე დაყრდნობით წარმოადგენს და თითოეულ დეტალურ გვერდზე მიუთითებს, როგორც კი ის გამოქვეყნდება.
აქ ყველა გვერდი სამართლებრივი გვერდია. ის „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონიდან და იუსტიციის სახლის საკუთარი ინსტრუქციებიდანაა დაწერილი და შემოწმების შენიშვნის მოხსნამდე ჩვენი პარტნიორი იურისტის მიერ შემოწმებული. ზღვრის რიცხვები ბინადრობის შემმოწმებელსაც კვებავს, რომელიც წამებში პირველ პასუხს იძლევა და დეტალებისთვის სწორ გვერდზე გაგზავნით. შემმოწმებელი ფილტრია და არა გადაწყვეტილება; გადაწყვეტილებას „სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო“ თქვენ მიერ წარდგენილ საქმეზე იღებს.
ხშირი კითხვები
$150 000 ერთი ქონება უნდა იყოს?
დაგეგმეთ ერთი. მუხლი საუბრობს ერთ უძრავ ნივთზე, რომლის ღირებულება $150 000-ს აღემატება, ხოლო ის, შეიძლება თუ არა ორი ან მეტი ქონების შეკრება, დადასტურებული არ არის; ჩვენი იურისტი სააგენტოს პრაქტიკას ამოწმებს.
ჩემი ხელშეკრულების ფასი ღირებულებად ითვლება?
არა. ჩათვლადი ღირებულება აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნაში მითითებული საბაზრო ღირებულებაა. ის შეიძლება გადახდილზე მეტი ან ნაკლები იყოს.
შეუძლია ჩემს ოჯახს ჩემთან ერთად ნებართვა მიიღოს?
დიახ. მეუღლე და შვილები იმავე ქონების საფუძველზე შეიძლება ჩაერთონ. მათ საბუთებს თქვენსავით თარგმანი და ლეგალიზაცია სჭირდება.
შემიძლია ქონებით ბინადრობის ნებართვით საქართველოში ვიმუშაო?
ნებართვა საქართველოში ცხოვრების უფლებას იძლევა. დამსაქმებელთან მუშაობას 2026 წლის 1 მარტიდან სამუშაო ნებართვა სჭირდება, გამონაკლისებით, რომლებიც ჩვენი წყაროს შემოწმების დროს ჯერ კიდევ ზუსტდებოდა. შრომითი ხელშეკრულების ხელმოწერამდე იკითხეთ.
რა მოხდება, თუ ქონებას გავყიდი?
ნებართვის საფუძველი ქრება და ნებართვა შეიძლება გაუქმდეს. თუ გაყიდვა გინდათ, გაყიდვა დარჩენის სხვა საფუძვლის ან მიმდინარე ვადის დასასრულის გათვალისწინებით დაგეგმეთ და ჯერ რჩევა მიიღეთ.
ნებართვა მაშინ მივიღე, როცა ზღვარი $100 000 იყო. მეტი უნდა ვიყიდო?
ჩვენი წყაროების მიხედვით, განახლება შეგიძლიათ გააგრძელოთ, სანამ იმ ქონებას ინარჩუნებთ, რომლითაც პირობა დააკმაყოფილეთ. ამ ქონების საკუთრება შედეგების შემოწმების გარეშე არ შეცვალოთ. ოფიციალური ტექსტით დადასტურება იურისტის შემოწმებას ელოდება.
ეს ნებართვა მოქალაქეობისკენ გზაა?
თავისთავად არა. ეს ერთწლიანი განახლებადი ნებართვაა. გრძელვადიან სტატუსებს თავისი წესები აქვს, რომლებიც ნებართვით ცხოვრების გვერდებზე იქნება განხილული.
წყაროები
- IMI Daily, „Georgia to hike property-based investor visa to $150,000 next month“, imidaily.com, ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერს.
- EIG Law, „Georgia to increase real estate investment threshold for residence permits effective March 1, 2026“, eiglaw.com, ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერს.
- Healy Consultants $300 000-იან საინვესტიციო ნებართვაზე, healyconsultants.com, ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერს; პირობები დადასტურებულია კანონის მუხლი 15(h)-ით, matsne.gov.ge, ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერს.
- სამუშაო ნებართვები 2026 წლის 1 მარტიდან: armenian-lawyer.com, ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერს; ოფიციალური გამონაკლისების სიით ჩასანაცვლებელია.
- პირველადი ტექსტი: საქართველოს კანონი „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე, matsne.gov.ge; მუხლების მითითებები იურისტის შემოწმების შემდეგ დაემატება.