ბინადრობის ნებართვა საქართველოში უძრავი ქონებით: სრული გზამკვლევი 2026

მთელი გზა ერთ ეკრანზე

1. ქონების ფლობათქვენს სახელზე რეგისტრირებული, არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების
2. შეფასების მიღებააკრედიტებული შემფასებელი, საბაზრო ღირებულება $150 000-ზე მეტი
3. საბუთების მომზადებაპასპორტი, ამონაწერი, შეფასების დასკვნა, ოჯახის დოკუმენტები
4. განცხადების შეტანასახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოში, სანამ თქვენი ყოფნა კანონიერია
5. გადაწყვეტილება და ბარათი10, 20 ან 30 დღეში, გადახდილი მოსაკრებლის მიხედვით
6. ყოველწლიური განახლებასანამ ქონება თქვენს საკუთრებაშია

საქართველო ერთწლიან ბინადრობის ნებართვას აძლევს უცხოელს, რომელიც ქვეყანაში ფლობს არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავ ქონებას, რომლის ღირებულება $150 000-ს აღემატება, ასევე ამ პირის მეუღლესა და შვილებს. ნებართვა ყოველ წელს გრძელდება, სანამ ქონება მფლობელის საკუთრებაში რჩება. ეს არის მთელი წესი ორ წინადადებაში. ამ გზამკვლევის დანარჩენი ნაწილი დეტალურად განმარტავს ამ ორ წინადადებაში ჩადებულ ყოველ სიტყვას, აღწერს პროცედურას, რომელიც ამ წესს რეალურ ბინადრობის ბარათად აქცევს, ასახავს ხარჯებსა და ვადებს, გიხსნით, რას გაძლევთ ნებართვა და რას არა, გაჩვენებთ, სად ფერხდება განცხადებები ყველაზე ხშირად, და გეუბნებათ, რა ხდება, თუ ქონებას გაყიდით. ტექსტი დაწერილია კანონის ტექსტისა და იმ სააგენტოს ოფიციალური ინსტრუქციების საფუძველზე, რომელიც ნებართვას გასცემს. ყოველ ციფრს თან ახლავს წყარო და თარიღი, ხოლო გვერდს ჩვენი პარტნიორი იურისტი ამოწმებს, სანამ ზემოთ მოცემული შენიშვნა შემოწმების შესახებ მოიხსნება.

კონკრეტულად რას ამბობს კანონი?

უძრავ ქონებაზე დაფუძნებული ნებართვა არ არის პროგრამა სარეკლამო ბროშურით. ეს არის ერთი სტრიქონი საქართველოს კანონში „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“, და ამ სტრიქონის ყურადღებით წაკითხვა კითხვების უმეტესობას მანამდე პასუხობს, სანამ ისინი გაჩნდება. კანონის მე-15 მუხლი ჩამოთვლის ბინადრობის ნებართვის სახეებს, რომლებსაც საქართველო გასცემს, დაწყებული სამუშაო და სასწავლო ნებართვებით და დამთავრებული მუდმივი ბინადრობის ნებართვით. ერთ-ერთი მათგანი, რომელსაც მუხლი 15(j) ითვალისწინებს, არის მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა. ის გაიცემა უცხოელზე, რომელსაც საქართველოში აქვს საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე, გარდა სასოფლო-სამეურნეო მიწისა, რომლის საბაზრო ღირებულება აღემატება $150 000-ის ეკვივალენტს ლარში, ასევე ამ პირის მეუღლეზე და შვილზე ან შვილებზე. იმავე მუხლის თანახმად, საბაზრო ღირებულებას ადგენს ეროვნული აკრედიტაციის ორგანოს მიერ აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი. მე-16 მუხლი ადგენს ვადას: ნებართვა გაიცემა ერთი წლით და შესაძლებელია მისი გაგრძელება. 21-ე მუხლი კი ადგენს დასასრულს: მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა წყდება, როდესაც წყდება ქონებაზე საკუთრების უფლება.

ტექსტიდან პირდაპირ გამომდინარეობს ოთხი პრაქტიკული შედეგი. პირველი: კრიტერიუმი არის საკუთრება და არა შეძენის პროცესი. წინარე ხელშეკრულება, ჯავშანი ან გადახდილი ავანსი საკუთრების უფლებას არ წარმოადგენს, ამიტომ განცხადება მათ ვერ დაეყრდნობა, რამდენი თანხაც არ უნდა იყოს უკვე გადახდილი. მეორე: კრიტერიუმი არის აკრედიტებული შემფასებლის მიერ დადგენილი საბაზრო ღირებულება და არა ფასი, რომელიც თქვენ გადაიხადეთ. მესამე: სასოფლო-სამეურნეო მიწა გამორიცხულია მისი ღირებულების მიუხედავად, ანუ ასეთი ნაკვეთი ვერ გახდება ნებართვის საფუძველი, რაც არ უნდა ძვირი ღირდეს. მეოთხე: ნებართვა ზუსტად იმდენ ხანს არსებობს, რამდენ ხანსაც საკუთრება. თუ ქონებას გაყიდით, ნებართვის სამართლებრივი საფუძველი აღარ არსებობს. კანონის კონსოლიდირებული ტექსტი, რომელიც ჩვენ წავიკითხეთ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნეზე 2026 წლის 25 ივნისით თარიღდება. კანონები იცვლება, ამიტომ ამ გზამკვლევის თარიღი „ბოლოს შემოწმდა“ გეუბნებათ, როდის შევადარეთ ტექსტი წყაროს ბოლო ჯერზე.

ვის აქვს უფლება და რა ითვლება $150 000-ში?

განცხადების შეტანა შეუძლია ნებისმიერ უცხო ქვეყნის მოქალაქეს ან მოქალაქეობის არმქონე პირს, რომელიც შესაბამის ქონებას ფლობს. მუხლში არ არის შეზღუდვა მოქალაქეობის მიხედვით, არ არის დადგენილი მფლობელის მინიმალური ასაკი, არ მოითხოვება საქართველოში წინასწარ რაიმე პერიოდით ცხოვრება და არ მოითხოვება ქვეყანაში შემოსავლის მიღება. ზღვარი მხოლოდ ღირებულებასა და საკუთრებას ეხება. სხვა სიტყვებით, მნიშვნელობა აქვს არა იმას, ვინ ხართ და საიდან ჩამოხვედით, არამედ იმას, რას ფლობთ და რა ღირს ეს ქონება. ქვემოთ მოცემული ცხრილი ერთმანეთისგან მიჯნავს იმას, რაც ითვლება, და იმას, რაც არ ითვლება, რადგან კითხვების უმეტესობა, რომელსაც ვიღებთ, სწორედ წესის საზღვრებს ეხება და არა მის ძირითად შინაარსს.

ითვლება	ბინები, სახლები, კომერციული ფართები და არასასოფლო-სამეურნეო მიწა, რომლებიც საჯარო რეესტრში თქვენს სახელზეა რეგისტრირებული, იქნება ეს თბილისში, ბათუმში, კურორტებზე თუ საქართველოს ნებისმიერ სხვა ადგილას.
დადასტურებული არ არის	რამდენიმე ქონება, რომელთა შეფასებული ღირებულება $150 000-ს მხოლოდ ერთად შეკრებისას აღემატება. მუხლი საუბრობს ერთ უძრავ ნივთზე, ამიტომ დაგეგმეთ ერთი ქონება, რომელიც ზღვარს აღემატება, სანამ ჩვენი იურისტი სააგენტოს პრაქტიკას არ დაადასტურებს.
ითვლება, სიფრთხილით	თანასაკუთრებაში არსებული ან კომპანიის მეშვეობით ფლობილი ქონება: წილი და სტრუქტურა განცხადების შეტანამდე უნდა შემოწმდეს, რადგან ნებართვა უკავშირდება იმ პირს, რომელსაც ქონებაზე საკუთრების უფლება აქვს.
არ ითვლება	სასოფლო-სამეურნეო მიწა, მათ შორის სოფლის სახლის ქვეშ არსებული ნაკვეთი, თუ ეს ნაკვეთი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით არის რეგისტრირებული.
არ ითვლება	ბინა, რომელიც დაჯავშნილი გაქვთ, რომლის საფასურსაც განვადებით იხდით რეგისტრირებული საკუთრების გარეშე, ან რომელზეც მხოლოდ წინარე ხელშეკრულება გაქვთ გაფორმებული.
არ არის გადამწყვეტი	თქვენს ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი. $150 000-ზე მეტ ფასად შეძენილი ქონება შეიძლება ამ თანხაზე დაბლა შეფასდეს, და კრიტერიუმი შემფასებლის მიერ დადგენილი საბაზრო ღირებულებაა.

ორი სასაზღვრო შემთხვევა თითო წინადადებას იმსახურებს. მშენებარე პროექტში შეძენილი ბინა ზღვარში მხოლოდ მას შემდეგ ითვლება, რაც ის თქვენს საკუთრებად დარეგისტრირდება, ახალ შენობაში კი ეს, როგორც წესი, ხდება შენობის ექსპლუატაციაში მიღებისა და ბინების რეგისტრაციის შემდეგ. მანამდე შეძენა არის ხელშეკრულება და არა საკუთრების უფლება, ამიტომ ნებართვის ვადები შენობის ვადებს მიჰყვება და მშენებლობის დასრულებამდე განცხადების შეტანა ვერ მოხერხდება. მეუღლესთან ერთად შეძენილ ქონებას შეუძლია ოჯახისთვის ნებართვის საფუძველი გახდეს, თუმცა საბუთებიდან ნათლად უნდა ჩანდეს, ვის ეკუთვნის საკუთრების უფლება. ამიტომ პარტნიორი იურისტი საჯარო რეესტრის ამონაწერს განცხადების შეტანამდე კითხულობს და არა უარის მიღების შემდეგ, როცა დრო და მოსაკრებელი უკვე დახარჯულია.

როგორ მივიღოთ ნებართვა, ნაბიჯ-ნაბიჯ?

პროცედურა შვიდი ნაბიჯისგან შედგება. დაგვიანებების უმეტესობა გამოწვეულია იმ ნაბიჯებით, რომლებსაც თავად განმცხადებელი აკონტროლებს, და არა სააგენტოთი, ამიტომ თანმიმდევრობას დიდი მნიშვნელობა აქვს: თითოეული ნაბიჯი წინას ეყრდნობა და მისი გამოტოვება ან ნაადრევად გადადგმა ხშირად მთელ პროცესს აფერხებს. მაგალითად, შეფასება, რომელიც რეგისტრაციამდე შეუკვეთეთ, ან თარგმანი, რომელიც მართლწერის შემოწმებამდე გააკეთეთ, შესაძლოა ხელახლა გახდეს საჭირო.

1. დაასრულეთ შეძენა და დაარეგისტრირეთ ქონება

   ქონება საჯარო რეესტრში თქვენს სახელზე უნდა იყოს რეგისტრირებული და ხელთ უნდა გქონდეთ საჯარო რეესტრის მიმდინარე ამონაწერი. ახალ შენობაში ეს ნიშნავს ბინების რეგისტრაციის შემდგომ პერიოდს და არა ხელშეკრულების ხელმოწერის მომენტს.

   ვადა დამოკიდებულია შეძენაზე, ახალი შენობების შემთხვევაში კი თავად შენობაზე

2. შეამოწმეთ მიწის კატეგორია და სავარაუდო ღირებულება

   ამონაწერიდან დარწმუნდით, რომ ქონება სასოფლო-სამეურნეო მიწა არ არის. თუ ღირებულება ზღვართან ახლოსაა, ოფიციალური დასკვნის შეკვეთამდე მიიღეთ საბაზრო ღირებულების საორიენტაციო შეფასება.

   სანამ საბუთებზე თანხას დახარჯავთ

3. შეუკვეთეთ შეფასება

   აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ორგანოს - აკრედიტაციის ცენტრის მიერ აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი ათვალიერებს ქონებას და გასცემს შეფასების დასკვნას მისი საბაზრო ღირებულების შესახებ. თუ ღირებულება $150 000-ის ეკვივალენტზე ნაკლებია ლარში, აქ შეჩერდით და გეგმა ხელახლა განიხილეთ.

   შემფასებლის საკუთარი ვადები; მომსახურების საფასური შემფასებელს ეხდება

4. მოამზადეთ საბუთები

   განცხადების ფორმა, პასპორტის ასლი, ფერადი ფოტოსურათი, საჯარო რეესტრის ამონაწერი, შეფასების დასკვნა, ხოლო ოჯახის წევრებისთვის ნათესაობის დამადასტურებელი დოკუმენტები, ლეგალიზებული და ქართულად თარგმნილი.

   უცხოური დოკუმენტები ყველაზე მეტ დროს მოითხოვს; დაიწყეთ ადრე

5. შეიტანეთ განცხადება, სანამ თქვენი ყოფნა კანონიერია

   წარადგინეთ განცხადება საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოში: პირადად, იუსტიციის სახლში ან სააგენტოს ოფისში, მინდობილობით მოქმედი წარმომადგენლის მეშვეობით, ან ელექტრონულად, სადაც ამას სააგენტო უშვებს, და გადაიხადეთ მოსაკრებელი თქვენ მიერ არჩეული განხილვის სისწრაფის შესაბამისად.

   მოსაკრებელი 300, 450 ან 600 ლარი 30, 20 ან 10 დღისთვის

6. უპასუხეთ მოთხოვნებს და მიიღეთ გადაწყვეტილება

   სააგენტომ შეიძლება დამატებითი დოკუმენტები მოითხოვოს. დადებითი გადაწყვეტილების შემდეგ მზადდება ბინადრობის ბარათი, რომელსაც თქვენ იღებთ.

   გადახდილი ვადის ფარგლებში, სრულყოფილი საბუთების წარდგენიდან

7. განაახლეთ ვადის გასვლამდე

   ნებართვა ერთი წლით მოქმედებს. ვადის გასვლამდე მიმართეთ მისი იმავე საფუძვლით გაგრძელების მოთხოვნით და დაადასტურეთ, რომ ქონება კვლავ თქვენს საკუთრებაშია.

   ყოველ წელს, სანამ ნებართვას ინარჩუნებთ

თუ გირჩევნიათ, რომ ეს ნაბიჯები სხვამ გაიაროს, ჩვენი ბინადრობის ნებართვის სერვისი უძღვება უფლებამოსილების შემოწმებას, შეფასებას, საბუთების მომზადებას, განცხადების შეტანასა და განახლებას. ნაბიჯები იგივე რჩება, მიუხედავად იმისა, ვინ გადის მათ: თქვენ თავად თუ თქვენი წარმომადგენელი.

როგორ ხდება შეფასება და რატომ წყვეტს ის შედეგს?

კანონი ღირებულების მტკიცებულებად არ იღებს თქვენი ხელშეკრულების ფასს, ონლაინ შეფასებას ან დეველოპერის ფასების ჩამონათვალს. ის მოითხოვს, რომ საბაზრო ღირებულება დაადგინოს აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ორგანოს - აკრედიტაციის ცენტრის მიერ აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებულმა შემფასებელმა. აკრედიტაციის ცენტრი არის ეროვნული აკრედიტაციის ორგანო, რომელიც საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში მოქმედებს. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ გაცემულ შეფასების დასკვნას, რომელიც თქვენზეა მიმართული, აღწერს ქონებას და მიუთითებს მის საბაზრო ღირებულებას დათვალიერების თარიღისთვის. დასკვნაში მითითებული ღირებულება დოლარის ზღვარს ოფიციალური გაცვლითი კურსით შედარდება, რადგან კანონი საუბრობს $150 000-ის ეკვივალენტზე ლარში. ეს ნიშნავს, რომ ზღვართან ახლოს მყოფი ქონებისთვის შედეგზე გავლენა შეიძლება იქონიოს არა მხოლოდ შემფასებლის დასკვნამ, არამედ ოფიციალურმა კურსმაც, ამიტომ ასეთ შემთხვევაში გარკვეული მარაგის დატოვება გონივრულია.

შეფასება ყველაზე გავრცელებული მიზეზია, რის გამოც ქონებაზე დაფუძნებული განცხადება მარცხდება, და ის ხშირად აკვირვებს მფლობელებს, რომლებმაც $150 000-ზე მეტი გადაიხადეს. სამი სიტუაცია იძლევა ფასზე დაბალ დასკვნას. პირველი: ახალი ბინა, შეძენილი კორპუსში, სადაც ბევრი მსგავსი ბინაა, ფასდება იმის მიხედვით, რა ფასად იყიდება ეს ბინები რეალურად, და არა დეველოპერის ფასების ჩამონათვალის მიხედვით. მეორე: განვადებით შეძენილი ბინის ფასი მოიცავს განვადების კრედიტის ღირებულებას, რომელსაც საბაზრო შეფასება არ ითვალისწინებს. მესამე: თეთრი კარკასის მდგომარეობაში მყოფი ბინა ფასდება როგორც თეთრი კარკასი, ანუ უფრო დაბლა, ვიდრე იგივე ბინა გარემონტებულ მდგომარეობაში. თუ თქვენი შეძენა ზღვართან ახლოსაა, უსაფრთხო თანმიმდევრობა ასეთია: ღირებულების საორიენტაციო შეფასება მიიღეთ შეძენის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე და არა მის შემდეგ. თუ უკვე მფლობელი ხართ და დასკვნა ზღვარზე დაბალი აღმოჩნდა, არსებობს სამი გზა: გაარემონტოთ ბინა და ხელახლა შეაფასოთ, გადახვიდეთ ქონებაზე, რომელიც ზღვარს დამოუკიდებლად აღემატება, ან ისარგებლოთ ბინადრობის სხვა გზით, რომლებიც ქვემოთ არის აღწერილი. სამივე შემთხვევაში მთავარი ის არის, რომ ზღვარზე დაბალი დასკვნით განცხადება არ შეიტანოთ იმ იმედით, რომ სააგენტო ხელშეკრულების ფასს გაითვალისწინებს: კანონის ტექსტი ამის საფუძველს არ იძლევა.

რომელი საბუთებია საჭირო?

საბუთების ჩამონათვალს ადგენს სააგენტოს ინსტრუქციები და პროცედურის დამამტკიცებელი აქტი. ზუსტი სია ყოველი განცხადების წინ მოქმედ ფორმასთან მოწმდება, რადგან ფორმები და მათი მოთხოვნები კანონებზე გაცილებით ხშირად იცვლება, ამიტომ ძველი განცხადების ნიმუშს ან სხვისი გამოცდილებით შედგენილ სიას ბრმად არ უნდა დაეყრდნოთ. ქონებაზე დაფუძნებული ნებართვის ტიპური საბუთების პაკეტი შემდეგს მოიცავს.

• განცხადება, შევსებული სააგენტოს ფორმაზე.
• მოქმედი პასპორტის ან სხვა სამგზავრო დოკუმენტის ასლი.
• ბოლო დროს გადაღებული ფერადი ფოტოსურათი სააგენტოს მიერ განსაზღვრული ფორმატით.
• საჯარო რეესტრის მიმდინარე ამონაწერი, რომელიც თქვენს საკუთრების უფლებას ადასტურებს.
• აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებლის მიერ მომზადებული შეფასების დასკვნა.
• არჩეული განხილვის სისწრაფის შესაბამისი მოსაკრებლის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი.
• მეუღლისთვის: ქორწინების მოწმობა, ლეგალიზებული და ქართულად თარგმნილი.
• შვილებისთვის: დაბადების მოწმობები, ლეგალიზებული და თარგმნილი, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში მეურვეობის ან თანხმობის დამადასტურებელი დოკუმენტები.
• წარმომადგენლისთვის: მინდობილობა, დამოწმებული ნოტარიულად, ხოლო თუ ის საზღვარგარეთ არის გაცემული, ლეგალიზებული და თარგმნილი.

საქართველოს ფარგლებს გარეთ გაცემული დოკუმენტები მიიღება ლეგალიზაციის შემდეგ: აპოსტილით, თუ გამცემი ქვეყანა ჰააგის კონვენციის აპოსტილის შესახებ მონაწილეა, ან საკონსულო ლეგალიზაციით, თუ არ არის. ამის შემდეგ ისინი ქართულად ითარგმნება სერტიფიცირებული მთარგმნელის მიერ, ხშირად მთარგმნელის ხელმოწერის ნოტარიული დამოწმებით. ლეგალიზაცია დოკუმენტის გამცემ ქვეყანაში ხდება, ამიტომ მისი დაგეგმვა საქართველოში ჩამოსვლამდე ჯობს, რათა მოგვიანებით დამატებითი მოგზაურობა ან ფოსტით გაგზავნა არ დაგჭირდეთ. დეტალი, რომლის გამოც საბუთების პაკეტი ყველაზე ხშირად ბრუნდება, არის არა დაკარგული დოკუმენტი, არამედ შეუსაბამო: სახელი, რომელიც პასპორტში ერთნაირად წერია, დაბადების მოწმობაში სხვანაირად, თარგმანში კი მესამენაირად. სანამ რაიმეს თარგმნას დაიწყებთ, ყოველი სახელისა და გვარის მართლწერა ასო-ასო შეამოწმეთ ყველა დოკუმენტში, რადგან თარგმანის გასწორება გაცილებით მეტ დროს მოითხოვს, ვიდრე წინასწარი შემოწმება.

სააგენტოს საკუთარი სიები, ერთი მფლობელისთვის და მეორე მეუღლისა და შვილებისთვის, პუნქტ-პუნქტ, შენიშვნებით არის მოცემული ჩვენს საბუთების საკონტროლო სიაში, რომელიც 2026 წლის 12 ოქტომბერს შემოწმდა.

რა ღირს და რამდენი ხანი სჭირდება?

სახელმწიფო მოსაკრებელი დამოკიდებულია იმაზე, რამდენად სწრაფად გსურთ გადაწყვეტილების მიღება. ქვემოთ მოცემული თანხები აღებულია სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს ბინადრობის ნებართვების გვერდიდან და შემოწმებულია 2026 წლის 11 ოქტომბერს. ეს მხოლოდ სააგენტოს მოსაკრებლებია და არ მოიცავს შემფასებლის, მთარგმნელის ან იურისტის მომსახურების საფასურს.

განხილვა 30 დღის ვადით	300 ლარი
განხილვა 20 დღის ვადით	450 ლარი
განხილვა 10 დღის ვადით	600 ლარი
მუდმივი ბინადრობის ნებართვა, შედარებისთვის	500 ლარი (30 დღე) ან 650 ლარი (20 დღე)
სხვა ხარჯები, რომლებსაც უშუალოდ იხდით	შემფასებლის მომსახურება, სერტიფიცირებული თარგმანი, ლეგალიზაცია საზღვარგარეთ, ნოტარიუსი მინდობილობისთვის

წყარო: სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო, მიგრაციისა და ბინადრობის ნებართვების გვერდი, გაცნობის თარიღი 2026 წლის 11 ოქტომბერი.

ვადები აითვლება სრულყოფილი საბუთების წარდგენიდან. საბუთების პაკეტი, რომელსაც სააგენტო დაკარგული ან შეუსაბამო დოკუმენტის გამო აბრუნებს, თავიდან იწყებს მსვლელობას ხარვეზის შევსების შემდეგ. სწორედ ამიტომ უფრო ნელი და იაფი ვარიანტი სუფთა საბუთებით ხშირად უფრო ადრე იძლევა ბარათს, ვიდრე უფრო სწრაფი და ძვირი ვარიანტი საბუთებით, რომლებსაც მეორე წრე სჭირდება. სხვა სიტყვებით, სწრაფი განხილვისთვის გადახდილი დამატებითი თანხა თავს მხოლოდ მაშინ ამართლებს, როცა საბუთები პირველივე წარდგენისას სრულყოფილი და ერთმანეთთან შესაბამისია. დრო, რომელიც განცხადების შეტანამდე გჭირდებათ შეძენისთვის, რეგისტრაციისთვის, შეფასებისთვის და საზღვარგარეთიდან დოკუმენტების მოსატანად, როგორც წესი, გაცილებით მეტია, ვიდრე სააგენტოს განხილვის ვადა, და სწორედ ეს ნაწილი უნდა დაგეგმოთ საქართველოში თქვენი ყოფნის ვადასთან მიმართებით.

შეუძლია თუ არა თქვენს ოჯახს ნებართვების მიღება იმავე ქონებით?

დიახ. მუხლი 15(j) მოკლევადიან ბინადრობის ნებართვას მფლობელის მეუღლესა და შვილზე ან შვილებზეც ავრცელებს, იმავე ქონების საფუძველზე. ოჯახის თითოეული წევრი განცხადებას საკუთარი პასპორტითა და ფოტოსურათით წარადგენს, ასევე იმ დოკუმენტებით, რომლებიც ნათესაობას ადასტურებს, და თითოეული საკუთარ ბარათს იღებს. ოჯახის წევრების ნებართვები მფლობელის ნებართვას მიჰყვება: ისინი გაიცემა იმავე ვადით, გრძელდება იმავე საფუძვლით და დამოკიდებულია იმავე საკუთრებაზე. სხვა სიტყვებით, ოჯახის წევრებს ამ გზით საკუთარი, დამოუკიდებელი საფუძველი არ აქვთ: თუ მფლობელი ქონებას გაყიდის, საფუძველი ყველასთვის ერთდროულად ქრება. ამიტომ ქონებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი გადაწყვეტილება, იქნება ეს გაყიდვა, ჩუქება თუ სხვა პირისთვის გადაცემა, მთელი ოჯახის სტატუსზე აისახება და არა მხოლოდ მფლობელისაზე.

ორი კითხვა განსაკუთრებით ხშირად ისმის. მფლობელის მშობლები მუხლში დასახელებული არ არიან, ამიტომ მშობელს, რომელსაც საქართველოში ცხოვრება სურს, საკუთარი საფუძველი სჭირდება. სრულწლოვანი შვილები მუხლში შვილების სახელით ფიგურირებენ, თუმცა კონკრეტულ შემთხვევაში სრულწლოვანი შვილი მოიცავს თუ არა ნებართვა და რომელი დოკუმენტებით, ამას პარტნიორი იურისტი განცხადების შეტანამდე ადასტურებს. რაც შეეხება ბავშვებს, სკოლები ჩარიცხვისას, როგორც წესი, ითხოვენ ბინადრობის ბარათსა და დაბადების მოწმობას, რაც კიდევ ერთი არგუმენტია, რომ განცხადება მთელი ოჯახისთვის ერთდროულად შეიტანოთ და არა ცალ-ცალკე, სხვადასხვა დროს.

რას გაძლევთ ნებართვა და რას არა?

ნებართვა გაძლევთ უფლებას, მისი მოქმედების ვადით იცხოვროთ საქართველოში ისე, რომ უვიზო ყოფნის ვადის თავიდან დასაწყებად ქვეყნიდან გასვლა არ დაგჭირდეთ, დაარეგისტრიროთ მისამართი და ბანკებთან, სკოლებთან, კლინიკებთან და სახელმწიფო უწყებებთან ურთიერთობა გქონდეთ როგორც აქ მცხოვრებ პირს და არა როგორც ვიზიტორს. ბევრი ოჯახისთვის სწორედ ეს დოკუმენტი აქცევს უძრავი ქონების შეძენას ცხოვრების ბაზად: ბინა წყვეტს მხოლოდ ინვესტიციად ყოფნას და ხდება ადგილი, სადაც ოჯახს შეუძლია კანონიერად და სტაბილურად იცხოვროს ნებართვის მოქმედების მთელი ვადის განმავლობაში. ამავე დროს, ისევე მნიშვნელოვანია ზუსტად იცოდეთ, რას არ გაძლევთ ნებართვა. ის არ გაძლევთ მოქალაქეობას ან პასპორტს. ის თავისთავად არ გაძლევთ მუდმივ ბინადრობას; მას საკუთარი პირობები აქვს, რომლებიც ქვემოთ არის აღწერილი. ის არ გაძლევთ დამსაქმებელთან მუშაობის უფლებას: 2026 წლის 1 მარტიდან მოქმედი წესებით, უცხო ქვეყნის მოქალაქეთა უმეტესობას, რომლებსაც მუდმივი ბინადრობის ნებართვა არ აქვთ, შრომითი საქმიანობისთვის ცალკე ნებართვა სჭირდებათ, ხოლო ქონებაზე დაფუძნებული მოკლევადიანი ნებართვის მფლობელები გამონაკლისებს შორის არ არიან ჩამოთვლილი იმ წყაროებში, რომლებიც ჩვენ შევამოწმეთ. და ბოლოს, ნებართვა არ გაქცევთ საგადასახადო რეზიდენტად; ეს ცალკე კრიტერიუმია, რომელიც ქვეყანაში გატარებულ დღეებს ეფუძნება და ნებართვის არსებობაზე არ არის დამოკიდებული.

მუშაობა და გადასახადები: ორი ყველაზე გავრცელებული გაუგებრობა

მუშაობა. 2026 წლის 1 მარტიდან საქართველო უცხო ქვეყნის მოქალაქეთა უმეტესობისგან მოითხოვს შრომითი საქმიანობის ნებართვას, სანამ ისინი ქვეყანაში ანაზღაურებად სამუშაოს, თავისუფალ პროფესიულ საქმიანობას ან ბიზნესსაქმიანობას დაიწყებენ. ეს ნებართვა გაიცემა დასაქმების ხელშეწყობის სახელმწიფო სააგენტოს შრომითი მიგრაციის პორტალის მეშვეობით. ჩვენს წყაროებში მითითებულ გამონაკლისებს შორისაა ლტოლვილები და საერთაშორისო დაცვის მქონე პირები, დიპლომატიური პერსონალი, აკრედიტებული ჟურნალისტები და მოქმედი საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის მფლობელები. უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს, რომლებიც უკვე იყვნენ რეგისტრირებული შრომითი მიგრაციის სისტემაში, სტატუსის მოსაწესრიგებლად ვადა 2027 წლის 1 იანვრამდე მიეცათ, ხოლო თვითდასაქმებული უცხოელების მიმართ აღსრულება 2026 წლის 1 მაისს დაიწყო. ამიტომ ქონებაზე დაფუძნებული ნებართვის მფლობელმა, რომელიც საქართველოში მუშაობას აპირებს, მათ შორის საკუთარი კომპანიის მეშვეობით, საქმიანობის დაწყებამდე შრომითი საქმიანობის ნებართვის საკითხი უნდა შეამოწმოს. უცხოელი დამსაქმებლისთვის დისტანციური მუშაობა სხვა კითხვებს აჩენს, კერძოდ იმას, თუ სად იბეგრება შემოსავალი, და ამ კითხვებს შემდეგი აბზაცი ეხება.

გადასახადები. საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტობა ბინადრობის ნებართვიდან არ გამომდინარეობს. ფიზიკური პირი საგადასახადო წლისთვის საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტია, თუ ის საქართველოში 183 დღე ან მეტი იმყოფება ნებისმიერი უწყვეტი 12-თვიანი პერიოდის განმავლობაში, რომელიც ამ წელს მთავრდება. ნებართვის მფლობელი, რომელიც წლის უმეტეს ნაწილს საზღვარგარეთ ატარებს, შესაძლოა საგადასახადო რეზიდენტი არასოდეს გახდეს, ხოლო ვიზიტორი ნებართვის გარეშე, რომელიც ქვეყანაში საკმარისად დიდხანს რჩება, შესაძლოა გახდეს. საქართველოში არსებული ქონების გაქირავებით მიღებული შემოსავალი საქართველოში იბეგრება, მფლობელის რეზიდენტობის მიუხედავად, ხოლო წესები იმის შესახებ, თუ როგორ ხდება ამ შემოსავლის დეკლარირება, განთავსდება ინვესტიცია და ფული განყოფილების საგადასახადო გვერდებზე, როგორც კი მათ ჩვენი ბუღალტერი დაადასტურებს. თქვენი საგადასახადო მდგომარეობა საკუთარ ქვეყანაში იმ ქვეყნის კონსულტანტთან განსახილველი საკითხია.

როგორ ხდება განახლება?

ნებართვა ერთი წლით მოქმედებს და იმავე საფუძვლით გრძელდება. პრაქტიკაში განახლება ნიშნავს, რომ მიმდინარე ნებართვის ვადის გასვლამდე მიმართავთ სააგენტოს და წარადგენთ მტკიცებულებას, რომ ქონება კვლავ თქვენს საკუთრებაშია, ასევე იმავე პირადობის დოკუმენტებს და იმავე მოსაკრებელს, რაც პირველი განცხადებისას. კანონის მუხლი 16(3) მფლობელს, რომელიც ინარჩუნებს იმ ქონებას, რომლის საფუძველზეც ნებართვა გაიცა, ათავისუფლებს ამ ქონების საბაზრო ღირებულების ახალი შეფასების წარდგენისგან. ანუ განახლებისას ღირებულება აღარ მოწმდება, თუმცა ეს მაინც ოფიციალური პროცედურაა, რომელსაც დროულად უნდა მიხედოთ. დაიწყეთ საკმარისად ადრე, რათა დამატებითი დოკუმენტის მოთხოვნამ მოქმედი ნებართვის გარეშე არ დაგტოვოთ. განახლებებს შორის ქონების საბუთები წესრიგში იქონიეთ: საჯარო რეესტრში ნებისმიერი ცვლილება, მაგალითად ახალი თანამესაკუთრე ან იპოთეკა, ამონაწერზე ჩანს და შესაძლოა ახსნა-განმარტება დასჭირდეს.

ნებართვის მფლობელები, რომლებმაც ნებართვა 2026 წლის 1 მარტამდე ძველი, $100 000-იანი ზღვრით მიიღეს, განსაკუთრებულ შემთხვევას წარმოადგენენ. ჩვენ მიერ შემოწმებული წყაროების მიხედვით, 2025 წლის ივნისის ცვლილება მათ საშუალებას აძლევს, განაგრძონ ნებართვის განახლება, სანამ იმ ქონებას ფლობენ, რომლის საფუძველზეც ნებართვა მიიღეს. პრაქტიკული რჩევა მარტივია: ნუ გაყიდით, ნუ აჩუქებთ და ნუ შეცვლით ამ ქონების საკუთრების სტრუქტურას მანამ, სანამ არ შეამოწმებთ, როგორ აისახება ეს თქვენს განახლებაზე, რადგან ცვლილების შემდეგ შეტანილი ახალი განცხადება შესაძლოა მოქმედი ზღვრით შეფასდეს.

რა ხდება, თუ ქონებას გაყიდით ან მისი ღირებულება შემცირდება?

კანონის მუხლი 21(11) ადგენს, რომ მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა წყდება, როდესაც წყდება ქონებაზე საკუთრების უფლება. გაყიდვა, ნათესავისთვის ჩუქება ან კომპანიისთვის გადაცემა ნებართვის საფუძველს აქრობს, მასთან ერთად კი ოჯახის წევრების ნებართვების საფუძველსაც. თუ გაყიდვას გეგმავთ, დაგეგმეთ ის საქართველოში დარჩენის სხვა საფუძვლის გათვალისწინებით ან მიმდინარე ვადის დასრულებასთან მიმართებით, და რჩევა ხელშეკრულების ხელმოწერამდე მიიღეთ; ჩვენი გაყიდვის სერვისი სწორედ ამ კითხვით იწყება. საბაზრო ღირებულების შემცირება სხვა საკითხია. მუხლი 16(3) მფლობელს, რომელიც ინარჩუნებს იმ ქონებას, რომლის საფუძველზეც მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა გაიცა, ნებართვის გაგრძელებისას ახალი შეფასების წარდგენისგან ათავისუფლებს, ამიტომ ფასების შემდგომი დაცემა თავისთავად ნებართვას არ წყვეტს. ნებართვას წყვეტს საკუთრების შეწყვეტა.

ერთწლიანი ნებართვის მიღმა: საინვესტიციო ნებართვა, მუდმივი ბინადრობა და მოქალაქეობა

ქონებაზე დაფუძნებული ნებართვა ერთწლიანი, განახლებადი სტატუსია. არსებობს სამი უფრო გრძელვადიანი გზა, თითოეული საკუთარი პირობებით, და მათი ცოდნა მნიშვნელოვანია მანამ, სანამ გადაწყვეტთ, რა ღირებულების ქონება შეიძინოთ.

საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა	მუხლი 15(h): ინვესტიცია არანაკლებ $300 000-ის ეკვივალენტით ლარში, ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ქონების ფლობა, რომლის საბაზრო ღირებულება $300 000-ს აღემატება და რომელიც იმავე წესით ფასდება. ვადა ხუთი წელი. მის შემდეგ, პირობების დაცვის შემთხვევაში, შესაძლებელია განუსაზღვრელი ვადით ყოფნის ნებართვის მიღება, ქონების მფლობელებისთვის ხუთი წლის განმავლობაში ქონების შენარჩუნებით. მოქმედი საინვესტიციო ნებართვის მფლობელები ჩვენს წყაროებში მითითებულ გამონაკლისებს შორის არიან შრომითი საქმიანობის ნებართვის მოთხოვნიდან.
მუდმივი ბინადრობის ნებართვა	მუხლი 15(g): სხვა საფუძვლებთან ერთად, ხელმისაწვდომია უცხოელებისთვის, რომლებიც საქართველოში 10 წლის განმავლობაში ცხოვრობდნენ დროებითი ბინადრობის ნებართვებით, სწავლისა და მკურნალობის პერიოდების ჩაუთვლელად. მოსაკრებელი 500 ან 650 ლარი, სისწრაფის მიხედვით.
მოქალაქეობა ნატურალიზაციით	საქართველოს მოქალაქეობის შესახებ ორგანული კანონი, მუხლი 12, ჩვენ მიერ წაკითხულ კონსოლიდირებულ ტექსტში: ბოლო 10 წლის განმავლობაში უწყვეტად კანონიერი ცხოვრება საქართველოში, ქართული ენის, ისტორიისა და სამართლის ძირითადი პრინციპების ცოდნა, და სამსახური, უძრავი ქონება ან ბიზნესი საქართველოში. ზოგიერთი მეორადი წყარო 2024 წლიდან უფრო მოკლე ვადას მიუთითებს; ჩვენ მიერ შემოწმებული ოფიციალური ტექსტი 10 წელს ადგენს, და ჩვენი იურისტი ამას ადასტურებს, სანამ ამ სტრიქონს შემოწმების შენიშვნა მოეხსნება.

მყიდველისთვის, რომლის მიზანიც გრძელვადიანი სტატუსია და არა ერთწლიანი ნებართვა, არჩევანი $150 000-იან და $300 000-იან ქონებას შორის, შესაბამისად, არის არჩევანი ორ სხვადასხვა სტატუსს შორის: ერთი მხრივ, განახლებადი ერთწლიანი ნებართვა, რომელიც თავისთავად არასოდეს გახდება იმაზე მეტი, რაც არის, და მეორე მხრივ, ხუთწლიანი ნებართვა, რომელსაც შეუძლია განუსაზღვრელი ვადის ნებართვამდე მიგიყვანოთ. ამ არჩევანის არითმეტიკა თქვენს ბიუჯეტსა და გეგმებზეა დამოკიდებული, ხოლო შედარებები განყოფილება მას სხვა ქვეყნების ბინადრობის გზებს უდარებს.

როგორ შეედრება ქონების გზა სხვა გზებს?

IT დასაქმების დროებითი ბინადრობის ნებართვა, რომელიც 2025 წლის სექტემბერში შემოიღეს, ჩვენს წყაროებში აღწერილია როგორც სამწლიანი ნებართვა ტექნოლოგიების სფეროს პროფესიონალებისთვის, რომლებსაც აქვთ არანაკლებ ორწლიანი გამოცდილება და $25 000-ზე მეტი წლიური შემოსავალი. ის საერთოდ არ მოითხოვს უძრავ ქონებას, ხოლო ზუსტ პირობებს ჩვენი იურისტი ადასტურებს, სანამ მათ ცალკე გვერდზე გავიმეორებთ. გზები ერთმანეთს არ გამორიცხავს: მყიდველს შეუძლია ჰქონდეს IT ნებართვა და ამავე დროს ქონება შეიძინოს თავად ქონების გამო, ხოლო ქონებაზე დაფუძნებული ნებართვის მფლობელს შეუძლია მოგვიანებით უფრო გრძელვადიან საფუძველზე გადავიდეს, როცა ამის პირობები დადგება.

როდის შევიტანოთ განცხადება? უვიზო ყოფნა და ვადები

იმ ქვეყნების მოქალაქეებს, რომლებიც ჩამოთვლილია საქართველოს მთავრობის 2015 წლის 5 ივნისის დადგენილებაში №255, შეუძლიათ საქართველოში უვიზოდ შემოსვლა და სრული ერთი წლით დარჩენა. სიაში, მრავალ სხვა ქვეყანასთან ერთად, შედის ისრაელი, არაბთა გაერთიანებული საამიროები, საუდის არაბეთი, ქუვეითი, კატარი, ბაჰრეინი, ომანი, რუსეთი, უკრაინა, ყაზახეთი, ამერიკის შეერთებული შტატები, გაერთიანებული სამეფო და ევროკავშირის წევრი სახელმწიფოები. ამ მყიდველებისთვის უვიზო ყოფნის ერთი წელი, როგორც წესი, საკმარისია ქონების შესაძენად, დასარეგისტრირებლად, შესაფასებლად და განცხადების შესატანად, ხოლო განცხადება უნდა შევიდეს, სანამ ეს ყოფნა ჯერ კიდევ კანონიერია. იმ ქვეყნების მოქალაქეები, რომლებიც სიაში არ არიან, შემოდიან ვიზით, რომლის ვადაც დროს გაცილებით მკაცრად ზღუდავს, ამიტომ მათ განცხადება საკუთარი ვიზის ვადის გათვალისწინებით უნდა დაგეგმონ. ორივე შემთხვევაში ქონების შერჩევის დაწყებამდევე ღირს იმის გარკვევა, რამდენი დრო რჩება თქვენი კანონიერი ყოფნიდან, რადგან სწორედ ეს დრო უნდა ეყოს შეძენას, რეგისტრაციას, შეფასებას და საბუთების მომზადებას. კანონიერი ყოფნის ვადის ამოწურვის შემდეგ განცხადების შეტანა ისეთი პრობლემაა, რომელსაც ვერანაირი ქონება ვერ გადაჭრის.

როგორ დავგეგმოთ ყველაფერი ერთად

ამ გზამკვლევის თითოეული ნაწილი ცალკე მარტივია; სირთულე მათ თანმიმდევრობაშია. ამიტომ სასარგებლოა ერთ ფურცელზე ჩაწეროთ ოთხი თარიღი: როდის შედიხართ საქართველოში და როდის მთავრდება თქვენი ლეგალური ყოფნა; როდის დარეგისტრირდება ქონება თქვენს სახელზე; როდის მზად იქნება შეფასების დასკვნა; და როდის იქნება ლეგალიზებული და ნათარგმნი ოჯახის საბუთები. განაცხადი მხოლოდ მაშინ წარედგინება, როცა ბოლო სამი თარიღი პირველამდე დგება. თუ რომელიმე მათგანი ლეგალური ყოფნის დასრულების შემდეგ ხვდება, გეგმა უნდა შეიცვალოს ახლავე და არა იუსტიციის სახლის სარკმელთან. იგივე ფურცელზე ჩაწერეთ ნებართვის ვადის გასვლის თარიღი, როგორც კი ბარათს მიიღებთ, და განახლების დაწყების თარიღი რამდენიმე კვირით ადრე. ეს მარტივი ჩანაწერი იმ შეცდომების უმეტესობას აცილებს, რომლებზეც ამ გვერდის რისკების სიაში ვწერთ.

სამი ტიპური სიტუაცია და თითოეულისთვის სწორი თანმიმდევრობა

ეს არ არის კლიენტების ისტორიები; ეს არის სამი სცენარი, რომელსაც ყველაზე ხშირად ვხვდებით, და ისე არის აღწერილი, რომ თქვენი სიტუაცია მათში ამოიცნოთ და შესაბამის თანმიმდევრობას მიჰყვეთ.

ოჯახი, რომელიც თბილისში საცხოვრებლად მზა ბინას ყიდულობს. ოჯახი ჩამოდის უვიზო ყოფნის წლის ფარგლებში, ირჩევს ბინას და იურიდიულ შემოწმებას რაიმე თანხის გადახდამდე ატარებს. შეძენის რეგისტრაციის შემდეგ შემფასებელი ბინას აფასებს; რადგან ბინა გარემონტებულია და საცხოვრებელ უბანშია, ღირებულება, როგორც წესი, ფასთან ახლოსაა. პარალელურად ითარგმნება ქორწინებისა და დაბადების მოწმობები, რომლებიც მოგზაურობამდე იქნა ლეგალიზებული, ასე რომ, საბუთების მომზადება შეფასებას პარალელურად მიმდინარეობს და დამატებით დროს არ მოითხოვს. მთელი ოჯახი განცხადებას ერთად შეიტანს და განხილვის სისწრაფეს იმის მიხედვით ირჩევს, რამდენი დარჩა უვიზო ყოფნის წლიდან. ბარათები მოდის, ბავშვები მათი საშუალებით სკოლაში ირიცხებიან, ხოლო განახლება კალენდარში თერთმეტი თვის შემდეგ ინიშნება.

ინვესტორი, რომელიც ბათუმში მშენებარე პროექტში ბინას ყიდულობს. ნებართვისთვის განცხადების შეტანა შეუძლებელია, სანამ ბინა არ დარეგისტრირდება, ეს კი შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ ხდება. ამიტომ ინვესტორი შეძენასა და ნებართვას ორ ცალკე პროექტად განიხილავს, რომელთა შორისაც დროის შუალედია. მშენებლობის განმავლობაში უვიზო ყოფნის წელი იწურება და ყოველი ახალი შემოსვლისას თავიდან იწყება, და არაფერი შედის. ამ ეტაპზე ყველაზე დიდი შეცდომა იქნებოდა განცხადების შეტანა ხელშეკრულების საფუძველზე, რომელიც, როგორც ზემოთ ვნახეთ, საკუთრების უფლებას არ წარმოადგენს. როცა ბინები დარეგისტრირდება, ინვესტორი შეფასებას უკვეთავს. თუ ბინა თეთრი კარკასია და მისი ღირებულება ზღვართან ახლოსაა, ინვესტორი მას ჯერ არემონტებს. მხოლოდ ამის შემდეგ შედის განცხადება, ხშირად მინდობილობით მოქმედი წარმომადგენლის მეშვეობით.

მფლობელი, რომელმაც ქონება ძველი, $100 000-იანი წესით შეიძინა. ნებართვა 2026 წლის 1 მარტამდე იქნა მიღებული და ყოველ წელს ახლდება. მფლობელის ამოცანაა, შეინარჩუნოს ის ქონება, რომელმაც ნებართვის მიღების უფლება მისცა, და დროულად განაახლოს ნებართვა. რისკი ცვლილებაშია: ბინის გაყიდვა უფრო დიდის შესაძენად, მისი კომპანიისთვის გადაცემა ან შვილისთვის ჩუქება ძველ საფუძველს შეწყვეტდა, ხოლო ახალი განცხადება ამის შემდეგ მოქმედი წესით შეფასდებოდა. მფლობელი, რომელსაც ქონების შეცვლა სურს, ამ ცვლილებას იურისტთან ერთად გეგმავს, სანამ რაიმე დოკუმენტს ხელს მოაწერს.

როგორ შეიცვალა წესები 2019 წლიდან?

ქონებაზე დაფუძნებული გზა მის ამჟამინდელ ფორმაში 2019 წლიდან არსებობს, როდესაც ერთწლიანი განახლებადი ნებართვისთვის ზღვარი $100 000-ით განისაზღვრა. 2025 წლის ივნისში პარლამენტმა კანონში ცვლილება შეიტანა და ზღვარი 2026 წლის 1 მარტიდან $150 000-მდე გაზარდა; Erickson Immigration Group ამას პროგრამის ისტორიაში მესამე ზრდად აღწერს. მყიდველებს, რომლებსაც ძველი ზღვრით სურდათ ნებართვის მიღება, შეძენა 2026 წლის 1 მარტამდე უნდა დაესრულებინათ, ხოლო არსებულ მფლობელებს შეუძლიათ განაგრძონ განახლება, სანამ ქონებას ფლობენ. იმავე პერიოდში საქართველომ შემოიღო IT დასაქმების ნებართვა (2025 წლის სექტემბერი) და შრომითი საქმიანობის ნებართვა სავალდებულო გახადა უცხოელ მუშაკთა უმეტესობისთვის (2026 წლის 1 მარტი). ცვლილებების მიმართულება უფრო მაღალი ზღვრებისა და მეტი პირობებისკენ არის, რაც კიდევ ერთი მიზეზია, რომ მოქმედი ტექსტი წაიკითხოთ და არა ძველი სტატია, და შეამოწმოთ თარიღი ნებისმიერი გზამკვლევის თავში, მათ შორის ამ გზამკვლევისაც. სწორედ ამიტომ ამ გვერდზე ყოველ ციფრს თან ახლავს წყარო და თარიღი, რათა ნებისმიერ დროს შეძლოთ მისი შედარება მოქმედ ტექსტთან. ცვლილებების ქრონოლოგია, თითოეული წყაროს მითითებით, განთავსდება წესების ცვლილებების ტრეკერზე მონაცემები და ანგარიშები განყოფილებაში.

ბინადრობა: დეტალური გზამკვლევები

რისკები და გამონაკლისები

• შეფასება ზღვარზე დაბლა. გადამწყვეტია შემფასებლის მიერ დადგენილი საბაზრო ღირებულება და არა ხელშეკრულების ფასი; ჩვეულებრივი შემთხვევებია ახალი კორპუსები, განვადებით შეძენა და თეთრი კარკასი.
• სასოფლო-სამეურნეო მიწა. სოფლად მდებარე სახლის ქვეშ არსებული ნაკვეთი შესაძლოა სასოფლო-სამეურნეო მიწად იყოს რეგისტრირებული, ასეთი ნაკვეთი კი ზღვარში არ ითვლება.
• ნაადრევი განცხადება. ჯავშანი, წინარე ხელშეკრულება ან დაურეგისტრირებელი შეძენა მშენებარე პროექტში საკუთრებას არ წარმოადგენს.
• დაგვიანებული განცხადება. განცხადება, რომელიც კანონიერი ყოფნის ვადის ამოწურვის შემდეგ შედის, იწყება მდგომარეობიდან, რომელსაც ვერანაირი ქონება ვერ გამოასწორებს.
• შეუსაბამო საბუთები. სახელები, რომლებიც პასპორტებში, მოწმობებსა და თარგმანებში განსხვავებულად არის დაწერილი, ყველაზე ხშირი მიზეზია, რის გამოც ერთი შეხედვით სრული საბუთების პაკეტი ბრუნდება.
• გაყიდვა ან სტრუქტურის შეცვლა. ნებართვა საკუთრებასთან ერთად მთავრდება; ჩუქება ან კომპანიისთვის გადაცემა საკუთრების შეწყვეტად ითვლება.
• ვარაუდი, რომ ნებართვა მუშაობის უფლებას იძლევა. საქართველოში მუშაობისთვის 2026 წლის 1 მარტიდან, როგორც წესი, შრომითი საქმიანობის ნებართვაა საჭირო.
• წესების ცვლილება. ზღვარი უკვე გაიზარდა წარსულში და შესაძლოა კვლავ გაიზარდოს; გამოიყენება ის კანონი, რომელიც თქვენი განცხადების შეტანის დღეს მოქმედებს.

ხშირი კითხვები

არის თუ არა ქონებაზე დაფუძნებული ნებართვა „ოქროს ვიზა“?

არა ევროპული გაგებით. ეს არის ერთწლიანი განახლებადი ბინადრობის ნებართვა, რომელიც უკავშირდება $150 000-ზე მეტი ღირებულების ქონების ფლობას. ის თავისთავად მოქალაქეობამდე არ მიგიყვანთ და ევროპის სხვა ქვეყნებში ცხოვრების უფლებას არ გაძლევთ.

შემიძლია რამდენიმე უფრო იაფი ბინის ყიდვა $150 000-ის მისაღწევად?

ეს დადასტურებული არ არის. მუხლი 15(j) საუბრობს უფლებაზე უძრავ ნივთზე, მხოლობით რიცხვში, რომლის საბაზრო ღირებულება ზღვარს აღემატება, და ჩვენ ვერ ვიპოვეთ ოფიციალური ტექსტი, რომელიც ღირებულებების შეკრების საშუალებას იძლევა. ზოგიერთი კონსულტანტი ამბობს, რომ რამდენიმე ქონებაც საკმარისია; ჩვენი იურისტი სააგენტოს ბოლოდროინდელ გადაწყვეტილებებს ამოწმებს. მანამდე იყიდეთ ერთი ქონება, რომელიც $150 000-ს დამოუკიდებლად აღემატება; ჩვენი გვერდი რამდენიმე ქონება და ბინადრობის ნებართვა ამ საკითხს თვალს ადევნებს.

უნდა ვცხოვრობდე საქართველოში ნებართვის შესანარჩუნებლად?

კანონი მოკლევადიანი ნებართვისთვის დღეების მინიმალურ რაოდენობას არ ადგენს. თუმცა თქვენი საგადასახადო მდგომარეობა საქართველოში გატარებულ დღეებზეა დამოკიდებული, ხოლო უფრო გრძელვადიანი სტატუსები, როგორიცაა მუდმივი ბინადრობა და მოქალაქეობა, ბინადრობის წლებს ითვლის.

შემიძლია განცხადების შეტანა საზღვარგარეთიდან?

მინდობილობით მოქმედ წარმომადგენელს შეუძლია განცხადება თქვენ ნაცვლად შეიტანოს, ზოგიერთი ნაბიჯის გავლა კი ელექტრონულადაც შეიძლება, მაგრამ თქვენ კანონიერად უნდა იმყოფებოდეთ საქართველოში ან უნდა შეგეძლოთ სააგენტოს მოთხოვნების დაკმაყოფილება თქვენი სიტუაციისთვის. განცხადების შეტანა თქვენი ყოფნის ვადის მიხედვით დაგეგმეთ.

აქვს თუ არა მნიშვნელობა ქონებაზე იპოთეკას?

ნებართვა თქვენს საკუთრების უფლებას ეყრდნობა, რომელსაც რეგისტრირებული იპოთეკა არ აუქმებს. თუმცა იპოთეკა ამონაწერზე ჩანს, და მისი გავლენა თქვენს საბუთებზე იურისტმა განცხადების შეტანამდე უნდა შეამოწმოს.

ზღვარი დოლარშია თუ ლარში?

კანონი მას განსაზღვრავს როგორც $150 000-ის ეკვივალენტს ლარში. შემფასებლის მიერ ლარში დადგენილი ღირებულება დოლარის თანხას ოფიციალური კურსით შედარდება, სწორედ ამიტომ მფლობელებმა, რომლებიც ზღვართან ახლოს არიან, გარკვეული მარაგი უნდა დაიტოვონ.

შეუძლიათ ჩემს მშობლებს ჩემი ქონებით ნებართვის მიღება?

მუხლი ასახელებს მეუღლესა და შვილებს და არა მშობლებს. მშობელს საკუთარი საფუძველი სჭირდება, მაგალითად საკუთარი ქონება.

რა ხდება, თუ სააგენტო უარს იტყვის?

თქვენ მიიღებთ უარის მიზეზებს. უარების უმეტესობა უკავშირდება ღირებულებას, მიწის კატეგორიას, საკუთრებას, კანონიერ ყოფნას ან შეუსაბამო საბუთებს, და ახალი განცხადების შეტანას აზრი მხოლოდ მას შემდეგ აქვს, რაც მიზეზი აღმოიფხვრება. ჩვენი იურისტი გირჩევთ, გასაჩივრება იქნება უკეთესი გზა თუ ახალი განცხადება.

წყაროები

1. საქართველოს კანონი „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ (მუხლები 10, 15, 16, 18, 21), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
2. „On Approval of the Procedures for Reviewing and Deciding the Granting of Georgian Residence Permits“, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
3. მიგრაცია და ბინადრობის ნებართვები, სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო, საქართველოს იუსტიციის სამინისტრო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
4. მთავრობის დადგენილება №255 იმ ქვეყნების ნუსხის შესახებ, რომელთა მოქალაქეებსაც შეუძლიათ საქართველოში უვიზოდ შემოსვლა, კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 24 თებერვლის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
5. საქართველოს მოქალაქეობის შესახებ ორგანული კანონი (მუხლი 12), კონსოლიდირებული ვერსია 2025 წლის 7 მარტის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
6. აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ორგანო - აკრედიტაციის ცენტრი, საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
7. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
8. „Georgia to Increase Real Estate Investment Threshold for Residence Permits Effective March 1, 2026“, Erickson Immigration Group (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
9. „Georgia raises real estate investment bar for residence permits by 50%“, legal.ge (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
10. „Georgia to hike property-based investor visa to $150,000 next month“, IMI Daily (ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერი)
11. „Georgia introduces mandatory work permits for foreign workers“, Andersen საქართველოში (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
12. „Georgia immigration reform: new work permit rules for foreign nationals“, Fragomen (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
13. „Georgia: individual residence“, PwC Worldwide Tax Summaries (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
14. „Georgia investor residence permits“, Healy Consultants (ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერი)
15. ჰააგის საერთაშორისო კერძო სამართლის კონფერენცია, აპოსტილის კონვენციის მონაწილეთა ცხრილი, HCCH (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
16. „There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi“, Colliers Georgia, CBW-ის მეშვეობით (ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 11 ოქტომბერი, 2026 - სრული გზამკვლევი გამოქვეყნდა კანონის ტექსტისა და სააგენტოს ინსტრუქციების საფუძველზე; მას პარტნიორი იურისტი ამოწმებს.