რას მოიცავს
- საჯარო რეესტრის ამონაწერი ქონების საკადასტრო კოდზე, რომელსაც იურისტი უკვეთს და სტრიქონ-სტრიქონ კითხულობს: მესაკუთრე, ფართობი, ტიპი, წილები, უფლებრივი შეზღუდვები; არა გამყიდველის მიერ მოტანილი ძველი ამონაწერი, არამედ ახალი, შემოწმების თარიღით.
- გამყიდველის ვინაობა და უფლებამოსილება: არის თუ არა გამყიდველი რეგისტრირებული მესაკუთრე, არის თუ არა მინდობილობა მოქმედი, ნოტარიულად დამოწმებული და კონკრეტული, და ვის შეუძლია ხელი მოაწეროს, როცა გამყიდველი კომპანიაა.
- საკუთრების ისტორია და ყველაფერი მასში, რაც ახსნას საჭიროებს, სანამ მყიდველი ამ უფლებას დაეყრდნობა; სუფთა ამჟამინდელი ჩანაწერი ყოველთვის სუფთა წარსულს არ ნიშნავს.
- ახალი პროექტისთვის: რა უფლებები აქვს დეველოპერს მიწაზე, მშენებლობის ნებართვა და შეესაბამება თუ არა ის გასაყიდ შენობას, ნებართვის სტატუსი და მიწის ნებისმიერი იპოთეკით დატვირთვა.
- ხელშეკრულება, იქნება ეს ჯავშნის შეთანხმება, წინარე ხელშეკრულება თუ ნასყიდობა, ქართულ ენაზე, თარგმანთან შედარებით: ფასი და გადახდა, ჩაბარება და პირგასამტეხლო, სპეციფიკაცია, ფართობის დასაშვები გადახრა, ცვლილებები, თანხის დაბრუნება და პუნქტები, რომლებიც აკლია.
- მიწის კატეგორია სახლებისა და ნაკვეთებისთვის, რადგან სწორედ ის წყვეტს, შეძლებთ თუ არა საერთოდ ამ ქონების რეგისტრაციას თქვენს სახელზე.
- წერილობითი დასკვნა თქვენს ენაზე: რა აღმოჩნდა, რა უნდა გამოსწორდეს ხელმოწერამდე და მოაწერდა თუ არა იურისტი ხელს, ისეთი ფორმით, რომელზეც თქვენს მრჩევლებს მოქმედება შეეძლებათ.
ვისთვის არის ეს სერვისი
ყველა მყიდველისთვის, მათ შორის მათთვის, ვინც ქონება თავად იპოვა, ვინც სხვა სააგენტოს მეშვეობით ყიდულობს, ან ვისაც გამყიდველი ეუბნება, რომ „დოკუმენტები წესრიგშია“. იურიდიული შემოწმება შეძენის ის ერთადერთი ნაწილია, რომლის გამოტოვების უფლებასაც კლიენტს არ ვაძლევთ, და ამავე დროს ის ნაწილი, რომლის ცალკე შეკვეთაც ყველაზე მეტად ღირს. ის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მშენებარე ბინის შეძენისას, როცა რეესტრის ამონაწერი ბინას ვერ აჩვენებს და დაცვა მხოლოდ დეველოპერის დოკუმენტები და ხელშეკრულებაა, და ნებისმიერი სახლისა და ნაკვეთისთვის, სადაც მიწის კატეგორია წყვეტს, შეუძლია თუ არა უცხოელს მისი ფლობა და ითვლება თუ არა ის ბინადრობის ნებართვისთვის. ის ისევე ეხება საზღვარგარეთ მყოფ მყიდველებს, როგორც საქართველოში მყოფთ, რადგან დასკვნა ისეა დაწერილი, რომ იურისტის გარეშეც წაიკითხოთ და გაიგოთ. თუ რამე ერთ სერვისად უნდა შეუკვეთოთ ვინმეს მთელი პროცესიდან, ეს სწორედ ის არის.
ვადები
დავალება
თქვენ გვიგზავნით საკადასტრო კოდს, გამყიდველის ან დეველოპერის დოკუმენტებს იმ სახით, რა სახითაც გაქვთ, და ხელშეკრულების პროექტს. შემოწმების წერილობითი შეთავაზება მტკიცდება და მხოლოდ ამის შემდეგ იწყება სამუშაო; რაც მეტი დოკუმენტი გაქვთ თავიდანვე, მით ნაკლები კითხვა რჩება მეორე მხარისთვის.
რეესტრის ამონაწერი
იურისტი საკადასტრო კოდზე ამონაწერს უკვეთს. მოქმედებს საჯარო რეესტრის საკუთარი დამუშავების ვადა და მისი საფასური მესამე მხარის ხარჯია.
წაკითხვა და მოთხოვნები
იკითხება ამონაწერი, გამყიდველის დოკუმენტები, ნებართვა და ხელშეკრულება; იურისტი გამყიდველს ან დეველოპერს სთხოვს იმას, რაც აკლია, და აფიქსირებს, რა არ მოგვაწოდეს, რადგან დოკუმენტი, რომელსაც გამყიდველი არ აჩვენებს, თავისთავად ინფორმაციაა.
დასკვნა
თქვენ იღებთ წერილობით დასკვნას აღმოჩენებით, აუცილებელი გამოსწორებებითა და იურისტის დასკვნითი შეფასებით, ისე დაწერილს, რომ ყველა პუნქტი იურისტის გარეშეც გასაგები იყოს.
გამოსწორებები
თუ რამე უნდა გამოსწორდეს, იურისტი ამბობს, როგორ და ვის მიერ, და თითოეულ გამოსწორებას შემდეგ ნაბიჯამდე დოკუმენტის ნახვით ადასტურებს, და არა სიტყვიერი დაპირებით.
ამონაწერის წაკითხვა: რას ეძებს იურისტი
| მესაკუთრე | რეგისტრირებული მესაკუთრის სახელი და იდენტიფიკატორი, შედარებული გამყიდველის პასპორტთან ან კომპანიის რეგისტრაციასთან. სხვა სახელი პირველია, რაც ახსნას საჭიროებს, და სანამ ეს ახსნა დოკუმენტით არ დადასტურდება, შემოწმება წინ არ მიდის. |
|---|---|
| წილები | არის თუ არა ქონება თანასაკუთრებაში და რა წილებით; ყველა თანამესაკუთრე უნდა ყიდდეს ან თანხმობას იძლეოდეს, და შეიძლება მეუღლის თანხმობაც იყოს საჭირო. |
| ფართობი და ტიპი | რეგისტრირებული ფართობი განცხადებასა და ხელშეკრულებასთან შედარებით, და რეგისტრირებული დანიშნულება: საცხოვრებელი, კომერციული, მიწა, სასოფლო-სამეურნეო. |
| უფლებრივი შეზღუდვები | იპოთეკა, ყადაღა, საგადასახადო გირავნობა, სარგებლობის უფლებები, იჯარა. რომელი შეიძლება გარიგებისას მოიხსნას, რომელი აჩერებს მას, და როგორ ეწყობა მოხსნა გადახდასთან თანმიმდევრობაში, რათა გადახდა და მოხსნა სწორი რიგით მოხდეს და არა გამყიდველის სიტყვის იმედად. |
| ისტორია | როგორ შეიძინა ამჟამინდელმა მესაკუთრემ ქონება, როდის, და არის თუ არა ჯაჭვში რამე გადაუწყვეტელი, მაგალითად მემკვიდრეობა ან ბოლოდროინდელი გადაცემა, რომელიც ახსნას საჭიროებს. |
| საკადასტრო გეგმა | სახლებისა და ნაკვეთებისთვის: სად გადის საზღვრები და არის თუ არა ის, რაც იყიდება, იგივე, რაც რეგისტრირებულია; ღობე და საკადასტრო ხაზი ყოველთვის ერთ ადგილას არ გადის. |
ახალი პროექტისთვის: დეველოპერის დოკუმენტები
როცა ბინა ჯერ არ არსებობს რეგისტრირებულ ერთეულად, ამონაწერი მიწაზეა და კითხვა დეველოპერზე გადადის. იურისტი ამოწმებს, რომ გამყიდველი იურიდიული პირი იგივეა, ვისაც მიწაზე უფლებები და ნებართვა აქვს, რადგან ბრენდის სახელი და ხელშემკვრელი კომპანია ხშირად სხვადასხვაა, და ხელშეკრულებას სწორედ კომპანიასთან აფორმებთ და არა ბრენდთან; რომ მშენებლობის ნებართვა სწორედ ამ ნაკვეთს, ამ დანიშნულებასა და სართულების ამ რაოდენობას ფარავს, რათა გასაყიდი ბინა ნებართვაში იურიდიულად არსებობდეს; არის თუ არა მიწა ბანკში იპოთეკით დატვირთული და რას ნიშნავს ეს მყიდველებისთვის, თუ მშენებლობა გაჩერდება; და რას ამბობს ხელშეკრულება ჩაბარებაზე, პირგასამტეხლოზე, სპეციფიკაციაზე, ეტაპობრივ გადახდებზე, ცვლილებებზე და იმაზე, რა ემართება გადახდილ ფულს, თუ პროექტი ჩავარდება. დეველოპერის ისტორია, სადაც ის გვაქვს, დასკვნას ემატება. ნებართვასთან შეუსაბამობა ან იპოთეკა, რომელსაც ხელშეკრულება არ არეგულირებს, ხელმოწერაზე უარის მიზეზია, და დასკვნა ამას პირდაპირ ამბობს, რა მიმზიდველიც უნდა იყოს ფასი ან საჩვენებელი ბინა.
ხელშეკრულების წაკითხვა
იურისტი ქართულ ტექსტს კითხულობს, რადგან სწორედ ის ავალდებულებს მხარეებს, და მას იმ თარგმანს ადარებს, რომელიც თქვენ მოგცეს; განსხვავება ამ ორს შორის თავისთავად აღმოჩენაა, რადგან დავის შემთხვევაში ქართული ტექსტი იქნება საბოლოო და არა ის, რაც თქვენ წაიკითხეთ. დასკვნაში ჩამოთვლილია პუნქტები, რომლებიც არის, მაგრამ სუსტია, პუნქტები, რომლებიც აკლია, და ფორმულირება, რომელსაც იურისტი თითოეულისთვის გთავაზობთ, რათა მოლაპარაკებას ტექსტი ჰქონდეს, საიდანაც დაიწყება. მეორადი ბინისთვის მთავარი პუნქტებია ფასი და გადახდა, ქონების მდგომარეობა, მფლობელობაში გადაცემის თარიღი, ვინ რომელ უფლებრივ შეზღუდვას ხსნის და გადახდისა და რეგისტრაციის თანმიმდევრობა. დეველოპერის ხელშეკრულებისთვის ესენია ჩაბარების თარიღი და მისი დარღვევის პირგასამტეხლო, სპეციფიკაციის დანართი, ფართობის დასაშვები გადახრა, ცვლილებების პროცედურა, თანხის დაბრუნების პირობები და თქვენი უფლების რეგისტრაცია საბოლოო გადახდამდე. თუ ჯავშნის შეთანხმების ეტაპზე ხართ, ჯერ ის იკითხება, ერთი მთავარი კითხვით: რა ემართება ფულს, თუ შემოწმება ჩავარდება. ჯავშნის შეთანხმება, რომელიც ამ კითხვაზე პასუხს არ იძლევა, ხელმოწერამდე სწორდება და არა მის შემდეგ.
რა გვჭირდება თქვენგან
- საკადასტრო კოდი, ან ზუსტი მისამართი, თუ კოდი ჯერ ცნობილი არ არის.
- ყველაფერი, რაც გამყიდველმა ან დეველოპერმა მოგცათ: ამონაწერი, გეგმები, ნებართვის ასლები, ხელშეკრულების პროექტი, ფასთა ნუსხა, გადახდის გრაფიკი, ქართულად და ნებისმიერი თარგმანი, რომელიც გაქვთ, თუნდაც არასრული ან ძველი.
- თქვენი დავალება ამონაწერის შეკვეთაზე და რეესტრის საფასურის გადახდა მესამე მხარის ხარჯის სახით.
- თქვენი საკუთარი ვითარება იქ, სადაც ის შემოწმებაზე მოქმედებს: ყიდულობთ თუ არა ერთობლივად, კომპანიის მეშვეობით, თუ ბინადრობის ნებართვის განაცხადისთვის; ამის გარეშე იურისტმა შეიძლება სწორი ქონება არასწორი კითხვებით შეამოწმოს.
- მოთმინება მეორე მხარის მიმართ: შემოწმება მხოლოდ იმდენად სწრაფია, რამდენად სწრაფად პასუხობს გამყიდველი ან დეველოპერი იურისტის მოთხოვნებს.
ფასის საფუძველი
შემოწმების ფასს წერილობით მიიღებთ, ხოლო მისი საფუძველი ფასებისა და საკომისიოების გვერდზეა აღწერილი. როგორც წესი, ეს ფიქსირებული საფასურია, რომელიც ქონების ფასზე არ არის დამოკიდებული, რადგან სამუშაო ერთი და იგივეა, რასაც უნდა ყიდულობდეთ, და იურისტის ანაზღაურება ქონების ფასთან დაკავშირებული არ უნდა იყოს. რეესტრის საფასური ამონაწერისთვის მესამე მხარის ხარჯია, რომელსაც რეესტრის ტარიფით თქვენ იხდით. შემოწმება, რომელმაც შეძენაზე უარის მიზეზი იპოვა, შემოწმებად ანაზღაურდება, რადგან ის ზუსტად ამისთვის არსებობს; დასკვნა თქვენია, რა დასკვნაც უნდა ჰქონდეს, და მისი გამოყენება თქვენი სხვა მრჩევლების მიერაც შეიძლება. მეორე შემოწმება ჩანაცვლებულ ქონებაზე ხელახლა ფასდება, რადგან ეს ახალი საქმეა ახალი დოკუმენტებით.
დასამატებელია გუნდის მიერ: იურიდიული შემოწმების ფიქსირებული საფასური, შეთავაზებაში მითითებული შესრულების ვადა დოკუმენტების სრულად მიღების შემდეგ, და რეესტრის ამონაწერის საფასურები დამუშავების სისწრაფის მიხედვით ოფიციალური წყაროს მითითებით, მფლობელმა და იურისტმა უნდა მოგვაწოდონ.
დასკვნა განყოფილებების მიხედვით
| 1. ქონება | საკადასტრო კოდი, მისამართი, რეგისტრირებული ფართობი და ტიპი, და არის თუ არა ის, რაც იყიდება, იგივე, რაც რეგისტრირებულია. |
|---|---|
| 2. გამყიდველი | ვინ არის, შეუძლია თუ არა გაყიდვა, ვისი თანხმობაა საჭირო, და საკმარისია თუ არა წარმომადგენლის მინდობილობა. |
| 3. უფლებრივი შეზღუდვები და ისტორია | რა არის ქონებაზე რეგისტრირებული, რას ნიშნავს ეს, და როგორ იხსნება თითოეული ან რატომ ვერ მოიხსნება. |
| 4. დეველოპერი | ახალი პროექტისთვის: უფლებები მიწაზე, ნებართვა და მისი შესაბამისობა, იპოთეკები, ისტორია იქ, სადაც გვაქვს. |
| 5. ხელშეკრულება | პუნქტობრივად: არის და საკმარისია, არის და სუსტია შემოთავაზებული ფორმულირებით, აკლია შემოთავაზებული ფორმულირებით. |
| 6. აუცილებელია ხელმოწერამდე | გამოსწორებების სია, თითოეული იმის მითითებით, ვინ აკეთებს და რომელ ნაბიჯამდე. |
| 7. დასკვნითი შეფასება | მოაწერდა თუ არა იურისტი ხელს, ერთი მარტივი წინადადებით, და რა პირობებით; ეს წინადადება იმისთვისაა, რომ მთელი ანალიზის ბოლოს პასუხი ერთმნიშვნელოვანი იყოს. |
განსაკუთრებული შემთხვევები
ზოგ საქმეს სტანდარტულზე მეტი შემოწმება სჭირდება და შეთავაზება ამას ამბობს, როგორც კი ამას დავინახავთ, რათა დამატებითი სამუშაო მოულოდნელობა არ იყოს. მემკვიდრეობით მიღებულ ქონებას შეიძლება ჰყავდეს მემკვიდრეები, რომლებიც რეგისტრირებული არ არიან ან საზღვარგარეთ არიან, და ჯაჭვი უნდა დასრულდეს, სანამ გაყიდვა უსაფრთხო გახდება. კომპანია-გამყიდველს სჭირდება მისი რეგისტრაციისა და ხელმომწერის უფლებამოსილების შემოწმება მეწარმეთა და არასამეწარმეო იურიდიულ პირთა რეესტრში, და ლიკვიდაციაში მყოფი ან ქონებაზე იპოთეკის მქონე კომპანია სხვა გამყიდველია, ვიდრე მოქმედი. საზღვარგარეთ მყოფმა თანამესაკუთრეებმა ლეგალიზებული დოკუმენტებით უნდა გაყიდონ ან თანხმობა განაცხადონ, რის მოწყობასაც დრო სჭირდება. ბინადრობის ნებართვის განაცხადისთვის შესაძენ ქონებას შემოწმებაში მიწის კატეგორიისა და სავარაუდო შეფასებული ღირებულების გათვალისწინება სჭირდება, რადგან სუფთა უფლება სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე ან ზღვარზე დაბალი ღირებულება სუფთა უფლებაა არასწორი მიზნისთვის. ქონებას, რომელშიც მოიჯარე ცხოვრობს, იჯარის ხელშეკრულების წაკითხვა სჭირდება, რადგან მოიჯარის უფლებები გაყიდვის შემდეგაც ძალაში რჩება და ახალ მესაკუთრეზე გადადის. არცერთი ეს შემთხვევა თავისთავად შეძენას არ აჩერებს; თითოეული ცვლის იმას, რა უნდა მოხდეს, სანამ გადაიხდით, და სწორედ ეს თანმიმდევრობა იწერება დასკვნაში.
ვის მხარესაა იურისტი
პარტნიორი იურისტი თქვენს შეძენაში თქვენთვის და მხოლოდ თქვენთვის მოქმედებს; იურისტი იმავე გარიგებაში გამყიდველის ან დეველოპერის ინტერესებს არ წარმოადგენს და ანაზღაურებას შემოწმებისთვის იღებს და არა შედეგისთვის, ამიტომ „არ მოვაწერდი“ მისთვის ისეთივე შედეგია, როგორც „მოვაწერდი“. დასკვნა ისეა დაწერილი, რომ თქვენმა იურისტმა სახლში წაიკითხოს და, თუ არ ეთანხმება, თქვას ეს, და მეორე მოსაზრებას მივესალმებით, რადგან ორი დამოუკიდებელი წაკითხვა ერთზე მეტია. იურისტის როლი ამ საიტზე, იურიდიული გვერდების განხილვა, აღწერილია პარტნიორი იურისტის გვერდზე; ეს სერვისი იგივე ადამიანია, რომელიც იმავე სახის წაკითხვას ერთი მყიდველისა და ერთი ქონებისთვის აკეთებს. თავად ამ გვერდს განხილვის შენიშვნა აქვს, სანამ იურისტი მის ფორმულირებას არ დაადასტურებს.
ხშირი კითხვები
გამყიდველი ამბობს, რომ ნოტარიუსი ყველაფერს შეამოწმებს. მაინც მჭირდება ეს?
დიახ. ნოტარიუსი ხელმოწერებსა და ვინაობას ამოწმებს; ნოტარიუსი არ ამოწმებს, არის თუ არა გარიგება თქვენთვის კარგი, ემთხვევა თუ არა დეველოპერის ნებართვა შენობას, ან იცავთ თუ არა ხელშეკრულება. ამას მხოლოდ თქვენი იურისტი აკეთებს, რომელიც თქვენი ინტერესებისთვის მოქმედებს.
შეგიძლიათ შეამოწმოთ ქონება, რომელიც სხვა სააგენტოს მეშვეობით ვიპოვე?
დიახ. შემოწმება ცალკე იკვეთება, საკადასტრო კოდითა და იმ დოკუმენტებით, რომლებიც გაქვთ. სხვა მხრივ შეძენაში ჩვენი მონაწილეობა საჭირო არ არის და სააგენტოსთან თქვენი ურთიერთობა არ იცვლება; იცვლება მხოლოდ ის, რომ დოკუმენტებს თქვენი მხარის იურისტიც წაიკითხავს.
როგორ გამოიყურება დასკვნა?
დოკუმენტი თქვენს ენაზე: რა აღმოჩნდა ამონაწერში, გამყიდველზე, ნებართვასა და ხელშეკრულებაში; რა უნდა გამოსწორდეს ხელმოწერამდე და როგორ; და მარტივი განცხადება იმაზე, მოაწერდა თუ არა იურისტი ხელს. ის ისეა დაწერილი, რომ სხვა იურისტმაც მიჰყვეს და გადაამოწმოს.
რა მოხდება, თუ შემოწმება პრობლემას იპოვის?
დასკვნა ამბობს, შეიძლება თუ არა მისი გამოსწორება, ვის მიერ და რომელ ნაბიჯამდე, და იურისტი თითოეულ გამოსწორებას დოკუმენტის ნახვით ადასტურებს. პრობლემები, რომლებიც ვერ გამოსწორდება, მაგალითად სასოფლო-სამეურნეო მიწა სახლის ქვეშ, შეძენას ამთავრებს, და დასკვნა ამას პირდაპირ ამბობს.
მოიცავს შემოწმება მშენებარე ბინას?
დიახ, აქცენტით დეველოპერის უფლებებზე მიწაზე, ნებართვაზე, იპოთეკებსა და ხელშეკრულებაზე, რადგან ბინა რეესტრში ჯერ არ არსებობს. დეველოპერის ისტორია ემატება იქ, სადაც ის გვაქვს, რადგან მშენებარე ბინის შემთხვევაში დეველოპერის წარსული ქონების ნაწილია.
რამდენ ხანს გრძელდება?
რეესტრის დამუშავების ვადა ამონაწერისთვის, პლუს დრო, რომელსაც გამყიდველი ან დეველოპერი იურისტის მოთხოვნებზე პასუხს ანდომებს, პლუს შეთავაზებაში მითითებული წაკითხვის დრო. სუფთა საქმე პასუხისმგებელი გამყიდველით სწრაფია; საქმე მოსახსნელი უფლებრივი შეზღუდვით არა, და ამ შემთხვევაში დრო სწორედ იმაზე იხარჯება, რაც თქვენს ფულს იცავს.
არის შემოწმება იმის გარანტია, რომ არაფერი არასწორად არ წავა?
არა. ეს დოკუმენტების გულდასმით წაკითხვაა იმ სახით, რა სახითაც ისინი შემოწმების თარიღზე არსებობს, თქვენი ინტერესებისთვის მოქმედი იურისტის მიერ. ის აცილებს პრობლემებს, რომლებიც ქაღალდზე შეიძლება აღმოჩნდეს, ეს კი მათი უმეტესობაა; ის ვერ დაგპირდებათ დეველოპერის მომავალ ქცევას ან ბაზრის მიმართულებას.
ცვლილებების ისტორია
- - შეიქმნა სერვისის გვერდი; განიხილავს პარტნიორი იურისტი; ფასის საფუძველი მფლობელმა უნდა მოგვაწოდოს.