რას მოიცავს
- პირველი საუბარი იმაზე, რატომ, როდის და რა თანხად გსურთ გაყიდვა, და რას ნიშნავს გაყიდვა ქონებასთან დაკავშირებული ბინადრობის ნებართვისა თუ მოქმედი იჯარისთვის. ეს საუბარი წყვეტს, ახლა არის თუ არა გაყიდვის სწორი დრო.
- შეფასება უბნის გამოქვეყნებული საბაზრო მონაცემებითა და ბოლო დროის მსგავსი გაყიდვებით, წერილობით ჩამოყალიბებული მსჯელობით, რათა ზუსტად ხედავდეთ, საიდან მოდის ციფრი.
- ბინის მომზადება: ის შეკეთება, რომელიც ნამდვილად ღირს, დალაგება და ჩვენ მიერ გადაღებული ფოტოები და გეგმარება. მყიდველი პირველ შთაბეჭდილებას ფოტოებით იქმნის, ამიტომ მათ შემთხვევითობას არ ვანდობთ.
- განცხადება, დაწერილი იმ მყიდველებისთვის, ვინც ამ ბინას სინამდვილეში იყიდის, და მარკეტინგი ადგილობრივ და უცხოელ მყიდველებზე. განცხადება ბინის ძლიერ მხარეებს აჩვენებს და სუსტს არ მალავს.
- დათვალიერებები, პირადად და საზღვარგარეთ მყოფი მყიდველებისთვის პირდაპირი ვიდეოთი, რომლებსაც ჩვენი კონსულტანტი ატარებს, რათა საზღვარგარეთ მყოფმა მყიდველმაც ბინა ისე ნახოს, თითქოს თავად იქ იმყოფებოდეს.
- მოლაპარაკება ფასსა და პირობებზე, წერილობით, ისე, რომ ყოველი შეთავაზება თქვენამდე აღწევს და ყოველთვის იცით, რა შემოგთავაზეს და რა უპასუხეთ.
- გარიგება: მყიდველის პირადობის შემოწმება, ხელშეკრულება, რომელსაც პარტნიორი იურისტი ადგენს ან განიხილავს, გადახდა ბანკის მეშვეობით და საკუთრების გადაცემის რეგისტრაცია, ისე აწყობილი, რომ საკუთრება და თანხა ერთმანეთზე მიბმული მოძრაობდეს.
- დოკუმენტები, რომლებიც თქვენს ბანკს სჭირდება, რომ გაყიდვის თანხა საზღვარგარეთ მიიღოს; ბანკის კითხვებზე პასუხი წინასწარ მზადაა, რათა თანხა გზაში არ შეჩერდეს.
ვისთვის არის ეს სერვისი
მესაკუთრეებისთვის, რომლებსაც საქართველოში ქონების გაყიდვა სურთ, განსაკუთრებით მათთვის, ვინც საზღვარგარეთ ცხოვრობს და დათვალიერებებსა და მოლაპარაკებებზე დასწრებას ვერ ახერხებს: ინვესტორებისთვის, რომლებიც პოზიციიდან გადიან; ოჯახებისთვის, რომლებმაც სხვაგან გადაინაცვლეს; მესაკუთრეებისთვის, რომლებმაც ქონება მემკვიდრეობით მიიღეს; და მესაკუთრეებისთვის, რომლებმაც ჩვენთან იყიდეს და იგივე ზრუნვა გარიგების მეორე ბოლოშიც სურთ. საზღვარგარეთიდან გაყიდვა დისტანციური შეძენის სარკისებური ანარეკლია და იმავე ინსტრუმენტებს იყენებს: მინდობილობას, შეზღუდულს ამ ქონებითა და ამ მოქმედებებით; პირდაპირ ვიდეოდათვალიერებებს; იურისტის თანდასწრებას ხელმოწერაზე; და ფულს, რომელიც ბანკებს შორის მოძრაობს. ის, რაც შეძენისას თქვენ გიცავდათ, გაყიდვისას ისევ თქვენ გიცავთ, ოღონდ ახლა მეორე მხარეს დგახართ. საბაზრო ფაქტები, რომლებიც გაყიდვაზე მოქმედებს, მათ შორის ის, ვინ ყიდულობს თითოეულ ქალაქში, განყოფილებაშია ინვესტიცია და ფული.
ვადები
გადაწყვეტილებამდე
ვამოწმებთ, რას ნიშნავს გაყიდვა ქონებით მიღებული ბინადრობის ნებართვისთვის, მოქმედი იჯარისთვის და ნებისმიერი იპოთეკის ან სხვა უფლებრივი შეზღუდვისთვის, და წერილობით გეუბნებით. ეს პასუხები განცხადების გამოქვეყნებამდე უნდა გქონდეთ და არა მყიდველის გამოჩენის შემდეგ.
შეფასება და ფასი
ბინას გამოქვეყნებული მონაცემებითა და მსგავსი გაყიდვებით ვაფასებთ და გირჩევთ მოთხოვნილ ფასსა და მინიმალურ ზღვარს. მინიმალური ზღვარი მოლაპარაკებისას საორიენტაციო წერტილია, რომლის ქვემოთ ჩამოსვლას არ გირჩევთ. ფასს თქვენ წყვეტთ.
მომზადება და განცხადება
შეკეთება, რომელიც ღირს, დალაგება, ფოტოები, გეგმარება და განცხადება იმ არხებზე, რომლებსაც ადგილობრივი და უცხოელი მყიდველები იყენებენ, რათა ბინა ბაზარზე უკვე მომზადებული გამოვიდეს.
დათვალიერებები და შეთავაზებები
დათვალიერებები პირადად და ვიდეოთი; ყოველი შეთავაზება თქვენამდე წერილობით აღწევს, ჩვენი მოსაზრებით.
გარიგება
მყიდველი მოწმდება, ხელშეკრულებას იურისტი ადგენს ან განიხილავს, გადახდა ბანკის მეშვეობით მოძრაობს, და საკუთრების გადაცემა რეგისტრირდება. ეს ის ეტაპია, სადაც გამყიდველის დაცვის ყველა მექანიზმი მუშაობს, და მას ქვემოთ ცალკე აღვწერთ.
თანხა სახლში
გაყიდვის თანხა თქვენს ქართულ ანგარიშზე ან პირდაპირ საზღვარგარეთ შემოდის, იმ დოკუმენტებთან ერთად, რომლებიც თქვენს ბანკს სჭირდება. როდის შემოვა თანხა, ორივე ბანკის ვადებზეა დამოკიდებული, და ამ ვადებს წინასწარ ვარკვევთ.
კითხვები, რომლებსაც განცხადებამდე უნდა უპასუხოთ
| ბინადრობის ნებართვა | ქონებაზე დაფუძნებული ნებართვა საკუთრების გამო არსებობს. გაყიდვამ შეიძლება ის შეწყვიტოს. თუ ასეთი ნებართვა გაქვთ, გაყიდვა თქვენი განახლების თარიღის ან ქვეყანაში დარჩენის სხვა საფუძვლის გარშემო იგეგმება, და რჩევას განცხადებამდე იღებთ. |
|---|---|
| იჯარა | მოიჯარის უფლებები იჯარის ხელშეკრულებით გაყიდვის შემდეგაც ძალაში რჩება. შეგიძლიათ გაყიდოთ მოიჯარესთან ერთად, რაც ინვესტორებს შეეფერება, ან გაყიდვა იჯარის დასრულებაზე დაგეგმოთ, რაც იმ მყიდველებს შეეფერება, ვინც თავად აპირებს ცხოვრებას. ეს არჩევანი მყიდველების წრეს განსაზღვრავს, ამიტომ მას განცხადებამდე ვაკეთებთ. |
| იპოთეკა ან უფლებრივი შეზღუდვა | იპოთეკა გარიგებისას ფასიდან იფარება ბანკის მეშვეობით; ყადაღა ან საგადასახადო გირავნობა კი უნდა მოგვარდეს, სანამ მყიდველი გარიგებას გააგრძელებს. რაც უფრო ადრე გამოჩნდება ასეთი შეზღუდვა, მით ნაკლებად შეაფერხებს ის გაყიდვას. |
| გაყიდვის დაბეგვრა | იბეგრება თუ არა გაყიდვიდან მიღებული მოგება საქართველოში და თქვენს ქვეყანაში, ეს ფაქტებსა და წესებზეა დამოკიდებული; ბუღალტერი ამას ადასტურებს, სანამ მინიმალურ ფასს დაადგენთ, რადგან გადასახადი იმ თანხას ცვლის, რაც ხელზე დაგრჩებათ. |
| თქვენი დოკუმენტები | საჯარო რეესტრის ამონაწერი, თქვენი პასპორტი და, თუ საზღვარგარეთიდან ყიდით, მინდობილობა ამ გაყიდვისთვის, ლეგალიზებული და თარგმნილი. მინდობილობის ლეგალიზაციას დრო სჭირდება, ამიტომ მას რაც შეიძლება ადრე ვიწყებთ. |
დასამატებელია გუნდის მიერ: ფიზიკური პირების მიერ საცხოვრებელი ქონების გაყიდვის დაბეგვრის წესები საქართველოში, ოფიციალური წყაროთი და ბუღალტრის დადასტურებით. ეს გვერდი განაკვეთს არ ასახელებს დადასტურებამდე.
როგორ ვაფასებთ ბინას
გაყიდვისთვის შეფასება მოსაზრებაა იმაზე, რას გადაიხდის მყიდველი, და მას მსჯელობასთან ერთად გაძლევთ, რათა შეძლოთ არ დაგვეთანხმოთ. ვიწყებთ კვადრატული მეტრის გამოქვეყნებული საშუალო ფასებიდან ქალაქისთვის და, სადაც ხელმისაწვდომია, უბნისთვის, Colliers Georgia-ს, Galt & Taggart-ის ან TBC Capital-ის მონაცემებით, მათი თარიღებით. შემდეგ ვასწორებთ იმას, რასაც საშუალოები მალავს: სართულს, ხედს, განათებას, შენობის ასაკსა და მართვას, მოპირკეთების დონესა და ბინის მდგომარეობას. ორი ბინა ერთ ქუჩაზე შეიძლება სრულიად სხვადასხვა ფასად გაიყიდოს, და საშუალო ამ სხვაობას ვერ აჩვენებს. ვადარებთ მსგავსი ბინების ბოლო დროის გაყიდვებს იმავე შენობაში ან ქუჩაზე, სადაც ისინი ვიცით, და იმას, რაც ამჟამად იყიდება, იმის გათვალისწინებით, რომ განცხადებებში მოთხოვნილი ფასებია და არა გარიგების ფასები. შედეგი დიაპაზონია, რეკომენდებული მოთხოვნილი ფასი და მინიმალური ზღვარი, რომლის ქვემოთ ჩამოსვლას არ გირჩევდით, და თითოეული მათგანი ახსნილია. აკრედიტებული შემფასებლის ოფიციალური შეფასება ცალკე დოკუმენტია, რომელიც ზოგიერთი მიზნისთვის სჭირდებათ, მაგალითად ბინადრობის ნებართვისთვის, და გაყიდვისთვის საჭირო არ არის, ამიტომ მასზე ხარჯი მხოლოდ მაშინ ღირს, როცა სხვა მიზნისთვისაც გჭირდებათ.
ვინ ყიდულობს და როგორ მივაღწევთ მათ
თქვენი ბინის მყიდველი ქალაქსა და პროდუქტზეა დამოკიდებული. თბილისში დაახლოებით ათიდან ცხრა მყიდველი საქართველოს მოქალაქეა, ამიტომ თბილისში მეორადი ბინა პირველ რიგში ადგილობრივ ოჯახებსა და ინვესტორებს ვთავაზობთ, ქართულად, იმ ინფორმაციით, რასაც ისინი ეძებენ: უბანი, ტრანსპორტი, სკოლები, შენობის მდგომარეობა. ბათუმში დეველოპერების გაყიდვების ნახევარზე მეტი უცხოელ მყიდველებზე მოდის, და ბათუმში მეორადი ბინა იმავე კოშკებში ახალ მარაგს ეჯიბრება, ამიტომ მას უცხოელ მყიდველებს მათ ენებზე ვთავაზობთ, იმ უპირატესობებზე ხაზგასმით, რაც დასრულებულ, რეგისტრირებულ ბინას მშენებარესთან შედარებით აქვს. ასეთ მყიდველს შეუძლია დღესვე შევიდეს ბინაში, დაინახოს ზუსტად ის, რასაც ყიდულობს, და არ დაელოდოს მშენებლობის დასრულებას. ვიყენებთ არხებს, რომლებსაც თითოეული ჯგუფი იყენებს, და ჩვენს საკუთარ სიას მყიდველებისა, რომლებმაც მსგავსი რამ მოგვთხოვეს. მყიდველები, რომლებიც ჩვენი მეშვეობით მოდიან, დათვალიერებამდე მოწმდებიან, რათა თქვენი დრო იმ ადამიანებზე დაიხარჯოს, ვისაც ყიდვა ნამდვილად შეუძლია.
გარიგება და გამყიდველის დაცვა
გამყიდველის რისკები მყიდველისაგან განსხვავდება, მაგრამ არანაკლებ რეალურია. მოწმდება მყიდველის პირადობა და უფლებამოსილება; მყიდველმა, რომელიც წარმომადგენლის მეშვეობით მოქმედებს, სათანადო მინდობილობა უნდა წარადგინოს. ხელშეკრულებას პარტნიორი იურისტი ადგენს ან განიხილავს, და მასში მითითებულია ფასი, გადახდის გზა, ფლობის გადაცემის თარიღი და ის, რა ხდება, თუ რომელიმე მხარე გარიგებიდან გავა. გადახდა ბანკის მეშვეობით ისე მოძრაობს, რომ ის რეგისტრაციას უკავშირდება: თქვენ საკუთრებას არ გადასცემთ, სანამ თანხა უზრუნველყოფილი არ არის, მყიდველი კი არ იხდის, სანამ გადაცემა არ დარეგისტრირდება. ასე არცერთ მხარეს არ უწევს მეორის სიტყვის იმედად დარჩენა. მყიდველის ჯავშანი წერილობითი შეთანხმებით მიიღება, თანხის დაბრუნების მკაფიო პირობებით. ნაღდი ფული არ მიიღება, არც ჯავშნისთვის და არც საბოლოო ანგარიშსწორებისთვის. თუ საზღვარგარეთიდან ყიდით, ხელს თქვენი წარმომადგენელი აწერს მინდობილობით; მინდობილობა ვიწროა და ფულის მიღებას გამორიცხავს, თანხა კი ბანკიდან ბანკში მოძრაობს.
ბინის მომზადება გასაყიდად
ბინების უმეტესობა უფრო სწრაფად და უფრო ძვირად იყიდება მცირე სამუშაოს შემდეგ, და თითქმის არცერთი არ ამართლებს დიდ რემონტს გაყიდვამდე. ბინას თქვენთან ერთად ან ვიდეოთი ვათვალიერებთ და ვწერთ, რისი გაკეთება ღირს: შეკეთება, რომელსაც მყიდველი პირველივე წუთში შენიშნავდა, მაგალითად წვეთავი ონკანი, გატეხილი სახელური ან ლაქიანი ჭერი; საფუძვლიანი დალაგება; ახალი საღებავი იქ, სადაც კედლები დაზიანებულია; პირადი ნივთებისა და ზედმეტი ავეჯის გატანა, რათა ოთახები თავიანთ რეალურ ზომაზე აღიქმებოდეს. არ გირჩევთ ხარჯს გემოვნების ცვლილებებზე, მაგალითად ახალ სამზარეულოზე, თუ ბინა მის გარეშე სრულიად გაუყიდავი არ არის, რადგან მყიდველები ფასიდან აკლებენ იმას, რასაც მაინც შეცვლიდნენ. თუ ბინა გაქირავებულია, მოიჯარესთან ვთანხმდებით, როდის შეიძლება დათვალიერებები და როგორ გამოიყურება ბინა მათთვის. ჩვენი ფოტოები მომზადების შემდეგ იღება, კარგ სინათლეზე, იმ წერტილიდან, სადაც ადამიანი დადგებოდა, და ხედსა და შენობას პატიოსნად აჩვენებს; მყიდველი, რომელიც მოდის და პოულობს იმას, რასაც ფოტოები ჰპირდებოდა, ის მყიდველია, რომელიც რჩება და მოლაპარაკებას იწყებს.
როგორ ვმუშაობთ შეთავაზებებთან
ყოველი შეთავაზება თქვენამდე წერილობით აღწევს, დაბალი შეთავაზებების ჩათვლით, მყიდველის ვინაობით, ფასით, გადახდის მეთოდითა და ვადით, ნებისმიერი პირობით, და ჩვენი მოსაზრებით იმაზე, რამდენად სერიოზულია მყიდველი და როგორ ედრება შეთავაზება ბაზარს. დაბალი შეთავაზებაც ინფორმაციაა: ის გეუბნებათ, როგორ ხედავს ბაზარი თქვენს ბინას. შეთავაზებას თქვენთვის შეუტყობინებლად არ ვუარყოფთ, და თქვენი წერილობითი მითითების გარეშე არ ვიღებთ. როცა რამდენიმე მყიდველია დაინტერესებული, თითოეულს ვეუბნებით, რომ კონკურენცია არსებობს, და მათ საუკეთესო პირობებს ვთხოვთ, ისე, რომ არარსებულ შეთავაზებებს არ ვიგონებთ. მოლაპარაკება მხოლოდ ფასს არ ეხება: ფლობის გადაცემის თარიღი, რა რჩება ბინაში, ვინ რომელ საფასურს იხდის და რამდენად სწრაფად შეიძლება თანხის გადაადგილება, საზღვარგარეთ მყოფი გამყიდველისთვის ხშირად ისევე მნიშვნელოვანია, როგორც ფასში მცირე სხვაობა. როცა შეთავაზებას იღებთ, ჯავშნის შეთანხმება მკაფიო პირობებით მყიდველს აკავებს, სანამ ხელშეკრულება მზადდება, და ამ დროის განმავლობაში ორივე მხარემ იცის, რა ხდება, თუ ვინმე უკან დაიხევს.
რა გვჭირდება თქვენგან
- საჯარო რეესტრის ამონაწერი, გასაღებები და ბინაში შესვლის შესაძლებლობა მომზადებისა და დათვალიერებებისთვის.
- გადაწყვეტილება მოთხოვნილ ფასსა და მინიმალურ ზღვარზე, ასევე თითოეულ შეთავაზებაზე გონივრულ ვადაში, რადგან სერიოზული მყიდველი პასუხს დიდხანს არ ელოდება.
- ინფორმაცია ქონებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი ბინადრობის ნებართვის, იჯარის, იპოთეკის ან სხვა უფლებრივი შეზღუდვის შესახებ; ის, რაც თავიდანვე ვიცით, მყიდველისთვის მოულოდნელობად აღარ იქცევა.
- მინდობილობა გაყიდვისთვის, თუ საქართველოში არ იქნებით, ლეგალიზებული და თარგმნილი.
- თქვენი ბანკის მოთხოვნები გაყიდვის თანხის მისაღებად, რათა დოკუმენტები წინასწარ მომზადდეს და გადარიცხვა ბანკის კითხვებზე არ შეჩერდეს.
ფასის საფუძველი
გაყიდვის სერვისის ფასს წერილობითი შეთავაზებით გაცნობებთ იმ წესით, რომელიც ფასებისა და საკომისიოების გვერდზეა აღწერილი; როგორც წესი, ეს გაყიდვის ფასის წილია, რომელიც გარიგების დასრულებისას გაყიდვის თანხიდან იხდება. ასე ჩვენი საფასური იმაზეა მიბმული, რაც თქვენ რეალურად მიიღეთ. თქვენ გეკისრებათ მესამე მხარის ხარჯები, რომლებიც შეთავაზებაში სავარაუდო თანხებად ჩანს: შეკეთება და დალაგება, ნოტარიუსი, რეესტრის საფასური, თუ ხელშეკრულება მას გამყიდველს აკისრებს, მინდობილობის ლეგალიზაცია და თარგმანი, და ბანკის საკომისიოები საზღვარგარეთ გადარიცხვისთვის. თუ მყიდველიც გვიხდის რამეს, ამას წერილობით გეუბნებით, სანამ შეთავაზებას მიიღებთ, იმ წესების მიხედვით, რომლებიც დამოუკიდებლობის გვერდზეა აღწერილი.
დასამატებელია გუნდის მიერ: გაყიდვის სერვისის საფასურის საფუძველი და ოდენობა, რომელიც მფლობელმა უნდა მოგვაწოდოს და სტანდარტულ შეთავაზებაში ჩაიწეროს.
ხშირი კითხვები
შემიძლია გავყიდო საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე?
დიახ, მინდობილობით, რომელიც გაყიდვით შემოიფარგლება და ფულის მიღებას გამორიცხავს, პირდაპირი ვიდეოდათვალიერებებით და იურისტის თანდასწრებით ხელმოწერაზე. გაყიდვის თანხა ბანკიდან ბანკში მოძრაობს.
რა ემართება ჩემს ბინადრობის ნებართვას, თუ გავყიდი?
ქონებაზე დაფუძნებული ნებართვა საკუთრების გამო არსებობს, ამიტომ გაყიდვამ შეიძლება ის შეწყვიტოს. თქვენს მდგომარეობას განცხადებამდე ვამოწმებთ და გაყიდვას თქვენი განახლების თარიღის ან ქვეყანაში დარჩენის სხვა საფუძვლის გარშემო ვგეგმავთ.
რამდენ ხანს გაგრძელდება გაყიდვა?
ეს ფასზე, ქალაქზე, სეზონსა და პროდუქტზეა დამოკიდებული. გეუბნებით, რას ვხედავთ ბაზარზე თქვენი ბინისთვის, და თუ ის არ იყიდება, რატომ და რას ვთავაზობთ. ზოგადი ვადის დასახელება გულწრფელი არ იქნებოდა, რადგან ორი ბინა ერთ ქალაქშიც სხვადასხვა ტემპით იყიდება.
შემიძლია გავყიდო ბინა, რომელშიც მოიჯარე ცხოვრობს?
დიახ. იჯარის ხელშეკრულება გაყიდვის შემდეგაც მოქმედებს, რაც ინვესტორ მყიდველებს შეეფერება. თუ გსურთ, გაყიდოთ მყიდველზე, რომელიც თავად იცხოვრებს, გაყიდვა იჯარის დასრულებაზე იგეგმება. ორივე შემთხვევაში მოიჯარის უფლებები ხელშეკრულების მიხედვით დაცული რჩება.
როგორ გავიტანო თანხა საქართველოდან?
გაყიდვის თანხა თქვენს ქართულ ანგარიშზე ან პირდაპირ საზღვარგარეთ შემოდის. ვამზადებთ დოკუმენტებს, რომლებსაც თქვენი ბანკი მოითხოვს: თავდაპირველი შეძენის დოკუმენტს, გაყიდვის ხელშეკრულებას, რეგისტრაციას და გადახდის ჩანაწერს. ერთად ეს დოკუმენტები ადასტურებს, საიდან მოდის თანხა და რატომ გადის ის ქვეყნიდან.
მეტყვით, თუ ჩემი ფასი ზედმეტად მაღალია?
დიახ, წერილობით, მსჯელობით. გადაწყვეტილება თქვენია; ჩვენი საქმეა, რომ ის ინფორმირებული იყოს. სჯობს ეს თავიდანვე გაიგოთ, ვიდრე თვეების შემდეგ, დათვალიერებების გარეშე გასული კვირებით.
ცვლილებების ისტორია
- - შეიქმნა სერვისის გვერდი გაყიდვის სერვისის სრული აღწერით; საკომისიოს საფუძველი მფლობელმა უნდა მოგვაწოდოს.