ბინადრობის ნებართვა: რეესტრის ამონაწერიდან ბარათამდე

რას მოიცავს

• პირველადი შემოწმება, ჯდება თუ არა თქვენი ქონება და თქვენი მდგომარეობა ქონებაზე დაფუძნებულ გზაში: საბაზრო ღირებულება, მიწის კატეგორია, საკუთრების რეგისტრაცია თქვენს სახელზე და თქვენი კანონიერი ყოფნა ქვეყანაში განაცხადის წარდგენის დღეს. ეს ოთხი პუნქტი წყვეტს, საერთოდ ღირს თუ არა დანარჩენი სამუშაოს დაწყება.
• შეფასება აკრედიტებული შემფასებლის მიერ: ჩვენ ვაწყობთ მას და თვალს ვადევნებთ, სანამ შეფასების დასკვნა არ გაიცემა. შემფასებლის საფასური თქვენი ხარჯია და პირდაპირ შემფასებელს ეხდება.
• საქმე, აწყობილი იმ თანმიმდევრობით, რომელსაც იუსტიციის სახლი ელის: პასპორტი, საჯარო რეესტრის ამონაწერი, შეფასების დასკვნა, ფოტოები, ქვეყანაში კანონიერი ყოფნის დადასტურება და ოჯახის დოკუმენტები.
• საზღვარგარეთ გაცემული დოკუმენტების ლეგალიზაცია და სერტიფიცირებული თარგმანი, თქვენთან წინასწარ შეთანხმებული, სანამ გზას დაადგებით, ან საკონსულოს მეშვეობით, თუ ასე უფრო მოსახერხებელია.
• განაცხადის წარდგენა იუსტიციის სახლში: ან პირადად, თქვენთან ერთად, ან წარმომადგენლის მიერ მინდობილობით.
• განაცხადისთვის თვალის მიდევნება გადაწყვეტილებამდე და ბინადრობის ბარათის გაცემამდე, თითოეული ნაბიჯის შესახებ წერილობითი შეტყობინებით, რათა ყოველთვის იცოდეთ, სად დგას თქვენი საქმე.
• ყოველი წლის განახლება, რომელიც შეგვაქვს მაშინ, როცა მიმდინარე ბარათი ჯერ კიდევ მოქმედებს, ახალი მტკიცებულებით, რომ ქონება ისევ გეკუთვნით; სანამ იმავე ქონებას ფლობთ, კანონი ახალ შეფასებას არ მოითხოვს.

ვისთვის არის ეს სერვისი

არასასოფლო-სამეურნეო ქონების მესაკუთრეებისთვის საქართველოში, რომელთა ქონების ღირებულება ზღვარს აღემატება და რომლებსაც ქვეყანაში კანონიერი საფუძველი სურთ საკუთარი თავისა და ოჯახისთვის. ესენი არიან მყიდველები, რომლებმაც ქონება ჩვენთან შეიძინეს; მყიდველები, რომლებმაც სხვაგან იყიდეს და ახლა განაცხადის სწორად მომზადება უნდათ; და უკვე მოქმედი ნებართვის მფლობელები, რომლებსაც ყოველწლიური განახლების სათანადოდ მართვა სჭირდებათ. მნიშვნელობა არ აქვს, საიდან მოხვედით ჩვენთან: შემოწმება ყველასთვის ერთნაირად იწყება, თქვენი ქონებიდან და თქვენი დოკუმენტებიდან. 2026 წლის 1 მარტიდან ზღვარი $150 000-ზე მეტია, აკრედიტებული შემფასებლის შეფასებით. ამ თარიღამდე ის $100 000 იყო, და მფლობელებს, რომლებმაც ნებართვა ძველი წესით მიიღეს, განახლება შეუძლიათ მანამ, სანამ ის ქონება აქვთ, რომლის საფუძველზეც ნებართვა მიიღეს. თავად წესები, ის, რასაც ნებართვა იძლევა და რასაც არ იძლევა, და მისი შედარება სხვა გზებთან, განმარტებულია განყოფილებაში ბინადრობა. ეს გვერდი კი აღწერს, როგორ ვმართავთ ჩვენ განაცხადს, ნაბიჯ-ნაბიჯ, პირველი შემოწმებიდან ბარათამდე და შემდეგ ყოველ განახლებამდე.

ვადები

1. შესაბამისობის შემოწმება

   ვუყურებთ საჯარო რეესტრის ამონაწერს, მიწის კატეგორიას, სავარაუდო ღირებულებას ზღვართან შედარებით, თქვენს პასპორტსა და ქვეყანაში თქვენი ამჟამინდელი ყოფნის კანონიერ საფუძველს, და წერილობით გეუბნებით, გამოგადგებათ თუ არა ეს გზა და რამ შეიძლება შეაფერხოს ის. თუ ერთ-ერთი პუნქტი არ სრულდება, ამას დასაწყისშივე გაიგებთ, როცა ჯერ არაფერი დაგიხარჯავთ და სხვა გზის არჩევა ჯერ კიდევ მარტივია.

   ეტაპი 1: სანამ რამე შეიკვეთება

2. შეფასება

   აკრედიტებული შემფასებელი ქონებას ათვალიერებს და შეფასების დასკვნას გასცემს. თუ დასკვნაში მითითებული საბაზრო ღირებულება $150 000-ზე ნაკლებია, განაცხადი არ დაკმაყოფილდება, მაშინაც კი, თუ თქვენ მეტი გადაიხადეთ, და ამას განაცხადის წარდგენამდე გეუბნებით.

   ეტაპი 2: შემფასებლის საკუთარი ვადები

3. დოკუმენტები საზღვარგარეთიდან

   ოჯახური მოწმობები და ნებისმიერი სხვა უცხოური დოკუმენტი აპოსტილით ან საკონსულოს მეშვეობით ლეგალიზდება, შემდეგ კი სერტიფიცირებული მთარგმნელი მათ ქართულად თარგმნის. ეს ეტაპი თქვენი ქვეყნის უწყებებზეა დამოკიდებული, ამიტომ მის ვადებს ჩვენ ვერ ვაკონტროლებთ, მაგრამ წინასწარ გეუბნებით, რა და სად უნდა მოითხოვოთ, რომ ერთი მიმართვა საკმარისი იყოს.

   ეტაპი 3: დამოკიდებულია თქვენი ქვეყნის ორგანოებზე

4. წარდგენა

   განაცხადი იუსტიციის სახლში წარედგინება, თქვენთან ერთად ან თქვენი წარმომადგენლის მიერ, და არჩეული დამუშავების სისწრაფის შესაბამისი სახელმწიფო საფასური იხდება. წარდგენის თარიღი ისე იგეგმება, რომ ის აუცილებლად თქვენი კანონიერი ყოფნის ვადაში მოხვდეს.

   ეტაპი 4: სანამ თქვენი ყოფნა ქვეყანაში ჯერ კიდევ კანონიერია

5. გადაწყვეტილება და ბარათი

   განაცხადს გადაწყვეტილებამდე მივყვებით, ვპასუხობთ დამატებითი დოკუმენტების ნებისმიერ მოთხოვნას და ვაწყობთ ბინადრობის ბარათის მიღებას. თუ დამატებითი დოკუმენტი მოითხოვეს, ამის შესახებ წერილობით გატყობინებთ და გეუბნებით, კონკრეტულად რა არის საჭირო და ვისგან.

   ეტაპი 5: არჩეული სისწრაფის ოფიციალური დამუშავების ვადა

6. განახლება

   ნებართვის ვადის გასვლამდე ვადასტურებთ, რომ ქონება კვლავ თქვენს სახელზეა რეგისტრირებული, და განახლების განაცხადს ვაბარებთ.

   ყოველწლიურად, სანამ ნებართვას ინარჩუნებთ

შესაბამისობის შემოწმება დეტალურად

საკუთრება	ქონება საჯარო რეესტრში თქვენს სახელზე უნდა იყოს რეგისტრირებული. წინარე ხელშეკრულება ან გადახდილი დეპოზიტი საკუთრება არ არის, და განაცხადი, რომელიც ამონაწერის ნაცვლად ხელშეკრულებით არის წარდგენილი, უარყოფილი იქნება.
ღირებულება	$150 000-ზე მეტი ღირებულების არასასოფლო-სამეურნეო ქონება, აკრედიტებული შემფასებლის დადასტურებით; კრიტერიუმი შესყიდვის ფასი არ არის. რამდენიმე ქონების ღირებულების შეკრება დადასტურებული არ არის, ამიტომ ვგეგმავთ ერთ ქონებაზე, რომელიც ზღვარს აღემატება.
მიწის კატეგორია	სასოფლო-სამეურნეო კატეგორიით რეგისტრირებული მიწა ჯამში არ შედის, მაშინაც კი, როცა მასზე სახლი დგას.
კანონიერი ყოფნა	წარდგენის დღეს საქართველოში კანონიერად უნდა იმყოფებოდეთ: უვიზო ყოფნის ვადაში ან მოქმედი ვიზით. ამ ვადის ამოწურვის შემდეგ წარდგენა ისეთ პრობლემას ქმნის, რომელსაც ვერანაირი ქონება ვერ გადაჭრის.
ოჯახი	თქვენს მეუღლესა და შვილებს იმავე ქონების ძალით შეუძლიათ შემოგიერთდნენ, როგორც კი მათი სამოქალაქო დოკუმენტები დალეგალიზდება და ითარგმნება.
საკუთრების სტრუქტურა	ერთობლივი საკუთრება, კომპანიის მეშვეობით ფლობა ან ახლახან გადაცემული ქონება კითხვებს ბადებს, რომლებსაც პარტნიორი იურისტი წარდგენამდე პასუხობს და არა უარის მიღების შემდეგ.

ზღვარი და პირობები: IMI Daily და EIG Law, შემოწმების თარიღი: 2026 წლის 10 ოქტომბერი; ოფიციალური ტექსტი იურისტის განხილვის შემდეგ მიეთითება.

შეფასება და რატომ წყვეტს ის განაცხადის ბედს

ქონებაზე დაფუძნებული განაცხადის წარუმატებლობის ყველაზე გავრცელებული მიზეზი ზღვარზე დაბალი შეფასებაა, და ეს მოულოდნელია მყიდველებისთვის, რომლებმაც ბინაში ზღვარზე მეტი გადაიხადეს. შემფასებელი საბაზრო ღირებულებას აფასებს და არა იმ ფასს, რომელიც თქვენს ხელშეკრულებაშია ჩაწერილი. ახალი ბინა, რომელიც ფასნამატით იყიდეთ კოშკში, სადაც ბევრი მსგავსი ერთეულია, ან განვადებით, როცა განვადების ფასნამატი ფასშია ჩადებული, შეიძლება იმაზე დაბლა შეფასდეს, რაც გადაიხადეთ. თეთრ კარკასში მყოფი ბინა თეთრი კარკასის სახით ფასდება, და არა ისე, როგორიც რემონტის შემდეგ იქნება. ამიტომ მყიდველს, რომელიც ზღვართან ახლოსაა, ინდიკატიური შეფასება შეძენის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე უნდა ჰქონდეს და არა მის შემდეგ, და ჩვენი შესაბამისობის შემოწმება გეუბნებათ, როდის არის ეს მიზანშეწონილი. შეფასება თქვენი სახელით იკვეთება და თქვენზეა მისამართებული, შემფასებელს თქვენ უხდით მისივე საფასურით, და დასკვნა თქვენია, რაც არ უნდა ეწეროს მასში. თუ შედეგი ზღვარზე დაბალია, გეუბნებით არსებულ ვარიანტებს: მეორე ქონების დამატება, ლოდინი, ან სხვა გზის გამოყენება, რომელიც ბინადრობის განყოფილებაშია აღწერილი. გადაწყვეტილებას თქვენ იღებთ, ჩვენ კი თითოეული ვარიანტის შედეგებს გიხსნით, რათა არჩევანი სრული ინფორმაციით გააკეთოთ.

ოჯახის ჩართვა

ერთ ქონებას შეუძლია მთელი ოჯახის განაცხადის საფუძველი გახდეს, და ეს ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია, რის გამოც ოჯახები ამ გზას ირჩევენ. მათი ჩართვა დამოკიდებულია დოკუმენტებზე, რომლებიც ნათესაობას ადასტურებს, გაცემულია თქვენს ქვეყანაში და მიიღება საქართველოში: ქორწინების მოწმობები, დაბადების მოწმობები, ზოგი ოჯახისთვის კი მეურვეობის ან შვილად აყვანის დოკუმენტები. თითოეული უნდა იყოს ლეგალიზებული, აპოსტილით, თუ თქვენი ქვეყანა ჰააგის კონვენციის მონაწილეა, ან საქართველოს საკონსულოს მეშვეობით, თუ არა, და ქართულად თარგმნილი სერტიფიცირებული მთარგმნელის მიერ. სახელები ასო-ასო უნდა ემთხვეოდეს ერთმანეთს პასპორტებში, მოწმობებსა და თარგმანებში. ეს ხშირი პრობლემაა ოჯახებისთვის, რომელთა სახელებიც სხვადასხვა დოკუმენტში სხვადასხვაგვარად არის ტრანსლიტერირებული: ერთი ასოს სხვაობაც კი საკმარისია, რომ დოკუმენტი სხვა ადამიანისად აღიქმებოდეს. ამიტომ ყოველ მართლწერას ვამოწმებთ, სანამ რამე თარგმანზე გაიგზავნება, და არა მის შემდეგ, როცა გასწორება უკვე ახალ თარგმანსა და ახალ ხარჯს ნიშნავს. ქვეყნების გზამკვლევები განყოფილებაში ქვეყნების მიხედვით გეუბნებათ, ლეგალიზაციის რომელი გზა გეხებათ თქვენ.

რა გვჭირდება თქვენგან

• საჯარო რეესტრის ამონაწერი, რომელიც აჩვენებს, რომ ქონება თქვენს სახელზეა, ან მიმდინარე შეძენის დეტალები, რათა ვადები დავგეგმოთ.
• თქვენი პასპორტი, რომელიც ნებართვის ვადის განმავლობაში მოქმედებს, და იმ ოჯახის წევრების პასპორტები, რომლებიც განაცხადს შეიტანენ; პასპორტის ვადა წინასწარ უნდა შემოწმდეს, რადგან ვადაგასული ან მალე ვადაგასასვლელი პასპორტი მთელ გეგმას ცვლის.
• ოჯახური მოწმობები, თქვენს ქვეყანაში ლეგალიზებული და თარგმნისთვის მზად; ზუსტად გეუბნებით, რომელი და როგორ, სანამ გზას დაადგებით.
• თქვენი მგზავრობის თარიღები, რათა წარდგენა მაშინ მოხდეს, როცა თქვენი ყოფნა კანონიერია.
• მინდობილობა, თუ გსურთ, რომ წარმომადგენელმა თქვენი სახელით წარადგინოს განაცხადი ან მიიღოს ბარათი.
• განახლებისთვის: ინფორმაცია ქონებაში ან მის საკუთრებაში ნებისმიერი ცვლილების შესახებ, რაც წინა განაცხადის შემდეგ მოხდა.

ფასის საფუძველი

სერვისის ფასს წინასწარ და წერილობით შეგატყობინებთ. რა პრინციპით ითვლება, ფასებისა და საკომისიოების გვერდზეა ახსნილი; როგორც წესი, ეს არის ფიქსირებული საფასური პირველი განაცხადისთვის და ცალკე საფასური თითოეული განახლებისთვის. მესამე მხარის ხარჯები, რომლებიც თქვენია და შეთავაზებაში შეფასებების სახით არის ჩამოთვლილი: შემფასებლის საფასური, იუსტიციის სახლის სახელმწიფო საფასური თქვენ მიერ არჩეული დამუშავების სისწრაფით, ლეგალიზაცია თქვენს ქვეყანაში, სერტიფიცირებული თარგმანი და ნოტარიუსი, თუ მინდობილობა საქართველოში დგება. ეს ხარჯები შეთავაზებაში იმიტომ არის ცალკე ჩამოწერილი, რომ თავიდანვე ხედავდეთ, რას უხდით ჩვენ და რას უხდით სხვებს. დისტანციური პაკეტი პაკეტების გვერდზე პირველ განაცხადს მოიცავს.

როცა განაცხადზე უარს ამბობენ, და როგორ ვერიდებით ამას

უარის შემთხვევების უმეტესობა, რომლებზეც გვსმენია, ხუთი მიზეზიდან მოდის, და სერვისი ისეა აგებული, რომ თითოეული მათგანი წარდგენამდე დაიჭიროს. ზღვარზე დაბალი შეფასება: ამას შესაბამისობის შემოწმება იჭერს, ხოლო როცა ღირებულება ზღვართან ახლოსაა, ინდიკატიური შეფასება შეძენამდე. სასოფლო-სამეურნეო მიწა: ამას ამონაწერში მიწის კატეგორიის წაკითხვა იჭერს. ჯერ არდარეგისტრირებული საკუთრება: ამას იჭერს ჩვენი მოთხოვნა, რომ წარდგენამდე ამონაწერი გვქონდეს. ქვეყანაში კანონიერი ყოფნის ვადის ამოწურვა: ამას იჭერს წარდგენის თარიღის დაგეგმვა თქვენი შემოსვლის თარიღის მიხედვით. დოკუმენტები, რომლებიც ერთმანეთს არ ემთხვევა: ამას იჭერს ყოველი სახელისა და თარიღის შემოწმება პასპორტებში, მოწმობებსა და თარგმანებში. ხუთივე მიზეზი წინასწარ შემოწმებადია, და სწორედ ამიტომ ვამოწმებთ მათ წარდგენამდე და არა უარის მიღების შემდეგ, როცა დრო უკვე დაკარგულია. თუ უარი მაინც მოხდა, მიზეზებს წერილობით იღებთ, პარტნიორი იურისტის მოსაზრებასთან ერთად, აქვს თუ არა აზრი ახალ განაცხადს ან გასაჩივრებას. იმავე საქმით ხელახლა არ ვაბარებთ განაცხადს ისეთი ცვლილების გარეშე, რომელიც უარის მიზეზს პასუხობს, რადგან უცვლელი საქმე უცვლელ შედეგს მოიტანს და თქვენ მხოლოდ დროსა და საფასურს დაკარგავთ. ამ გვერდს განხილვის შენიშვნა ექნება, სანამ პარტნიორი იურისტი მის ფორმულირებას არ დაადასტურებს.

ნებართვის შენარჩუნება

ქონებაზე დაფუძნებული ნებართვა საკუთრების გამო არსებობს, ამიტომ საკუთრებაც უნდა გაგრძელდეს. ქონების გაყიდვამ, ნათესავისთვის ჩუქებამ ან კომპანიაზე გადაცემამ შეიძლება ნებართვა შეწყვიტოს; საბაზრო ღირებულების შემცირება კი მას თავისთავად არ წყვეტს, რადგან კანონი მფლობელს, რომელიც იმავე ქონებას ინარჩუნებს, განახლებისას ახალი შეფასებისგან ათავისუფლებს. სანამ ქონებასთან დაკავშირებით რამეს შეცვლით, გვითხარით: ცვლილება შეიძლება სრულიად მისაღები იყოს, შეიძლება განახლების თარიღამდე ლოდინი სჭირდებოდეს, ან შეიძლება ქვეყანაში დარჩენის სხვა საფუძველი დაგჭირდეთ, და ამის გარკვევის დრო ცვლილებამდეა და არა მის შემდეგ. ნებართვა და ქონება ერთმანეთთან არის გადაბმული, და ერთის ცვლილება აუცილებლად აისახება მეორეზე. თუ გაყიდვას გეგმავთ, გაყიდვის სერვისი სწორედ ამ კითხვით იწყება. მფლობელები, რომლებმაც ნებართვა $100 000-იანი წესით მიიღეს, განსაკუთრებით ფრთხილად უნდა იყვნენ, რადგან ცვლილების შემდეგ ახალი განაცხადი შეიძლება მოქმედი ზღვრით შეფასდეს. სხვა სიტყვებით, ის, რაც ძველი წესით საკმარისი იყო, ახალი განაცხადისთვის შეიძლება საკმარისი აღარ აღმოჩნდეს, და ეს რისკი წინასწარ უნდა აიწონოს.

ხშირი კითხვები

შეგიძლიათ ბინადრობის ნებართვა ამიღოთ?

ამის დაპირებას ვერავინ შეძლებს. ნებართვაზე გადაწყვეტილებას სახელმწიფო იღებს წარდგენილი საქმის საფუძველზე. ჩვენ ვამოწმებთ, აკმაყოფილებთ თუ არა პირობებს, ვაწყობთ სრულ და თანმიმდევრულ საქმეს, დროულად ვაბარებთ და გადაწყვეტილებამდე მივყვებით, რაც უარის თავიდან ასაცილებელ მიზეზებს გამორიცხავს. ის, რაც ჩვენზეა დამოკიდებული, ბოლომდე კეთდება; ის, რაც სახელმწიფოზეა დამოკიდებული, მის ხელშია, და ამას გულწრფელად გეუბნებით.

ჩემი ბინა $150 000-ზე მეტი დამიჯდა. დაცული ვარ?

აუცილებლად არა. კრიტერიუმი აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნაში მითითებული საბაზრო ღირებულებაა და არა ხელშეკრულების ფასი. თუ ზღვართან ახლოს ხართ, ამის გასარკვევად წარდგენამდე ინდიკატიური შეფასებაა საჭირო.

შემიძლია განაცხადის შეტანა ისე, რომ საქართველოში არ ვიყო?

წარმომადგენელს შეუძლია განაცხადის წარდგენა და ბარათის მიღება მინდობილობით, მაგრამ წარდგენის დღეს საქართველოში კანონიერად უნდა იმყოფებოდეთ, და ზოგიერთ ნაბიჯს შეიძლება თქვენი დასწრება დასჭირდეს. წარდგენას თქვენი ყოფნის მიხედვით ვგეგმავთ.

შეუძლია ჩემს ოჯახს ჩემთან ერთად განაცხადის შეტანა?

დიახ. კანონი ამ საფუძველს მესაკუთრის მეუღლესა და შვილებზეც ავრცელებს, თუ მათი მოწმობები დალეგალიზებული და თარგმნილია. თარგმნამდე ყველა დოკუმენტში ყოველ მართლწერას ვამოწმებთ.

აწარმოებთ განახლებას ნებართვებისთვის, რომლებიც სხვაგან იქნა მიღებული?

დიახ. ვამოწმებთ, რომ ქონება კვლავ თქვენს სახელზეა რეგისტრირებული, რაზეც განახლება ეყრდნობა, და განახლებას ნებართვის ვადის გასვლამდე ვაბარებთ; სანამ იმავე ქონებას ფლობთ, ახალი შეფასება საჭირო არ არის.

მაძლევს ეს ნებართვა საქართველოში მუშაობის უფლებას?

არა, თავისთავად არა. ნებართვა იმას ეხება, სად ცხოვრობთ; ანაზღაურებადი სამუშაო ცალკე ნებართვაა, რომელიც უცხოელთა უმეტესობას 2026 წლის 1 მარტიდან სჭირდება, ხოლო გამონაკლისების სია ჩვენი ბოლო შემოწმებისას ჯერ კიდევ ზუსტდებოდა. სხვაობას ბინადრობის განყოფილება განმარტავს.

ცვლილებების ისტორია

• 11 ოქტომბერი, 2026 - შეიქმნა სერვისის გვერდი; მას პარტნიორი იურისტი განიხილავს; ფასის საფუძველი მფლობელმა უნდა მოგვაწოდოს.