მარჯანიშვილი და ჩუღურეთი, თბილისი: ბინები, ფასები და ცხოვრება გამზირზე

რა არის მარჯანიშვილი და ჩუღურეთი?

მარჯანიშვილი და ჩუღურეთი მტკვრის მარცხენა ნაპირზე, რუსთაველის გამზირის პირდაპირ, მდინარის გაღმა მდებარე ძველი კვარტალია. მის ხერხემალს დავით აღმაშენებლის გამზირი ქმნის, რომელიც ორი საუკუნის წინ გერმანელმა ახალმოსახლეებმა გაიყვანეს და რომლის გასწვრივაც დღეს მე-19 საუკუნის აღდგენილი სახლები, კაფეები და იტალიური ეზოები დგას; გამზირის ირგვლივ სტალინური ეპოქის კორპუსები, მარჯანიშვილის თეატრი, შემოქმედებითი სივრცე „ფაბრიკა“, ჩრდილოეთ ბოლოში კი სადგურის მოედანი და ცენტრალური რკინიგზის სადგური მდებარეობს. აქ მეტროს ორი ხაზი ხვდება ერთმანეთს, მარჯვენა ნაპირამდე მხოლოდ ერთი გაჩერებაა, ბინები კი ძველი ეზოიანი სახლებიდან საბჭოთა კორპუსებამდე ყველანაირია.

ოფიციალურად ეს ჩუღურეთის რაიონია, თბილისის 10 რაიონიდან ერთ-ერთი: 2014 წლის აღწერით აქ 14,3 კმ²-ზე 65 230 ადამიანი ცხოვრობდა, რაც ქალაქის საშუალო სიმჭიდროვეს დაახლოებით ორჯერ აღემატება. თბილისის საკრებულოს 2014 წლის №16-35 გადაწყვეტილება რაიონს ორ ერთეულად ყოფს. 23-ე ერთეული, ქვემო ჩუღურეთი, მდინარისპირა ზოლია მტკვარსა და რკინიგზას შორის, თამარ მეფის გამზირიდან ქვემოთ ბარათაშვილის ხიდამდე; 22-ე ერთეული, ზემო ჩუღურეთი, სადგურის მოედანსა და რკინიგზის აღმოსავლეთით მდებარე ყველაფერს მოიცავს, კუკიის სასაფლაოს მიდამოების ჩათვლით. საზღვრებისა და რუკის ჩვენეული წაკითხვით, მარჯანიშვილის მოედანი, გამზირი, „ფაბრიკა“ და საარბრიუკენის მოედანი მთლიანად 23-ე ერთეულშია; თავად „მარჯანიშვილი“ ოფიციალური ერთეულის სახელი არ არის.

რუკა და საზღვრები

დიდუბესთან საზღვარს თამარ მეფის გამზირი ქმნის, OpenStreetMap კი დეზერტირების ბაზარსა და მუშტაიდის ბაღს დიდუბის მხარეს ათავსებს; მშრალი ხიდის ძველმანების ბაზრობა მდინარის გაღმა, მთაწმინდაშია. ნაძალადევი ცენტრალურ სადგურთან იწყება, სამხრეთ წვეროზე კი ჩუღურეთი ავლაბარს ესაზღვრება. განცხადებებში ხშირად შეხვდებით აღმაშენებლის, მარჯანიშვილის, წინამძღვრიშვილის, უზნაძის, ბაქოს, ნინოშვილისა და ჩიტაიას ქუჩებს. ხიდის გაღმა მდებარე უბნის შესახებ წაიკითხეთ ჩვენი გზამკვლევი: ავლაბარი.

ვის შეეფერება მარჯანიშვილი და ჩუღურეთი

ნოიტიფლისიდან აღმაშენებლის გამზირამდე

ტურიზმის ეროვნული პორტალის თანახმად, ვიურტემბერგიდან ჩამოსულმა შვაბმა გერმანელებმა აქ, კუკიისა და ჩუღურეთის სოფლების მახლობლად, დაახლოებით 1818 წელს კოლონია ნოიტიფლისი დააარსეს, რომელიც ქალაქს ოფიციალურად 1862 წელს შეუერთდა. მთავარ ქუჩას 1851 წლიდან მიხეილის ქუჩა ერქვა, შემდეგ პლეხანოვის ქუჩა, დღეს კი ის მეფე დავით აღმაშენებლის სახელს ატარებს. ქალაქის პირველ საავადმყოფოში, რომელიც გამზირზე 1868 წელს აიგო, ახლა თანამედროვე ხელოვნების მუზეუმია, დღევანდელ მარჯანიშვილის მოედანზე 1897 წელს აშენებული ლუთერანული ეკლესია კი მეორე მსოფლიო ომის შემდეგ დაანგრიეს.

მარჯანიშვილის თეატრი, რომელიც 1928 წელს ქუთაისში დაარსდა, 1930 წელს ზუბალაშვილების ყოფილ სახალხო სახლში, მოდერნის სტილის შენობაში, გადავიდა, 2006 წელს კი რემონტის შემდეგ ხელახლა გაიხსნა. 2010 წლის 29 იანვარს ქალაქმა გამზირის სრული რეაბილიტაციის გეგმა წარადგინა, რომლის მიხედვითაც დაახლოებით 70 სახლი უნდა რეკონსტრუირებულიყო და დაახლოებით 30 შეკეთებულიყო; გამზირის ნაწილი ახლა 500 მეტრზე ოდნავ გრძელი საფეხმავლო ქუჩაა. სამოგზაურო წყაროების ცნობით, „ფაბრიკა“, ეგნატე ნინოშვილის ქუჩაზე მდებარე ყოფილი საბჭოთა სამკერვალო ფაბრიკა, რომელიც ჰოსტელად, კაფეებად, ბარებად და კოვორკინგ-სივრცედ გადაკეთდა, დაახლოებით 2016 წელს გაიხსნა.

რა ღირს ბინები და რამდენია ქირა

Galt & Taggart ჩუღურეთს ერთ ზონად განიხილავს, თუმცა აფრთხილებს, რომ ახალი ბინების შერჩევა მცირეა, და ამ ზონას ფასების მთავარ დიაგრამაში არ აჩვენებს, ამიტომ მის საშუალოს მხოლოდ მიახლოებით ორიენტირად მიიჩნიეთ.

განცხადებები კარგად აჩვენებს, რამდენად მრავალფეროვანია აქაური საცხოვრებელი ფონდი. აღმაშენებლის გამზირზე, ძველი შენობის 5 სართულიდან მე-4-ზე მდებარე 97 მ² ბინაში 3,2-მეტრიანი ჭერით 455 000 ლარს ითხოვდნენ, ანუ დაახლოებით 4 691 ლარს 1 მ²-ზე, იტალიურ ეზოში, პირველ სართულზე მდებარე 33 მ² ფართში, რომელიც მაღაზიადაც გამოდგება, კი 205 000 ლარს. ბაქოს ქუჩაზე გარემონტებული 35 მ² ბინა, რომელიც განცხადების მიხედვით მოკლევადიანი გაქირავებისთვის გამოიყენებოდა, 270 000 ლარად იყიდებოდა, რაც ჩვენს შერჩევაში 1 მ²-ზე ყველაზე მაღალი ფასია, თამარ მეფის გამზირზე, სტალინური ეპოქის ლიფტიან შენობაში, 108 მ² ბინისთვის კი 442 000 ლარს ითხოვდნენ. უბანში დეველოპერის ვერცერთი სახელდებული პროექტი ვერ ვიპოვეთ, რომელზეც საჯარო მონაცემები არსებობს, Galt & Taggart-ის აღრიცხვით კი 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში ზონაში საცხოვრებელ მშენებლობაზე ნებართვები სულ დაახლოებით 22 000 მ²-ზე გაიცა, ასე რომ, ახალი მიწოდება მცირე იქნება.

ქირის დიაპაზონი ფართოა: ჩიტაიასა და ფიროსმანის ქუჩებზე პატარა სტუდიოებისთვის თვეში 600-დან 900 ლარამდე ითხოვდნენ, მარჯანიშვილისა და წინამძღვრიშვილის ქუჩებსა და აღმაშენებლის გამზირზე ავეჯით აღჭურვილი 38-დან 80 მ²-მდე ბინებისთვის დაახლოებით 1 820 ლარს, მარჯანიშვილის ქუჩაზე 120-დან 140 მ²-მდე ბინებისთვის კი 3 640-დან 5 450 ლარამდე. ჩვენი გამოთვლით, თუ Galt & Taggart-ის ზონის ქირას მისსავე ფასს შევუფარდებთ, მთლიანი შემოსავლიანობა სულ დაახლოებით 5,1% გამოდის, რაც ქალაქის 8,5%-ზე საგრძნობლად დაბალია, თუმცა მცირე შერჩევის გამო ეს ციფრი მყარი არ არის. რაიონების შედარება იხილეთ ჩვენს გვერდზე ქირა უბნების მიხედვით.

გადაადგილება

1-ლი ხაზის სადგური „მარჯანიშვილი“ 1966 წლის 11 იანვარს, ქალაქის მეტროს პირველ მონაკვეთთან ერთად გაიხსნა; მომდევნო გაჩერება, „რუსთაველი“, მდინარის გაღმაა, ჩვენი გაზომვით, პირდაპირი ხაზით დაახლოებით 900 მეტრში. „სადგურის მოედანი“, დაახლოებით 1,4 კმ-ით ჩრდილოეთით, ერთადერთი სადგურია, სადაც 1-ლი და მე-2 ხაზები ერთმანეთს უკავშირდება, და ცენტრალური რკინიგზის სადგურის ქვეშ მდებარეობს, რომელიც თავად რაიონის ფარგლებშია. მარჯვენა ნაპირზე მარჯანიშვილთან გალაკტიონ ტაბიძის ხიდი, საარბრიუკენის მოედანთან კი მშრალი ხიდი გადაგიყვანთ. ავტობუსის ხაზების გადასამოწმებლად გამოიყენეთ თბილისის სატრანსპორტო კომპანიის მარშრუტის დამგეგმავი.

2026 წლის 18 აგვისტოს მერიამ აღმაშენებლის გამზირის რეაბილიტაცია გამოაცხადა თამარ მეფის გამზირიდან მარჯანიშვილის მოედნამდე: ახალი სადრენაჟო სისტემით, დაზიანებული მოპირკეთების ნაცვლად ასფალტით, ველოსიპედის ზოლითა და LED განათებით; ტენდერი 3 სექტემბერს დაიხურა, ბიუჯეტი და ვადები კი არ გამოქვეყნებულა, ასე რომ, გზის სამუშაოებისთვის მოემზადეთ. 2010 წლის გეგმა, რომლითაც რკინიგზა ცენტრიდან შემოვლით ხაზზე უნდა გადასულიყო და 70 ჰექტარზე მეტი ტერიტორია გათავისუფლდებოდა, შეჩერდა; ქალაქის 2026 წლის სარკინიგზო კვლევა არსებულ ხაზებს ეყრდნობა, ცენტრალური სადგურის გადატანის მოქმედი გეგმა კი ვერ ვიპოვეთ.

სკოლები, უნივერსიტეტები და კლინიკები

• სკოლები. OpenStreetMap-ზე რაიონში თორმეტზე მეტი საჯარო სკოლაა აღნიშნული, მათ შორის №23 უზნაძის ქუჩაზე და №29 ნინოშვილის ქუჩაზე; თავისუფალი ადგილები უშუალოდ სკოლებში გადაამოწმეთ.
• უნივერსიტეტები. რუკაზე რაიონის ფარგლებში კავკასიის უნივერსიტეტი, წმიდა მეფე თამარის უნივერსიტეტი და შოთა რუსთაველის თეატრისა და კინოს უნივერსიტეტია აღნიშნული.
• კლინიკები. ალადაშვილის კლინიკა, ამერიკული ჰოსპიტალი თბილისი და სხვა კლინიკები რუკაზე უზნაძისა და უშანგი ჩხეიძის ქუჩებზეა.
• ბაზრები. დეზერტირების და ცენტრალური ბაზრები მეტრო „მარჯანიშვილიდან“ დაახლოებით 1,3 კმ-ითაა დაშორებული, რუკის მიხედვით კი თამარ მეფის გამზირის იქით, სულ ახლოს მდებარეობს.

ძველი შენობები და მემკვიდრეობა

გამზირის ბევრი შენობა მე-19 და მე-20 საუკუნის დასაწყისით თარიღდება. ჩუღურეთის მემკვიდრეობის დაცვის ზონის გამოქვეყნებული რუკა ვერ მოვიძიეთ, ვერც სია, რომლითაც გაირკვეოდა, გამზირზე რომელი შენობებია ძეგლად აღიარებული, ამიტომ ყიდვამდე კონკრეტული მისამართი მემკვიდრეობის სააგენტოში გადაამოწმეთ; რა ჯარიმა ემუქრება დაცვის ზონებში ნებართვის გარეშე ჩატარებულ სამუშაოებს, ამას ჩვენი სოლოლაკის გზამკვლევი განმარტავს.

ძველ ნაგებობებთან ნამდვილი საფრთხეა დაკავშირებული. 2025 წლის 14 ივლისს სადგურის მოედანთან ახლოს ხუთსართულიანი შენობის ნაწილი ბაზარზე ჩამოიქცა და ორი ადამიანი დაიღუპა; მერის თქმით, შენობა ავარიულობის ყველაზე მძიმე, მეხუთე კატეგორიას მიეკუთვნებოდა, ქალაქის ჩანაცვლების პროგრამას კი ყველა მესაკუთრის თანხმობა სჭირდება. 2022 წელს ჩუღურეთის მცხოვრებლებმა გზა გადაკეტეს და მძიმე სატვირთოებისა და ავტობუსების მოძრაობის შეზღუდვა მოითხოვეს, რადგან, მათი თქმით, ეს მოძრაობა მათ სახლებს აზიანებდა. იკითხეთ, შეტანილია თუ არა შენობა ქალაქის ავარიული შენობების სიაში და რომელი კატეგორიით.

ჰაერი და ხმაური

თბილისში ჰაერის ხარისხს 5 ავტომატური სადგური ზომავს, ერთ-ერთი მათგანი კი ილიას ბაღში, აღმაშენებლის გამზირი 73ა-ში დგას, მეტრო „მარჯანიშვილიდან“ დაახლოებით 250 მეტრში. ჰაერის 2024-2026 წლების სახელმწიფო გეგმა ამ სადგურზე მსხვილი მყარი ნაწილაკების (PM10) წლიურ პიკებს დაახლოებით 50-დან 60 µg/m³-მდე აფიქსირებს, დღიური დონის, 50-ის, გადაჭარბებას კი წელიწადში დაახლოებით 100 დღეს, თუმცა იქვე აღნიშნავს, რომ სადგურზე ახლომდებარე სამზარეულოებისა და გათბობის გამონაბოლქვი მოქმედებს, და მის წვრილი ნაწილაკების შედეგებს შეფასებაში არ ითვალისწინებს. მთელ ქალაქში აზოტის დიოქსიდის კონცენტრაცია დაახლოებით 40-დან 45 µg/m³-მდეა, რაც ეროვნულ ზღვარს უტოლდება ან აღემატება. ხმაურის გაზომვები ვერ ვიპოვეთ; მისი აშკარა წყაროებია გამზირი, სადგურის მოედანი და რკინიგზა.

გაქირავება მარჯანიშვილსა და ჩუღურეთში

ტურიზმის პორტალი გამზირს სტუმრებისთვის საინტერესო ადგილად წარმოაჩენს, ზოგიერთი გამყიდველი კი ბინებს მოკლევადიან გასაქირავებელ ობიექტებად სთავაზობს მყიდველებს, თუმცა თავად ამ სამეზობლოსთვის მოკლევადიანი გაქირავების მონაცემები ვერ მოვიძიეთ, მხოლოდ საერთო საქალაქო ციფრები. საკუთარი საცხოვრებლის მოკლევადიანი გაქირავებისას მესაკუთრეს 2028 წლის 1 იანვრამდე შეუძლია ფიქსირებული ყოველთვიური გადასახადი აირჩიოს: 10 ლარი ყოველ გაქირავებულ მ²-ზე; ორ სტრატეგიას ერთმანეთს ადარებს ჩვენი გვერდი გრძელვადიანი თუ მოკლევადიანი გაქირავება.

დადებითი და უარყოფითი მხარეები

ბინის შემოწმება ჩუღურეთში ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. დაადგინეთ, სად არის მისამართი

   გამზირის მხარე, რკინიგზის მხარე თუ კუკია.

2. შეამოწმეთ მემკვიდრეობის სტატუსი

   ძეგლის სტატუსი ან დაცვის ზონაში მდებარეობა.

3. იკითხეთ ავარიულობის შესახებ

   ქალაქის სია და შენობის კატეგორია.

4. დაათვალიერეთ კონსტრუქცია

   კედლები, კოჭები, სახურავი და სადარბაზო.

5. მოუსმინეთ პიკის საათებში

   გამზირის, რკინიგზისა და ბაზრის ხმაური.

6. აირჩიეთ გაქირავების მოდელი

   გრძელვადიანი გაქირავება თუ მოკლევადიანი, ფიქსირებული გადასახადით.

ხშირი კითხვები

რომელ რაიონშია მარჯანიშვილი და ჩუღურეთი?

ჩუღურეთის რაიონში; მარჯანიშვილის მოედანი და გამზირი მის 23-ე ერთეულშია.

რა ღირს ბინა ჩუღურეთში?

2026 წლის 21 ოქტომბერს ss.ge-ის 14 განცხადებაში 1 მ²-ზე 2 625-დან 7 715 ლარამდე ითხოვდნენ, მედიანა დაახლოებით 4 000 ლარი იყო.

რა ქირის მიღება შემიძლია ჩუღურეთში?

პატარა სტუდიოებისთვის 600 ლარიდან ავეჯით აღჭურვილი 38-დან 80 მ²-მდე ბინებისთვის დაახლოებით 1 820 ლარამდე.

რომელი მეტროსადგურები ემსახურება უბანს?

1-ლი ხაზის „მარჯანიშვილი“ და „სადგურის მოედანი“, სადაც 1-ლი და მე-2 ხაზები ერთმანეთს ხვდება.

რკინიგზის სადგურს სხვაგან გადაიტანენ?

ცენტრალური სადგურის გადატანის მიმდინარე გეგმას ვერ მივაკვლიეთ.

ცუდი ჰაერია აღმაშენებლის გამზირზე?

ადგილობრივი სადგური ნაწილაკების მაღალ ჩვენებებს აფიქსირებს, თუმცა სახელმწიფო გეგმა მისი წვრილი ნაწილაკების მონაცემებს ეჭვქვეშ აყენებს.

დეზერტირების ბაზარი ჩუღურეთშია?

OpenStreetMap-ის მიხედვით, ის თამარ მეფის გამზირის გადაღმა, დიდუბის მხარესაა.

შემიძლია აქ ბინა ტურისტებს გავაქირაო?

დიახ; მოკლევადიანი გაქირავების ფიქსირებული გადასახადი, თვეში 10 ლარი 1 მ²-ზე, 2028 წლის 1 იანვრამდე მოქმედებს.

წყაროები

1. თბილისის საკრებულოს №16-35 გადაწყვეტილება ტერიტორიული ერთეულების შესახებ, 2014 წლის 5 დეკემბერი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
2. თბილისის აგლომერაციის ჰაერის ხარისხის მართვის გეგმა, 2024-2026, გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტრო (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
3. აღმაშენებლის გამზირი და ნოიტიფლისი, საქართველოს ტურიზმის ეროვნული ადმინისტრაცია (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
4. David Agmashenebeli Avenue, Marjanishvili Theatre, მეტროსადგური „მარჯანიშვილი“ და მეტროსადგური „სადგურის მოედანი“, ვიკიპედია (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
5. წარადგინეს აღმაშენებლის გამზირის რეაბილიტაციის პროექტი, Trend, 2010 წლის 29 იანვარი, და Fabrika Tbilisi, Wander-Lush (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
6. Galt & Taggart-ის ანგარიშები თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების შესახებ: 2025 და 2026 წლის ივლისი (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
7. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები თბილისში, 2026 წლის პირველი კვარტალი, 1TV, საქსტატზე მითითებით (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
8. იყიდება ბინები ჩუღურეთში, ქირის განყოფილებით, ss.ge (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
9. აღმაშენებლის გამზირის მონაკვეთის რეაბილიტაცია, 1TV, 2026 წლის 18 აგვისტო (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
10. თბილისის სარკინიგზო შემოვლითი გზა, EBRD, 2010 წლის 17 მარტი, და ტენდერი ქალაქის სარკინიგზო კვლევაზე, Georgia Today, 2026 წლის 1 ივლისი (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
11. შენობის ჩამონგრევა სადგურის მოედანთან, Civil Georgia, 2025 წლის 15 ივლისი, და ჩუღურეთის მცხოვრებლები მძიმე ტრანსპორტის წინააღმდეგ აპროტესტებენ, Caucasian Knot, 2022 წლის 25 ივლისი (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
12. მარჯანიშვილის მოედანი, OpenStreetMap, და მარშრუტის დამგეგმავი, თბილისის სატრანსპორტო კომპანია (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
13. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 309, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 21 ოქტომბერი, 2026 - უბნის გზამკვლევი გამოქვეყნდა ტერიტორიული ერთეულების შესახებ თბილისის საკრებულოს გადაწყვეტილების, თბილისის ჰაერის ხარისხის მართვის გეგმის, ტურიზმის ეროვნული პორტალის, ვიკიპედიის, Trend-ის, Galt & Taggart-ისა და საქსტატის მონაცემების, ss.ge-ის განცხადებების, ასევე 1TV-ის, EBRD-ის, Georgia Today-ის, Civil Georgia-სა და Caucasian Knot-ის პუბლიკაციების საფუძველზე.