საქართველოში ქონების შეძენის სრული ხარჯის კალკულატორი

რას აჯამებს ეს კალკულატორი

საქართველოში ქონების შეძენა გარიგების ხარჯების მხრივ ბევრ ქვეყანაზე იაფია. აქ არ არსებობს საკუთრების გადაცემის ცალკე გადასახადი ან სახელმწიფო ბაჟი, ხოლო საჯარო რეესტრი შეძენის რეგისტრაციისთვის ფიქსირებულ მოსაკრებელს იღებს. სწორედ ამიტომ ჯამს ადვილად აფასებენ იმაზე ნაკლებად, ვიდრე სინამდვილეშია: დარჩენილი ხარჯები მცირეა, გაფანტულია და სხვადასხვა მხარეს ეხდება - რეესტრს, იურისტს, ნოტარიუსს, მთარგმნელს, შემფასებელს, ბანკს, ზოგჯერ აგენტს და თითქმის ყოველთვის ავეჯის მაღაზიას. ეს კალკულატორი მათ ერთ ადგილას აგროვებს. ის იწყება ერთადერთი ხარჯით, რომელიც საჯარო ტარიფით არის დადგენილი, ანუ რეესტრის მოსაკრებლით, და ყველა სხვა სტრიქონს გიტოვებთ, რომ თავად შეავსოთ რეალურად მიღებული შეთავაზებებით. არაფერია მოგონილი: ნულზე დატოვებული სტრიქონი უბრალოდ არ ითვლება.

შედეგი არის თანხის ის ჯამი, რომელიც თქვენი ანგარიშიდან გადის იმისთვის, რომ ბინა საკუთრებაში გქონდეთ და მისი გამოყენება შეძლოთ. ის ორ ნაწილად იყოფა: ხარჯები ფასის გარდა და მოწყობა. ეს დაგეგმვისთვის განკუთვნილი შეფასებაა და არა შეთავაზება ან გარანტია. მასში არ შედის შეძენის შემდგომი მიმდინარე ხარჯები, რომლებსაც ქირის შემოსავლიანობის კალკულატორი ითვალისწინებს.

პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ კალკულატორი ყველაზე სასარგებლოა მაშინ, როდესაც ბინა უკვე შერჩეული გაქვთ და შეთავაზებების შეგროვებას იწყებთ. ყოველი ახალი შეთავაზება შესაბამის ველში შეიყვანეთ და შედეგი მაშინვე განახლდება. ასე წინასწარ დაინახავთ, რამდენი უნდა გქონდეთ მზად ხელშეკრულების გაფორმების დღისთვის და რამდენი დაგჭირდებათ მის შემდეგ, ბინის საცხოვრებლად ან გასაქირავებლად მოსამზადებლად.

რას ნიშნავს თითოეული ველი

ქონების ფასი, USD

ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი. საქართველოში ბინების ფასები, როგორც წესი, აშშ დოლარშია მოცემული. თუ გამყიდველი ფასს ლარში გეუბნებათ, გადაიყვანეთ დოლარში შემდეგ ველში მითითებული კურსით. ჩაწერეთ სწორედ ის თანხა, რომელიც ხელშეკრულებაში ეწერება, რადგან ყველა პროცენტული ხარჯი, მათ შორის დღგ და აგენტის საკომისიო, ამ რიცხვიდან გამოითვლება.

გაცვლითი კურსი, ლარი 1 USD-ზე

გამოიყენება მხოლოდ რეესტრის მოსაკრებლის გადასაყვანად, რომელიც ლარშია დადგენილი. ნაგულისხმევი მნიშვნელობაა საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსი, 2,624 ლარი დოლარზე, 2026 წლის 5 აგვისტოს მდგომარეობით; შეცვალეთ ის გადახდის დღის კურსით. რადგან მოსაკრებელი მცირეა, კურსის ცვლილება ჯამზე თითქმის არ აისახება, მაგრამ ზუსტი რიცხვი შედეგს უფრო სანდოს ხდის.

საჯარო რეესტრის მომსახურება

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო საკუთრების ცვლილების რეგისტრაციისთვის ოთხ სამუშაო დღეში 150 ლარს იღებს, ერთ სამუშაო დღეში - 270 ლარს, ხოლო იმავე დღეს - 350 ლარს. მშენებარე ბინაზე წინასწარი საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვისაც იმავე ტარიფს იხდით, რადგან სააგენტოს უფასო პუნქტი მხოლოდ ოკუპირებულ ტერიტორიებზე არსებულ ქონებას ეხება. ვადის არჩევანი თქვენზეა დამოკიდებული: სწრაფი რეგისტრაცია უფრო ძვირია, თუმცა სამივე ვარიანტი ფიქსირებული ტარიფია და ქონების ფასზე არ არის დამოკიდებული. სამოქალაქო კოდექსი ნასყიდობის რეგისტრაციის ხარჯებს ნაგულისხმევად გამყიდველს აკისრებს (მუხლი 479), თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული; საფასური ჯამში ჩართეთ, თუ თქვენი ხელშეკრულებით ის თქვენზეა.

ფასზე დასამატებელი დღგ

დღგ 18%-ის ოდენობით მხოლოდ მაშინ გამოიყენება, როცა გამყიდველი რეგისტრირებული დღგ-ის გადამხდელია და ქონებას სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში ყიდის. ეს ხშირია დეველოპერებთან და იშვიათია კერძო გამყიდველებთან. დეველოპერების ფასების უმეტესობა დღგ-ს უკვე შეიცავს; ჩაწერეთ 18 მხოლოდ მაშინ, თუ გამყიდველი წერილობით დაადასტურებს, რომ ფასი დღგ-ს არ შეიცავს. თუ ასეთი დადასტურება არ გაქვთ, ველი ნულზე დატოვეთ და საკითხი ხელშეკრულების ხელმოწერამდე გაარკვიეთ.

იურისტის შემოწმება

იმ იურისტის საფასური, რომელიც მხოლოდ თქვენს ინტერესებს იცავს და ამოწმებს საკუთრების უფლებას, დატვირთვებს, ნებართვებსა და ხელშეკრულებას. შეიყვანეთ მიღებული შეთავაზება; საფასური ქონებისა და სამუშაოს მოცულობის მიხედვით განსხვავდება.

ნოტარიუსი და თარგმანები

ნოტარიუსი ყველა გაყიდვისთვის სავალდებულო არ არის, თუმცა მას ბევრი ხელშეკრულებისა და მინდობილობისთვის იყენებენ; სერტიფიცირებული თარგმანი საჭიროა, როცა ხელშეკრულების ენას არ ფლობთ. შეიყვანეთ მიღებული შეთავაზებები. თუ გარიგებას დისტანციურად, მინდობილობით აფორმებთ, ამ ველში ორივე ხარჯი გაითვალისწინეთ - მინდობილობის დამოწმებაც და საჭირო დოკუმენტების თარგმანიც.

შეფასება

აკრედიტებული შემფასებლის შეფასება საჭიროა, თუ ქონება ბინადრობის ნებართვის საფუძვლად უნდა გამოიყენოთ, და სასარგებლოა ნებისმიერი მსხვილი შეძენის წინ. შეიყვანეთ შეთავაზება.

აგენტის საკომისიო

ზოგი მყიდველი აგენტს ფასის გარკვეულ პროცენტს უხდის; დეველოპერისგან შეძენის ბევრ შემთხვევაში მყიდველი საკომისიოს საერთოდ არ იხდის. შეიყვანეთ პროცენტი თქვენი წერილობითი შეთანხმებიდან, თუ ასეთი არსებობს. ზეპირი დაპირება ამ ველისთვის საკმარისი საფუძველი არ არის: პროცენტი და მისი გადახდის ვადა წერილობით უნდა იყოს შეთანხმებული.

საბანკო გადარიცხვის საკომისიო

თქვენი და მიმღები ბანკის საკომისიოები შეძენის ფასის საერთაშორისო გადარიცხვისთვის, აგრეთვე ვალუტის კონვერტაციის მარჟა, თუ მისი ჩართვა გსურთ.

ავეჯი და მოწყობა

ბინის გამოსაყენებლად მომზადების ღირებულება: სარემონტო სამუშაოები, თუ ბინა კარკასის მდგომარეობაში ბარდება, ავეჯი და ტექნიკა. ის ცალკე ჩანს, რადგან გარიგების ხარჯი არ არის, მაგრამ თქვენი დანახარჯის ნაწილია. თეთრი ან მწვანე კარკასის შემთხვევაში ეს სტრიქონი ხშირად ყველაზე დიდია, ამიტომ მასზე სამშენებლო და ავეჯის შეთავაზებები ცალ-ცალკე მოიძიეთ.

ველების უმეტესობა ნულზეა დაყენებული, რადგან მათი თანხა საჯარო ტარიფით არ დგინდება. ფიქსირებული მნიშვნელობა მხოლოდ რეესტრის მოსაკრებელსა და კურსს აქვს, ხოლო დღგ ნაგულისხმევად ნულია, რადგან დეველოპერების ფასების უმეტესობა მას უკვე შეიცავს. დანარჩენ ველებს თანდათან შეავსებთ, როგორც კი იურისტისგან, ნოტარიუსისგან, მთარგმნელისგან, შემფასებლისგან, აგენტისა და ბანკისგან წერილობით შეთავაზებებს მიიღებთ. თუ რომელიმე მომსახურებას არ იყენებთ, მისი ველი ნულზე დატოვეთ და ის ჯამში არ მოხვდება.

დაშვებები

ცხრილში მხოლოდ ის მნიშვნელობებია, რომლებიც საჯარო წყაროებით დასტურდება: რეესტრის ტარიფი, დღგ-ის განაკვეთი, გადაცემის გადასახადის არარსებობა, ოფიციალური კურსი და ბინადრობის ნებართვის ზღვარი. იურისტის, ნოტარიუსის, შეფასების, აგენტისა და ბანკის საფასური აქ განზრახ არ არის, რადგან ისინი საჯარო ტარიფით არ დგინდება და თქვენ მიერ მიღებულ შეთავაზებებზეა დამოკიდებული.

ცხრილის მნიშვნელობები დროთა განმავლობაში შეიძლება შეიცვალოს. კურსი ყოველდღე იცვლება, ამიტომ ნაგულისხმევი 2,624 მხოლოდ ამოსავალი წერტილია. რეესტრის ტარიფი, დღგ-ის განაკვეთი და ბინადრობის ზღვარი კი წყაროებში მითითებული თარიღების მდგომარეობითაა მოცემული. გარიგებამდე მათი მიმდინარე მნიშვნელობა ოფიციალურ წყაროში გადაამოწმეთ, განსაკუთრებით მაშინ, თუ შეძენას რამდენიმე თვის შემდეგ გეგმავთ.

როგორ ითვლება ჯამი

კალკულატორი რეესტრის მოსაკრებელს ლარიდან დოლარში თქვენ მიერ მითითებული კურსით გადაიყვანს, დღგ-სა და აგენტის საკომისიოს ფასის პროცენტად დაამატებს, შემდეგ კი იმ ფიქსირებულ თანხებს, რომლებსაც იურისტის, ნოტარიუსისა და თარგმანების, შეფასებისა და საბანკო გადარიცხვებისთვის შეიყვანთ. ეს პუნქტები ერთად ქმნის ხარჯებს ფასის გარდა, რომლებიც ფასთან მიმართებით პროცენტულადაც ჩანს. ბოლოს ემატება ავეჯი და მოწყობა, რაც შეძენის ჯამურ ღირებულებას იძლევა.

მარტივად რომ ვთქვათ, გათვლა სამ საფეხურად მიმდინარეობს. პირველი: რეესტრის მოსაკრებელი იყოფა კურსზე. მეორე: დღგ და აგენტის საკომისიო ფასზე მრავლდება და პროცენტად ემატება, ხოლო დანარჩენი თანხები უცვლელად ემატება. მესამე: მიღებულ ჯამს ემატება ფასი და მოწყობის ხარჯი. ამიტომ ფასის ცვლილება პროცენტულ ხარჯებზე აისახება, ფიქსირებულ თანხებზე კი - არა.

მაგალითებში იურისტის, ნოტარიუსის, შეფასების, აგენტისა და ბანკის თანხები საილუსტრაციო მონაცემებია და არა ჩვენი ფასები ან საბაზრო განაკვეთები; მათ ნაცვლად თქვენი საკუთარი შეთავაზებები შეიყვანეთ.

მაგალითები ერთმანეთისგან იმით განსხვავდება, თუ რამდენ მომსახურებას იყენებს მყიდველი. პირველ შემთხვევაში მხოლოდ რეესტრის მოსაკრებელია, ამიტომ ხარჯი ფასის დაახლოებით 0,1%-ია. მეორეში ემატება იურისტი, ნოტარიუსი, თარგმანები, ბანკი და მოწყობა.

განვიხილოთ მესამე მაგალითი სტრიქონ-სტრიქონ. რეესტრის მოსაკრებელი იმავე დღეს რეგისტრაციისთვის, 350 ლარი, კურსით 2,624 ლარი დოლარზე, დაახლოებით $133-ს შეადგენს. აგენტის 2% $160 000-დან $3 200-ია, რაც ბევრად ყველაზე დიდი პუნქტია. იურისტი, ნოტარიუსი, შეფასება და ბანკი ერთად $1 350-ს ამატებს. ჯამში ეს $4 683-ია, ანუ ფასის 2,9%, ხოლო $5 000-იანი მოწყობა ჯამს $169 683-მდე ზრდის. აგენტის პროცენტის გარეშე ხარჯები ფასის გარდა $1 483-მდე შემცირდებოდა, ანუ ფასის 1%-ზე ნაკლებამდე, რაც აჩვენებს, რამდენად მძიმედ აწევს ერთი პროცენტული პუნქტი ფიქსირებულ თანხებთან შედარებით.

როგორ წავიკითხოთ შედეგი

რადგან გადაცემის გადასახადი არ არსებობს და რეესტრის მოსაკრებელი ფიქსირებულია, ხარჯები ფასის გარდა ჯამის, როგორც წესი, მცირე წილს შეადგენს: ზემოთ მოცემულ სამ მაგალითში დაახლოებით 0,1%-დან 3%-მდე, იმის მიხედვით, რა მომსახურებასა და საფასურს დაამატებთ. ეს ბაზრის ერთ-ერთი ნამდვილი უპირატესობაა. სურათის შეცვლა ორ სტრიქონს შეუძლია: დღგ-ს, თუ დეველოპერის ფასი მას არ შეიცავს, და აგენტის პროცენტს, თუ მის გადახდაზე შეთანხმდებით. ორივე ხელმოწერამდე წერილობით გადაამოწმეთ.

ეს ორი სტრიქონი იმიტომ არის მნიშვნელოვანი, რომ ორივე ფასის პროცენტით ითვლება და ფასთან ერთად იზრდება. თუ ფასი დღგ-ს არ შეიცავს, ფასის 18% ერთბაშად დაემატება ხარჯებს ფასის გარდა. ამიტომ ხელშეკრულებაში მკაფიოდ უნდა ეწეროს, შეიცავს თუ არა ფასი დღგ-ს და ვინ იხდის აგენტის საკომისიოს.

ავეჯისა და მოწყობის სტრიქონი ხშირად უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე გარიგების ყველა ხარჯი ერთად, განსაკუთრებით თეთრ ან მწვანე კარკასად ჩაბარებული ბინის შემთხვევაში. თუ ბინის გაქირავებას გეგმავთ, მოწყობა თქვენი ინვესტიციის ნაწილია და შემოსავლიანობის გათვლაში უნდა მოხვდეს. თუ შეძენა ბინადრობის ნებართვის საფუძვლად გჭირდებათ, გახსოვდეთ, რომ ზღვარი შეფასებულ საბაზრო ღირებულებას ეხება და არა თქვენ მიერ გადახდილ ფასს ან ავეჯზე დახარჯულ თანხას; კალკულატორის ქვეშ არსებული სტრიქონი ამას შეგახსენებთ.

ჯამის მიღების შემდეგ შეადარეთ ის ქირას, რომლის მიღებაც ბინას შეუძლია, შემოსავლიანობის კალკულატორის დახმარებით. ყოველი გადახდის ჩანაწერი შეინახეთ გაყიდვის დღისთვის, როდესაც მოგება იმის მიხედვით გამოითვლება, რა დაგიჯდათ ქონება. ჩანაწერებში შეინახეთ ხელშეკრულებები, ქვითრები და საბანკო ამონაწერები: სწორედ ისინი აჩვენებს, რამდენი გადაიხადეთ რეესტრში, იურისტთან, ნოტარიუსთან, შემფასებელთან, ბანკსა და აგენტთან.

ბოლოს, შედეგი თქვენი გეგმის მიხედვით რამდენიმე ვარიანტით გამოთვალეთ. ჯერ მხოლოდ ფასით და რეესტრის მოსაკრებლით, შემდეგ ყველა მიღებული შეთავაზებით, ბოლოს კი დღგ-ით ან აგენტის საკომისიოთი, თუ მათი გადახდის ალბათობა არსებობს. ასე დაინახავთ, რა ზღვრებში შეიძლება მოექცეს შეძენის ჯამური ღირებულება და რომელი სტრიქონი ცვლის მას ყველაზე მეტად. თუ ფასი $150 000-ის ახლოსაა და ბინადრობის ნებართვაზე ფიქრობთ, გადაწყვეტილებამდე აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნას დაელოდეთ, რადგან ზღვართან შესაბამისობას სწორედ შეფასებული საბაზრო ღირებულება განსაზღვრავს და არა ფასი.