Партнёр-бухгалтер

О ком эта страница

Партнёр-бухгалтер - независимый специалист, консультирующий частных лиц по грузинским налогам. С AVI Estates сотрудничество идёт по двум направлениям. Клиентам агентства бухгалтер помогает с налоговой стороной владения недвижимостью в Грузии после того, как покупка зарегистрирована: выстраивает отношения собственника со Службой доходов, занимается реестром арендодателей и ежегодными декларациями, а также отвечает на вопросы о грузинских доходах, которые присылает бухгалтер клиента у него на родине. Для avi.ge бухгалтер проверяет каждую страницу, где названа налоговая ставка, льгота, срок подачи или приводится расчёт налога. Пока такая проверка не завершена, на каждой из этих страниц стоит пометка о том, что проверка бухгалтером ещё идёт, а в подписи рецензент обозначен по своей роли, без имени. Иными словами, у этой роли две стороны: практическая работа с налогами клиентов и проверка налоговых утверждений на сайте.

Что охватывает налоговая проверка

Проверка бухгалтера распространяется на страницы о деньгах и налогах в разделе Инвестиции и деньги, а также на налоговое содержание других страниц: налоговые строки в гиде по сдаче квартиры в аренду, шаги перехода от валовой доходности к чистой на страницах о доходности и налоговые допущения, заложенные в калькуляторы. В неё не входят право недвижимости, ВНЖ и договоры: это зона партнёра-юриста. Не входят и рыночные данные, цены или прогнозы. Если на одной странице соединены обе темы, как в гиде по сдаче в аренду, где есть и арендное право, и налог на арендный доход, каждый рецензент подтверждает только свою часть, а в пометке на странице названы оба. Так за каждую часть такой страницы отвечает тот рецензент, который способен проверить её по своей специальности.

Страницы, ожидающие этого рецензента

• Деньги и налоги для иностранного покупателя недвижимости в Грузии
• Налог на доход от аренды в Грузии
• Налог на имущество для собственников - физических лиц
• Открытие банковского счёта нерезидентом
• Перевод денег в Грузию для покупки
• Сдача квартиры в аренду нерезидентом (налоговые разделы, совместно с юристом)

Все шесть страниц опубликованы с пометкой о проверке. Новые налоговые страницы попадают в этот список в момент публикации, и каждая переходит из статуса «ожидает» в статус «проверено» с датой подтверждения бухгалтером. По этой дате читатель видит, когда налоговое содержание страницы было подтверждено в последний раз.

Как проверяется налоговая страница

1. Сверка с Кодексом

   Каждая ставка, льгота и порог прослеживаются до той статьи Налогового кодекса Грузии, которая их устанавливает, в консолидированной редакции, действующей на день проверки. Если ссылка на статью на странице указывает не туда, её исправляют.

2. Сверка с практикой Службы доходов

   Такие процедуры, как регистрация в качестве арендодателя, подача декларации или уплата налога на имущество, сравниваются с тем, как их на деле проводит Служба доходов, включая её опубликованные разъяснения и формы в личном кабинете налогоплательщика.

3. Пересчёт каждого примера

   Расчётные примеры заново вычисляются по указанным исходным данным, включая обменный курс и его дату, чтобы читатель, повторивший арифметику, получил ту же цифру.

4. Сверка дат с календарём

   Сроки подачи и уплаты проверяются на текущий налоговый год. О том, что происходит, если срок выпадает на нерабочий день, страница сообщает только после подтверждения рецензента.

5. Письменное подтверждение

   Бухгалтер подтверждает страницу письменно и с датой. Лишь после этого пометка снимается, а имя рецензента появляется в подписи и в структурированных данных страницы.

6. Возврат на проверку при изменениях

   Поправка к Кодексу, новая муниципальная ставка или изменение практики Службы доходов отправляют затронутые страницы обратно на проверку, и пометка возвращается на них до нового подтверждения.

Нормы, на которые опираются наши налоговые страницы

В таблице собраны те части Налогового кодекса Грузии, на которые страницы о деньгах и налогах ссылаются чаще всего, чтобы читатель или рецензент сразу видел, что именно должна подтвердить проверка.

Тема	Где в Кодексе	Что сказано на страницах
Налоговое резидентство	Статья 34	Резидент за год, если пребывание в Грузии составило 183 дня в любом непрерывном 12-месячном периоде, заканчивающемся в этом году
Общая ставка подоходного налога	Статья 81(1)	20%, если Кодекс не предусматривает иное
Аренда жилого помещения, сданного для проживания	Статья 81(2)	5%, если вычеты не заявляются
Продажа жилья	Статьи 81(3), 82(1)(f.a)	5% с прироста стоимости; освобождение при владении более двух лет
Дарение и наследство	Статья 82(1)(g)-(i)	Льготы, зависящие от степени родства
Аренда, выплачиваемая компанией нерезиденту	Статья 134(1)(d1)	Налог удерживается у источника компанией, которая платит
Налог на имущество физических лиц	Статьи 201-206	Освобождение при доходе семьи до 100 000 лари с 30 сентября 2026 г., от 0,8% до 1% выше этого порога, декларация до 1 ноября, уплата до 15 ноября
Статус малого бизнеса	Статьи 88-90	1% от оборота, 3% сверх лимита; применим ли он к сдаче в аренду - открытый вопрос

Вопросы, которые бухгалтера попросили прояснить

Некоторые утверждения опубликованы в жёлтой рамке: первичный текст не дал на них ясного ответа или практика может расходиться с текстом. Вот вопросы из списка бухгалтера; каждая страница, которая зависит от ответа, прямо об этом сообщает:

• Как облагается посуточная и краткосрочная сдача жилья физическими лицами, включая необязательный фиксированный налог 10 лари за м² в месяц, действие которого Закон № 1061 продлил до 1 января 2028 года.
• Может ли физическое лицо, сдающее квартиры, воспользоваться статусом малого бизнеса и на каких условиях.
• Как нерезидент без грузинского личного номера получает доступ к личному кабинету на портале Службы доходов, подаёт декларации и платит налог.
• Как критерий дохода семьи для освобождения от налога на имущество применяется к собственнику, чья семья живёт и зарабатывает за границей.
• Какая рыночная стоимость служит базой для налога на имущество с квартиры и кто её определяет.
• Как на практике заявить льготу по соглашению об избежании двойного налогообложения, если читатель является резидентом страны, с которой такое соглашение заключено.

Пока ответ не подтверждён, страницы приводят текст Кодекса, указывают, что ещё не прояснено, и советуют читателям сначала задать вопрос, а уже потом на это полагаться. Иначе говоря, жёлтая рамка показывает, что по этому пункту окончательный ответ ещё не подтверждён.

Что бухгалтер делает для клиентов

Владение квартирой в Грузии влечёт за собой несколько повторяющихся налоговых задач, и большинство иностранных собственников предпочитают их кому-то передать. Для клиентов агентства бухгалтер при необходимости регистрирует собственника в Службе доходов, а если квартира сдаётся, то и в реестре арендодателей; ведёт календарь деклараций, обычно со сроком до 1 апреля за доходы предыдущего года; готовит декларацию по налогу на имущество, когда у собственника есть такая обязанность; сообщает о продаже, если прирост стоимости облагается налогом; и хранит документы, подтверждающие каждую цифру. Когда бухгалтер клиента на родине спрашивает, что было уплачено в Грузии, с чего и по какой статье, ответ приходит в письменном виде, с грузинскими документами и переводом, чтобы его можно было использовать в декларации своей страны.

Налоговый год типичного иностранного собственника

Ниже приведены даты, на которые будут опираться проверенные страницы; они взяты из Налогового кодекса и, по имеющимся сведениям, из разъяснений Службы доходов. Здесь они собраны, чтобы собственник мог увидеть весь год целиком; подробности и условия объясняет каждая отдельная страница. Точные условия по каждой дате следует искать на соответствующей странице, а не в этом кратком перечне.

• До 1 апреля: декларация о доходах предыдущего года, с которых налог не был удержан у источника, например об аренде, полученной от частного арендатора; а для собственника, сдающего жилое помещение, ещё и регистрация в реестре арендодателей через личный кабинет, которую разъяснения Службы доходов привязывают к той же дате.
• До 1 ноября: декларация по налогу на имущество для собственника, у которого доход семьи превышает порог освобождения, либо уведомление Службы доходов, если декларация подавалась в прошлом году, а в этом году налог не причитается.
• До 15 ноября: уплата налога на имущество за год.
• После продажи: если жильё было в собственности два года или меньше и прирост стоимости облагается налогом, сообщение о сделке и уплата налога до 15-го числа месяца, следующего за месяцем сделки.

Что подготовить, прежде чем задавать налоговый вопрос

На большинство налоговых вопросов о грузинской недвижимости нельзя ответить без нескольких фактов, которые есть только у собственника. Если подготовить их заранее, долгая переписка превращается в один ответ:

• Дата регистрации недвижимости на ваше имя по выписке из реестра и уплаченная цена.
• Сдаётся ли квартира, кому и кто арендатор: частное лицо или компания, ведь арендатор-компания сама удерживает налог.
• Сумма арендной платы, полученной за год, в какой валюте и в какие даты.
• Число дней, проведённых вами в Грузии за последние двенадцать месяцев: от него зависит, считаетесь ли вы резидентом.
• Доход вашей семьи за предыдущий год: от него зависят ставка налога на имущество и освобождение.
• Страна вашего налогового резидентства, чтобы можно было прочитать нужное соглашение, если оно есть.

Где заканчивается роль бухгалтера

Бухгалтер проверяет грузинское налоговое содержание сайта и выполняет грузинские налоговые задачи для клиентов, которые их заказывают. Консультации по налоговому праву страны читателя в эту роль не входят, хотя именно оно часто решает, можно ли зачесть грузинский налог или доход будет обложен повторно; на этот вопрос должен ответить квалифицированный консультант на родине. Бухгалтер не даёт индивидуальных консультаций читателям, которые не являются клиентами, не высказывает мнения о том, хороша ли недвижимость как инвестиция, и не утверждает рыночные цифры, такие как арендные ставки и доходность, а только налоговую арифметику, применённую к ним. Проверенная страница - это общая информация, верная на дату проверки; это не налоговое решение, и вынести решение по конкретному случаю может только Служба доходов. Поэтому для решений, зависящих от права вашей страны, кроме грузинского бухгалтера нужен ещё и консультант на родине.

Независимость проверки

Бухгалтер не числится в штате агентства, и оплата идёт за саму работу по проверке, каким бы ни был её итог. Страница, где налог указан ниже, чем допускает Кодекс, не становится от проверки привлекательнее: её исправляют. Если бухгалтер и автор расходятся во мнениях по какому-то утверждению, оно остаётся на проверке, и страница сообщает об этом, пока разногласие не будет разрешено на основе первичного текста, как того требует редакционная политика для каждой проверяемой темы.

Как оценить любой налоговый ответ о недвижимости в Грузии

• Называет ли ответ статью Налогового кодекса или только ставку?
• Говорит ли он, считаетесь ли вы резидентом или нерезидентом, и почему?
• Отличает ли он аренду жилого помещения, сданного для проживания, от других видов сдачи?
• Указывает ли он, кто платит налог: вы сами через декларацию или арендатор-компания путём удержания?
• Приводит ли он сроки подачи и уплаты на текущий год?
• Говорит ли он, как ваша страна поступит с тем же доходом?
• Есть ли на нём дата, чтобы было понятно, какую редакцию правил он описывает?

На ответ, который охватывает все семь пунктов, можно опираться в действиях; ответ, где сказано лишь «налог составляет 5%», упускает большую часть того, от чего зависит ваша сумма к уплате. Чем больше из этих пунктов ответ оставляет без внимания, тем осторожнее стоит на него полагаться.

Работа с вашим бухгалтером на родине

Для большинства иностранных собственников решающий вопрос - не грузинская ставка, а то, как их собственная страна относится к грузинскому доходу. Министерство финансов Грузии называет 58 действующих соглашений об избежании двойного налогообложения, в том числе с Израилем, Объединёнными Арабскими Эмиратами, Саудовской Аравией, Турцией, Великобританией и Германией; США и России в этом перечне нет. Как соглашение распределяет право облагать арендный доход и прирост стоимости при продаже и как страна резидентства предоставляет льготу, нужно читать в том соглашении, которое применимо именно к вам; ответ для разных стран не одинаков. Бухгалтер готовит грузинскую часть в виде, которым может воспользоваться иностранный коллега: что было заработано, что обложено налогом, по какой статье и когда уплачено, вместе с подтверждающими документами.

Контакт

Налоговые вопросы по конкретному объекту или делу клиента решаются через AVI Estates: WhatsApp или info@avi.ge. Если вы считаете, что налоговое утверждение на странице неверно или устарело, пожалуйста, сообщите об этом, указав статью или источник, на который вы опираетесь; бухгалтер проверяет каждое такое сообщение.

История изменений

• 13 октября 2026 - Создана страница профиля с описанием роли и объёма проверки; имя, сертификат и фото добавит владелец.