Кто это
Консультант по недвижимости - тот, кого клиенты встречают в аэропорту и на объекте. Он проводит просмотры в Тбилиси и Батуми, видеотуры в прямом эфире для покупателей, которые остаются за границей, приёмку квартир при сдаче застройщиком и практическую сторону после покупки: коммунальные услуги, ремонтные бригады, мебель и арендаторы. На avi.ge он соавтор страниц о районах, зонах и проектах, где фотографии и заметки с улицы взяты из его визитов.
Будет добавлено командой: полное имя, фото, зоны ответственности (районы Тбилиси, зоны Батуми, курорты), стаж, языки.
Что пишет этот автор
Страницы о местах и зданиях: районы Тбилиси, зоны Батуми, курорты, стадии строительства и чек-листы приёмки, а также обзоры проектов, написанные после выездов на объект. Цены и аренда на этих страницах берутся из реестра фактов с источниками; наблюдения о шуме, транспорте, парковке и качестве строительства - из личного присутствия, с датированными фото.
Как ведётся работа на месте
Визит
Каждая страница района и каждый обзор проекта основаны как минимум на одном визите. Ни одна страница не пишется по брошюре.
Фото с датами
Ход строительства, улица, подъезд, вид с этажа. Фотографии датируются и хранятся, чтобы поздний визит можно было сравнить с ранним.
Проверка документов
Прежде чем рекомендовать просмотр, юрист смотрит выписку из реестра и разрешения. Консультант не показывает объект, не прошедший эту проверку.
Честный отчёт
Заметки, которые клиент получает после просмотра, включают то, что с объектом не так, а не только то, что хорошо.
Страницы за подписью этого автора
Отдельные страницы районов и проектов добавляются в этот список по мере выхода.
Контакт
Чтобы договориться о просмотре или видеотуре: WhatsApp, info@avi.ge или страница контактов.
Как проходит просмотр с консультантом
День просмотров начинается с подборки и маршрута. Консультант выстраивает объекты так, чтобы день имел географический смысл и оставлял время на повторный взгляд, и заранее объясняет клиенту, для чего нужна каждая остановка: одна квартира, чтобы увидеть тип дома, одна, чтобы почувствовать район, и одна, которая является настоящим кандидатом. На каждом объекте консультант проводит клиента по одной и той же последовательности, потому что одинаковый порядок позволяет сравнивать объекты между собой: сначала улица и подъезд, потому что именно с ними владелец сталкивается каждый день; затем лестница, лифт и места общего пользования, потому что они показывают, как домом управляют на самом деле, а не как это описано в объявлении; потом сама квартира, от окон внутрь, с замерами, напором воды, розетками и шумом, которые проверяются на месте, а не предполагаются. Между объектами консультант показывает район, потому что квартира покупается вместе с ним: метро, школу, рынок, стройку, которая три года будет соседом, и дорогу от подъезда до остановки в том виде, в каком её придётся проходить каждый день. День заканчивается письменными заметками по каждому объекту, включая те, которые клиенту не понравились, и объяснением, почему именно не понравились, чтобы следующая подборка была лучше предыдущей и не повторяла уже отвергнутое.
Что входит в видеотур в прямом эфире
Для клиентов, которые находятся не в Грузии, консультант проводит просмотр по видеосвязи с самого объекта, и правило здесь одно: камера показывает то, что увидел бы посетитель, а не то, что показала бы брошюра. Тур начинается снаружи: улица в обе стороны, подъезд, состояние фасада и парковка. Он продолжается через места общего пользования к квартире, где консультант медленно проходит каждую комнату, открывает каждое окно, показывает вид в каждом направлении, включает краны и свет и зачитывает замеры с рулетки, а не с плана, потому что план и реальность расходятся чаще, чем принято думать. Клиент может в любой момент остановить тур и попросить показать или измерить что угодно ещё раз; тур не является представлением, и у него нет сценария, который нужно отыграть до конца. После звонка клиент получает датированные фотографии и письменную заметку с собственным впечатлением консультанта, включая то, что плохо выглядело на камеру, и то, что на камеру выглядело лучше, чем на самом деле; камера льстит одним помещениям и обижает другие, и заметка это выравнивает. Тур можно повторить в другое время суток, если клиент хочет услышать, как звучит улица ночью, или увидеть, куда уходит солнце вечером.
Выезды на стройку и что фиксирует камера
Для строящихся проектов консультант выезжает с камерой и блокнотом по графику, привязанному к стадиям строительства, а не к удобным датам. Фотографии делаются каждый раз с одних и тех же точек, чтобы прогресс можно было сравнить без споров о ракурсе: дом с улицы, число этажей относительно разрешения на строительство, состояние фасада и окон, подъезд и лифты, когда они появятся, и, когда каркас дошёл до этажа клиента, собственная квартира клиента и её реальный вид из окна, а не вид с рендера. Каждая фотография несёт дату, и весь набор хранится, чтобы обещание застройщика о сдаче можно было сверить с тем, как площадка выглядела при каждом визите. В заметках записано, что консультант посчитал и о чём спросил: сколько рабочих на площадке, движутся краны или стоят, что отдел продаж сказал о дате сдачи в этот раз по сравнению с прошлым разом, и совпадают ли эти два ответа. Эти выезды питают обзоры проектов на этом сайте и досье самого клиента, по правилам, изложенным на странице обзоров проектов.
Приёмка при сдаче, пункт за пунктом
Площадь и планировка
Квартира измеряется и сравнивается с договором и его пунктом о допустимом отклонении площади; стены и стояки сверяются с планом, чтобы увидеть, не сдвинулось ли что-то при строительстве.
Окна и двери
Каждое окно и балконная дверь открываются, закрываются и запираются; входная дверь и её коробка проверяются на плотность прилегания и надёжность замка.
Вода и канализация
Краны открываются, напор проверяется, сливы тестируются на проходимость, а показания счётчиков записываются и фотографируются, чтобы потом не было спора о начальных значениях.
Электричество
Каждая розетка и каждый выключатель проверяются на работу, электрощит осматривается, счётчик фотографируется с показаниями.
Отопление и вентиляция
Подключение отопления или котёл проверяются в соответствии с системой, принятой в доме; наличие и состояние вентиляционных отверстий подтверждается.
Поверхности и конструкция
Стяжка, штукатурка, трещины, следы сырости и состояние балкона осматриваются и фотографируются крупным планом.
Акт
Каждый дефект вписывается в акт приёмки-передачи с фотографией и датой, к которой застройщик обязуется его устранить; акт подписывается только с приложенным списком, и никогда без него.
Клиенты, которые присутствуют на своей приёмке лично, получают распечатанную версию этого списка и проходят его вместе с консультантом; клиенты, которые находятся за границей, получают акт, фотографии и рекомендацию консультанта о том, подписывать ли его сейчас или дождаться устранения дефектов.
После ключей: практическая сторона
Работа консультанта не заканчивается на регистрации, потому что первые месяцы владения являются именно тем временем, когда покупателю за границей больше всего нужен кто-то на месте, способный открыть дверь и подписать накладную. Консультант переоформляет коммунальные счета на нового владельца, встречает установщика интернета, собирает предложения подрядчиков на отделку белого каркаса и ведёт работы по согласованному графику с еженедельными фотоотчётами, организует доставку и сборку мебели и, когда квартира готова к сдаче, подготавливает её к фотосъёмке и встречает потенциальных арендаторов или управляющую компанию. Для клиентов, которые пользуются услугой управления арендой, консультант является тем человеком, который осматривает квартиру между арендаторами и после любого ремонта и сообщает владельцу, в каком она состоянии. Ничего из этого не выглядит эффектно, и всё это, взятое вместе, составляет разницу между квартирой, которой просто владеют на бумаге, и квартирой, в которой живут или которая приносит доход; покупатель за границей не может сделать это сам, и именно поэтому роль существует.
Фотографии: что мы снимаем и чего не снимаем
Фотографии консультанта являются рабочими документами, а не маркетингом, и это определяет, как они сделаны. Они снимаются на уровне глаз, с того места, где стоял бы человек, при том свете, который есть в это время суток, без широкоугольных искажений, делающих комнаты больше, чем они есть, и включают нелестные виды: мусорные баки, парковку, стройку по соседству, трещину на лестнице. Они датируются, и оригиналы сохраняются без обработки. Фотографии собственной квартиры клиента относятся к досье клиента и никогда не публикуются; фотографии домов, улиц и строительных площадок могут появляться на страницах районов и в обзорах проектов по правилам редакционной политики, которая также говорит, что там, где у нас ещё нет собственной фотографии, страница прямо сообщает об этом, а не использует стоковое изображение. Людей не снимают узнаваемо без их согласия, и это относится и к соседям, и к рабочим на площадке.
Территории, которые охватывает консультант
Консультант работает по всему Тбилиси, в Батуми и вдоль побережья Аджарии, а также в Гудаури и Бакуриани, то есть на тех рынках, которые обслуживает агентство. В Тбилиси собственные заметки консультанта охватывают районы, описанные на странице Города и районы; какие районы консультант знает лучше всего и сколько лет он работал на каждом рынке, относится к тем сведениям, которые владелец добавит в жёлтый блок в верхней части этой страницы, и до тех пор здесь они не указываются. Просмотры за пределами этих территорий организуются в индивидуальном порядке и только там, где консультант может лично побывать на объекте, прежде чем его рекомендовать, потому что вся ценность этой роли в том, что кто-то действительно стоял в этой квартире, а не пересказывал чужое описание.
Отбор до подборки
Большинство просмотров консультанта проходят без клиентов; это отборочные визиты, которых клиент никогда не видит, но без которых подборка была бы просто списком объявлений. За каждым объектом, попавшим в подборку, стоят несколько посещённых и отброшенных: дом, в подъезде которого пахло сыростью, квартира, окно которой выходило в стену, вырезанную из кадра в объявлении, новый проект, площадка которого не сдвинулась за два месяца, улица, тихая в полдень и превращающаяся в стоянку такси в полночь. Отборочные заметки консультанта по каждому из них сохраняются и сводятся для клиента в число рассмотренных объектов и причины отказа, чтобы подборка воспринималась как результат выбора, а не как всё, что было на рынке. Клиент, который хочет увидеть отклонённый объект, может это сделать, и иногда делает, и консультант показывает его с той же честностью и с теми же заметками; подборка является рекомендацией, а не ограничением, и окончательное решение остаётся за клиентом.
Курорты и визит вне сезона
Для Гудаури, Бакуриани и побережья консультант добавляет шаг, который городским покупкам не нужен: визит вне сезона. Квартира на горнолыжном курорте, увиденная в январе, когда подъёмники работают, а рестораны полны, рассказывает о сезоне; та же квартира в мае, когда дом наполовину закрыт, а отопление выключено, рассказывает об остальных восьми месяцах, то есть о том времени, когда управление домом, утепление и охрана важнее всего, потому что рядом никого нет. Консультант фотографирует и то и другое и записывает оба впечатления в заметки, а для клиента, который собирается сдавать квартиру, именно визит вне сезона решает, можно ли безопасно оставлять дом без присмотра на долгие месяцы. Та же логика относится к башням Батуми зимой, когда целая улица летних квартир стоит тёмной и пустой, и консультант говорит об этом в заметках прямо, а не позволяет летним фотографиям говорить за себя.
Работа с консультантом
Клиенты знакомятся с консультантом, когда появляется подборка, для просмотров лично или по видео, и продолжают работать с ним через приёмку и, если захотят, через ремонт и сдачу в аренду. Заметки консультанта пишутся на языке клиента, если консультант им владеет, и переводятся коллегой, если нет; языки будут перечислены выше, как только владелец их подтвердит. Консультант не ведёт переговоры о цене, это роль основателя, и не даёт юридических заключений, это роль партнёра-юриста; то, что даёт консультант, это честный рассказ о том, каковы объект, дом и улица на самом деле, включая то, что с ними не так, и это ровно то, чего не даст ни объявление, ни брошюра. Просмотры и туры организуются через контактное лицо клиента или через страницу контактов.
История изменений
- - Профиль консультанта опубликован с описанием его обязанностей; имя, фотографию и квалификацию владелец добавит позже.