Кто это
Партнёр-юрист - независимый грузинский юрист, который работает с AVI Estates в двух ролях. Для клиентов он проверяет выписку из Публичного реестра, обременения, разрешения застройщика и договор до подписания чего-либо, а также готовит доверенности для удалённых покупок. Для avi.ge он проверяет каждую страницу о праве недвижимости, ВНЖ и налоговом праве, прежде чем она считается окончательной. Страница в этих разделах показывает видимую пометку «проверяется», пока проверка не завершена, после чего в подписи появляется имя рецензента.
Будет добавлено командой: полное имя, фото, членство в Ассоциации адвокатов Грузии или данные лицензии, юридическая фирма, области практики, стаж, языки.
Что проверяет этот рецензент
Правовые страницы раздела Покупка и право, весь раздел ВНЖ, налогово-правовые части раздела Инвестиции и деньги и собственные правовые страницы сайта: политику конфиденциальности, условия использования, политику cookies и отказ от ответственности. Рецензент не пишет маркетинговые тексты и не проверяет страницы о рынке и ценах.
Как проходит проверка
Закон как он есть
Каждое правовое утверждение сверяется с действующей редакцией, опубликованной в Законодательном вестнике Грузии либо на официальном сайте нужного ведомства, а не с чужими пересказами.
Процедура как она применяется
Там, где практика Публичного реестра, Дома юстиции или Службы доходов отличается от буквы правила, страница об этом говорит.
Письменное подтверждение
Рецензент подтверждает страницу письменно; только после этого снимается пометка о проверке, а рецензент указывается в подписи и структурированных данных страницы.
Повторная проверка при изменениях
Когда меняется закон или порог, затронутые страницы возвращаются на проверку, и пометка появляется снова, пока их не подтвердят повторно.
Независимость проверки
Рецензент не является сотрудником AVI Estates и получает оплату за работу по проверке, а не за результат. Проверка может вернуть страницу на исправление, и это происходит. Ничто на avi.ge не является юридической консультацией по конкретному делу; роль рецензента - сделать общую информацию верной, как описано в редакционной политике.
Страницы под надзором этого рецензента
Правовые гиды и гиды о ВНЖ добавляются сюда по мере публикации и проверки.
Контакт
Юридические вопросы по конкретной покупке решаются через AVI Estates: WhatsApp или info@avi.ge. Исправления к проверенной странице: сообщить об ошибке.
Что охватывает юридическая проверка, пункт за пунктом
Выписка из Публичного реестра
Заказывается по кадастровому коду объекта: кто является зарегистрированным собственником, какие площадь и тип зарегистрированы, не находится ли объект в долевой собственности и какие обременения записаны, например ипотека, арест или налоговый залог. Выписка читается строка за строкой и сравнивается с объявлением и с тем, что говорил продавец.
Личность и полномочия продавца
Является ли продающее лицо зарегистрированным собственником, а если нет, действительна ли его доверенность, заверена ли она нотариусом, относится ли она именно к этому объекту и достаточна ли для продажи. Продавцы-компании проверяются в реестре юридических лиц на предмет того, кто вправе подписывать.
История
Как объект попал к продавцу и нет ли в этой цепочке чего-то, например незавершённого наследства или недавней передачи по странной цене, что требует объяснения, прежде чем покупатель сможет положиться на титул.
Для новостройки: бумаги застройщика
Права застройщика на землю, разрешение на строительство и совпадает ли оно с продаваемым зданием по участку, назначению и числу этажей, статус разрешения и наличие залога земли в пользу банка.
Договор
Соглашение о бронировании, предварительный договор или договор купли-продажи, прочитанный на грузинском языке в сопоставлении с переводом: цена и условия оплаты, дата передачи и неустойка, спецификация, допустимое отклонение площади, порядок внесения изменений, условия возврата и те пункты, которых в договоре нет.
Категория земли
Для домов и участков: не является ли земля сельскохозяйственной, которой иностранец владеть не может и которая не засчитывается в порог для ВНЖ.
Письменное резюме
Что найдено, что должно быть исправлено до подписания и подписал бы юрист сам, на языке клиента и в форме, с которой могут работать собственные консультанты клиента.
Проблемы, которые юрист находит чаще всего
- Ипотека на квартире, которую продавец собирался погасить из цены покупки, не сказав об этом; это можно сделать безопасно, но только с участием банка в последовательности сделки.
- Слишком широкая или слишком старая доверенность, дающая представителю полномочия в отношении всего имущества собственника или выданная годы назад человеку, которому собственник больше не доверяет.
- Разрешение на меньшее число этажей, чем в брошюре, что означает, что продаваемые верхние квартиры юридически пока не существуют.
- Соглашение о бронировании без пункта о возврате, представленное как формальность и работающее как безвозвратный платёж.
- Дата передачи без неустойки или неустойка, ограниченная суммой, которая лишает её всякого смысла.
- Спецификация, не называющая материалов, так что «белый каркас» означает всё, что застройщику будет угодно сдать.
- Долевая собственность, при которой один сособственник продаёт без согласия другого или при которой требуется согласие супруга, а его нет.
- Сельскохозяйственный участок под домом, обнаруженный после того, как покупатель уже влюбился в вид из окна.
Ничто из этого не является редкостью на грузинском рынке, и большинство таких проблем можно решить до подписания, как только о них стало известно; трудными они становятся только тогда, когда обнаруживаются поздно. Смысл проверки в том, чтобы они стали известны до движения денег, а не после, когда исправлять их уже дорого или невозможно.
Роль юриста в удалённой покупке
Когда покупатель находится за границей, роль юриста расширяется, потому что именно юрист физически присутствует на каждом шаге, на котором иначе присутствовал бы сам покупатель. Юрист составляет доверенность так, чтобы она называла объект по кадастровому коду, ограничивала представителя этой сделкой и точно указывала, вправе ли представитель платить или получать деньги; консультирует о том, как её заверить у нотариуса и легализовать в стране покупателя; проверяет перевод; присутствует на подписании и подтверждает, что подписанный документ является тем самым документом, который покупатель одобрил; и следит за регистрацией, пока не будет выдана выписка на имя покупателя. На каждом шаге покупатель получает скан до и после. Юрист не держит деньги покупателя и не платит продавцу; платёж движется между банками, а юрист подтверждает, что условия для платежа выполнены.
Как проводится проверка страницы
Проверка страницы на этом сайте является иной работой, чем проверка сделки клиента, и выполняется иначе. Юрист получает страницу вместе с её записями в реестре фактов и процитированными источниками. Каждое правовое утверждение прослеживается до действующего текста в Законодательном вестнике Грузии или на официальной странице соответствующего органа, а не до вторичных источников, которые страница тоже может цитировать; там, где страница опирается на вторичный пересказ, потому что первичный текст ещё не найден, проверка либо находит текст, либо помечает утверждение как ожидающее подтверждения. Каждое процедурное утверждение сравнивается с текущей практикой Публичного реестра, Дома юстиции или Службы доходов, и там, где практика отличается от буквы правила, страница дополняется указанием на это. Пороги, даты и ссылки на статьи сверяются знак за знаком. Проверка завершается письменным датированным подтверждением, после которого пометка снимается, а рецензент указывается в подписи и в структурированных данных страницы; либо списком исправлений, после которого страница перерабатывается и проверяется заново. Страница возвращается на проверку всякий раз, когда меняется правило, которое она описывает.
Чего юрист не делает
Юрист действует в интересах клиентов агентства по их покупкам и проверяет правовой контент сайта; юрист не даёт юридических консультаций читателям сайта, которые не являются клиентами, не отвечает на вопросы о конкретном договоре читателя через форму обратной связи и не представляет продавца или застройщика в сделке, где клиентом агентства является покупатель. Юрист не консультирует по праву страны покупателя, включая её налоговое право; гиды по странам говорят об этом на каждой странице. Юрист не оценивает недвижимость, это роль аккредитованного оценщика, и не высказывает мнения о том, является ли покупка хорошей инвестицией. В этих пределах резюме юриста является самым важным документом, который клиент получает до подписания, и клиент, который с ним не согласен, волен отнести его другому юристу за вторым мнением; резюме написано так, чтобы это было возможно.
Как оценивать проверку любого юриста, включая эту
- Заказал ли юрист выписку по кадастровому коду и прочитал ли её сам, или положился на копию, которую предоставил продавец?
- Называет ли резюме найденные обременения или только сообщает, что титул «чистый»?
- Для новостройки: видел ли юрист разрешение на строительство и сравнил ли его с продаваемым зданием?
- Прочитал ли юрист грузинский текст договора или только перевод?
- Перечисляет ли резюме пункты, которых не хватает, а не только те, что составлены неверно?
- Говорит ли резюме простыми словами, подписал бы юрист сам?
- Действует ли юрист в этой сделке только в ваших интересах?
Резюме, которое отвечает на все семь вопросов, является резюме, на основании которого можно действовать; резюме, которое обходит хотя бы один из них, оставляет покупателя с догадкой вместо знания. Наше написано так, чтобы отвечать на них по порядку, и читатель вправе требовать того же от любого другого юриста.
После резюме: исправление найденного
Резюме, в котором перечислены проблемы, является началом полезной работы юриста, а не её концом. По каждому пункту резюме говорит, можно ли его исправить, кем и до какого шага: ипотека снимается банком продавца на подписании с платежом, проведённым через этот банк; доверенность переоформляется с правильным объёмом полномочий до того, как сделка продолжится; отсутствующий пункт о неустойке вносится в договор застройщика основателем в ходе переговоров с формулировкой юриста; согласие супруга получается и заверяется у нотариуса. Затем юрист подтверждает, что каждое исправление действительно состоялось, увидев документ, и только после этого сообщает клиенту, что условие для следующего шага выполнено. Проблемы, которые исправить нельзя, например сельскохозяйственная земля под домом или разрешение, которое не будет изменено, прекращают покупку, и резюме говорит об этом прямо, чтобы клиент не провёл ещё неделю в надежде.
Документы, которые готовит юрист
Помимо чтения документов, юрист составляет те, которые нужны покупателю и которые продавец или застройщик не предоставляет. Доверенность для удалённой покупки, составленная узко и в форме, которую примут грузинский нотариус и Публичный реестр. Защитные пункты для договора застройщика, предложенные в виде готовых формулировок, а не возражений, чтобы у переговоров был текст, от которого можно отталкиваться. Пункт о возврате для соглашения о бронировании, когда в версии продавца его нет. Письменное согласие сособственника или супруга там, где его требует реестр. Короткий меморандум для собственного юриста или банка покупателя на родине, объясняющий, что такое выписка из грузинского реестра и что предусматривает грузинский договор, в терминах, которые иностранный специалист узнает. Каждый из этих документов составляется на грузинском языке с переводом для клиента, и каждый хранится в досье клиента вместе с подписанной версией.
Отслеживание изменений в законе
Правила, которые важнее всего для иностранных покупателей, недавно изменились и изменятся снова: порог для ВНЖ на основании недвижимости вырос со $100 000 до $150 000 с 1 марта 2026 г., с той же даты разрешение на работу стало обязательным для иностранных работников, а в сентябре 2025 г. было введено трёхлетнее IT-ВНЖ. Юрист следит за Законодательным вестником Грузии и за объявлениями Дома юстиции и Публичного реестра, подтверждает каждое изменение по первичному тексту, а не по сообщениям о нём, и объясняет команде, что это изменение значит для текущих покупок и для страниц этого сайта. Затронутые страницы возвращаются на проверку с видимой пометкой, пока юрист не подтвердит новый текст, а клиентам, находящимся в середине покупки, письменно сообщается, как изменение их касается, в том числе и тогда, когда оно их не касается.
Работа с партнёром-юристом
Клиенты обычно не взаимодействуют с юристом напрямую; юридическая проверка и сопровождение покупки заказываются через агентство, их стоимость указывается письменно на странице цен и комиссий, а резюме приходит через контактное лицо клиента на языке клиента. Клиенты, которые хотят поговорить с юристом, или чей собственный юрист на родине хочет этого, могут сделать это по договорённости, и резюме написано так, чтобы другой юрист мог в нём разобраться. Имя юриста, сведения о членстве в Ассоциации адвокатов или о лицензии, фирма и языки будут опубликованы в жёлтом блоке в верхней части этой страницы, как только владелец их предоставит; тогда же пометки о проверке на страницах, которые юрист подтвердил, будут заменены именем юриста в подписи. До тех пор каждая правовая страница этого сайта несёт пометку, и это честное отражение текущего положения дел.
История изменений
- - Создана страница профиля с описанием роли; имя, данные лицензии и фото добавит владелец.