Химшиашвили и Ангиса, Батуми: квартиры, цены и жизнь за приморской линией

Что такое Химшиашвили и Ангиса?

Так называют более новую и плотно застроенную часть Батуми к югу от старого города. Химшиашвили является официальной административной единицей города, а Ангиса представляет собой бывшее село, название которого сохранилось в имени улицы и ее нумерованных переулков. Вместе они охватывают внутренние кварталы за приморскими башнями: улицы Пиросмани, Шартава, Кобаладзе и Инасаридзе, улицу Тбеля Абусеридзе на восточной окраине и переулки Ангисы южнее. Это Батуми новых высоток, торговых центров и городского стадиона, а не старых дворов.

Городской совет Батуми определил административные единицы города постановлением от 29 августа 2014 г., которое создало 13 таких единиц. Единица Химшиашвили занимает клин между улицей Джавахишвили на севере, морем на западе, каналом Жилина на юге и улицей Тбеля Абусеридзе на востоке, причем пляжная полоса входит в нее. Значит, пояс приморских башен, о котором рассказывает наш гид по Новому бульвару, находится внутри этой единицы. Здесь же речь пойдет в основном об улицах за первой линией и об Ангисе.

Ангиса вообще не является официальной единицей. Улица Ангиса и ее переулки начинаются у кольца, где сходятся улицы Агмашенебели, Кобаладзе и Тбеля Абусеридзе, и тянутся к югу от канала в сторону улицы Лорткипанидзе, уже в пределах единицы Аэропорт. Сайт объявлений ss.ge относит их к рубрике «Район аэропорта», которую подробно разбирает наш гид по направлению аэропорта; на этой странице мы рассматриваем ту часть Ангисы, что примыкает к Химшиашвили.

Карта и границы

Если мерить по прямой на OpenStreetMap, улица Ангиса находится примерно в 3,5 км от площади Европы в старом городе и примерно в 2,3 км от терминала аэропорта. По дорогам расстояния больше и зависят от пробок. Поскольку официальная единица и рубрики сайтов объявлений не совпадают, всегда проверяйте точный адрес и кадастровый код, а не название района в объявлении.

Откуда взялись названия

Единица названа в честь Шериф-бега Химшиашвили (1829-1892), последнего князя Верхней Аджарии и генерала русской армии, который во время войны 1877-1878 гг. порвал с Османской империей и облегчил переход Аджарии к России. Его имя носит и длинная дорога вдоль моря, которая официально считается проспектом.

Ангиса, когда-то называвшаяся Анкиси, по сведениям грузинской Википедии, была селом, которое во второй половине 19 века заселили абхазские мухаджиры, то есть семьи, эмигрировавшие из Абхазии в Османскую империю. До 2009 г. она относилась к Хелвачаурскому муниципалитету, а затем вошла в состав Батуми вместе с Кахабери, Адлиа и Меджинисцкали. Значительная часть земли у моря имела промышленное прошлое: указ президента от декабря 2009 г. позволил городу изымать собственность ради продления приморской дороги, и первая очередь прошла по территории бывшей судоверфи и бывшей птицефабрики.

Кому подойдет этот район

• Покупателям, которым нужна современная квартира с сервисами рядом: торговые центры, Дом юстиции и главная больница находятся в пределах единицы или прямо у ее границы.
• Владельцам, сдающим жилье надолго: здесь круглый год предлагаются в аренду тысячи квартир.
• Тем, кто хочет выбирать: на продажу выставлено больше 3 000 квартир, от примерно 3 200 лари за м².
• Меньше подходит тем, кому нужна атмосфера старого города: это район высоток, построенных в основном за последние 15 лет.
• Меньше подходит тем, кто ищет тишину и низкую плотность застройки: стройка продолжается, а градостроительные правила разрешают дополнительную плотность в обмен на компенсацию.

Сколько просят продавцы

Ни одна исследовательская компания не публикует отдельного индекса по Химшиашвили или Ангисе, поэтому отправной точкой служат объявления. 27 октября 2026 г. ss.ge показывал 3 181 квартиру на продажу в рубрике «Район Химшиашвили». Почти все объявления на просмотренных нами страницах относились к башням высотой от 17 до 55 этажей; лишь 2 примерно из 50 были в домах до 12 этажей включительно.

Разброс внутри одного района велик, потому что в объявлениях перемешаны квартиры в белом каркасе, в зелёном каркасе и с ремонтом, новостройки и вторичка, низкие и высокие этажи, а также продвигаемые объявления, которые сайт ставит первыми. Сравнивайте квартиру с другими в том же доме и на похожих этажах, а не с диапазоном по району. Наш материал о квартирах в белом и зелёном каркасе объясняет, почему состояние так сильно меняет цену за м².

Что говорят данные исследований

В отчете Galt & Taggart за второй квартал 2026 г. рынок Батуми поделен на семь зон, а Кобулети показан отдельно, и ни одна из зон не называется Химшиашвили или Ангиса. Границы зон показаны только на карте, так что по тексту нельзя понять, к какой зоне относится каждая внутренняя улица. Вероятнее всего, ориентиром служат две зоны; цифры ниже относятся к новым квартирам с ремонтом.

Валовую доходность аренды по городу отчет оценивает в 7,1%, а среднюю цену квартир на вторичном рынке в $1 497 за м². В нем также отмечается, что запас непроданных новых квартир остается высоким, а это признак переизбытка предложения. В районе, где продолжают расти новые башни, это важно для всех, кто рассчитывает быстро перепродать квартиру дороже.

За сколько сдаются квартиры

В тот же день на ss.ge в «Районе Химшиашвили» значилось 3 736 квартир в аренду, больше, чем на продажу. На первой странице за квартиры площадью от 30 до 85 м² просили от 700 до 2 340 лари в месяц.

• Студия 30 м² на 25-м этаже башни на улице Шартава: 1 040 лари в месяц.
• Однокомнатная квартира 30 м² в старой пятиэтажке на улице Кобаладзе: 909 лари в месяц, с мебелью.
• Двухкомнатная квартира 45 м² на 4-м этаже пятиэтажного дома на улице Инасаридзе, без лифта: 1 030 лари в месяц.
• Двухкомнатная квартира 50 м² на проспекте Шерифа Химшиашвили: 1 300 лари в месяц.
• Трехкомнатные квартиры от 64 до 85 м² на высоких этажах на улице Шартава: 2 340 лари в месяц.

В некоторых объявлениях в тексте указаны доллары, а в поле цены лари, а кое-где смешаны месячные и посуточные ставки, поэтому читайте каждое внимательно. При таком количестве предложений арендаторам есть из чего выбрать, и пустой месяц между жильцами оборачивается реальными потерями. Проверьте свои цифры в нашем калькуляторе доходности аренды, заложив реалистичный запас на простой.

Какие здесь дома

В 2020 г. консалтинговая компания Colliers подготовила анализ участка на улице Пиросмани и насчитала в окрестностях около 1,5 млн м² недвижимости: 57% жилья, 29% апарт-отелей, 11% гостиниц и около 3% офисов. Участок в этом исследовании назван одним из последних свободных поблизости, а сам район описан как место, которое многие считают новым центром Батуми. Доля апарт-отелей и гостиниц показывает, в какой мере район строился в расчете на приезжих.

Старые дома советской эпохи еще стоят, но среди объявлений их немного: в просмотренных нами предложениях аренды только две квартиры находились в пятиэтажках. В таких домах может не быть лифта, о чем прямо пишет одно из этих объявлений, а проводке и трубам там уже несколько десятилетий. В любом старом доме выясните, не переносили ли стены в самой квартире или в магазинах под ней, и есть ли у дома зарегистрированное товарищество собственников.

Сервисы и ориентиры

• Дом юстиции: проспект Шерифа Химшиашвили, 7; здание построено в 2010-2011 гг. по проекту итальянского архитектора Микеле Де Лукки; сюда приходят регистрировать недвижимость и получать документы.
• Стадион «Батуми»: открыт 27 октября 2020 г., вмещает 20 035 зрителей; домашняя арена клуба «Динамо Батуми». Узнайте, как дни матчей влияют на парковку возле дома.
• Батумская республиканская клиническая больница: улица Тбеля Абусеридзе, 2, сразу за восточной границей единицы; 190 коек для взрослых и детей.
• Grand Mall: проспект Шерифа Химшиашвили, 29; на открытии его представляли как центр площадью 24 000 м² с более чем 100 брендами, кинотеатром и фитнес-клубом, построенный на кредит Банка Грузии и ЕБРР.
• Озеро Ардагани: с танцующим фонтаном; этот ориентир разделяет старую и новую части бульвара.

Адреса государственных школ и детских садов внутри единицы мы подтвердить не смогли, поэтому до покупки уточните, какая школа обслуживает конкретный дом, особенно если переезжаете с детьми.

Плотность и градостроительство

Новые башни в переулках Ангисы возводятся по детальным планам застройки, которые утверждает городской совет. Решением от 30 июня 2026 г. был утвержден такой план для участков с номерами от 12a до 24 в первом переулке Ангисы. Он разрешает застройщику превысить предел плотности, известный как коэффициент K-2, в обмен на компенсацию: либо передать городу квартиры в чёрном каркасе, равные 10% дополнительной площади, либо до выдачи разрешения выплатить рыночную стоимость квартир в белом каркасе, равных 4% этой площади.

Для покупателя это означает, что вид из окна в переулках Ангисы через несколько лет может закрыть новая башня, а тихие улицы могут превратиться в стройплощадки. Спросите в мэрии или у застройщика, что разрешено строить на соседних участках. План землепользования Батуми датируется 2009 г., работа над новым началась в 2017 г.; сведений о том, что новый план принят, мы не нашли. Наш материал о том, как проверить разрешение на строительство, подсказывает, какие документы запросить.

Дожди и подтопления

Батуми является самым дождливым городом Южного Кавказа: здесь выпадает около 2 700 мм осадков в год, а сам город стоит на плоской речной дельте. За два дня сильных ливней в августе 2020 г. в числе затопленных оказалась и улица Химшиашвили. Программа водоотведения, профинансированная германским банком развития KfW, построила насосную станцию и коллектор ливневых вод длиной 1,5 км под улицей Джавахишвили, северной границей единицы; оценка 2024 г. показала, что из 13 проблемных точек в центре затапливает лишь 2 или 3, и то ненадолго и изредка. Часть запланированных коллекторов в рамках этой программы так и не построили.

Сообщений о подтоплении, где упоминалась бы улица Ангиса, мы не нашли, и подтвердить, попадают ли внутренние улицы Химшиашвили в зону улучшенного водоотвода, тоже не смогли. Спросите соседей и продавцов в магазинах на первых этажах, где после грозы стоит вода, и поищите следы на стенах в подвалах и на парковках.

Как передвигаться

Согласно перечню городских автобусных маршрутов в редакции апреля 2024 г., маршрут 2a проходит по улице Ангиса, маршрут 14 по улице Пиросмани и проспекту Шерифа Химшиашвили, а по улице Тбеля Абусеридзе ходят девять маршрутов. Маршруты меняются, поэтому сверяйтесь с перевозчиком, компанией «Батумский автотранспорт». Поездка с транспортной картой стоит 0,70 лари по тарифам, установленным в январе 2026 г. Такси и сервисы вызова машин здесь обычное дело; если собираетесь ездить за рулем, проверьте маршрут летом в час пик и в день матча. До центра города и старого города на север недолго ехать на автобусе.

Плюсы и минусы

Как шаг за шагом проверить квартиру в Химшиашвили или Ангисе

1. Сопоставьте адрес с единицей

   Химшиашвили или Аэропорт, а не рубрика объявления.

2. Закажите выписку из реестра

   Собственник, площадь, ипотеки и запреты.

3. Спросите о соседних участках

   Планы застройки могут добавить башни.

4. Оцените состояние

   Белый, зелёный или чёрный каркас либо ремонт.

5. Сравните цену внутри дома

   Та же башня, похожий этаж.

6. Поищите следы воды

   Подвал, паркинг и первый этаж.

Частые вопросы

Ангиса является официальным районом Батуми?

Нет. Это бывшее село, вошедшее в Батуми в 2009 г.; его улицы лежат в административной единице Аэропорт, сразу к югу от Химшиашвили.

Входят ли башни Нового бульвара в Химшиашвили?

Да. Официальная единица тянется от моря до улицы Тбеля Абусеридзе, поэтому приморские башни находятся внутри нее.

Сколько стоят квартиры в Химшиашвили?

В октябре 2026 г. в большинстве объявлений на ss.ge просили от 3 200 до 8 000 лари за м², в зависимости от дома, этажа и состояния.

А в переулках Ангисы?

За новые квартиры там просили примерно от 2 873 до 5 040 лари за м².

Сколько стоит аренда квартиры?

На первой странице объявлений об аренде за квартиры площадью от 30 до 85 м² просили от 700 до 2 340 лари в месяц.

Может ли рядом с моим домом вырасти новая башня?

Да. Планы застройки, утвержденные городским советом, могут разрешать дополнительную плотность в обмен на квартиры или деньги, переданные городу.

Бывают ли в районе подтопления?

Улицу Химшиашвили затопило в августе 2020 г.; сообщений, где упоминалась бы улица Ангиса, мы не нашли. Проверьте здание сами.

Какие автобусы обслуживают район?

Маршрут 2a идет по улице Ангиса, а маршрут 14 по проспекту и улице Пиросмани; актуальные маршруты уточняйте в «Батумском автотранспорте».

Источники

1. Постановление городского совета Батуми № 29 от 29 августа 2014 г. об административных единицах города, Законодательный вестник Грузии
2. Квартиры на продажу и в аренду в «Районе Химшиашвили», а также «Район аэропорта», ss.ge (дата обращения 27 октября 2026 г.)
3. Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г.
4. Ангиса и Шериф Химшиашвили, грузинская Википедия (дата обращения 27 октября 2026 г.)
5. Указ Президента № 921 от 9 декабря 2009 г. о продлении приморской дороги, Законодательный вестник Грузии
6. Решение городского совета Батуми № 36 от 30 июня 2026 г. о плане застройки в переулках Ангисы, Законодательный вестник Грузии
7. Анализ земельного участка на улице Пиросмани, Colliers Georgia, июнь 2020 г.
8. Дом юстиции, Батуми, проект LIMEN, и Стадион «Батуми», Wikipedia
9. Батумская республиканская клиническая больница (дата обращения 27 октября 2026 г.), и Batumi Grand Mall, CBW
10. Итоговая оценка программы ливневой канализации Батуми, KfW, 2024 г.
11. Сильные дожди затопили улицы Батуми, Первый канал, 23 августа 2020 г.
12. Решение городского совета Батуми № 22 от 30 апреля 2024 г. о городских автобусных маршрутах и Постановление № 9 от 30 января 2026 г. о тарифах на автобус, Законодательный вестник Грузии

История изменений

• 27 октября 2026 - Гид по району опубликован на основе объявлений ss.ge, постановлений и решений городского совета Батуми об административных единицах, плане застройки, автобусных маршрутах и тарифах, данных Galt & Taggart, грузинской Википедии, указа президента 2009 г., Colliers Georgia, проекта LIMEN, Wikipedia, Батумской республиканской клинической больницы, CBW, KfW и Первого канала.