Грузия и Дубай в одной таблице
Покупатели из Израиля, стран Персидского залива и русскоязычного мира часто сравнивают эти два рынка между собой. Однако в большинстве случаев они не борются за один и тот же бюджет: таблица показывает, насколько далеко друг от друга они находятся по цене входа, по виду на жительство и по расходам.
| Критерий | Грузия | Дубай |
|---|---|---|
| Средняя цена квартир в новостройках | Тбилиси: $1 398 за м², белый каркас (февраль 2026 г.); Батуми: $1 960, под ключ (июнь 2026 г.) | Около $5 712 за м² (1 949 AED за кв. фут, всё жильё, I квартал 2026 г.) |
| ВНЖ через недвижимость | Стоимость более $150 000: вид на жительство с возможностью продления; более $300 000: инвестиционный ВНЖ на 5 лет | Не менее 2 млн AED (около $544 600): вид на жительство на 10 лет |
| Основные расходы на переход права | Налога на передачу нет; регистрация 150 лари; нотариальный сбор по скользящей шкале | Сбор DLD за переход права 4% от цены, плюс регистрационный и административный сборы |
| Налог на аренду для физического лица | 5% от арендной платы за жильё, если арендодатель зарегистрирован | Инвестиции физического лица в недвижимость не облагаются корпоративным налогом |
| Валовая доходность аренды | Тбилиси 8,6% (февраль 2026 г.), Батуми 7,1% (июнь 2026 г.) | 8,5% (июнь 2026 г.) |
| Размер рынка | Тбилиси: 42 388 продаж, Батуми: 17 478 за весь 2025 год | Около 48 000 продаж только за первый квартал 2026 г. |
| Валюта | Курс лари плавающий: 1,66 за доллар в 2013 г., 3,48 в 2020 г., 2,62 в 2026 г. | Дирхам привязан к доллару |
Что можно купить на одни и те же деньги
Средние цифры скрывают широкий разброс в обоих местах, но они показывают масштаб разницы. В таблице три бюджета разделены на среднюю цену новостроек в Тбилиси и на среднюю цену жилья в Дубае, а также указано, какой путь к ВНЖ доступен при каждом бюджете.
| Бюджет | Тбилиси, белый каркас | Дубай, в среднем | Путь к ВНЖ |
|---|---|---|---|
| $155 000 | около 111 м² | около 27 м² | Грузия: вид на жительство, если оценка превышает $150 000. Дубай: ниже порога для 10-летнего ВНЖ |
| $305 000 | около 218 м² | около 53 м² | Грузия: инвестиционный ВНЖ, если оценка превышает $300 000. Дубай: ниже порога |
| $550 000 | около 393 м² | около 96 м² | Грузия: инвестиционный ВНЖ. Дубай: вид на жительство на 10 лет, примерно при 2,02 млн AED |
Квадратные метры здесь служат лишь иллюстрацией: квартира в белом каркасе в Тбилиси ещё требует отделки, а средняя цифра по Дубаю объединяет и квартиры, и виллы. Столбец о ВНЖ говорит гораздо яснее: покупатель, у которого меньше примерно $545 000, не может получить 10-летний вид на жительство в Дубае на основании недвижимости, тогда как самый доступный путь к ВНЖ через недвижимость в Грузии начинается чуть выше $150 000.
ВНЖ: два разных продукта
В Грузии владение несельскохозяйственной недвижимостью с рыночной стоимостью более $150 000 позволяет иностранцу подать заявление на краткосрочный ВНЖ, который продлевается, пока недвижимость остаётся в собственности, причём в заявление можно включить членов семьи. При стоимости более $300 000 выдаётся инвестиционный ВНЖ сроком на пять лет, после которого при соблюдении условий может последовать постоянный вид на жительство. Для получения гражданства в общем порядке натурализации, согласно официальному тексту, требуются десять лет законного проживания, а также знание языка и выполнение других условий.
В Дубае услуга Земельного департамента Дубая (DLD) по выдаче вида на жительство собственникам требует недвижимости стоимостью не менее 2 млн AED, причём эта сумма может складываться из нескольких объектов. Покупки, профинансированные застройщиком или банком, тоже засчитываются, если представлена выписка по счёту или справка банка об отсутствии возражений. Виза на 10 лет стоит 9 984,75 AED, а её продление 9 519,75 AED. Согласно правительственному порталу ОАЭ, обладателям «золотой визы» не нужен спонсор, они могут находиться за пределами страны дольше обычных шести месяцев и могут выступать спонсорами для членов семьи. Супруги могут владеть недвижимостью совместно, но если стоимость совместно принадлежащего объекта меньше 4 млн AED, основным держателем визы может быть только один из них.
Расходы на покупку: сравнение
При покупке за $300 000 разница в расходах на сделку велика. В Дубае один только сбор DLD за переход права в размере 4% составляет 44 070 AED, то есть около $12 000; по закону он делится между покупателем и продавцом, но обычно его полностью оплачивает покупатель. Если добавить регистрационный сбор 4 200 AED и административный сбор 580 AED за готовый объект, официальные сборы могут достичь примерно $13 300. В Грузии налога на передачу нет: стандартная регистрация стоит 150 лари, а нотариальный сбор по Постановлению Правительства № 507 при цене 787 200 лари составляет около 1 450 лари, то есть вместе примерно $610. В обеих странах сверх этого оплачиваются услуги агентов и юристов.
Арендный доход и налог на него
По основным цифрам валовая доходность близка: 8,6% в Тбилиси, 7,1% в Батуми и 8,5% в Дубае по сравнениям Galt & Taggart, которые опираются на данные разных поставщиков, поэтому их следует воспринимать как ранжирование. Налоговый режим различается сильнее. В Грузии зарегистрированный арендодатель - физическое лицо платит 5% от арендной платы за жильё. В ОАЭ доход физического лица от инвестиций в недвижимость, то есть от продажи, сдачи в аренду или внаём, осуществляемых без лицензии, не облагается корпоративным налогом согласно Решению Кабинета министров № 49 от 2023 г. В обоих случаях этот доход может облагаться налогом и в вашей стране.
Масштаб рынка и динамика
Дубай - гораздо более крупный рынок: около 48 000 сделок на сумму 176,7 млрд AED в первом квартале 2026 г., что по стоимости на 23,4% больше, чем годом ранее, причём примерно 70% сделок пришлись на объекты на этапе строительства. В Тбилиси за весь 2025 год было зафиксировано 42 388 продаж квартир, а в Батуми 17 478. Размер рынка даёт ликвидность и выбор, но он также означает, что покупатель конкурирует с большим объёмом нового предложения, большая часть которого продаётся ещё до завершения строительства. В Грузии рост цен на новостройки Тбилиси замедлился до 4,0% в 2025 г., тогда как цены квартир под ключ в Батуми выросли на 9,8% за год, закончившийся в июне 2026 г.
Продажа в будущем: выход из каждого рынка
Выход заслуживает такого же внимания, как и вход. В Грузии физическое лицо, которое продаёт жильё в течение двух лет, платит 5% с прироста стоимости, а жильё, которым владели более двух лет, при продаже освобождается от подоходного налога; покупатель не платит налога на передачу, и это идёт на пользу цене, которую вы можете запросить. В Дубае сбор за переход права в размере 4% взимается и при каждой перепродаже: закон делит его между покупателем и продавцом, поэтому либо вы платите его часть, либо покупатель закладывает его в цену. Ликвидность действует в обратную сторону. Оборот Дубая, десятки тысяч продаж за квартал, означает больше потенциальных покупателей для обычной квартиры; рынок Грузии меньше, а в Батуми квартира на вторичном рынке конкурирует с новым предложением, цена которого примерно на четверть выше. Покупателю с коротким горизонтом стоит взвесить оба эффекта, прежде чем выбирать любой из рынков.
Риски разные, но они есть везде
- Грузия: валюта. Курс лари плавающий и в прошлом резко менялся; цены в долларах смягчают этот эффект, но не устраняют его.
- Грузия: политика и рейтинг. Переговоры о вступлении в ЕС были приостановлены в 2024 г.; стране присвоен рейтинг BB, ниже инвестиционного уровня, хотя S&P даёт позитивный прогноз.
- Дубай: цена входа. Путь к ВНЖ начинается примерно с $545 000, а расходы на переход права сразу забирают около 4% от цены.
- Дубай: преобладание объектов на этапе строительства. Поскольку около 70% сделок приходится на строящиеся объекты, риски сдачи дома и риски, связанные с застройщиком, значат не меньше, чем в Грузии.
- Везде: предложение. Большие объёмы строящегося жилья в Тбилиси, Батуми и Дубае после сдачи могут сдерживать арендные ставки и цены.
Что кому подходит?
| Покупатель | Скорее подойдёт | Почему |
|---|---|---|
| Хочет получить ВНЖ при бюджете до $500 000 | Грузия | Пути к ВНЖ начинаются выше $150 000 и $300 000 |
| Хочет долгосрочную визу резидента с небольшим числом условий и располагает $550 000 или больше | Дубай | Виза на 10 лет от 2 млн AED |
| Хочет минимальных расходов на сделку | Грузия | Налога на передачу нет, фиксированные сборы невысоки |
| Хочет валюту, привязанную к доллару | Дубай | Дирхам привязан к доллару, курс лари плавающий |
| Хочет самый крупный и ликвидный рынок | Дубай | Число сделок в несколько раз больше |
| Хочет больше площади за те же деньги | Грузия | Цены за м² составляют лишь небольшую долю от дубайских |
Риски и исключения
- Сравнивать визы так, будто они одинаковы. Срок действия, порог и условия различаются.
- Не учитывать расходы на сделку. В Дубае 4% платятся в самом начале.
- Принимать средние цифры за цены. На обоих рынках цены сильно зависят от района.
- Забывать о налогах в своей стране. Низкий местный налог - это ещё не вся картина.
Частые вопросы
Грузия дешевле Дубая?
Намного дешевле в пересчёте на м²: средняя цена белого каркаса в Тбилиси составляет около $1 398 за м² против примерно $5 712 в среднем по жилью в Дубае в начале 2026 г.
Где ВНЖ обходится дешевле?
В Грузии: от недвижимости, оценённой более чем в $150 000. В Дубае путь к 10-летнему ВНЖ через недвижимость начинается от 2 млн AED, то есть примерно от $544 600.
Можно ли объединить несколько объектов, чтобы выполнить условие?
В Дубае сумму 2 млн AED могут составить несколько объектов. В Грузии вопрос о том, можно ли объединить объекты для порога в $150 000, следует задать юристу.
Сколько стоит покупка в каждой из стран?
Дубай взимает сбор за переход права в размере 4%, а также регистрационный и административный сборы; в Грузии налога на передачу нет, регистрация стоит 150 лари, а нотариальный сбор рассчитывается по скользящей шкале.
Облагается ли налогом доход от аренды?
В Грузии зарегистрированный арендодатель платит 5% от арендной платы за жильё. В ОАЭ доход физического лица от инвестиций в недвижимость не облагается корпоративным налогом. В обоих случаях этот доход может облагаться налогом в вашей стране.
Где доходность выше?
Она примерно одинакова: по последним сравнениям около 8,6% в Тбилиси, 7,1% в Батуми и 8,5% в Дубае.
Грузинский путь пошагово описан в руководстве о ВНЖ через недвижимость; честные доводы за и против покупки грузинской недвижимости собраны в статье «Хорошая ли инвестиция недвижимость в Грузии?»
Источники
- «Residency of a property owner for ten years», услуга Земельного департамента Дубая (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- «Golden visa», правительственный портал ОАЭ, обновлено 28 июля 2026 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- «DLD fees in Dubai», Property Finder (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- «Dubai property sales reach Dh176.7 billion in Q1 2026», Gulf News, 4 апреля 2026 г. (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- «UAE Corporate Tax: Cabinet Decision No 49 of 2023», PwC Middle East (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- «Batumi Residential Real Estate», обзор за 2-й квартал 2026 г., Galt & Taggart, 14 августа 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «G&T: Tbilisi residential market has a strong start», Georgia Today, 31 марта 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статьи 15 и 16), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 81 и 82), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 507 о нотариальных тарифах (статья 23), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано на основе источников Земельного департамента Дубая и правительства ОАЭ, рыночных обзоров, а также законодательства и рыночных данных Грузии.