Лоджия и балкон: два открытых пространства, одно правило о площади
Балкон (აივანი) представляет собой открытую площадку, выступающую из фасада, лоджия (ლოჯია) является открытым пространством, утопленным в объём здания и закрытым с трёх сторон, и в Грузии оба целиком входят в зарегистрированную площадь квартиры.
Это правило установлено Правилами составления внутреннего обмерного чертежа, утверждёнными Постановлением Правительства № 315 от 3 октября 2024 г., которые вступили в силу 1 января 2025 г. Статья 2(7) этих Правил определяет используемую площадь помещения (გამოყენებული ფართობი) как поверхность пола между ограждающими его стенами, не учитывая сами стены и колонны, а затем добавляет одну фразу: «ფართობში შედის ლოჯიის, აივნის, ტერასისა და ვერანდის ფართობები, მათი არსებობის შემთხვევაში», то есть, в нашем переводе, в площадь входят площади лоджии, балкона, террасы и веранды, если они имеются. Понижающего коэффициента в тексте нет. Проектная и планировочная документация объединяет эти четыре пространства под названием «летние помещения» (საზაფხულო ფართი).
Разница между двумя словами архитектурная, а не юридическая: мы не нашли в Грузии ни закона, ни подзаконного акта, где лоджия и балкон определялись бы по отдельности. Для тех, кто привык к российским договорам на новостройки, где каждое из этих пространств учитывается лишь долей своего размера, главное здесь вот что: в Грузии квадратный метр за остеклением регистрируется точно так же, как метр внутри квартиры.
100%, треть или ноль: как разные правила считают балкон
Один и тот же балкон может войти в расчёт полностью, на одну треть или не войти вовсе: всё зависит от того, кто измеряет и с какой целью.
| Цель | Норма | Какая доля балкона учитывается |
|---|---|---|
| Зарегистрированная площадь помещения | Правила Пост. 315, ст. 2(7) | 100%, как и лоджии, террасы и веранды |
| Тбилиси, K-2 (площадь этажей для расчёта плотности) | Правила Тбилиси, ст. 12(3)(ე) | 1/3 для балконов, лоджий и веранд; террасы 0 |
| Тбилиси, K-1 (пятно застройки) | Правила Тбилиси, ст. 11(2)(ა) | Полностью, вместе с террасами, лестницами и эркерами |
| Площадь здания для определения класса разрешения | Пост. 255, ст. 5(2)(გ) | Не учитывается («აივნის გარეშე», то есть без балкона) |
| Обследование домохозяйств Geostat | «Потребление энергии в домохозяйствах», 2022 г. | Учитываются: внутренние и наружные балконы, террасы, веранды |
| Россия, договоры на новостройки (не грузинское право) | Приказ № 854/пр от 25 ноября 2016 г. | Лоджия 0,5, балкон 0,3, терраса 0,3, веранда 1,0 |
Лишь первая строка определяет, что будет зарегистрировано на ваше имя и на что обычно умножается названная цена за м². Тбилисские строки взяты из исходного текста 2016 года, в который с тех пор многократно вносились изменения; действующую редакцию статей 11 и 12 мы подтвердить не смогли.
Российская строка приведена только для сравнения. Приказ № 854/пр, действующий с 1 января 2017 г., применяется к сделкам долевого строительства по российскому Федеральному закону 214-ФЗ и никак не влияет на продажу в Грузии.
Почему Тбилиси считает балкон за треть
Цифра в одну треть служит инструментом градостроительного регулирования. K-2 сопоставляет суммарную площадь этажей здания с площадью его участка; как устроен этот коэффициент, объясняет наш материал о разрешениях на строительство. Что именно входит в эту площадь этажей, решают тбилисские правила землепользования и застройки, Постановление Сакребуло № 14-39 от 24 мая 2016 г.: веранды, балконы и лоджии на 1/3 (ст. 12(3)(ე)), а террасы не учитываются совсем (ст. 12(3)(დ)). Последняя поправка, Постановление Сакребуло № 12-35 от 18 мая 2026 г., говорит о «სასარგებლო ფართი (საზაფხულო ფართის ჩათვლით)», то есть о полезной площади с учётом летних помещений, когда задаёт формулу передачи прав по K-2.
До счёта покупателя всё это не доходит. Балкон площадью 8 м² расходует примерно 2,67 м² из лимита K-2, отведённого участку, но зарегистрированная площадь квартиры всё равно увеличивается на полные 8 м², поэтому градостроительный коэффициент никогда не становится скидкой с цены. Мы проверяли только Тбилиси и не смогли подтвердить, как Батуми учитывает балконы при расчёте K-2.
Общие галереи, закрытые лоджии и остекление
Галерея или длинный балкон, которыми пользуются несколько квартир, например галерея советской постройки, является общей собственностью владельцев согласно ст. 5(4) Закона Грузии «О товариществах собственников квартир», а для передачи общих частей одному собственнику, когда речь идёт о лестничных клетках, лифтах и крышах, требуется единогласие (ст. 6(5)). Как это применяется к галерее, должен подтвердить юрист; порядок голосования описан в нашем материале о товариществе собственников.
Если лоджию закрыли или расширили, то входит ли она в вашу зарегистрированную площадь, решают документы, а не вид из окна. Согласно ст. 16(11) и (12) Приказа № 487, легализованная пристройка (მიშენება) или надстроенный этаж (დაშენება) регистрируется на лицо, указанное в акте легализации, а существующее обременение распространяется на всю легализованную площадь только тогда, когда исходное право охватывает всё помещение целиком. Подробнее в нашем материале о самовольном строительстве и легализованных этажах.
Мы не смогли подтвердить, считается ли остекление балкона сегодня наружной реконструкцией, для которой нужно разрешение по ст. 4(3)(ბ) Пост. 255, и требуется ли согласие товарищества, поэтому, прежде чем заказывать рамы, выясните и то, и другое. Энергетические нормы, Постановление Правительства № 354, требуют сводить к минимуму мостики холода в местах примыкания балконов; что это значит для сырости, рассказано в нашем материале о влажности и плесени в Батуми, а об износе остекления и водостоков от штормов читайте в статье «Зима в Батуми».
Где балкон виден на чертежах, в выписках и объявлениях
На обмерном чертеже балкон виден сразу, а во всех остальных документах его трудно разглядеть:
- Внутренний обмерный чертёж (შიდა აზომვითი ნახაზი): балконы и лоджии вычерчены отдельными полигонами и прибавляются к площади помещения на 100%.
- Выписка из Публичного реестра: одна цифра площади (ст. 6(4)(დ) Приказа 487) без отдельной строки для балкона, так что по ней нельзя понять, какая часть этой цифры находится снаружи.
- Проектная документация: экспликация площадей по ст. 13(1) Пост. 255 показывает балконы проекта в строке летних помещений.
- Прайс-лист застройщика: обычно одна цифра на квартиру, иногда внутренняя площадь и площадь балкона указаны рядом. Мы не нашли застройщика, который продавал бы балконы по пониженной ставке, но не смогли подтвердить, что таких нет совсем.
- Объявления на ss.ge: «აივანი» (Balcony в английском интерфейсе) представляет собой галочку без указания площади (объявления 36888650 и 37043112, проверено 28 октября 2026 г.). Поле «საერთო ფართი» (Total area, общая площадь) обычно включает балкон, но продавец заполняет его сам, и никто это не проверяет.
Как чертёж сводит комнаты и балконы в одно число, объясняет статья словаря «Общая площадь»; остальные графы выписки разобраны в нашем построчном руководстве по выписке.
Расчётный пример: сколько балкон площадью 8 м² добавляет к цене
Условный случай с нашими расчётами. Новая квартира в Тбилиси имеет 70,00 м² между стенами плюс балкон 8,00 м², цена составляет $1 426 за м²: это средний показатель Galt & Taggart за июль 2026 г. по новым квартирам в белом каркасе, который приводится в нашем материале о советских домах и новостройках.
| Основа расчёта | Площадь | Цена при $1 426 за м² |
|---|---|---|
| Зарегистрированная площадь по Пост. 315 (балкон на 100%) | 78,00 м² | $111 228 |
| Только закрытые комнаты | 70,00 м² | $99 820 |
| Российский подход по 214-ФЗ (балкон x 0,3), только для сравнения | 72,40 м² | $103 242 |
| Учёт балкона в K-2 Тбилиси (1/3), только для градостроительства | 2,67 м² | не основа для цены |
Если цена в договоре считается от зарегистрированных 78 м², балкон обходится покупателю в $11 408. Если разложить эту сумму на закрытое пространство, покупатель платит около $1 589 за каждый квадратный метр со стенами и крышей, а не $1 426. Сравнивая квартиры, делите каждую цену ещё и на закрытую площадь: большой балкон создаёт впечатление, что квартира за м² дешевле, чем она есть внутри.
Покупатель, который ожидал российские 72,4 м², увидит разницу в $7 986, но скрытой доплатой она не является: балкон входит в то, что регистрируется и продаётся. Заранее договоритесь, какую площадь умножает договор; это одно из защитных условий из нашего руководства по договору с застройщиком.
Что легко перепутать: лоджия, балкон, терраса и веранда
| Пространство | Обычная форма | Зарегистрированная площадь | K-2 Тбилиси |
|---|---|---|---|
| Лоджия (ლოჯია) | Утоплена в объём здания, закрыта с трёх сторон | 100% | 1/3 |
| Балкон (აივანი) | Выступает из фасада | 100% | 1/3 |
| Терраса (ტერასა) | На крыше, на плите на уровне земли или на отступающем этаже | 100% | Не учитывается |
| Веранда (ვერანდა) | Под крышей, часто остеклённая | 100% | 1/3 |
Формы описаны по общепринятому словоупотреблению; ни в одном найденном нами грузинском тексте ни одно из четырёх понятий не определено. Остеклённая лоджия к тому же не становится по закону жилой комнатой: остекление не меняет её зарегистрированную категорию, а для любого изменения понадобился бы новый обмерный чертёж. О цифре только по комнатам, унаследованной от советской практики, рассказывает статья словаря «Жилая площадь».
Лоджия и балкон на пяти языках
| Язык | Лоджия и балкон | Родственная форма |
|---|---|---|
| Грузинский | ლოჯია და აივანი | საზაფხულო ფართი (летние помещения) |
| Английский | loggia and balcony | summer area |
| Русский | лоджия и балкон | летние помещения |
| Иврит | לוגיה ומרפסת | מרפסת שמש (открытый балкон, израильское словоупотребление) |
| Арабский | اللوجيا والشرفة | بلكونة (балкон, разговорная форма) |
В грузинских договорах и чертежах используются слова «ლოჯია» и «აივანი», те самые, что стоят в тексте Пост. 315, а проектная документация суммирует оба пространства под заголовком «საზაფხულო ფართი».
Ошибки покупателей, связанные с балконами
- Ждать понижающего коэффициента. При регистрации в Грузии лоджии и балконы учитываются на 100%; коэффициенты 0,3 и 0,5 относятся к российской практике.
- Ссылаться в разговоре с продавцом на правило одной трети. Тбилисская 1/3 касается предела плотности застройки здания, а не цены квартиры.
- Сравнивать цену за м² у квартир с очень разными балконами. Делите цену ещё и на закрытую площадь.
- Доверять галочке в объявлении. На ss.ge у пункта «Балкон» нет размера; запросите обмерный чертёж.
- Считать, что закрытая лоджия зарегистрирована. Проверьте, охватывают ли её чертёж и документы о легализации.
- Принимать общую галерею за свою. В старых домах она может быть общей собственностью всех владельцев.
Будет добавлено командой: добавить изображения: обмерный чертёж со скрытыми персональными данными и выделенным полигоном балкона, фото утопленной лоджии рядом с выступающим балконом на одном фасаде и скриншот объявления на ss.ge, где видны галочка Balcony и поле Total area. Пометить чертёж надписью «образец».
Как проверить площадь балкона до покупки
Запросите чертёж
Попросите внутренний обмерный чертёж, а не только выписку.
Найдите летние помещения
Отметьте каждый полигон балкона, лоджии и террасы и его размер.
Сверьте с выпиской
Итог по чертежу должен совпадать с зарегистрированной площадью.
Посчитайте две цены
Разделите цену на зарегистрированную и на закрытую площадь.
Закрепите основу в договоре
Укажите, за какую площадь назначена цена и как она измеряется.
Проверьте закрытые пространства
Если лоджия остеклена или расширена, попросите документы о легализации.
Частые вопросы
Входит ли балкон в зарегистрированную площадь в Грузии?
Да. С 1 января 2025 г. Пост. 315 полностью включает лоджии, балконы, террасы и веранды в площадь помещения.
Учитывается ли лоджия иначе, чем балкон?
Нет. Обе считаются на 100%, и грузинского юридического определения, которое разделяло бы их, мы не нашли.
Берут ли грузинские застройщики за м² балкона меньше?
Мы не нашли застройщика, который так делает, но практика разная, поэтому проверьте прайс-лист и договор.
Что такое правило одной трети для балконов в Тбилиси?
Градостроительная норма: балконы, лоджии и веранды учитываются на 1/3 в коэффициенте площади этажей K-2.
Показывает ли выписка балкон отдельно?
Нет. В ней одна цифра площади; полигон балкона виден на обмерном чертеже.
Учитывается ли терраса?
Да, полностью в зарегистрированной площади, но в тбилисском расчёте K-2 не учитывается вовсе.
Можно ли остеклить балкон?
Нам не удалось подтвердить, нужно ли разрешение или согласие товарищества; уточните и то, и другое.
Кому принадлежит общая галерея в старом доме?
Владельцам совместно, согласно ст. 5(4) Закона Грузии «О товариществах собственников квартир».
Источники
- Правила составления внутренних обмерных чертежей, Постановление Правительства № 315 от 3 октября 2024 г. (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Правила землепользования и застройки Тбилиси, Постановление Сакребуло № 14-39 от 24 мая 2016 г., исходный текст (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Изменение тбилисских правил, Постановление Сакребуло № 12-35 от 18 мая 2026 г. (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Правила выдачи разрешений на строительство, Постановление Правительства № 255, исходный текст 2019 г. (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Инструкция о Публичном реестре, Приказ № 487 (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Правила энергоэффективности зданий, Постановление Правительства № 354 (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Energy Consumption in Households, Geostat, 2022 г. (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Приказ № 854/пр от 25 ноября 2016 г., Минстрой России (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Объявление 37043112, ss.ge (дата обращения 28 октября 2026 г.)
История изменений
- - Статья словаря опубликована на основе постановлений Правительства № 315, № 255 и № 354, правил землепользования и застройки Тбилиси, Приказа № 487, данных Geostat и ss.ge.