Первые 30 дней после покупки недвижимости в Грузии: чек-лист

Что нужно сделать в первые 30 дней после покупки?

С подписанием договора работа не заканчивается. В Грузии право собственности переходит к вам в момент, когда Публичный реестр регистрирует вас собственником, и с этого дня от короткого списка задач зависит, насколько гладко пройдёт первый год: какие документы сохранить, какие счета переоформить на себя, как получить ВНЖ, если он вам нужен, какие налоговые сроки касаются собственников и с чего начать, чтобы жить в квартире или сдавать её.

Этот чек-лист расставляет задачи в том порядке, в каком с ними сталкивается большинство собственников, по неделям. Отмечайте пункты по мере выполнения: галочки сохраняются в вашем браузере на этом устройстве. Если задача требует подробного объяснения, пункт ведёт на руководство, в котором она разобрана.

Распечатать чек-лист

Дни 1-3: убедитесь, что квартира стала вашей

Регистрация занимает от одного дня до четырёх рабочих дней после подачи документов, в зависимости от выбранной пошлины: 350, 270 или 150 лари. Пока в новой выписке не значится ваше имя, покупка не завершена.

• Закажите новую выписку на своё имя Это ваше подтверждение права собственности для любого учреждения, куда вы обратитесь.
• Проверьте каждую строку выписки Ваше имя, площадь, кадастровый код и отсутствие обременений, на которые вы не соглашались.
• Убедитесь, что ипотека продавца снята Если из покупной цены был погашен банковский кредит, ипотеки в выписке больше быть не должно.
• Разблокируйте удержанные деньги Депозит у нотариуса или эскроу выплачивается продавцу после вашей регистрации.
• Отсканируйте всё досье покупки Договор, перевод, квитанции, выписки, доверенность.

Неделя 1: ключи, счётчики и лицевые счета

• Получите ключи по подписанному акту приёма-передачи Показания счётчиков, количество ключей и состояние квартиры.
• Смените замки или личинку замка Сколько ключей от старого замка ходит по рукам, почти никогда не известно.
• Переоформите электричество на себя С новой выпиской и паспортом.
• Переоформите воду и газ на себя Водоснабжающая компания обязана зарегистрировать вас в течение пяти рабочих дней.
• Проверьте, что плата за уборку территории начисляется вам Продавец платит её до конца месяца, в котором квартира перешла к новому владельцу.
• Познакомьтесь с товариществом собственников Узнайте размер ежемесячного взноса и способ его оплаты.
• Сохраните все номера лицевых счетов для оплаты Как шаблоны в банковском приложении или для автоплатежа.

В руководстве о коммунальных услугах для нового собственника перечислены компании и документы, а чек-лист приёмки квартиры подробно разбирает передачу квартиры в новостройке.

Неделя 2: ВНЖ, если он вам нужен

Сама по себе квартира в Грузии не даёт вида на жительство: на него нужно подать заявление. Для этого пути рыночная стоимость недвижимости должна превышать $150 000 по оценке аккредитованного оценщика, а заявление подаётся не позднее чем за 40 календарных дней до того, как истечёт ваш нынешний срок законного пребывания. Поэтому начните считать дни сразу после регистрации, а не тогда, когда до конца срока останется всего несколько недель.

• Посчитайте дни законного пребывания Начиная с последнего въезда, чтобы знать свой крайний срок.
• Закажите оценку у аккредитованного оценщика В отчёте должна стоять стоимость выше $150 000.
• Подготовьте и переведите документы Паспорт, выписка, оценка, а также документы о семье, если заявление подают и родственники.
• Выберите срок рассмотрения 300 лари за 30 дней, 450 лари за 20, 600 лари за 10.
• Подайте заявление в Доме юстиции или онлайн При онлайн-подаче всё равно нужны собеседование по видеосвязи в реальном времени и оригиналы.

Наше руководство по ВНЖ описывает весь путь, включая членов семьи.

Неделя 3: налоги, которые теперь касаются вас

Как собственник вы можете быть обязаны платить налог на имущество, а если сдаёте квартиру, то и подоходный налог с арендной платы. Ни по одному из них срок не наступает в первый месяц, но оба гораздо проще настроить сейчас, чем обнаружить потом.

• Проверьте, платите ли вы налог на имущество Только если доход вашей семьи за прошлый год превысил 100 000 лари.
• Запишите сроки по налогу на имущество Декларация до 1 ноября, оплата до 15 ноября, пропорционально месяцам владения.
• Откройте доступ к порталу Службы доходов Он понадобится для декларации или для реестра арендодателей.
• Если будете сдавать: запланируйте регистрацию арендодателя До 1 апреля следующего года, чтобы получить право на ставку 5% с арендной платы за жильё.

Руководства о налоге на имущество и налоге на доход от аренды подробно объясняют оба налога.

Неделя 4: жить в квартире или сдавать её

• Запишите сроки по недостаткам Для новой квартиры отметьте, когда заканчиваются гарантия и срок для претензий.
• Спланируйте ремонт или отделку Берите письменные сметы; работы в новом доме, возможно, придётся вести по правилам товарищества.
• Решите, кто присмотрит за квартирой в ваше отсутствие Сосед, управляющий или сервис, у которого есть ключ.
• Подумайте о страховании квартиры Запросите у страховщиков покрытие для квартиры и её содержимого.
• Если будете сдавать: подготовьте письменный договор аренды Залог, срок уведомления и кто оплачивает счета.
• Храните оригиналы в надёжном месте А копии держите во втором месте, за пределами Грузии.

Новостройка или вторичное жильё: в чём разница

Для квартиры на вторичном рынке первый месяц уходит в основном на лицевые счета и бумаги: в ней уже есть счётчики, товарищество собственников и история платежей. Для квартиры, купленной у застройщика, порядок другой. Дом, возможно, только что принят в эксплуатацию, постоянное подключение электричества и газа может быть ещё не завершено, товарищество собственников может только формироваться, а недостатки, которые вы найдёте в первые недели, застройщик исправит с наибольшей вероятностью. Ведите список всех замеченных проблем с датами и фотографиями и направляйте его застройщику в письменной форме, а не сообщайте по телефону.

Если вы покупали из-за рубежа

Если вас не было в Грузии при подписании, большую часть дел первого месяца всё равно можно поручить представителю по доверенности: выписку, коммунальные счета, встречу с товариществом собственников и даже оценку для ВНЖ. Чего представитель за вас сделать не сможет, так это пройти собеседование по ВНЖ, для которого нужны вы лично или по видеосвязи в реальном времени, и принять решение о том, как будет использоваться квартира. Попросите представителя в конце каждой недели присылать короткий письменный отчёт с фотографиями счётчиков, ключей и квартиры, чтобы вы могли отмечать пункты этого списка, где бы вы ни находились. Наше руководство о покупке на расстоянии объясняет, как оформить доверенность.

Если вы планируете сдавать квартиру

У сдачи в аренду свой короткий список. Выберите между долгосрочной арендой и посуточной сдачей: налог, мебель и время, которое вы на это тратите, в этих случаях различаются. Для долгосрочной аренды подготовьте письменный договор с залогом и сроками уведомления и решите, на ком будут коммунальные счета: на арендаторе или на вас. Для посуточной сдачи проверьте, разрешает ли её товарищество собственников дома и сколько возьмёт управляющая компания. В обоих случаях именно регистрация арендодателя в Службе доходов сохраняет ставку 5% для арендной платы за жильё. Поэтому решите, как будете декларировать арендную плату, ещё до того, как появится первый арендатор. Наше руководство о сдаче квартиры в аренду разбирает договор и налог.

Сколько стоит первый месяц

Большинство расходов первого месяца невелики и предсказуемы. Регистрацию вы оплатили при подписании: 150, 270 или 350 лари в зависимости от срока. Новая выписка, заказанная онлайн, стоит 13 лари. Переоформление счёта за воду ничего не стоит, а электросеть не берёт с вас повторную плату за уже существующее подключение. Если квартире в новостройке ещё нужно подключение к газу, регулируемая плата в Тбилиси и Батуми составляет 1 100 лари, и домохозяйства могут растянуть её на 17 месяцев. Товарищества собственников обычно берут 20-40 лари в месяц за базовое обслуживание. Если вы подаёте на ВНЖ, добавьте оценку и сбор агентства в 300, 450 или 600 лари в зависимости от срока, а также переводы. Новая личинка замка и комплект ключей на этом фоне обходятся недорого.

Ошибки собственников в первый месяц

• Ждать, что продавец сам переоформит коммунальные счета, хотя заявление должен подать новый собственник.
• Считать, что покупка автоматически даёт ВНЖ, и пропустить срок подачи заявления.
• Сообщать о недостатках новой квартиры по телефону, а не письменно с фотографиями.
• Оставлять единственные экземпляры договора и квитанций в самой квартире.
• Сдавать квартиру, не решив, как будет декларироваться арендная плата.

Риски и исключения

• Лицевые счета остались на имени продавца. Счета и уведомления приходят другому человеку.
• Пропущен срок пребывания. Заявление на ВНЖ нужно подать вовремя.
• Замки не сменены. Старые ключи могут оставаться у посторонних.
• Утеряны оригиналы. Договоры и квитанции снова понадобятся при продаже или подаче заявления.
• Сдача без регистрации. Арендная плата может облагаться по более высокой ставке.

Частые вопросы

Когда квартира юридически становится моей?

Когда Публичный реестр регистрирует вас собственником; закажите новую выписку, чтобы в этом убедиться.

Получу ли я ВНЖ автоматически при покупке?

Нет. Заявление нужно подать самому, с оценкой выше $150 000, до окончания срока законного пребывания.

Нужно ли платить налог на имущество в первый год?

Только если доход вашей семьи превысил 100 000 лари; тогда налог причитается за те месяцы, когда квартира была вашей.

Нужно ли регистрироваться как арендодатель?

Если вы сдаёте квартиру для проживания, регистрация до 1 апреля следующего года сохраняет ставку 5%.

Может ли кто-то выполнить эти задачи за меня?

Большинство из них, по доверенности; на собеседовании по ВНЖ нужны вы сами.

Обязательно ли страхование жилья?

Мы не нашли правила, которое требовало бы его для квартиры в частной собственности; это ваш выбор.

Что нужно сохранить после покупки?

Договор и его перевод, все выписки, квитанции, акт приёма-передачи и доверенность.

Что делать, если после заселения обнаружился недостаток?

Зафиксируйте его на фото и сразу письменно уведомите продавца или застройщика.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии (статья 183), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
2. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статьи 15 и 20.1), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
3. Постановление Правительства № 520 о порядке рассмотрения вопросов о видах на жительство (статья 3), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
4. Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 202-206), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
5. GNERC Resolution No 32 of 2008: Drinking Water Supply and Consumption Rules, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
6. Immovable property registration: fees and terms, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 18 октября 2026 г.)

История изменений

• 18 октября 2026 - Чек-лист опубликован на основе Гражданского кодекса, Закона об иностранцах, Постановления № 520, Налогового кодекса и правил водоснабжения.