Номера в апарт-отелях Батуми: как работает модель

Что такое номер в апарт-отеле?

Номер в апарт-отеле - это комната или небольшая квартира в здании, которое работает как гостиница. Такие номера продаются отдельным собственникам, а те передают их оператору, который сдаёт их гостям. Номер принадлежит вам, и вы получаете часть дохода; оператор берёт на себя ресепшен, уборку, бронирования и техническое обслуживание. В Батуми эта модель широко распространена в новых башнях на первой линии у моря и рассчитана на покупателей, которые хотят получать доход от туризма, не сдавая квартиру самостоятельно.

С юридической точки зрения Гражданский кодекс допускает индивидуальную собственность на квартиру или нежилое помещение в здании; такое помещение приобретается по письменному договору и регистрируется в Публичном реестре. Поэтому ваш номер отражается в выписке так же, как любая другая недвижимость. Номером в апарт-отеле его делает договор, который вы подписываете с оператором, а во многих проектах ещё и налоговый статус компании, построившей гостиницу и управляющей ею.

Как работает модель: шаг за шагом

1. Вы покупаете номер

   Часто на этапе строительства, иногда с мебельным пакетом, у застройщика, который планирует управлять зданием как гостиницей или уже подписал договор с оператором.

2. Вы подписываете договор с оператором

   Договор аренды, управления, доверительного управления или иной возмездный договор, по которому оператор сдаёт ваш номер гостям.

3. Оператор сдаёт номер

   Через платформы бронирования и собственные каналы продаж; он сам устанавливает цены и работает с гостями.

4. Доход делится

   В зависимости от договора это доля выручки, фиксированная сумма или фиксированная годовая арендная плата.

5. Вы оплачиваете текущие расходы

   Плату за обслуживание за квадратный метр, иногда коммунальные услуги и замену мебели.

6. Вы можете жить в номере сами

   Определённое договором число дней в году, обычно по предварительному согласованию.

Какие предложения продаются в Батуми?

В объявлениях также указывается плата за обслуживание около $1-2 за м² в месяц и мебельные пакеты с ценой за квадратный метр. Прогнозируемая доходность вроде «до 12%» или «до 14% в год» - это маркетинговые цифры, и более высокие из них предполагают высокую заполняемость круглый год. Фиксированная доходность, прописанная в договоре, - это обещание компании, которая его подписывает, и оно надёжно ровно настолько, насколько устойчивы финансы этой компании.

Статус туристического предприятия и почему он важен

В налоговом законодательстве Грузии для этой модели предусмотрен особый режим. Туристическое предприятие - это юридическое лицо, которое строит гостиницу, передаёт гостиничные номера или апартаменты другим лицам и по возмездному договору с каждым покупателем обеспечивает их использование в качестве гостиничных номеров. Служба доходов предоставляет этот статус для конкретной гостиницы. Предприятие должно выделить определённую гостиничную площадь и в течение десяти лет после ввода гостиницы в эксплуатацию достичь установленного уровня облагаемого НДС оборота от неё, а Служба доходов может потребовать гарантию в размере до 18% от расчётной суммы. Минимальную долю здания, которая должна быть гостиничной площадью, устанавливает Правительство.

Для вас как собственника статус важен из-за трёх налоговых правил:

• 5% у источника выплаты. Выплаты, которые туристическое предприятие производит собственнику-физическому лицу по договору, облагаются налогом 5% у источника выплаты, и повторно этот доход не облагается.
• Бесплатное проживание. До 60 дней в году бесплатного проживания собственника в гостинице освобождаются от подоходного налога.
• НДС при перепродаже. Когда собственник-физическое лицо продаёт номер, а новый собственник принимает на себя договор с туристическим предприятием, продажа освобождается от НДС.

Письменно спросите застройщика, есть ли у гостиницы этот статус и для какого здания, и попросите показать решение Службы доходов.

Налоги, если оператор не является туристическим предприятием

Многие операторы - обычные компании без такого статуса. Тогда действуют общие правила. Льготная ставка 5% для аренды распространяется на жилое помещение, сданное для проживания, а гостиничный номер, сданный оператору для краткосрочного размещения, может под неё не подпадать; в таком случае доход облагается по общей ставке 20%. Для налога на имущество действует обычное правило: платить его нужно, только если ваше домохозяйство заработало годом ранее больше 100 000 лари. О регистрации и подаче декларации рассказывает наше руководство по налогу на доход от аренды.

Расчётный пример

Условный номер площадью 30 м² стоит $60 000. Предположим, оператор сдаёт его в среднем по $50 за ночь после вычета комиссий платформ бронирования, 180 ночей в году: номер зарабатывает $9 000. При распределении 60/40 ваша доля составит $5 400. Плата за обслуживание $1 за м² в месяц забирает $360, остаётся $5 040, а после налога 5% у источника выплаты в режиме туристического предприятия остаётся $4 788, то есть около 8,0% от цены. Если ночей не 180, а 120, тот же номер приносит около $3 080 в год, или 5,1%. Цена, стоимость ночи, число ночей и пропорция распределения - это допущения для расчёта, а не рыночные данные; подставьте собственные цифры в наш калькулятор дохода от посуточной аренды.

Как выглядит рынок Батуми

Батуми - сезонный рынок с сильным летом и спокойной зимой. По подсчётам Galt & Taggart, в 2025 году было продано 17 478 квартир, на 15% больше, чем годом ранее; цена квартиры с ремонтом под ключ составила $1 865 за м², непроданных квартир было около 12 400, иностранные покупатели обеспечили 52% продаж, а валовая доходность квартир снизилась с 8,8% до 7,4%. В 2025 году было сдано около 13 000 квартир, в 2026 году этот показатель может достичь 18 000, а около 46 300 из 58 000 квартир, запланированных на 2025-2029 годы, ориентированы на краткосрочное размещение, поэтому новые апарт-отели конкурируют с растущим числом квартир, сдаваемых посуточно. По данным Geostat, в 2025 году по всей Грузии насчитывалось 2 783 гостиницы и предприятия гостиничного типа, 21,3% из них в Аджарии. Районы и сезоны описаны в нашем гиде по Батуми.

Даёт ли номер в апарт-отеле право на ВНЖ?

По закону об иностранцах право на краткосрочный ВНЖ получает владелец недвижимости (кроме сельскохозяйственной земли), если аккредитованный оценщик определил её стоимость более чем в $150 000. Текст закона не разделяет жилую и нежилую недвижимость. Большинство отдельных номеров в апарт-отелях стоят гораздо меньше этого порога, поэтому вопрос возникает в основном в отношении крупных номеров или нескольких номеров вместе. Подробнее на нашей странице о пороге $150 000.

Что проверить перед покупкой

• Номер зарегистрирован как отдельное помещение В выписке указан ваш собственный кадастровый код, а не доля в гостинице.
• Статус туристического предприятия Решение Службы доходов по этому зданию.
• Кто оператор Конкретная компания, её другие гостиницы и как долго она ими управляет.
• Как рассчитывается распределение От валовой выручки или после вычета каких расходов, по каждому номеру или по пулу в целом.
• Все платежи Плата за обслуживание, коммунальные услуги, замена мебели, вознаграждение оператора.
• Отчёты и выплаты Как часто вы получаете отчёты и деньги и ваше право их проверять.
• Любая фиксированная доходность Кто её выплачивает, чем она обеспечена и что будет, когда срок закончится.
• Ваше собственное проживание Сколько дней, в какой сезон и за какой срок нужно бронировать.
• Срок договора и выход из него Сроки уведомления и что происходит, если оператор уходит.
• Перепродажа Обязан ли покупатель принять на себя договор с оператором.

Продажа номера в апарт-отеле в будущем

Номера в апарт-отелях обычно покупают другие инвесторы, а не люди, которые ищут жильё, поэтому круг покупателей уже, чем у обычной квартиры. Покупатель будет смотреть на отчёты о доходах за прошлые годы, оставшийся срок договора и репутацию оператора. Поскольку в Батуми тысячи непроданных квартир, а новых квартир сдаётся всё больше, цена перепродажи зависит от того, как работало здание, и номера в зданиях со слабыми результатами могут продаваться очень долго.

Риски и исключения

• Прогнозируемая доходность. Высокие цифры предполагают высокую заполняемость круглый год.
• Предложения с фиксированной доходностью. Они зависят от финансового положения компании, которая их подписывает.
• Сезонность. Зимние месяцы после вычета расходов могут приносить совсем немного.
• Растущее предложение. Новые башни и квартиры, сдаваемые посуточно, борются за тех же гостей.
• Зависимость от оператора. Ваш доход держится на управлении одной компании.
• Выход из инвестиции. Круг покупателей уже, чем у обычной квартиры.

Частые вопросы

Номер в апарт-отеле принадлежит мне полностью?

Да, если он зарегистрирован на ваше имя как отдельное помещение; у оператора есть только права по вашему договору.

Что такое туристическое предприятие?

Компания со статусом, который Служба доходов предоставила для конкретной гостиницы; её выплаты собственникам облагаются налогом 5% у источника выплаты.

Надёжна ли фиксированная доходность?

Это договорные обещания компании, которая их подписывает; проверьте её финансы и то, чем обеспечены выплаты.

Могу ли я жить в своём номере?

Обычно в течение числа дней, указанного в договоре; до 60 бесплатных дней в году от туристического предприятия освобождаются от подоходного налога.

На какой доход можно рассчитывать?

Он зависит от заполняемости, цен, пропорции распределения и расходов; считайте его по реальным отчётам оператора, а не по прогнозам.

Могу ли я сдавать номер сам?

Только если это разрешает договор; в гостиничном здании исключительное право обычно принадлежит оператору.

Даёт ли номер в апарт-отеле право на ВНЖ?

Закон не исключает нежилую недвижимость, но стоимость должна быть более $150 000; практику Агентства ещё предстоит подтвердить.

Можно ли продать номер вместе с договором?

Да, и если покупатель принимает на себя договор с туристическим предприятием, продажа освобождается от НДС.

Источники

1. Налоговый кодекс Грузии (статьи 26.1, 82, 133.2 и 168), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
2. Гражданский кодекс Грузии (статья 208), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
3. Постановление Правительства № 279 о статусе туристического предприятия, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
4. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статья 15), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
5. Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 20 апреля 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
6. Record housing completions expected in 2026: Galt & Taggart forecast, International Investment, 30 апреля 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
7. От жилья к отелям: как меняется структура инвестиций в Батуми, International Investment, 3 ноября 2025 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
8. Гостиницы и предприятия гостиничного типа, 2025, Geostat, 26 августа 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
9. Joy Hotel Batumi: отчёт об оценке, Платформа публичного раскрытия информации (KAP), 19 февраля 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
10. Объявления об апарт-отелях в Батуми (предложения застройщиков), Realting (дата обращения 14 октября 2026 г.)

История изменений

• 14 октября 2026 - Разъяснение опубликовано на основе Налогового кодекса (ст. 26.1, 82, 133.2, 168), данных Galt & Taggart, Geostat и объявлений застройщиков.