Дом или квартира: что подходит иностранному покупателю в Грузии?

Дом или квартира: что подходит иностранному покупателю?

Большинство иностранцев, покупающих недвижимость в Грузии, выбирают квартиры, и весь рынок выстроен вокруг них. Только в Тбилиси в 2025 году сменили владельцев более 42 000 квартир, в основном в новых домах, тогда как дома образуют рынок меньший и менее прозрачный. Дом даёт простор, сад и независимость от соседей. Но он же порождает вопросы, которые у квартиры возникают редко: категория земли, состояние крыши и стен, отопление целого здания, безопасность в ваше отсутствие и более узкий круг покупателей, когда вы решите продавать.

В этом сравнении разобрано, чем одно отличается от другого для владельца-иностранца, включая юридический момент, который отсекает многие дома ещё до того, как дело доходит до всего остального. Поэтому, если вы склоняетесь к дому, начинайте не с осмотра комнат и сада, а с проверки земли, на которой он стоит.

Первая проверка любого дома: земля

Квартира идёт вместе с долей в земле, на которой стоит её здание, и эта земля не относится к сельскохозяйственной. У дома есть собственный участок, и он может быть зарегистрирован как приусадебная земля, которую грузинское законодательство считает сельскохозяйственной. Иностранец не вправе покупать землю сельскохозяйственного назначения, поэтому дом на приусадебном участке нельзя купить вместе с землей, пока продавец сначала не изменит категорию земли. Прежде всего прочитайте выписку из реестра по земле; в нашем руководстве о земле для иностранцев объяснены правила и то, во что обходится изменение категории.

Сравнение по пунктам

Где иностранцы ищут дома

Дома, которые покупают иностранцы, обычно сосредоточены в нескольких типах мест: в зелёных пригородах на холмах над Тбилиси, на склонах над морем к северу от Батуми, на горных курортах, где шале и небольшие дома встречаются часто, и в винодельческих селах Кахетии для тех, кто хочет жить за городом. В каждом из этих мест есть свои проверки. Рядом с городами вопрос обычно касается категории земли и дороги; в горах это доступ зимой, снеговая нагрузка и то, не относится ли район к территориям со специальным регулированием; в селах почти по умолчанию возникает категория приусадебной земли. Где бы вы ни искали, выписка из реестра идёт раньше просмотра: сначала документы на землю и здание, и только потом поездка на место.

Пример расчета налога на землю

Налог на несельскохозяйственную землю начинается с 0,24 лари за квадратный метр в год, а муниципалитеты могут применять коэффициент до 150%. Поэтому дом на участке 600 м² платит в год примерно от 144 до 216 лари налога на землю, в зависимости от зоны, и это сверх налога на имущество за само здание, если он причитается. Для квартиры эта статья обычно ничтожна. По сравнению с другими расходами на дом суммы небольшие, но платить их нужно каждый год, и, в отличие от налога на здание, они причитаются даже тогда, когда доход семьи ниже порога освобождения. Иными словами, налог на землю - это постоянная ежегодная статья в бюджете дома, которой у квартиры, как правило, практически нет.

Когда лучше выбрать квартиру

• Часть года вы будете проводить за границей и хотите, чтобы за квартирой присматривали в рамках самого здания.
• Вы планируете сдавать её, особенно посуточно и на короткие сроки в Тбилиси или Батуми.
• Вы хотите в будущем без труда её продать.
• Вам нужен вид на жительство с максимально простым пакетом документов.

Когда лучше выбрать дом

• Вы будете жить в Грузии большую часть года и хотите простора и собственного сада.
• Вы нашли дом на земле, которая уже зарегистрирована как несельскохозяйственная.
• Вы готовы сами или через человека, которому доверяете, заниматься ремонтом, отоплением и безопасностью.
• Вы покупаете в районе, где дома являются нормой, например на холмах вокруг курорта.

Дополнительные проверки перед покупкой дома

• Категория земли в выписке Несельскохозяйственная, либо продавец изменил категорию до продажи.
• Здание зарегистрировано вместе с землей Сам дом должен быть указан в выписке вместе с его площадью.
• Границы по кадастровому плану Заборы на месте должны совпадать с зарегистрированным участком.
• Законный подъезд Дорога или зарегистрированное право проезда (сервитут) к участку.
• Крыша, сырость и фундамент Осмотр строителем оправдывает свою стоимость для любого старого дома.
• Вода, газ, электричество и канализация Подключены, со счётчиками, оформлены на продавца и без долгов.
• Пристройки Комнаты или этажи, добавленные позже, должны быть зарегистрированы или разрешены.

Вопросы продавцу дома

• В какой категории зарегистрирована земля и менялась ли она когда-нибудь?
• Все ли части дома, включая более поздние пристройки, зарегистрированы и построены с разрешением?
• Когда в последний раз обновляли крышу, котёл и электропроводку?
• Как отапливается дом и во сколько обошлось отопление прошлой зимой?
• Откуда поступает вода и куда уходят стоки?
• Кто пользуется дорогой к дому и зарегистрировано ли право проезда?
• Есть ли споры с соседями о границах или подъезде?

Попросите дать ответы в письменном виде и сверьте их с выпиской из реестра, кадастровым планом и тем, что строитель обнаружит на месте. Если продавец не может внятно ответить на первые два вопроса, это повод продолжить поиски.

Квартира в новостройке или старый дом?

Для многих покупателей реальный выбор стоит между новой квартирой в большом здании и старым домом с характером. С новым зданием приходят застройщик, акт ввода в эксплуатацию и, если дом не достроен, риски покупки на этапе строительства; со старым домом приходят история его ремонтов и все изменения, сделанные без разрешений. Проверки различаются, и профессиональная помощь тоже: в первом случае это проверка застройщика и договора, во втором строитель и юрист, который разберётся с землей. В обоих случаях первым документом, который стоит прочитать, остаётся выписка из реестра. Сторону квартиры подробно освещает наше руководство «Новостройка или вторичное жильё».

Сдача дома в аренду

Дом можно сдавать, но этот рынок устроен иначе, чем рынок квартир. В Тбилиси дома на долгий срок снимают в основном семьи и дипломаты, которым нужны простор и сад, и круг арендаторов здесь меньше. В курортных районах дома и шале хорошо сдаются на отдых в сезон и плохо вне его, так что доход от такого дома будет сосредоточен в нескольких месяцах года. Доход от жилья, сданного для проживания, облагается налогом по ставке 5%, будь то дом или квартира. Прежде чем покупать дом как инвестицию, сравните его вероятную арендную плату с арендой двух или трех квартир, которые можно купить за те же деньги.

Покупка дома из-за границы

Дом сложнее оценить на расстоянии, чем квартиру. Видео может показать комнаты, но не крышу, сырость в подвале или состояние дороги после дождя. Если вы не можете приехать, направьте строителя осмотреть дом, а юриста прочитать выписки из реестра и по земле, и по зданию, и попросите о втором видеозвонке в другое время суток. Чем старше дом, тем важнее, чтобы его увидел на месте человек, которому вы доверяете. Наш чек-лист видеопросмотра содержит дополнительные пункты для старых зданий.

Текущие расходы для сравнения

У квартиры это общие расходы по зданию, коммунальные платежи и, если доход вашей семьи превышает порог, налог на имущество в размере небольшого процента от рыночной стоимости. У дома это тот же налог на имущество за здание, налог на землю за участок, который причитается даже тогда, когда сам дом освобождён от налога, более высокие счета за отопление целого здания и содержание крыши, фасада, сада и заборов. На горизонте десяти лет разницу между двумя вариантами часто определяют расходы на содержание, а не цена покупки. Поэтому, сравнивая дом и квартиру, считайте не только цену сделки, но и ежегодные расходы за весь срок, который вы собираетесь владеть объектом.

Риски и исключения

• Приусадебная земля. Пока категория не изменена, такой дом для иностранного покупателя исключен.
• Незарегистрированные пристройки. Они осложняют покупку, а потом и перепродажу.
• Более узкий рынок перепродажи. Продажа дома может занять больше времени.
• Доступ зимой. До домов в горах и на склонах после снегопада бывает трудно добраться.
• Содержание из-за границы. За пустующим домом должен кто-то присматривать.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить дом в Грузии?

Да, если земля под ним не сельскохозяйственная; приусадебная земля считается сельскохозяйственной.

Дает ли дом право на вид на жительство?

Да, по тому же правилу, что и квартира: объект оформлен на вас, земля не сельскохозяйственная, оценка выше $150 000.

Что потом проще продать?

Обычно квартиру, потому что рынок квартир намного больше.

Есть ли налог на землю под домом?

Да, налог на несельскохозяйственную землю, который нужно платить даже в те годы, когда дом освобождён от налога на имущество.

Сложнее ли получить ипотеку на дом?

Банки кредитуют под залог зарегистрированной недвижимости, поэтому отправная точка - дом с чистой несельскохозяйственной землей и зарегистрированным зданием; уточните в банке, прежде чем брать на себя обязательства.

Дешевле ли дома за квадратный метр, чем квартиры?

Это слишком сильно зависит от района и состояния, чтобы обобщать; сравните цену квадратного метра дома, а также стоимость его земли, ремонта и содержания, с квартирами поблизости.

Нужно ли проводить осмотр дома?

Да. Осмотр крыши, стен, фундамента и инженерных систем строителем оправдывает свою стоимость для любого дома, особенно старого.

Могу ли я купить дом и сам изменить категорию земли?

Нет. Иностранец не может владеть участком, пока он сельскохозяйственный, поэтому продавец должен изменить категорию до продажи.

Источники

1. Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership (Article 3), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
2. Tax Code of Georgia (Articles 202-206), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
3. Georgia: other taxes (land tax), PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 14 октября 2026 г.)
4. Galt & Taggart: apartment sales and prices in Tbilisi, 2025, GBC, 22 января 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)

История изменений

• 14 октября 2026 - Сравнение опубликовано на основе Органического закона «О собственности на земли сельскохозяйственного назначения», Налогового кодекса, данных PwC и Galt & Taggart.