Может ли иностранец купить землю в Грузии?
Да, но с одним крупным исключением. Иностранец может купить землю несельскохозяйственного назначения: участок, отведённый под жилую застройку, площадку под коммерческое здание или землю под домом, если она зарегистрирована в несельскохозяйственной категории. Землю сельскохозяйственного назначения иностранец купить не может. Конституция оставляет её за государством, муниципалитетами, гражданами Грузии и объединениями граждан Грузии, а немногочисленные исключения из этого правила установлены Органическим законом Грузии «О собственности на земли сельскохозяйственного назначения» 2019 года.
Это исключение шире, чем кажется на первый взгляд, потому что в грузинском праве к сельскохозяйственным землям относятся не только поля. Сюда входят пастбища, сенокосы, пашни и земли под многолетними насаждениями, а также приусадебная земля, то есть участок вокруг сельского или пригородного дома. Многие частные дома за пределами многоквартирных кварталов стоят именно на земле этой категории. Поэтому категорию земли стоит проверять при покупке любого дома с участком, а не только поля. На этой странице мы объясняем, как отличить одну категорию от другой, что иностранец может и чего не может делать с землёй и что нужно, чтобы изменить категорию участка.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, как Публичный реестр относится к покупке иностранцем дома, земля под которым числится приусадебной, и можно ли в рамках какой-либо законной схемы купить здание без земли.
Что разрешает закон
| Вид земли | Иностранец (физическое лицо) | Примечания |
|---|---|---|
| Земля несельскохозяйственного назначения (жилые и коммерческие участки) | Может купить | На тех же условиях, что и гражданин Грузии |
| Земля, общая с квартирой в многоквартирном доме | Может купить | Переходит вместе с квартирой как общая собственность |
| Пастбища, сенокосы, пашни, многолетние насаждения | Не может купить | Земля сельскохозяйственного назначения |
| Приусадебная земля вокруг дома | Не может купить | По закону тоже относится к сельскохозяйственным землям |
| Сельскохозяйственная земля, полученная по наследству | Может владеть | Исключение для наследования, ст. 4(2)(a) |
| Сельскохозяйственная земля через грузинскую компанию | Только при утверждённом инвестиционном плане | Компания, не выполнившая план, обязана продать землю в течение одного года |
Сама по себе регистрация грузинской компании не открывает доступа к сельскохозяйственной земле. Закон позволяет компании с иностранным участием владеть такой землёй только в рамках инвестиционного плана, утверждённого в установленном законом порядке, и требует продать землю, если этот план не выполнен. Поэтому, если вам предлагают купить сельскохозяйственную землю через только что созданную компанию, отнеситесь к такому совету с осторожностью и сначала обсудите его с юристом.
Как проверить категорию участка
Прочитайте выписку из реестра
В выписке указаны назначение земли и её категория. Слово «сельскохозяйственная» в любой форме, включая приусадебную землю, означает, что иностранный покупатель этот участок купить не сможет.
Проверьте кадастровый план
План показывает границы и площадь участка; сравните его с тем, что вам показали на месте.
Уточните зонирование
Если вы собираетесь строить на участке, то что именно можно на нём построить, определяют правила землепользования муниципалитета, и это вопрос, отдельный от категории в реестре.
Получите подтверждение юриста
До внесения любого задатка попросите юриста прочитать выписку и письменно подтвердить, что вы можете купить этот участок.
Перед покупкой участка
Перевод участка из сельскохозяйственной категории в несельскохозяйственную
Участок можно вывести из сельскохозяйственной категории путём изменения его целевого назначения. Собственник подаёт заявление в Национальное агентство публичного реестра, которое и принимает решение. Постановление Правительства № 396 от 2020 года устанавливает компенсацию по площади только в двух зонах: в муниципалитетах Тбилиси и Батуми - 34 001 лари за гектар, то есть около 3,40 лари за квадратный метр, а на территориях со специальным регулированием - 100 000 лари за гектар; в остальных местах компенсация не взимается. Компенсация выплачивается до принятия окончательного решения. Поскольку иностранец не может владеть участком, пока тот остаётся сельскохозяйственным, изменение должен оформить нынешний собственник-гражданин Грузии ещё до продажи, и договор должен ставить это условием сделки. Иными словами, для покупателя-иностранца смена категории - задача продавца, и её результат нужно увидеть в выписке из реестра до завершения сделки.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, какие документы Публичный реестр требует для изменения целевого назначения и сколько обычно длится процедура.
Дома и ловушка приусадебной земли
Чаще всего проблема возникает не с полем, а с домом. Семейный дом в деревне, в пригороде и даже в некоторых районах Тбилиси может стоять на земле, зарегистрированной как приусадебная. В таком случае иностранный покупатель обнаруживает, что дом нельзя зарегистрировать на его имя вместе с землёй. Выхода два: либо продавец до продажи меняет категорию земли, либо покупатель выбирает дом, земля под которым уже относится к несельскохозяйственной категории. Поэтому, прежде чем всерьёз рассматривать дом за городом, выясните категорию земли под ним: от неё зависит сама возможность сделки. Другие различия разобраны в нашем сравнении дома и квартиры.
Покупка участка под строительство
Иностранец, купивший участок несельскохозяйственного назначения, чтобы построить на нём дом, проходит грузинскую процедуру получения разрешения на строительство: сначала согласование условий использования земельного участка, затем само разрешение, причём на каждой стадии решение принимается в течение 20 рабочих дней. Строить можно только в рамках выданного разрешения, а пользоваться зданием или постоянно подключать его к электричеству и газу нельзя до получения акта ввода в эксплуатацию. Ежегодный налог на землю несельскохозяйственного назначения составляет 0,24 лари за квадратный метр до применения местных коэффициентов, которые могут доходить до 150%, и его нужно платить даже в те годы, когда семейный доход собственника настолько низок, что дом или квартира освобождаются от налога на имущество.
Пользование землёй без права собственности
Собственность - не единственный способ использовать участок. Гражданский кодекс предусматривает право застройки (суперфиций): оно позволяет возвести постройку на участке, принадлежащем другому лицу. Эта постройка регистрируется на того, кто её возвёл, а по истечении срока права переходит к собственнику земли. Другой вариант - долгосрочная аренда. В обоих случаях земля остаётся у её грузинского собственника, а вы получаете чётко определённое зарегистрированное право на определённый срок. Такие конструкции подходят для некоторых проектов, например для здания на земле, которую собственник продавать не хочет, но требуют тщательной проработки условий о сроке, об оплате и о том, что происходит по окончании срока.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, может ли иностранец получить право застройки (суперфиций) или долгосрочную аренду на сельскохозяйственную землю, и на какие максимальные сроки такие договоры обычно заключаются.
Если вы унаследовали сельскохозяйственную землю
Наследование - единственный путь, которым иностранец (физическое лицо) может стать собственником сельскохозяйственной земли. Иностранец, унаследовавший семейный участок или долю в нём, может зарегистрировать его на своё имя. При этом купить сельскохозяйственную землю он по-прежнему не может: исключение касается только наследования. Учтите, что наследников прежнего собственника может быть несколько, поэтому земля часто переходит в общую собственность, а вместе с ней действуют и все правила общей собственности о пользовании, расходах и продаже. Они разобраны в нашем руководстве по общей собственности.
Земля и вид на жительство
Для получения ВНЖ на основании недвижимости закон прямо исключает сельскохозяйственную землю. Земля несельскохозяйственного назначения засчитывается, сама по себе или вместе со зданием, если она зарегистрирована на вас и аккредитованный оценщик определил её стоимость более чем в $150 000. Основанием могут служить как участок, купленный в качестве инвестиции, так и дом с собственной землёй несельскохозяйственного назначения. Участок же, который числится сельскохозяйственным, в том числе приусадебным, для ВНЖ не подходит, какой бы ни была его стоимость.
Риски и исключения
- Дом на приусадебной земле. Его нельзя зарегистрировать на иностранного покупателя вместе с землёй.
- Совет «купите через компанию». Чтобы компания получила сельскохозяйственную землю, нужен утверждённый инвестиционный план.
- Задаток до проверки категории. Выписка решает этот вопрос за несколько минут.
- Доверие к описанию продавца. «Земля под застройку» в объявлении ничего не значит, пока это не подтверждено выпиской.
- Участок без законного подъезда. Дорога на местности и право ею пользоваться - не одно и то же.
- Смена категории, отложенная на время после продажи. Она должна произойти, пока участок ещё принадлежит продавцу.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить участок, чтобы построить дом?
Да, если участок относится к землям несельскохозяйственного назначения. Проверьте категорию в выписке, а зонирование уточните в муниципалитете.
Относится ли приусадебная земля к сельскохозяйственной?
Да. Органический закон 2019 года называет приусадебную землю среди категорий сельскохозяйственных земель.
Что делать, если я унаследую сельскохозяйственную землю?
Наследование и есть исключение: иностранец может владеть сельскохозяйственной землёй, полученной по наследству.
Сколько стоит смена категории в Тбилиси?
Компенсация в муниципалитетах Тбилиси и Батуми составляет 34 001 лари за гектар и выплачивается до принятия решения.
Касается ли это правило квартир?
Нет. Вместе с квартирой покупатель получает долю в земле под многоквартирным домом, а эта земля не сельскохозяйственная, поэтому ограничение не возникает.
Кто платит за смену категории?
Собственник, который подаёт заявление, причём до принятия решения; при продаже это грузинский продавец, и цена может это учитывать.
Можно ли вместо покупки взять сельскохозяйственную землю в аренду?
Аренда или право застройки (суперфиций) оставляют землю у собственника; доступен ли тот или другой вариант иностранцу в отношении сельскохозяйственной земли, нужно подтвердить у юриста, прежде чем на это полагаться.
Может ли мой супруг или супруга, гражданин Грузии, купить сельскохозяйственную землю?
Гражданин Грузии может. Но прежде чем на это полагаться, спросите юриста, как применяются правила о супружеском имуществе, когда один из супругов иностранец.
Источники
- Конституция Грузии (статья 19), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Органический закон Грузии «О собственности на земли сельскохозяйственного назначения» (статьи 3-5), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 396 от 1 июля 2020 г. о компенсации за изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Georgia: other taxes (land tax), PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 14 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение подготовлено на основе Конституции, Органического закона «О собственности на земли сельскохозяйственного назначения», Постановления Правительства № 396 и Кодекса о пространственном планировании; проверяется партнёром-юристом.