Стоит ли покупать недвижимость в Грузии через компанию?
Иногда, но реже, чем ожидают покупатели. Грузия облагает физических лиц невысокими налогами на жилую недвижимость: доход от сдачи жилья для проживания облагается по ставке 5%, продажа после двух лет владения освобождена от подоходного налога, а налогов и пошлин на переход права собственности (в том числе гербового сбора) нет. Компания меняет почти всё это. Она платит 15% налога на прибыль, когда распределяет деньги, её недвижимость облагается налогом на имущество организаций, а каждый год добавляются бухгалтерский учёт и отчётность. Кроме того, квартира, принадлежащая компании, не даёт права на вид на жительство человеку, который стоит за этой компанией.
Компания имеет смысл для части покупателей: если речь идёт о нескольких коммерческих помещениях, о бизнесе, который уже работает в Грузии, о партнёрах, которым нужна понятная структура, или об инвестиции, доход от которой будет реинвестироваться, а не выплачиваться. На этой странице мы сравниваем оба пути и показываем, в каких случаях подходит каждый из них.
Будет добавлено командой: бухгалтер-партнёр должен подтвердить, как обстоит дело с НДС у компании, которая сдаёт в аренду или продаёт жилые квартиры, и как налог на имущество организаций соотносится с земельным налогом в случае обычной квартиры.
Владение лично или через компанию
| Вопрос | Личное владение | Через грузинскую компанию |
|---|---|---|
| Налог на доход от аренды жилья | 5% от арендной платы, если вычеты не заявляются | Налога нет, пока прибыль остаётся в компании; 15% налога на прибыль при её распределении |
| Налог при продаже | Освобождение после двух лет владения; в остальных случаях 5% от прироста стоимости | Налога нет до распределения; затем 15% налога на прибыль |
| Выплата денег вам | Не применяется | Дивиденды облагаются налогом у источника по ставке 5% с учётом договоров об избежании двойного налогообложения |
| Ежегодный налог на имущество | Зависит от дохода семьи и стоимости недвижимости | 1% от средней остаточной стоимости основных средств и инвестиционной недвижимости плюс земельный налог |
| Вид на жительство | Да, если квартира оформлена на вас и стоит более $150 000 | Нет: право собственности принадлежит компании, а не вам |
| Текущие расходы | Низкие | Бухгалтерия, ежемесячные и годовые отчёты, банковский счёт компании |
| Продажа в будущем | Продажа квартиры с регистрацией в Публичном реестре | Можно продать либо квартиру, либо доли в компании |
Кто обычно спрашивает о покупке через компанию
Чаще всего этот вопрос задают три группы людей: инвесторы, которые у себя на родине уже владеют недвижимостью через компании; покупатели, которым сказали, что компания делает покупку «свободной от налогов»; и владельцы бизнеса, которые хотят, чтобы квартира принадлежала их бизнесу. Первая группа обычно хорошо понимает, что она выигрывает и что теряет. Вторая нередко обнаруживает, что в Грузии личное владение и так облагается низкими налогами. Третьей стоит проверить, действительно ли бизнесу нужно владеть недвижимостью или ему достаточно её арендовать.
Как работает налог на прибыль компаний
С 2017 года в Грузии действует модель (её часто называют эстонской моделью), при которой компания платит налог на прибыль не с того, что она зарабатывает, а с того, что она распределяет. Ставка 15% применяется, когда прибыль выплачивается в виде дивидендов, а также к расходам, не связанным с бизнесом, к безвозмездным поставкам и к чрезмерным представительским расходам. Компания, которая получает арендную плату и вкладывает её в новую недвижимость, не платит налог на прибыль, пока деньги не покидают компанию. Именно поэтому инвесторы и рассматривают компанию: она откладывает налог, пока прибыль реинвестируется. По той же причине компания редко окупается, если речь идёт об одной квартире, арендную плату за которую вы собираетесь тратить: 15% при распределении плюс налог у источника на дивиденды в сумме дают больше, чем 5%, которые физическое лицо платит с дохода от аренды жилья.
Расчёт на примере одного года
Возьмём квартиру стоимостью $150 000, которая сдаётся для проживания за $9 000 в год, причём арендная плата тратится, а не реинвестируется. Приведённые ниже цифры служат для иллюстрации и упрощены; ваш бухгалтер их уточнит.
| Статья | Личное владение | Через компанию |
|---|---|---|
| Полученная арендная плата | $9 000 | $9 000 |
| Бухгалтерия и отчётность | - | около $1 500 |
| Налог на аренду или на распределение | $450 (5%) | около $1 100 (15% с выплаченных $7 500) |
| Налог у источника на дивиденды | - | около $300 (5%) |
| Налог на имущество организаций | - | до примерно $1 500 (1% от остаточной стоимости) |
| Остаётся вам | около $8 550 | около $4 600 |
Кроме того, при личном владении сохраняется освобождение от налога при продаже после двух лет. Путь через компанию начинает выдерживать сравнение только тогда, когда арендная плата реинвестируется в новую недвижимость, а не выплачивается, или когда недвижимость коммерческая и арендаторам нужна компания, которая выставляет им счета.
Продажа компании вместо квартиры
Компанию, которой принадлежит недвижимость, можно продать, продав доли в ней. Покупатель в этом случае получает компанию со всем её содержимым, включая возможные долги и налоговую историю, поэтому осмотрительный покупатель попросит провести полную проверку компании, а не ограничится выпиской на квартиру. Прирост стоимости при продаже долей облагается налогом иначе, чем прирост стоимости квартиры, находящейся в личной собственности.
Будет добавлено командой: бухгалтер-партнёр должен подтвердить, как облагается налогом прирост стоимости при продаже долей в грузинской компании, владеющей недвижимостью, для иностранного физического лица и как в этом случае учитывается прирост стоимости недвижимости самой компании.
Грузинская компания или иностранная?
Некоторые покупатели уже владеют компанией за рубежом и думают о покупке через неё. Иностранная компания, которая владеет недвижимостью в Грузии и получает арендную плату от грузинских арендаторов, облагается налогом в Грузии на этот доход из грузинского источника, а размер налога определяет договор между Грузией и страной, где зарегистрирована компания. В зависимости от конкретной схемы налог может удерживать у источника грузинский арендатор, если он является предприятием, или же у компании может возникнуть облагаемое налогом присутствие в Грузии. С этим вопросом нужно обращаться к бухгалтеру, который знает правила обеих стран, и ответ в каждом случае будет своим.
Когда компания имеет смысл
- Несколько объектов и реинвестируемый доход. Портфель, который растёт за счёт собственной арендной платы, выигрывает от отложенного налога на прибыль.
- Коммерческая недвижимость. Офисы, магазины и склады обычно сдаются предприятиям, которые ожидают получать счета от компании.
- Партнёры. Доли в компании бывает проще делить, передавать и управлять ими, чем доли в квартире.
- Уже действующий грузинский бизнес. Его помещениям может быть место на балансе компании.
Когда личное владение лучше
- Один-два объекта жилья или квартиры для отдыха. Личную ставку 5% и освобождение от налога при продаже после двух лет трудно превзойти.
- Вам нужен вид на жительство. Учитывается только недвижимость, оформленная на ваше имя.
- Вы хотите свести бумажную работу к минимуму. Компании нужны бухгалтерский учёт и отчётность даже в год, когда у неё нет дохода.
- Вы планируете продать недвижимость через два года. Прирост стоимости жилья, которым физическое лицо владело дольше двух лет, освобождён от налога.
Вопросы, которые нужно решить до выбора
- Будете ли вы тратить арендную плату или реинвестировать её в новую недвижимость?
- Нужен ли вам вид на жительство на основании этой недвижимости сейчас или в будущем?
- Это жилая или коммерческая недвижимость и кто будет арендаторами?
- Сколькими объектами вы рассчитываете владеть через пять лет?
- Есть ли партнёры и как один из них сможет выйти из дела?
- Когда вы рассчитываете продавать и что предпочтёт покупатель: квартиру или компанию?
Если ответы звучат как «тратить», «да», «жилая» и «один-два», личное владение почти всегда оказывается лучшим путём.
Создание компании и её ведение
Зарегистрируйте компанию
Общество с ограниченной ответственностью регистрируется в Национальном агентстве публичного реестра; иностранцы могут быть учредителями и директорами.
Откройте банковский счёт компании
Банки проводят полную проверку владельцев и происхождения средств.
Покупайте на имя компании
В договоре купли-продажи покупателем указывается компания, а подписывает его её директор.
Ведите бухгалтерский учёт
Ежемесячные декларации и годовая отчётность через бухгалтера.
Право на работу здесь важно: с марта 2026 года иностранцу, который ведёт бизнес в Грузии, как правило, нужно право на работу, если только у него нет статуса, освобождающего от этого требования, о чём рассказано на нашей странице о разрешении на работу с 2026 года. Компании, которая только владеет недвижимостью, может почти не требоваться управление в Грузии, но спросите юриста, как будет квалифицирована ваша роль.
Риски и исключения
- Потеря возможности получить ВНЖ через недвижимость. Квартира компании для вас не засчитывается.
- Налогов больше, а не меньше. Для квартиры, арендную плату за которую вы тратите, 15% плюс налог у источника превышают 5%.
- Текущие расходы. Бухгалтерия и отчётность продолжаются каждый год.
- Скрытая история купленной компании. При покупке долей к вам переходят долги и налоговая история компании.
- Правила о работе. Для управления компанией в Грузии может потребоваться право на работу.
Частые вопросы
Может ли иностранная компания купить недвижимость в Грузии?
Да, жилую и коммерческую недвижимость. На сельскохозяйственные земли распространяются отдельные ограничения; прежде чем покупать такую землю, проконсультируйтесь с юристом.
Платит ли компания налог с арендной платы?
Нет, пока прибыль остаётся в компании; ставка 15% применяется, когда прибыль распределяется.
Могу ли я получить вид на жительство через квартиру моей компании?
Нет. Для пути через недвижимость право собственности должно быть оформлено на ваше имя.
Есть ли налог на переход права собственности, если покупает компания?
Нет. В Грузии нет налогов и пошлин на переход права собственности; регистрационный сбор реестра и расходы на нотариуса такие же, как для физического лица.
Могут ли двое партнёров владеть квартирой через одну компанию?
Да. Партнёрам принадлежат доли в компании, а компании принадлежит квартира; устав компании определяет, как принимаются решения и как партнёры выходят из дела.
Нужна ли мне грузинская компания, чтобы сдавать квартиру через Airbnb?
Нет. Физические лица сдают квартиры от своего имени; налоговые правила для краткосрочной аренды описаны на наших страницах об аренде.
Можно ли позже переоформить квартиру с моего имени на компанию?
Да, через продажу или вклад в капитал, зарегистрированные в реестре, но это влечёт налоговые последствия; сначала проконсультируйтесь с бухгалтером.
Варианты ВНЖ для владельцев бизнеса сравниваются на нашей странице о путях через бизнес.
Источники
- Georgia: corporate taxes on income, PwC Worldwide Tax Summaries, последняя проверка 2 сентября 2026 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Georgia: other corporate taxes, PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Georgia: withholding taxes, PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 81 и 82), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статья 15(j)), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано на основе налоговых обзоров PwC для компаний, Налогового кодекса и Закона Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства»; его проверяют партнёр-юрист и бухгалтер.