Покупка коммерческой недвижимости в Грузии иностранцем
Иностранцы могут покупать в Грузии офисы, магазины и склады на тех же условиях, что и граждане страны, а налога на переход права собственности или гербового сбора при покупке нет. По сравнению с квартирой меняется всё, что происходит после сделки: кто ваши арендаторы, как облагается налогом арендная плата, применяется ли НДС, на какой срок заключаются договоры аренды и как оценивается сам объект. У коммерческой недвижимости к тому же свой рынок со своими показателями арендных ставок и вакантности, и эти цифры заметно отличаются от жилого рынка, о котором пишет большинство руководств.
В этом руководстве собраны последние доступные рыночные данные по офисам, торговым центрам и складам, налоговые вопросы, важные для владельца, который является физическим лицом, и те проверки, которые отличаются от покупки квартиры.
Рынок в цифрах
| Сегмент | Арендная ставка | Вакантность или заполняемость |
|---|---|---|
| Офисы в Тбилиси, в среднем | $23,4 за м² в месяц, +5,9% за 2024 год | - |
| Офисы класса A в Тбилиси | $28 за м² | Вакантность 10% (52% в 2021 году) |
| Офисы класса B в Тбилиси | $15,1 за м² | Вакантность 17% |
| Торговые центры Тбилиси | Ставки +7,4% за 2024 год | Вакантность 4,7% (14,8% в 2021 году) |
| Склады в Тбилиси | $3-5 за м² без НДС; класс A до $7 | Заполняемость около 77% |
| Склады в Батуми | $3-6 за м² | - |
Картина вполне ясная. Хорошие современные офисы в Тбилиси с 2021 года заметно заполнились, тогда как в старых зданиях класса B пустует примерно шестая часть площадей. Свободных площадей в торговых центрах стало меньше. Склады сосредоточены в Тбилиси, на который приходится 68% складских площадей, сдаваемых в аренду, и TBC Capital ожидала, что спрос на складские мощности вырастет примерно на 9% в период с 2025 по 2028 год.
Будет добавлено командой: владельцу сайта добавить данные за 2025-2026 годы по арендным ставкам и доходности офисов и торговых площадей, когда их опубликуют TBC Capital, Colliers Georgia или Galt & Taggart, а также ставки аренды стрит-ритейла в центре Тбилиси и Батуми.
Как оценить коммерческий объект, который уже сдан в аренду
Инвесторы оценивают коммерческую недвижимость прежде всего по тому доходу, который она приносит. Возьмём для примера офис класса B площадью 100 м² в Тбилиси, сданный по средней ставке класса B за 2024 год, то есть по $15,1 за м². Арендная плата составит около $1 510 в месяц, или $18 120 в год. При цене $200 000 это даёт валовую доходность около 9,1%. Подоходный налог по ставке 20% снижает её примерно до 7,2%, причём ещё до эксплуатационных платежей, ремонта и месяцев, когда помещение простаивает. Более высокая цена, менее надёжный арендатор или долгосрочный договор по низкой ставке быстро меняют эту картину. Считайте по той арендной плате, которую вы покупаете на самом деле, а не по средней по рынку, и закладывайте вакантность: один пустой квартал в году отнимает четверть годового дохода.
Приведённые цифры служат лишь примером; ваш собственный расчёт должен опираться на реальный договор аренды и реальную цену покупки. Именно эти два показателя, а не рыночные средние, определяют, сколько объект будет приносить вам.
Офис, магазин или склад: особенности каждого типа
| Тип | Типичный арендатор | Что проверить |
|---|---|---|
| Офис | Компании, часто по договорам аренды на несколько лет | Класс здания, парковку, лифты, отделку помещения, надёжность арендатора |
| Магазин на улице | Розничные магазины, кафе, сервисные компании | Пешеходный поток, витрину и фасад, разрешённое использование, вентиляцию для общепита |
| Помещение в торговом центре | Розничные сети | Управление торговым центром, эксплуатационные платежи, условия аренды, которые устанавливает сам центр |
| Склад | Логистические и торговые компании | Подъезд для грузовиков, высоту потолков, допустимую нагрузку на пол, электроснабжение |
Как облагается налогом арендная плата
Ставка 5%, которая делает сдачу жилья привлекательной, применяется только к жилым помещениям, сдаваемым для проживания. Арендная плата за офис, магазин или склад, полученная физическим лицом, облагается подоходным налогом по общей ставке 20%. Если арендатор является компанией, а владелец - физическим лицом-нерезидентом, налог удерживает у источника выплаты сам арендатор. НДС - отдельный вопрос: лицо в Грузии, чей облагаемый оборот превысит 100 000 лари за любые непрерывные двенадцать месяцев, обязано зарегистрироваться плательщиком НДС по ставке 18%, а коммерческая арендная плата может довольно быстро выйти на этот уровень.
Будет добавлено командой: бухгалтеру-партнёру подтвердить, как удерживается и декларируется коммерческая арендная плата физического лица-нерезидента, учитывается ли такая плата при расчёте порога НДС для физического лица и в каких случаях владение коммерческой недвижимостью через компанию выгоднее.
Именно из-за этих особенностей коммерческая недвижимость - тот случай, когда владение через компанию чаще всего стоит рассмотреть; плюсы и минусы разобраны в нашем сравнении покупки через компанию.
Проверки, которые отличаются от покупки квартиры
Покупка коммерческой недвижимости шаг за шагом
Определите тип объекта и желаемого арендатора
Офис с арендатором-компанией, магазин с хорошим пешеходным потоком или склад рядом с основными трассами: у каждого из них свой рынок.
Запросите подтверждение дохода
Договоры аренды, поступления арендной платы на банковский счёт, эксплуатационные платежи и любую задолженность.
Проверьте право собственности, назначение и разрешения
Выписку из реестра, зарегистрированное назначение и разрешения на нужное использование.
Решите вопросы налогов и НДС до подписания
Покупаете ли вы объект на себя или через компанию и включён ли НДС в цену.
Подпишите договор и зарегистрируйте покупку
Договор подписывается, а покупка регистрируется в Публичном реестре, как и при покупке любой другой недвижимости.
Примите на себя договоры аренды
Направьте арендаторам письмо с реквизитами нового владельца и номером его банковского счёта.
Уже действующие договоры аренды
Согласно статье 572 Гражданского кодекса, если сданный в аренду объект продаётся после того, как арендатор вступил во владение им, покупатель занимает место арендодателя, и к нему переходят права и обязанности по договору аренды. Это может оказаться преимуществом, то есть доходом с первого дня, а может стать обузой, например долгосрочным договором по низкой ставке. Запросите каждый договор аренды, дату его окончания, условия пересмотра арендной платы и право арендатора на продление, а затем оценивайте объект по тому договору, который вы действительно покупаете, а не по рыночной ставке, на которую вы надеетесь в будущем. Пока действующий договор не закончится, именно его условия, а не ваши ожидания, будут определять доход от объекта.
Магазины на первых этажах новостроек
Застройщики часто продают первый этаж нового жилого дома в виде коммерческих помещений. Из них могут получиться хорошие магазины или кафе, но такая покупка сочетает риски приобретения строящегося жилья с рисками коммерческой недвижимости. Проверьте, что помещение предназначено в проекте для коммерческого использования, что вентиляция и канализация позволят задуманное вами использование, особенно для общепита, и как товарищество собственников здания отнесётся к бизнесу на первом этаже. Кафе, против которого выступают жильцы, - арендатор, которого трудно удержать.
Управление арендаторами из-за рубежа
Коммерческий арендатор ожидает счетов, быстрых ответов и человека на месте, когда что-то ломается. Владельцы, живущие за границей, обычно назначают управляющего недвижимостью или бухгалтера, который выставляет счета, следит за платежами, ведёт НДС, если он применяется, и занимается ремонтом. Письменно согласуйте, что управляющий может решать самостоятельно, а что требует вашего одобрения, и сделайте так, чтобы арендная плата поступала на счёт, который контролируете вы.
Коммерческая недвижимость и вид на жительство
Из основания для ВНЖ через недвижимость исключены только сельскохозяйственные земли, поэтому офис, магазин или склад, оформленный на ваше собственное имя, может служить основанием для получения разрешения, если его рыночная стоимость, по заключению аккредитованного оценщика, превышает $150 000. Объект, которым вы владеете через компанию, вам лично для этой цели не засчитывается.
Риски и исключения
- Предположение, что действует ставка 5%. Она применяется только к сдаче жилья.
- Незаметное превышение порога НДС. Оборот в 100 000 лари за двенадцать месяцев влечёт обязательную регистрацию.
- Покупка невыгодного договора аренды. Долгосрочный договор по низкой ставке связывает нового владельца.
- Помещения на первых этажах недостроенных зданий. Риск покупки строящегося объекта плюс риск коммерческого использования.
- Старые площади класса B. Вакантность там выше, чем в современных зданиях.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость в Грузии?
Да, на тех же условиях, что и гражданин; ограничения касаются только сельскохозяйственных земель.
Как облагается налогом арендная плата за магазин?
Для физического лица - по общей ставке подоходного налога 20%, а не по ставке 5%, действующей для жилья.
Нужно ли мне регистрироваться плательщиком НДС?
Если облагаемый оборот за любые непрерывные двенадцать месяцев превышает 100 000 лари, регистрация обязательна.
Каковы ставки аренды офисов в Тбилиси?
По данным TBC Capital, в 2024 году в среднем около $23,4 за м², $28 для класса A и $15,1 для класса B.
Есть ли налог на переход права собственности на коммерческую недвижимость?
Нет. При покупке в Грузии не уплачиваются ни налог на переход права собственности, ни гербовый сбор, только регистрационный сбор и расходы на специалистов.
Что лучше купить: коммерческий объект с арендатором или пустой?
Действующий арендатор даёт доход с первого дня; пустое помещение позволяет самому выбрать арендатора и ставку. Оценивайте каждый вариант по тому, что он реально приносит.
На какую доходность можно рассчитывать?
Это зависит от цены и договора аренды. Для иллюстрации: офис класса B, сданный по средней ставке 2024 года и купленный за $200 000, даёт около 9,1% валовой доходности до налогов и расходов.
Может ли коммерческая недвижимость дать мне вид на жительство?
Да, если объект оформлен на ваше имя и аккредитованный оценщик оценил его дороже $150 000.
Источники
- «TBC Capital: Georgia's commercial real estate market sees rising demand», Investor.ge, 6 апреля 2025 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- «TBC Capital: demand for warehousing capacity projected to grow by 9%», GBC, 12 февраля 2025 г. (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 81 и 134), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- «Georgia: other taxes» (НДС), PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 14 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии (статья 572), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
История изменений
- - Руководство опубликовано на основе рыночных данных TBC Capital, Налогового кодекса, PwC и статьи 572 Гражданского кодекса.