Общая собственность в Грузии: супруги, друзья и семья

Покупка вместе: из чего исходит закон

Супружеские пары, друзья и семьи часто покупают недвижимость в Грузии вместе. Публичный реестр может зарегистрировать двух и более собственников одной квартиры, а Гражданский кодекс содержит полный набор правил о том, что происходит между ними: кто принимает решения, кто платит, что каждый может продать и как общая собственность может быть прекращена. Эти правила применяются автоматически, если собственники не договорились об ином, и некоторые из них удивляют покупателей. Доли считаются равными, если не указано иное. Любой собственник может в любой момент потребовать прекращения общей собственности. А между супругами квартира, купленная в браке, является их совместной собственностью независимо от того, что записано в реестре, если брачный договор не предусматривает иного.

На этой странице объясняются правила, которые действуют по умолчанию, различия между супругами, друзьями и родственниками, а также соглашение, которое стоит подписать до покупки. Если знать эти правила заранее, можно решить, какие из них оставить как есть, а какие изменить письменным соглашением.

Правила для сособственников по умолчанию

Два из этих правил заслуживают внимания ещё до подписания договора. Равные доли - это отправная точка, даже если один из покупателей оплатил большую часть цены, поэтому покупатель, вложивший больше, должен убедиться, что договор и регистрация отражают реальные доли. А от права требовать прекращения общей собственности нельзя отказаться навсегда: собственники могут договориться исключить его на определённый срок, но и тогда его можно потребовать при наличии уважительной причины, а соглашение, которое идёт дальше, ничтожно.

Как реестр записывает сособственников

В выписке из Публичного реестра указаны собственник или собственники недвижимости и форма собственности. Когда несколько человек покупают вместе, в договоре следует назвать каждого покупателя и, если доли не равны, размер каждой доли, чтобы регистрация отражала реальную сделку. Прочитайте выписку после регистрации и проверьте, что в ней есть каждое имя и каждая доля; исправление ошибки реестра бесплатно, но только если кто-то об этом попросит. Если доли в договоре не указаны, они будут считаться равными, даже если покупатели заплатили разные суммы.

Продажа всей квартиры

Каждый сособственник может распоряжаться своей долей, но самой квартирой собственники управляют совместно. На практике для продажи всей квартиры или её передачи в ипотеку нужна подпись каждого собственника, лично или через доверенность. Поэтому сособственнику, который живёт за границей, стоит оставить доверенность человеку, которому он доверяет, ограничив её той продажей, на которую он согласился, чтобы остальным не пришлось ждать его подписи. Без подписи хотя бы одного собственника всю квартиру продать нельзя, какой бы маленькой ни была его доля.

Супружеские пары

Для супругов Гражданский кодекс добавляет собственный уровень правил. Имущество, приобретённое во время брака, является совместной собственностью супругов, если брачный договор не устанавливает иного, даже если у одного из них не было собственного дохода. Имущество, которое каждому принадлежало до брака, а также всё полученное по наследству или в дар, остаётся раздельной собственностью. Раздельная квартира может стать совместной, если её стоимость значительно выросла за счёт расходов во время брака, например на капитальный ремонт. Любой из супругов может потребовать раздела совместной собственности как во время брака, так и после его прекращения, и доли при этом равны, если супруги не договорились об ином; суд может отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетних детей. После развода требования о разделе имущества нужно предъявить в течение трёх лет.

Для получения вида на жительство супруг, на которого зарегистрировано право, подаёт заявление как собственник, а другой - как член семьи; на нашей странице о двух и более объектах недвижимости разбирается, как доли влияют на разрешение.

Совместная покупка из-за границы

Когда сопокупатели живут в разных странах, документов становится в разы больше. Каждый покупатель подписывает договор лично или через доверенность, заверенную и апостилированную в своей стране. Для каждого паспорта и каждой доверенности нужен заверенный перевод на грузинский язык. Банковский счёт, с которого оплачивается цена, должен показывать, что деньги поступили от покупателей в соответствии с их долями: это поможет позже, если кто-нибудь спросит, кто сколько заплатил. Спланируйте подписи до бронирования, а не после, чтобы из-за недостающего документа покупка не застряла. Чем больше покупателей и стран, тем раньше стоит начать подготовку документов.

Пары без брака и друзья

Партнёры, не состоящие в браке, и друзья - это просто сособственники, на которых распространяются общие правила. Режима имущества супругов, на который можно было бы опереться, у них нет, поэтому запись в реестре и письменное соглашение, если оно есть, - это всё, что у них есть. Именно поэтому соглашение между ними становится важнее, а не менее важным: кто сколько заплатил, кто живёт в квартире, кто оплачивает счета, что происходит, если один из них хочет продать, и как выкупается доля собственника, который уходит. Без такого соглашения между ними действуют только общие правила Гражданского кодекса, описанные выше.

Родители, дети, братья и сёстры

Семьи покупают вместе по разным причинам: родитель помогает ребёнку, братья и сёстры складывают деньги, или недвижимость должна остаться в семье. Здесь полезно помнить две вещи. Во-первых, дарение от родителя ребёнку или наследство между близкими родственниками освобождено от подоходного налога по статье 82 Налогового кодекса, поэтому последующая передача доли внутри семьи обычно проще, чем кажется. Во-вторых, смерть собственника не прекращает общую собственность: его долю получают наследники, а соглашение о сохранении имущества неразделённым в течение определённого срока прекращается со смертью собственника, если в нём не сказано иное. И в семье доли и договорённости лучше с самого начала закрепить в договоре и в реестре.

Когда один из собственников хочет выйти

1. Сначала поговорите

   Большинство выходов происходит по договорённости: один собственник выкупает долю другого по согласованной стоимости.

   Используйте способ, указанный в вашем соглашении, если оно у вас есть.

2. Закажите оценку

   Независимая оценка прекращает споры о цене.

   Каждый собственник может захотеть свою.

3. Предложите долю остальным

   Если уходящий собственник хочет продать долю кому-то другому, у остальных собственников есть право купить её первыми.

   Гражданский кодекс, статья 959.

4. Если договориться не удалось

   Любой собственник может потребовать прекращения общей собственности. Квартира, которую нельзя разделить на равноценные части, продаётся, а выручка делится по долям.

   Статьи 961, 963 и 964.

Когда у одного из собственников есть долги

Общая собственность связывает собственников и в финансовом смысле. Расходы распределяются по долям, и если один собственник не платит, остальные могут позже взыскать эту сумму из его части при прекращении общей собственности. У супругов долг одного из них может быть погашен за счёт его собственного имущества и его доли в совместной собственности, а также за счёт самой совместной собственности, если деньги были потрачены на нужды всей семьи. Прежде чем покупать вместе, расспросите о долгах каждого сопокупателя: этот вопрос лучше задать открыто до подписания договора, а не после.

Соглашение сособственников, которое стоит подписать

• Доли В процентах, в соответствии с тем, сколько заплатил каждый, и зарегистрированные именно так.
• Кто пользуется квартирой Проживание, сдача в аренду или отдых, и на каких условиях.
• Расходы и ремонт Кто платит налоги, коммунальные услуги, взносы за обслуживание дома и ремонт, и в какой пропорции.
• Арендный доход Как делится доход и кто работает с арендатором.
• Продажа доли Уведомление остальных, порядок определения цены и преимущественное право покупки.
• Выкуп доли собственника Способ оценки и срок оплаты.
• Период без принудительной продажи На ограниченный срок, с пониманием того, что закон всё равно допускает требование при наличии уважительной причины.
• Смерть или недееспособность Как входят наследники и могут ли остальные выкупить их долю.

Согласно статье 958, правила управления имуществом, о которых договорились собственники, обязательны и для тех, кто позже займёт место одного из собственников, и это ещё одна причина записать их на бумаге.

Риски и исключения

• Неравные платежи, равные доли. Если распределение долей не указано, закон исходит из того, что доли равны.
• Расчёт на пожизненное обещание «не продавать». От права требовать прекращения общей собственности нельзя отказаться навсегда.
• Супруги-иностранцы и грузинские правила об имуществе супругов. Выясните, как будет рассматриваться ваш брак, до регистрации.
• Сособственник за границей без доверенности. Продажа всей квартиры ждёт подписи каждого собственника.
• Выписку не проверили после регистрации. Пропущенное имя или долю легче исправить сразу, чем через годы.
• Нет соглашения между друзьями. Общие правила могут не совпасть с тем, что вы задумывали.

Частые вопросы

Могут ли два иностранца владеть одной квартирой вместе?

Да. Иностранцы покупают жилую недвижимость на тех же условиях, что и граждане Грузии, а реестр может зарегистрировать нескольких собственников.

Всегда ли доли равны?

Только если ничего другого не указано. Укажите доли в договоре и при регистрации.

Может ли сособственник продать свою долю без меня?

Свою долю он продать может, но у вас есть преимущественное право купить её первым.

Может ли сособственник добиться принудительной продажи?

Любой сособственник может потребовать прекращения общей собственности; если квартиру нельзя разделить, она продаётся, а выручка делится.

Можно ли изменить доли позже?

Да, соглашением между собственниками, зарегистрированным в Публичном реестре, предварительно проверив возможные налоговые последствия.

Должны ли все собственники подписывать договор продажи?

Для продажи всей квартиры - да, лично или через доверенность. Единолично каждый собственник может продать только свою долю.

Является ли совместной квартира, которую купил только мой супруг?

Если она куплена во время брака, она является совместной собственностью, если брачный договор не устанавливает иного.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии (статьи 173, 953-968 и 1158-1172), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
2. Налоговый кодекс Грузии (статья 82), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)
3. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статья 15), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 14 октября 2026 г.)

История изменений

• 14 октября 2026 - Разъяснение опубликовано на основе статей 173, 953-968 и 1158-1172 Гражданского кодекса и статьи 82 Налогового кодекса; проверку проводит партнёр-юрист.