Сельскохозяйственная земля и иностранцы в Грузии: история и действующее правило

Почему иностранцы не могут владеть сельскохозяйственной землёй в Грузии?

Потому что так установлено Конституцией. С декабря 2018 года статья 19(4) Конституции Грузии рассматривает землю сельскохозяйственного назначения как ресурс особой важности и ограничивает круг её собственников государством, органами самоуправления, гражданами Грузии и объединениями граждан Грузии. Исключения можно вводить только органическим законом, за который проголосовали не менее двух третей от полного состава Парламента. Такие исключения перечислены в Органическом законе Грузии «О собственности на земли сельскохозяйственного назначения» 2019 года: иностранец как физическое лицо может стать собственником сельскохозяйственной земли только в порядке наследования, а компания под контролем иностранцев - только по инвестиционному плану, одобренному Правительством.

Нынешнее правило - очередной этап изменений, которые продолжаются больше двадцати лет. В 1996 году иностранцам оставили только аренду, затем право покупки им несколько раз то давали, то отнимали, и трижды они выигрывали дела в Конституционном суде, пока правило не было перенесено в саму Конституцию. В этом разъяснении мы прослеживаем эту историю, показываем, на кого правило распространяется сегодня, и перечисляем вопросы, которые оно оставляет без ответа. О практической стороне покупки участка, например о том, как прочитать категорию в выписке, рассказывает наше руководство о покупке земли иностранцем.

Как менялось правило

1996-2012: от аренды к праву владеть только наследством

Первый постсоветский закон о сельскохозяйственной земле, принятый 22 марта 1996 года, предоставил право собственности гражданам Грузии. Иностранные граждане и лица без гражданства могли пользоваться землёй сельскохозяйственного назначения только на условиях аренды, а иностранец, получивший участок по наследству, должен был им распорядиться. В 2000 году Парламент разрешил владеть такой землёй юридическим лицам, зарегистрированным в Грузии, и на практике иностранец получил возможность держать землю через грузинскую компанию. В 2003 году этот путь сузили до грузинских компаний, основным видом деятельности которых было сельское хозяйство.

Поправка 2007 года придала ограничению самую жёсткую форму. Иностранцы и зарубежные компании могли быть собственниками сельскохозяйственной земли, только если унаследовали её или сохранили со времени, когда сами были гражданами Грузии, и в течение шести месяцев после приобретения им надлежало продать её гражданину Грузии или юридическому лицу, зарегистрированному в Грузии. В противном случае суд мог лишить их земли в пользу государства с выплатой компенсации.

Вмешательство Конституционного суда

Норму 2007 года оспорила гражданка Дании с грузинским видом на жительство Хайке Кронквист. 26 июня 2012 года пленум Конституционного суда удовлетворил её иск и признал положения об иностранцах, а также обязанность продать землю в течение шести месяцев, противоречащими статье о собственности действовавшей тогда Конституции. Решение помогло только иностранцам как физическим лицам: для компаний, зарегистрированных за рубежом, шестимесячное правило осталось в законе.

В июне 2013 года Парламент ответил мораторием. С 17 июля 2013 года покупки земли иностранцами, зарубежными компаниями и грузинскими компаниями, учреждёнными иностранцами, были приостановлены до 31 декабря 2014 года. На уже принадлежавшую им землю мораторий не распространялся, а в феврале 2014 года появились исключения для коммерческих банков и для особых случаев, одобренных Правительством. Один из соавторов законопроекта оценил земельные владения иностранцев примерно в 30 000 гектаров, признав при этом, что точных данных нет. Мораторий оспорил гражданин Австрии Матиас Хутер, и 24 июня 2014 года суд признал его недействительным в части иностранцев как физических лиц, поскольку он воспроизводил норму, уже отменённую судом. Для компаний мораторий действовал до истечения срока.

В июне 2017 года, пока готовился новый текст Конституции, Парламент вновь приостановил покупки земли иностранцами, на этот раз до вступления в силу конституционных поправок. Это приостановление оспорили двое граждан Греции, Прокопи Саввиди и Диана Шаманиди, которые унаследовали землю в Грузии и не могли её зарегистрировать. 7 декабря 2018 года суд признал его недействительным в отношении иностранцев как физических лиц, рассудив, что конституционный закон, ещё не вступивший в силу, не может сужать право собственности, защищённое действующей Конституцией; трое судей высказали особое мнение. Окно, которое открыло это решение, оказалось коротким: новая Конституция вступила в силу 16 декабря 2018 года, в день инаугурации президента.

2017-2019: правило переходит в Конституцию

Новая статья 19(4) была принята Конституционным законом № 1324-rs от 13 октября 2017 года и вступила в силу вместе с основными конституционными поправками в декабре 2018 года. Она решает две задачи: перечисляет, кто может владеть землёй сельскохозяйственного назначения, и допускает исключения только через органический закон, принятый не менее чем двумя третями от полного состава Парламента. Именно из-за второй части правило теперь трудно изменить в любую сторону: простое большинство уже не может ни открыть, ни закрыть дверь, как это было в 2007, 2013 и 2017 годах.

Органический закон последовал 25 июня 2019 года и вступил в силу в момент опубликования, 2 июля 2019 года, отменив закон 1996 года. Сопутствующий закон той же даты, об определении целевого назначения земли и устойчивом управлении землями сельскохозяйственного назначения, содержит процедуры, в том числе порядок инвестиционного плана и изменения категории. Для месяцев между декабрём 2018 и июлем 2019 года не было специальной нормы о том, как новый конституционный текст соотносится с положениями старого закона об иностранцах.

Кто считается гражданином, иностранцем и компанией под иностранным контролем

По органическому закону гражданин Грузии, у которого есть и другое гражданство, как это допускает грузинское законодательство, считается гражданином, поэтому признанный двойной гражданин может владеть сельскохозяйственной землёй наравне с любым другим грузином. «Иностранец» - это физическое лицо, которое не является ни гражданином Грузии, ни лицом со статусом лица без гражданства в Грузии.

Для компаний решающим признаком служит контроль. Компания, зарегистрированная в Грузии, может свободно владеть сельскохозяйственной землёй, если её доминирующий партнёр - гражданин Грузии, государство или другой допустимый собственник. Доминирующий партнёр - это лицо или группа лиц, которым принадлежит более 50% долей или которые составляют большинство партнёров и при этом реально могут принимать решения о земле компании. Если партнёром сама является грузинская компания, проверка идёт дальше, к её доминирующему партнёру, и так на каждом уровне цепочки. Компания, доминирующий партнёр которой - иностранец или зарубежное юридическое лицо либо не может быть установлен, подпадает под ограничительный режим. Кроме того, компания под грузинским контролем, владеющая землёй, не вправе менять состав партнёров так, чтобы контроль перешёл к иностранцам, кроме как по утверждённому инвестиционному плану, а при регистрации такой компанией земли реестр может запросить документы, позволяющие установить доминирующего партнёра.

Исключения сегодня

Унаследованная земля по закону 2019 года

Наследование - единственный путь, которым иностранец как физическое лицо может сегодня стать собственником сельскохозяйственной земли, и закон 2019 года обходится с ним мягче, чем норма 2007 года: ни срока для продажи, ни принудительной продажи нет. Запрет на смену партнёров, при которой контроль над компанией, владеющей землёй, переходит к иностранцам, на наследование тоже не распространяется. Для семьи не менее важно то, на что закон не отвечает: может ли иностранный наследник позже продать или подарить участок другому иностранцу, может ли иностранец унаследовать сельскохозяйственную землю от другого иностранца и может ли один иностранный наследник выкупить доли остальных. В тексте говорится лишь о земле, «унаследованной иностранцем». Общие правила о наследниках и свидетельствах объясняет наше руководство о наследовании.

Инвестиционный план как путь для компаний

Компания, зарегистрированная в Грузии, с иностранным или неустановленным доминирующим партнёром может владеть сельскохозяйственной землёй только на основании инвестиционного плана, одобренного Правительством Грузии. Порядок установлен Постановлением Правительства № 222 от 18 мая 2021 года. Если земля частная, компания обращается в Национальное агентство устойчивого управления землёй и мониторинга землепользования при Министерстве охраны окружающей среды и сельского хозяйства; если государственная или муниципальная, то в орган, который её приватизирует. Участки вблизи государственной границы рассматриваются вместе с Министерством внутренних дел.

• Содержание. В плане указываются цель, график, источник и объём инвестиций, рабочие места, инфраструктура, объём производства и технологии, а также прилагается отчёт об оценке воздействия на окружающую среду. План в сфере сельского хозяйства должен содержать обязательство, что не менее четырёх пятых персонала составят граждане Грузии.
• Масштаб. Считается, что инвестиция существенно повышает стоимость земли, если она не менее чем в четыре раза превышает стоимость участка; грантовые средства инвестицией не считаются.
• Сроки. Проверка допустимости заявления - 5 рабочих дней, рассмотрение - до 2 месяцев с возможным продлением на 1 месяц, затем консультативный совет по рассмотрению и решение Правительства.
• Стоимость. Плата за услугу составляет 1% от суммы инвестиций, но не менее 1 000 лари и не более 30 000 лари, а в течение 4 месяцев после одобрения нужно представить банковскую гарантию на 2% от инвестиционного обязательства.
• Контроль. Ежегодные аудиторские отчёты представляются в течение 60 дней после окончания каждого отчётного года; за невыполнение назначается штраф в размере 2% от инвестиций за период и однократно даётся льготный срок до одного года.

Если после этого неисполнение подтверждается, гарантия обращается в доход государственного бюджета, а реестр регистрирует обязанность продать землю. После этого у собственника есть один год на продажу. Если он её не продаст, участок переходит к государству за предварительную, полную и справедливую компенсацию, а если собственник не согласен с условиями, то путём экспроприации. Поэтому план - это обязательство на несколько лет, а не формальность ради получения права собственности.

Земля, приобретённая до изменения правил

Закон 2019 года не отнимает землю у иностранцев, которые законно приобрели её по прежним правилам. Право, основанное на документе, выданном по предыдущему закону, будь то решение суда или арбитража, административный акт или сделка, по-прежнему можно зарегистрировать, и после такой регистрации обязанности нового закона на него не распространяются. Поэтому иностранные собственники сельскохозяйственной земли до сих пор встречаются в реестре: это права, возникшие до июля 2019 года, или наследство, а не способ купить землю сейчас. Сохраняется ли эта защита при перепродаже такой земли или её переходе к другому лицу, закон прямо не говорит.

Что закон оставляет открытым

• Аренда. В органическом законе нет правил об аренде или узуфрукте сельскохозяйственной земли иностранцами. Сопутствующий закон даёт арендатору частной сельскохозяйственной земли преимущественное право покупки после 2 лет зарегистрированной аренды, но прямо отказывает в нём иностранцам и компаниям под иностранным контролем.
• Супруги. О совместном имуществе супругов, если один из них иностранец, закон ничего не говорит.
• Лица без гражданства. Лица со статусом лица без гражданства в Грузии не являются «иностранцами» по смыслу закона, но и в перечень допустимых собственников они не входят.
• Нарушение. Единственная прямая норма о ничтожности касается сделок на оккупированных территориях. В остальных случаях реестр может отказать в регистрации по основаниям, предусмотренным законодательством, и может аннулировать регистрацию, произведённую на основании неверных сведений о доминирующем партнёре компании.
• Расположение и площадь. Исключения для небольших участков или участков в границах городов и сёл нет: решает зарегистрированная категория.

Категория и изменение целевого назначения

Публичный реестр относит каждый участок к сельскохозяйственным или несельскохозяйственным землям, а сельскохозяйственный участок - к одной из четырёх категорий: пастбище, сенокос, пашня (включая многолетние насаждения) и приусадебная земля. Агентство реестра также принимает решения об изменениях, как целевого назначения с сельскохозяйственного на несельскохозяйственное, так и категории. Категория может меняться только в сторону более интенсивного использования: пастбище - на сенокос, пашню или приусадебную землю, сенокос - на пашню или приусадебную землю, пашня - на приусадебную землю. Регистрация такого изменения стоит 150 лари за 4 рабочих дня, 270 лари за 1 рабочий день и 350 лари в тот же день.

Компенсацию в государственный бюджет платят только при изменении назначения с сельскохозяйственного на несельскохозяйственное и только в двух зонах: 100 000 лари за гектар на территориях специального регулирования и 34 001 лари за гектар в административных границах муниципалитетов Тбилиси и Батуми. Для остальной территории Постановление № 396 платы не устанавливает, а земля государства, автономной республики или муниципалитета от неё освобождена. Компенсация вносится до принятия окончательного решения.

Сколько сельскохозяйственной земли принадлежит иностранцам?

Официальные данные не публикуются. В феврале 2014 года Transparency International Georgia сообщила, что ни статистическая служба, ни Публичный реестр не ведут статистику иностранной собственности, а по оценкам экспертов в руках иностранцев находилось около 18 500 гектаров, то есть примерно 0,7% из 2,6 млн гектаров сельскохозяйственных земель Грузии. Двум инвесторам вместе принадлежало около 11 000 гектаров. В то время 75-80% сельскохозяйственных земель не были официально зарегистрированы, а собственника меняли около 1% из них. Официальных данных за годы после 2019-го мы не нашли.

Что это значит для иностранного покупателя сегодня

• Правило касается только земли сельскохозяйственного назначения; квартиры, офисы и несельскохозяйственные участки для иностранцев доступны.
• Купить сельскохозяйственную землю на своё имя или получить её в дар нельзя.
• Компания помогает только при утверждённом инвестиционном плане, а это проект на несколько лет с гарантией и аудитами.
• Если вы унаследовали сельскохозяйственную землю, вы можете её сохранить.
• Сельскохозяйственная земля не учитывается для получения ВНЖ через недвижимость.
• Изменение категории или назначения должен завершить допустимый собственник до любой передачи земли вам.

Риски и исключения

• Советы по устаревшим правилам. Статьи, написанные до 2019 года, описывают закон, который больше не действует.
• Иностранное право собственности у соседа. Оно может относиться ко времени до июля 2019 года или быть получено по наследству.
• Компания без плана. Иностранный контроль прослеживается через все уровни владельцев.
• Расчёт на то, что аренда приведёт к собственности. Иностранные арендаторы не получают преимущественного права покупки.
• Унаследованная земля, общая с сонаследниками. Правила выкупа их долей не определены.

Частые вопросы

С какого момента действует нынешнее правило?

Конституционная норма вступила в силу 16 декабря 2018 года, а органический закон - 2 июля 2019 года.

Может ли двойной гражданин купить сельскохозяйственную землю?

Да, гражданин Грузии, у которого по грузинскому законодательству есть и другое гражданство, считается гражданином.

Обязан ли я продать унаследованную сельскохозяйственную землю?

Нет, закон 2019 года не обязывает продавать унаследованную землю.

Может ли моя грузинская компания купить сельскохозяйственную землю?

Если вы её доминирующий партнёр, то только по инвестиционному плану, одобренному Правительством.

Может ли правило скоро измениться?

Для исключений нужен органический закон, принятый не менее чем двумя третями от полного состава Парламента.

Могу ли я арендовать сельскохозяйственную землю?

Об аренде органический закон молчит; иностранный арендатор не получает права покупки через 2 года.

Что решил Конституционный суд?

В 2012, 2014 и 2018 годах он снимал ограничения для иностранцев как физических лиц; затем Конституция 2018 года изменила саму основу правила.

Везде ли нужно платить за изменение назначения?

Нет, только в муниципалитетах Тбилиси и Батуми и на территориях специального регулирования.

Источники

1. Конституция Грузии (статья 19), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
2. Органический закон Грузии «О собственности на земли сельскохозяйственного назначения» (статьи 3-12), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
3. Закон Грузии «О собственности на земли сельскохозяйственного назначения» 1996 года и его редакции, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
4. Решение Конституционного суда № 3/1/512 от 26 июня 2012 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
5. Определение Конституционного суда № 1/2/563 от 24 июня 2014 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
6. Определение Конституционного суда № 3/10/1267,1268 от 7 декабря 2018 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
7. Закон Грузии «Об определении целевого назначения земли и устойчивом управлении землями сельскохозяйственного назначения», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
8. Постановление Правительства № 222 от 18 мая 2021 г. об инвестиционных планах, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
9. Постановление Правительства № 396 от 1 июля 2020 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
10. Регистрация недвижимости: тарифы и сроки, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 18 октября 2026 г.)
11. Ban on land sales: stories from large foreign farmers, Transparency International Georgia (дата обращения 18 октября 2026 г.)
12. Foreigners will no longer be able to buy land in Georgia after 16 December, JAMnews (дата обращения 18 октября 2026 г.)
13. Репортаж о голосовании по мораторию 2013 года (30 июня 2013 г.), Civil.ge (дата обращения 18 октября 2026 г.)

История изменений

• 18 октября 2026 - Разъяснение подготовлено на основе Конституции, законов о сельскохозяйственных землях 1996 и 2019 годов, трёх решений Конституционного суда, постановлений № 222 и 396 и данных TI Georgia.