Разрешение на строительство в Грузии: классы и как его проверить

Зачем покупателю проверять разрешение на строительство?

Любое новое здание в Грузии опирается на разрешение на строительство, и именно разрешение определяет, что законно может стоять на участке: сколько этажей, какая общая площадь и какое здание по назначению. Квартиру на этаже, который разрешение не допускает, или в доме, который так и не дошёл до ввода в эксплуатацию, бывает трудно зарегистрировать, к ней нельзя подключить постоянное электричество или газ, а владельцу могут грозить штрафы или предписание о сносе. Поэтому проверка разрешения входит в число первых шагов перед оплатой застройщику, и занимает она гораздо меньше времени, чем ожидает большинство покупателей.

В этом руководстве объясняется, как устроены разрешения по Кодексу Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, что означают классы зданий и как сопоставить разрешение со зданием, которое вам предлагают.

Какие бывают классы зданий?

Кодекс делит здания на пять классов в зависимости от связанного с ними риска. Класс зависит от назначения и параметров здания: здание получает класс по своему самому высокому параметру, а многофункциональное здание получает самый высокий класс среди своих частей. Подробные критерии, такие как площадь, высота, глубина фундамента и пролёт, устанавливает Правительство.

Класс указывается в самом разрешении. Для покупателя он важен прежде всего потому, что штрафы за строительство без разрешения или с отступлением от него резко растут для III и IV классов.

Кто выдаёт разрешение и сколько это занимает?

Разрешения выдаёт муниципалитет или созданный им орган; в Тбилиси это Служба архитектуры мэрии. Обычный порядок состоит из двух этапов: сначала утверждаются условия использования земельного участка для застройки, затем выдаётся само разрешение на строительство. При трёхэтапном порядке между ними добавляется согласование архитектурного проекта, а первый этап не нужен, если участок уже охвачен детальным планом застройки.

• Условия использования участка для застройки: решение принимается в течение 10 рабочих дней, действуют 3 года.
• Архитектурный проект: решение принимается в течение 17 рабочих дней, действует 5 лет.
• Разрешение на строительство: выдаётся в течение 20 рабочих дней, а при трёхэтапном порядке в течение 5; срок может быть продлён не более чем на 20 рабочих дней, а в зонах охраны культурного наследия на 30.
• Молчание органа: если орган не принял решение в срок, заявление считается одобренным.

Как долго действует разрешение?

Разрешение действует в течение разумного срока, который устанавливается в проекте организации строительства. Застройщик обязан запросить продление до истечения срока, приложив график работ, и только если не велись работы, для которых нужно новое разрешение; незавершённые работы также можно продолжить по новому разрешению. Объект можно законсервировать на срок до 3 лет, а в особых зонах до 1 года, и на время консервации срок разрешения приостанавливается. После окончания срока разрешения здание необходимо представить к вводу в эксплуатацию в течение 6 месяцев. Для покупателя истёкшее разрешение без продления или нового разрешения служит поводом остановиться и задать вопросы.

Что такое коэффициент K-2?

K-2 означает отношение общей площади этажей здания к площади его участка. Именно этот показатель чаще всего объясняет, почему здание выше соседних: застройщик может повысить его за плату, заключив с муниципалитетом специальное зональное соглашение. В мае 2016 года Тбилиси приостановил повышение K-2 в центральных и исторических районах, а с 2009 года до середины 2016 года Служба архитектуры одобрила около 3 000 таких повышений. Сам сбор за разрешение для большинства проектов ограничен суммой 10 лари за квадратный метр площади по K-2, а для индивидуального дома 4 лари.

Для покупателя вывод простой: предлагаемые вам этажи должны укладываться в K-2 и в число этажей, указанные в разрешении и в зональном соглашении, если оно есть. Этажи сверх этого являются самовольным строительством, о чём подробно рассказывает наше руководство о самовольных этажах.

Как проверить разрешение: шаг за шагом

1. Запросите разрешение у застройщика

   Его номер, дату и выдавший орган, утверждённые чертежи и зональное соглашение, если оно есть, в письменном виде.

2. Найдите его в первоисточнике

   В Тбилиси воспользуйтесь поиском документов и интерактивной картой Службы архитектуры на tas.ge.

3. Сравните этажи и площадь

   Число этажей, общую площадь и K-2 из разрешения с тем зданием, которое вам показывают.

4. Проверьте статус проекта

   На карте мэрии Тбилиси видны здания, принятые в эксплуатацию, и объекты, на которых работы приостановлены.

5. Проверьте даты

   Действует ли разрешение до сих пор, было ли оно продлено или заменено и регистрировалась ли консервация.

6. Прочитайте выписку из реестра

   По участку и строящемуся зданию, включая ипотеку или арест, если они наложены.

Что сравнить в разрешении и в самом здании

• Адрес и кадастровый код участка Разрешение должно быть выдано именно на этот участок, а не на соседний.
• Число этажей Пересчитайте их на месте, включая пентхаус или мансардный этаж.
• Ваш этаж и ваша квартира И то и другое должно присутствовать в утверждённых чертежах.
• Назначение здания Жилое, многофункциональное или гостиница, как указано в разрешении.
• Название застройщика Та же компания, что подписывает с вами договор, или документально подтверждённая связь с ней.
• Срок действия разрешения Не истёк, либо разрешение было вовремя продлено или заменено.

Тревожные признаки

• Застройщик отказывается сообщить номер разрешения в письменном виде.
• В здании больше этажей, чем допускает разрешение, или в плане продаж есть этажи, которых нет в чертежах.
• Разрешение выдано другой компании, и документально подтверждённой связи с продавцом нет.
• На карте мэрии объект отмечен как приостановленный.
• Срок разрешения истёк давно, и никто не может показать продление.

Любой из этих признаков стоит показать юристу до внесения задатка. Сторону самой компании разбирает наше руководство о том, как проверить застройщика.

От разрешения к вводу в эксплуатацию

Разрешение позволяет здание построить; акт ввода в эксплуатацию подтверждает, что оно построено так, как было разрешено, и им можно пользоваться. До выдачи акта здание не разрешается эксплуатировать, и к нему не подают электроэнергию или природный газ, если не считать снабжения на период стройки. Чтобы получить акт, застройщик подаёт, помимо прочего, протоколы этапов строительства, исполнительную съёмку, фотографии, кадастровый обмерный чертёж и протоколы испытаний оборудования, лифтов и систем пожарной безопасности. Орган принимает решение в течение 15 рабочих дней для здания III класса площадью до 1 500 м², 20 рабочих дней для более крупного здания III класса и 30 рабочих дней для IV класса. Для покупателя квартиры в новостройке разрешение и акт ввода в эксплуатацию являются двумя половинами одной и той же проверки.

Когда застройщик меняет проект

Проекты меняются по ходу строительства: переделывается планировка, добавляется этаж, меняется назначение первого этажа. Любое изменение, выходящее за рамки разрешения, требует внесения изменений в разрешение или выдачи нового; работы, выполненные без этого, считаются самовольным строительством. Просите у застройщика актуальную редакцию разрешения и чертежей, а не ту, что напечатана в рекламной брошюре, и проверьте, чтобы ваш договор описывал вашу квартиру так, как она выглядит в актуальных чертежах.

Особые зоны и исторические районы

В зонах охраны культурного наследия и других особых зонах правила строже. Решения о разрешениях там могут приниматься дольше, ещё до 30 рабочих дней сверх обычного срока, а штрафы за строительство без разрешения или с отступлением от него намного выше, чем в других местах: в зонах охраны культурного наследия Тбилиси они достигают 200 000 лари за крупное здание на частной земле. Кроме того, в 2016 году Тбилиси прекратил повышение K-2 в центральных и исторических районах. Если квартира, которую вы рассматриваете, находится в старом районе, ожидайте более пристального внимания к разрешению и тем больше причин проверить его тщательно.

Сборы, которые платит застройщик

Сбор за разрешение и плату по зональному соглашению вносит застройщик, а не покупатель. Для большинства проектов сбор за разрешение ограничен суммой 10 лари за квадратный метр площади по K-2. Зональное соглашение о повышении K-2 предусматривает собственную плату, которую некоторым застройщикам разрешали вносить в рассрочку, причём закон связывает такие договорённости с заявлением о вводе здания в эксплуатацию. Самостоятельно проверять квитанции об оплате не обязательно, но вы можете попросить застройщика письменно подтвердить, что все сборы за разрешение и зональные платежи по зданию уплачены.

Какие документы сохранить от застройщика

Запросите и сохраните копии разрешения на строительство с его номером и датой, утверждённых чертежей, на которых видны ваш этаж и ваша квартира, зонального соглашения о повышении K-2, если оно заключалось, любого продления или нового разрешения, а после завершения строительства и акта ввода в эксплуатацию. Они снова понадобятся вам при регистрации права собственности, при подаче на вид на жительство, при оформлении ипотеки или при продаже квартиры, и собрать их гораздо проще, пока застройщик ещё ведёт продажи, чем спустя годы.

Частые вопросы

Сколько классов зданий существует в Грузии?

Пять, от I класса (незначительный риск) до V класса (повышенный технический риск).

Кто выдаёт разрешения на строительство в Тбилиси?

Служба архитектуры мэрии Тбилиси.

Сколько времени занимает получение разрешения?

Обычно 20 рабочих дней на само разрешение после утверждения условий использования участка для застройки, с возможным продлением.

Можно ли проверить разрешение онлайн?

В Тбилиси да, через поиск и карту Службы архитектуры; в других городах обращайтесь в муниципалитет.

Что такое K-2?

Отношение общей площади этажей здания к площади участка; чтобы его повысить, нужно платное зональное соглашение.

Что делать, если мой этаж выше разрешённого числа этажей?

Это самовольное строительство; не платите, пока юрист не проверит, можно ли его легализовать и зарегистрировать.

Означает ли разрешение, что здание законно достроено?

Нет; это подтверждает акт ввода в эксплуатацию, и только после него зданием можно пользоваться.

Нужен ли ввод в эксплуатацию для здания I класса?

Нет, здания I класса не подлежат вводу в эксплуатацию.

Источники

1. Spatial Planning, Architectural and Construction Activities Code of Georgia (Articles 96, 100-112, 139, 139.1), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 года)
2. Government Resolution No 255 on construction permits and commissioning, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 года)
3. Law of Georgia on Local Fees (Article 6), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 года)
4. Document search, Служба архитектуры мэрии Тбилиси (дата обращения 18 октября 2026 года)
5. Tbilisi launches map to verify construction project status, Georgia Today, 27 ноября 2025 года (дата обращения 18 октября 2026 года)
6. K-2 coefficient increases in Tbilisi, FactCheck Georgia, 8 июля 2016 года (дата обращения 18 октября 2026 года)

История изменений

• 18 октября 2026 - Руководство подготовлено по Кодексу о пространственном планировании, Постановлению № 255, Закону о местных сборах и источникам мэрии Тбилиси.