Документы для покупки недвижимости в Грузии: полный список для иностранного покупателя

Какие документы нужны иностранному покупателю?

Для самой регистрации их меньше, чем ожидает большинство покупателей, а вокруг неё больше, чем многие думают. Чтобы зарегистрировать покупку, Публичному реестру нужны заявление, ваш документ, удостоверяющий личность, подписанный договор и подтверждение оплаты сбора. Всё остальное на этой странице нужно либо для того, чтобы защитить вас до подписания, либо для особых ситуаций, например доверенности, компании или ипотеки, либо для того, что следует за покупкой: налогов, адреса и, если он вам нужен, вида на жительство.

Списки ниже идут в том порядке, в котором документы обычно требуются. В каждой строке указано, почему документ важен, и, если такое правило есть, на чём это основано. Распечатайте страницу или отмечайте пункты по ходу дела; списки служат чек-листом, а не юридической консультацией по вашей конкретной сделке.

Четыре документа, которые нужны реестру

Реестр вправе запросить любой дополнительный документ, необходимый в конкретном случае. Если требуемого документа нет или он оформлен неправильно, производство приостанавливается на 30 календарных дней, и в решении о приостановлении должно быть сразу перечислено всё недостающее; если пробел не устранён в срок, производство прекращается. Неоплаченный сбор приостанавливает производство на 3 рабочих дня, а заявление, поданное онлайн, регистрируется только после оплаты.

Где подписывается договор

Подписи под договором купли-продажи могут заверить в двух местах: в Доме юстиции, где сотрудник реестра удостоверяет, кто подписал документ, и сам факт подписания, и у нотариуса. Сотрудник реестра не проверяет, законен ли договор и действительно ли стороны имели его в виду; стороны подписывают его в присутствии сотрудника вместе с заявлением о регистрации, и заверяется только один экземпляр договора. Нотариус составляет или удостоверяет сделку в форме нотариального акта.

• Когда нужен нотариус. Среди прочих исключений реестр не вправе заверять подписи под сделкой, заключаемой по доверенности, выданной за границей, поэтому такая сделка идёт к грузинскому нотариусу.
• Подписание по видеосвязи. До 1 января 2028 года реестр допускает подписание по видеосвязи с сотрудником, но только для граждан Грузии и обладателей постоянного вида на жительство, которых можно идентифицировать по базе данных агентства. Поэтому большинство иностранных покупателей подписывают лично или через представителя.

Наш материал о нотариусе в сделке с недвижимостью объясняет его тарифы и роль.

Какие документы посмотреть у продавца

• Свежая выписка из реестра В сделке с недвижимостью полномочия лица в отношении объекта подтверждаются только выпиской; закажите новую незадолго до подписания.
• Документ, удостоверяющий личность продавца Имя и личный номер или номер паспорта должны совпадать с выпиской.
• Все зарегистрированные сособственники Для распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, нужны все собственники, зарегистрированные в реестре.
• Согласие супруга, в качестве меры предосторожности Супруг, не зарегистрированный как сособственник, по закону не требуется, но письменное согласие снимает возможный спор в будущем.
• Согласие органа опеки и попечительства, если долей владеет несовершеннолетний Требуется заранее для продажи имущества подопечного.
• Собственная регистрация наследника Наследник может продавать только после регистрации права собственности на основании свидетельства о наследовании.
• Полномочия продавца-компании Подпись, заверенная нотариусом, и выписка из Реестра предпринимателей, показывающая, кто представляет компанию.
• Подтверждение отсутствия долга перед товариществом Новый собственник отвечает по неуплаченным взносам предыдущего собственника.

Что касается супруга, Гражданский кодекс защищает покупателя, который полагается на реестр: зарегистрированный продавец считается единственным собственником, если покупатель не знал иного, и супруг не может признать сделку недействительной лишь потому, что не знал о ней или был против. И всё же согласие стоит запросить, если продавец состоит в браке и квартира куплена в браке, потому что оно закрывает вопрос ещё до того, как его поднимут. Наш материал о товариществах собственников квартир рассказывает о справке об отсутствии долга.

Если за вас подписывает представитель

• Нотариально удостоверенная доверенность С указанием объекта по кадастровому коду и разрешённых действий.
• Апостиль или легализация Иностранные документы принимаются только с тем или другим, если международный договор не предусматривает иного.
• Заверенный перевод на грузинский язык Доверенности и любого другого иностранного документа.
• Документ, удостоверяющий личность представителя Его копия подаётся вместе с заявлением.
• Грузинский нотариус для сделки Нужен, если доверенность выдана за границей.

См. наши материалы о доверенности, об апостиле и о нотариальном переводе.

Если вы покупаете через компанию

Покупателю-компании нужно немного больше бумаг. Подписи на регистрационных документах, составленных юридическим лицом или с его участием, должны быть заверены нотариусом или уполномоченным органом либо иметь квалифицированную электронную подпись или печать, а доверенность, выданная компанией для регистрации, должна быть нотариально удостоверена или подписана тем же способом. Данные компании и её представителей реестр берёт из Реестра предпринимателей. По закону о предотвращении легализации незаконных доходов реестр, нотариус и банк также установят бенефициарных собственников: физических лиц, которым принадлежит 25% или больше либо которые иным образом осуществляют контроль.

Иностранная компания, владеющая недвижимостью в Грузии, платит с неё налог на имущество, а для регистрации в Службе доходов подаёт учредительные документы с апостилем или легализацией и нотариально заверенным переводом на грузинский язык, а также документ с указанием директоров и учредителей. Наш материал о покупке через компанию помогает оценить, стоит ли такая структура того.

Если вы покупаете в ипотеку

Ипотека регистрируется как отдельное право на ту же квартиру и приобретает юридическую силу с момента регистрации. В информационной карточке реестра по ипотеке перечислены заявление, копия документа, удостоверяющего личность, договор ипотеки и подтверждение оплаты сбора, а также доверенность и удостоверение личности представителя, если подаёт кто-то другой; подать заявление может заёмщик, собственник или кредитор. В карточке сказано, что ипотека, обеспечивающая заём, должна быть удостоверена нотариусом, который разъясняет последствия неисполнения обязательств, но это не относится к ипотеке, обеспечивающей кредиты коммерческих банков, микрофинансовых организаций и кредитных союзов.

Банки сами определяют перечни документов для иностранных заёмщиков и не публикуют их полностью. Например, опубликованные условия ипотеки одного грузинского банка допускают кредиты меньше 1 000 000 лари только в лари, если доход заёмщика не поступает в валюте кредита, и принимают в качестве дохода зарплату, дивиденды, арендную плату, денежные переводы и доход от самозанятости. Прежде чем рассчитывать на ипотеку, попросите у банка его перечень в письменном виде.

Если вы покупаете новостройку

• Выписка на землю Собственник, площадь и ипотека на участок, если она есть.
• Разрешение на строительство или условия использования участка Без разрешительных документов реестр вообще не регистрирует здание.
• Строящееся здание в реестре Или, до этого, условия, которые позволяют зарегистрировать обязательство застройщика.
• Регистрация вашего права или обязательства застройщика Предварительная регистрация блокирует другие регистрации на основании сделки.
• Акт ввода в эксплуатацию по завершении Он обновляет зарегистрированные данные каждой квартиры.
• Ваша квартира как отдельный зарегистрированный объект Квартиру можно продать только после того, как она зарегистрирована как отдельный объект.

Закон «О публичном реестре» связывает регистрацию с разрешениями: здание или помещение регистрируется на основании правоустанавливающего документа и строительной документации, либо акта ввода в эксплуатацию после завершения строительства, либо акта легализации. Без одного из этих документов собственник земли получает лишь информационную карточку, а здание не отображается ни в выписке, ни на кадастровом плане. Предварительная регистрация права собственности бесплатна только для недвижимости на оккупированных территориях, поэтому заложите на неё обычный регистрационный сбор. В Тбилиси мэрия опубликовала интерактивную карту, на которой показаны здания, допущенные к эксплуатации, и площадки, где строительство приостановлено. Наш чек-лист проверки застройщика разбирает самого застройщика.

Для оплаты

Ваш банк, нотариус и реестр установят вашу личность и спросят о цели сделки, а при более крупных или более рискованных переводах и о происхождении денег. Возьмите с собой паспорт, договор или соглашение о бронировании, из которого понятен платёж, и документы, показывающие, откуда поступают деньги. Наш материал об источнике средств объясняет, почему каждый из них задаёт эти вопросы и о чём сообщается.

После регистрации

• Новая выписка на ваше имя 13 лари онлайн в течение 1 рабочего дня или 52 лари онлайн в тот же день.
• Налоговая регистрация, когда возникает налоговое обязательство Негражданин обращается в Службу доходов с формой I-01 и документом, удостоверяющим личность; регистрация занимает до 5 рабочих дней.
• Декларация по налогу на имущество, если вы его плательщик Срок подачи до 1 ноября; жильё освобождено от налога, если доход семьи за прошлый год не превысил 100 000 лари.
• Декларация по подоходному налогу с аренды 5% с аренды жилья; нерезидент подаёт её до 1 апреля следующего года.
• Регистрация адреса, если вы там живёте Бесплатно, при подтверждении права собственности.
• Документы на вид на жительство, если он вам нужен Заявление, копия паспорта, подтверждение законного пребывания, документ о праве собственности, оценка, фотография и квитанция об оплате сбора.

Покупка недвижимости не даёт вам грузинского личного номера. Личный номер присваивается, когда человек регистрирует место жительства или получает документ, удостоверяющий личность, например карточку вида на жительство; до этого выписка идентифицирует иностранного собственника по имени и паспортным данным. Для вида на жительство недвижимость должна быть оценена более чем в $150 000 сертифицированным оценщиком аккредитованной организации, а сбор составляет 300, 450 или 600 лари в зависимости от срока. См. наш материал о документах на вид на жительство.

Риски и исключения

• Старая выписка. Права, зарегистрированные после её распечатки, в ней не отражены.
• Иностранная доверенность в реестре. Сделку придётся оформлять у грузинского нотариуса.
• Недостающий документ. Производство приостанавливается, а если его не дополнить в срок, оно прекращается.
• Новостройка без разрешительных документов. Её нельзя зарегистрировать.
• Продавец в браке, который об этом молчит. Спросите и в качестве меры предосторожности получите согласие.

Частые вопросы

Нужен ли перевод моего паспорта?

Для реестра нет, если паспорт заполнен на русском или английском языке; о нотариальной сделке спросите нотариуса.

Нужен ли мне для покупки грузинский личный номер?

Нет, достаточно иностранного паспорта; личный номер появляется при регистрации места жительства или получении карточки вида на жительство.

Можно ли подписать в реестре через представителя?

Только если доверенность выдана не за границей; иностранная доверенность означает грузинского нотариуса.

Можно ли подписать по видеосвязи из-за границы?

Подписание по видеосвязи в реестре доступно только гражданам Грузии и обладателям постоянного вида на жительство.

Должен ли подписывать супруг продавца?

По закону нет, если супруг не зарегистрирован как сособственник, но письменное согласие будет разумной мерой предосторожности.

Что будет, если какого-то документа не хватает?

Производство приостанавливается на 30 календарных дней и прекращается, если пробел не устранён.

Нужно ли мне регистрироваться в налоговой после покупки?

Когда возникает налоговое обязательство, например по аренде или по налогу на имущество сверх льготы.

Какие документы подтверждают законность новостройки?

Разрешительные документы на строительство, зарегистрированное здание и по завершении акт ввода в эксплуатацию.

Источники

1. Закон Грузии «О публичном реестре» (статьи 8-12, 15-6, 21, 22), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
2. Инструкция о публичном реестре, приказ министра юстиции № 487 (статьи 4, 6, 12, 13, 16-18, 20, 55-58-1), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
3. Гражданский кодекс Грузии (статьи 183, 312, 1158, 1160, 1161, 1294, 1499, 1500), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
4. «Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 18 октября 2026 г.)
5. «Как зарегистрировать ипотеку» (информационная карточка), Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 18 октября 2026 г.)
6. «Как зарегистрировать права на имущество на основании наследования» (информационная карточка), Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 18 октября 2026 г.)
7. Приказ министра финансов № 996 о налоговом администрировании (статьи 2, 3), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
8. Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 153, 201, 205, 206), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
9. Закон Грузии «О порядке регистрации граждан Грузии и иностранцев, проживающих в Грузии» (статья 11), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
10. Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма» (статьи 3, 10, 11, 13), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
11. «Виды на жительство», Агентство развития государственных услуг (дата обращения 18 октября 2026 г.)
12. «Условия ипотечного кредита», Terabank (дата обращения 18 октября 2026 г.)
13. Tbilisi launches map to verify construction project status (Тбилиси запускает карту для проверки статуса строительных проектов), Georgia Today (дата обращения 18 октября 2026 г.)

История изменений

• 18 октября 2026 - Чек-лист опубликован на основе Закона «О публичном реестре», Инструкции № 487 (консолидированная редакция от 31 мая 2026 г.), Гражданского кодекса, Приказа № 996, Налогового кодекса и информационных карточек реестра.