Обременения недвижимости в Грузии: ипотека, арест и налоговый залог

Что такое обременение и почему от него зависит судьба покупки?

Обременение представляет собой зарегистрированное право или ограничение, которое сужает то, что собственник может делать со своей недвижимостью, либо даёт кому-то, кроме собственника, притязание на эту недвижимость. В грузинской выписке обременения стоят в разделе, где перечислены зарегистрированные права и обязательства, и именно этот раздел чаще всего меняет ход сделки. На три вида приходится большинство трудных решений: ипотека, на которую собственник согласился сам; арест, который наложил суд, судебный исполнитель или налоговый орган; и налоговый залог, который государство регистрирует за неуплаченные налоги. Они различаются тем, кто их создал, кто может их снять и может ли недвижимость перейти к другому владельцу, пока они действуют.

Реестр хранит их в разных местах. Ипотека вносится вместе с другими правами на недвижимость; аресты и запреты попадают в Реестр публично-правовых ограничений (Закон Грузии «О публичном реестре», статья 19); у налоговых залогов есть собственный реестр (статья 20 того же закона). Выписка сводит вместе всё, что записано в отношении одного объекта, поэтому любая проверка начинается именно с неё. Как читать остальную часть выписки, объяснено в нашем построчном руководстве по выписке.

Три обременения рядом

Ипотека: обременение, с которым обычно можно работать

Ипотека встречается в грузинской выписке чаще всех других обременений и тревожит меньше всех, потому что собственник выбрал её сам и у неё есть известная цена: непогашенный остаток кредита. Гражданский кодекс придаёт ипотеке юридическую силу только после её регистрации (статья 289); на одном объекте может лежать несколько ипотек, и их очерёдность определяется датой подачи заявлений (статья 290 Гражданского кодекса); а обещание собственника кредитору никогда не продавать и не обременять недвижимость ничтожно (статья 294(4) Гражданского кодекса). Поэтому квартиру в ипотеке продать можно. Настоящие вопросы в другом: как будет рассчитан кредитор и когда запись исчезнет из выписки.

Деталь, на которой попадаются покупатели, состоит в том, что погашение кредита само по себе строку не стирает. По статье 288 Гражданского кодекса, когда обеспеченное требование прекращается, ипотека переходит к собственнику как «ипотека собственника»; из выписки запись уходит только тогда, когда зарегистрировано её снятие. Если кредитор выдал ипотечное свидетельство, это свидетельство тоже нужно вернуть и зарегистрировать его аннулирование (статья 289⁷). Ипотека частного кредитора, обеспечивающая заём, к тому же должна быть удостоверена нотариусом; это правило не применяется к банкам, микрофинансовым организациям и кредитным союзам (статья 289). Поэтому выписка и договор ипотеки точно показывают, кто именно должен подписать согласие на снятие.

1. Получите сумму погашения в письменном виде

   Продавец запрашивает у кредитора справку о сумме, которая закрывает кредит на определённую дату, включая проценты по этот день.

   До того, как составлен проект договора

2. Пропишите порядок расчётов в договоре

   Договор указывает, какая часть цены идёт напрямую кредитору, а какая продавцу.

   В проекте договора

3. Сначала рассчитайтесь с кредитором

   Напрямую на счёт кредитора либо через банковское эскроу или депозитный счёт нотариуса, с которого деньги выплачиваются после регистрации.

   При подписании

4. Подайте согласие на снятие вместе с переходом права

   Согласие кредитора на снятие ипотеки поступает в реестр вместе с вашим заявлением или раньше него, чтобы вас зарегистрировали собственником квартиры без обременения.

   По возможности в тот же день

5. Прочитайте новую выписку

   Собственником указаны вы, а строки об ипотеке больше нет. Если она всё ещё на месте, значит, снятие ипотеки пока не зарегистрировано.

   Когда регистрация завершена

Арест: знак «стоп», а не предмет торга

Арест, по-грузински ყადაღა, накладывается, а не согласовывается. Гражданский суд может наложить арест на имущество ответчика, чтобы обеспечить иск ещё до вынесения решения; судебный исполнитель может арестовать имущество, чтобы исполнить судебное решение; уголовный суд может арестовать активы в рамках уголовного производства; а налоговый орган может арестовать имущество налогоплательщика вообще без решения суда (Налоговый кодекс, статья 241(1)). Налоговый арест запрещает все формы распоряжения, перечисленные в статье 241(2): продажу, залог, ипотеку, узуфрукт, сервитут, суперфиций, передачу в ссуду, сдачу в аренду и любую передачу владения.

Пока действует арест или иной запрет, реестр, как правило, отказывает в регистрации других прав на эту недвижимость (Закон Грузии «О публичном реестре», статья 19). Для покупателя это решающее обстоятельство: как бы ни была уплачена цена, право собственности просто так на ваше имя зарегистрировать нельзя. Закрыт даже путь частного аукциона, о котором кредитор может договориться с собственником, потому что Гражданский кодекс запрещает продавать арестованную вещь через специалиста по проведению аукционов (статья 302(7) Гражданского кодекса).

Выходы есть, но каждый из них проходит через орган, который наложил арест. Налоговый орган может письменно согласиться на продажу, если выручка полностью идёт на погашение налогового долга, и тогда арест снимается (Налоговый кодекс, статья 241(3)). Арест, наложенный судом, снимает тот суд, который его назначил. Ничего не платите под обещание, что арест «это формальность» или «исчезнет на следующей неделе»; платите тогда, когда выписка показывает, что арест снят, или в рамках схемы, которую ваш юрист согласовал с соответствующим органом. Иначе говоря, пока арест числится в выписке, деньги продавцу не переводятся.

Налоговый залог: долг, который следует за недвижимостью

Налоговый залог представляет собой право государства взыскать неуплаченный налог за счёт имущества налогоплательщика. По статье 239(2) Налогового кодекса он возникает вместе с налоговым обязательством и с момента регистрации и распространяется на всё имущество, которым владеет это лицо, включая имущество, приобретённое позже. Реестр обязан записать налоговый залог не позднее следующего дня после получения уведомления налогового органа (статья 239(3) Налогового кодекса), поэтому залог может появиться в выписке очень быстро.

Правило, которое должен знать каждый покупатель, содержится в статье 239(5): недвижимость, проданная или иным образом переданная, пока налоговый залог ещё зарегистрирован, остаётся под этим залогом и в руках нового владельца, и её могут арестовать и продать. Значит, вы можете быть зарегистрированы собственником и всё равно потерять квартиру из-за налогового долга продавца. Иными словами, регистрация на ваше имя сама по себе не защищает от налогового долга продавца. Статья 239(6) Налогового кодекса делает исключение для одной ситуации: если банк или другое финансовое учреждение из указанного в законе перечня зарегистрировали свою ипотеку раньше налогового залога и недвижимость продаётся, выручка сначала покрывает это более раннее требование, а налоговый залог на нового собственника не распространяется. Это исключение зависит от очерёдности кредитора, и юрист должен подтвердить, применимо ли оно к вашему случаю, прежде чем вы будете на него полагаться.

Чистый выход описан в статье 239(9) Налогового кодекса: налоговый залог снимается, когда налогоплательщик продаёт имущество с письменного согласия налогового органа и вся выручка идёт на погашение налогового долга. Покупку у продавца с налоговым залогом стоит строить вокруг этого согласия: налоговая часть цены уплачивается туда, куда укажет налоговый орган, а остаток передаётся продавцу только после того, как выписка покажет, что залог снят.

Другие записи, которые ограничивают то, что вы покупаете

• Зарегистрированная аренда. Договор найма связывает вас как нового арендодателя, поэтому прочитайте его срок и размер арендной платы до того, как согласуете цену, или сделайте его прекращение условием сделки.
• Узуфрукт или суперфиций. Другое лицо может годами пользоваться недвижимостью или строить на земле. Это должно отразиться в цене и в ваших планах, либо обладатель права должен от него отказаться.
• Сервитут. Право соседа на проход или проезд либо инженерная линия через участок редко мешают продаже, но они определяют, что вы сможете построить и где поставить забор.
• Преимущественное право покупки. Закон о реестре предусматривает регистрацию права сособственника или арендатора купить имущество первым. Продавец должен урегулировать это право, прежде чем продавать кому-либо другому.
• Поданное заявление. Чужое заявление, которое уже находится в работе, стоит в очереди перед вашим по времени подачи (Закон Грузии «О публичном реестре», статья 13(4)).

Можно ли купить недвижимость с обременением?

Что договор должен говорить об обременениях

Основную нагрузку несут три пункта договора. Первый перечисляет каждую запись из актуальной выписки и для каждой указывает, снимается ли она при сделке или вы её принимаете. Второй содержит заявление продавца о том, что никаких других записей в отношении недвижимости не зарегистрировано и не подано; опорой ему служит статья 489 Гражданского кодекса, по которой вещь свободна от юридических недостатков, только если никакое третье лицо не может предъявить к покупателю притязаний, а зарегистрированное право, которого в действительности не существует, тоже считается недостатком. Третий пункт описывает механику расчётов: какая часть цены снимает какое обременение, кому она уплачивается, и то, что остаток доходит до продавца только тогда, когда выписка показывает, что обременение снято. Полный перечень пунктов приведён в нашем руководстве по договору купли-продажи.

Риски и исключения

• Заплатить продавцу и поверить, что он сам рассчитается с банком. Кредитор получает деньги из цены напрямую, а не через продавца.
• «Арест всего лишь формальность». Никакой арест не является формальностью, пока он блокирует вашу регистрацию.
• Не обращать внимания на налоговый залог, потому что вас всё равно зарегистрируют. Регистрация не избавляет от залога, который так и не был снят.
• Одна выписка за несколько недель до подписания. Залог может быть зарегистрирован на следующий день после уведомления; проверьте выписку ещё раз в день сделки.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру, на которой лежит банковская ипотека?

Да. Кредитор получает деньги из цены в момент сделки, а его согласие на снятие ипотеки подаётся вместе с вашим заявлением, поэтому вас регистрируют собственником квартиры без обременения.

Исчезает ли ипотека из выписки после погашения кредита?

Не автоматически. По статье 288 Гражданского кодекса, когда требование прекращается, ипотека переходит к собственнику; строка исчезает из выписки, когда зарегистрировано снятие ипотеки.

Может ли налоговый орган арестовать недвижимость без суда?

Да. Статья 241(1) Налогового кодекса позволяет налоговому органу арестовать имущество налогоплательщика в объёме, необходимом для признанного налогового долга.

Если я куплю квартиру с налоговым залогом, станет ли долг моей проблемой?

Может стать. По статье 239(5) Налогового кодекса залог продолжает действовать против нового владельца, если он не был снят, с учётом исключения для очерёдности банка в статье 239(6).

Кто снимает арест, наложенный судом?

Суд, который его назначил. Попросите показать решение этого суда и не платите, пока арест не исчезнет из выписки.

Может ли новое обременение появиться между подписанием и регистрацией?

Очерёдность определяется временем подачи заявления, поэтому выписку проверяют в день сделки, а ваше заявление подают сразу после подписания.

Способы оплаты, при которых обременение снимается до того, как деньги получает продавец, сравниваются в статье о безопасной оплате недвижимости.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии (статьи 286, 288-290, 294, 302 и 489), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
2. Налоговый кодекс Грузии (статьи 238, 239 и 241), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
3. Закон Грузии «О публичном реестре» (статьи 13, 19 и 20), консолидированная редакция от 1 апреля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
4. Provisional measures: applications, types and compensation for damages arising from security for the claim, Andersen in Georgia, 25 мая 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
5. Georgia: seizure of assets in national proceedings, Criminal Justice and Asset Database, Ноттингемский университет (дата обращения 12 октября 2026 г.)

История изменений

• 12 октября 2026 - Разъяснение опубликовано на основе Гражданского кодекса, Налогового кодекса и Закона Грузии «О публичном реестре»; проверяется партнёром-юристом.