Как устроено дарение недвижимости в Грузии?
Дарение - это договор, по которому даритель безвозмездно, то есть без какой-либо оплаты, передаёт имущество в собственность одаряемому, причём одаряемый должен на это согласиться. Если речь идёт о квартире или доме, дарение вступает в силу в момент, когда право собственности одаряемого регистрируется в Публичном реестре, точно так же, как при продаже. Обещание подарить имущество в будущем связывает дарителя только в том случае, если оно дано в письменной форме.
Иностранные собственники прибегают к дарению, чтобы ещё при жизни передать грузинскую квартиру ребёнку, супругу или другому родственнику, иногда вместо того, чтобы оставить её по завещанию. В этом разъяснении мы рассказываем, как оформляется и регистрируется дарение, в каких случаях подарок можно вернуть, как дарение облагается налогом и что оно означает для вида на жительство.
Как оформить и зарегистрировать дарение?
Договор, по которому переходит право собственности на недвижимость, заключается в письменной форме, а сама собственность переходит в момент регистрации. Гражданский кодекс не требует участия нотариуса именно для дарения: подписи сторон может заверить Публичный реестр, на практике в Доме юстиции, и никакого дополнительного заверения не нужно, если обе стороны подписывают документ в присутствии уполномоченного сотрудника. Сколько стоит регистрация, зависит от того, как быстро она вам нужна: от 150 лари при стандартном сроке до 350 лари, если регистрацию проводят в тот же день; кроме того, за заверение подписей сторон на поданной сделке реестр берёт 7 лари. Одна юридическая фирма сообщает, что сделку, которую подписывают по доверенности, выданной за границей, теперь должен оформлять нотариус в виде нотариального акта.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, какие документы реестр требует для дарения и нужно ли нотариально удостоверять какие-либо виды дарения.
Чего закон не допускает
- Дарение, лишающее вас средств к существованию. Дарение не допускается, если в результате даритель или лица, которых он обязан содержать, лишатся основных средств к существованию.
- Дарение от имени подопечного. Опекун не может совершать дарение от имени лица, находящегося под опекой.
- Сельскохозяйственная земля иностранцу. Иностранец может владеть сельскохозяйственной землёй, полученной по наследству, однако дарение закон в числе исключений не называет, поэтому подарить сельскохозяйственную землю иностранцу нельзя.
Условия и обременения
Дарение можно поставить в зависимость от того, что одаряемый должен сделать, в том числе от действия в общественных интересах. Лицо, в пользу которого установлено условие, вправе требовать его исполнения, а если одаряемый условие не выполняет, даритель может отказаться от дарения. Типичный пример - дарение квартиры с условием, что одаряемый позволит дарителю жить в ней пожизненно; такое условие следует сформулировать точно и прописать, что произойдёт, если его не соблюдают.
Можно ли вернуть подарок?
| Основание | Условия | Срок |
|---|---|---|
| Неблагодарность | Одаряемый грубо оскорбил дарителя или его близкого родственника либо проявил по отношению к ним крайнюю неблагодарность | 1 год с момента, когда даритель об этом узнал |
| Тяжёлое положение дарителя | Даритель больше не может содержать себя или своих иждивенцев, подаренная вещь ещё существует, а её возврат не поставит одаряемого в тяжёлое положение | Срок не указан; основание не действует, если даритель довёл себя до тяжёлого положения умышленно или по грубой неосторожности |
| Невыполненное условие | Одаряемый не выполняет условие, связанное с дарением | В статье не указан |
Дарение внутри семьи
Подарок, полученный одним из супругов во время брака, становится его личной собственностью, а не совместно нажитым имуществом супругов; это полезно знать и при дарении женатому сыну или замужней дочери, и при дарении между самими супругами. Ребёнок может получить имущество в дар: родители представляют интересы своих детей и управляют их имуществом, а договор, по которому несовершеннолетний только приобретает выгоду, действителен. Кроме того, подарок может учитываться позднее при решении некоторых наследственных вопросов: дарения, совершённые в течение 10 лет до смерти дарителя, могут прибавляться к наследственной массе при расчёте обязательной доли ребёнка, родителя или супруга.
Облагается ли дарение налогом?
| Получатель | Налоговый режим |
|---|---|
| Родственник первой линии: супруг, ребёнок, внук, родитель | Освобождено от налога без ограничения суммы |
| Вторая линия: брат, сестра, племянница, племянник | Освобождено от налога без ограничения суммы |
| Третья и четвёртая линии: дедушки и бабушки, дяди, тёти | Освобождено в пределах 150 000 лари в год |
| Все остальные | Освобождено в пределах 1 000 лари в год от одного физического лица; сверх этой суммы считается доходом |
Прежде чем зарегистрировать право собственности одаряемого, реестр обязан сообщить получателю, есть ли у него обязанность задекларировать доход и уплатить налог. Доход, с которого налог не был удержан у источника выплаты, декларируют до 1 апреля следующего года по общей ставке 20%, а родственник третьей или четвёртой линии, получивший за год 150 000 лари или больше, может растянуть уплату налога не более чем на два календарных года.
Будет добавлено командой: партнёр-бухгалтер должен подтвердить, по какой стоимости оценивается облагаемый налогом подарок в виде недвижимости и как его декларирует получатель-нерезидент.
Продажа квартиры, полученной в дар
Правило двух лет распространяется на подаренное жильё так же, как и на любое другое: по истечении двух лет владения прибыль от продажи не облагается подоходным налогом. Одаряемый, который приходится дарителю родственником первой линии, например ребёнок или супруг, может прибавить к своему сроку годы, в течение которых имуществом владел даритель; все прочие одаряемые ведут отсчёт от собственной регистрации. Облагаемая прибыль по подаренному объекту рассчитывается как цена продажи минус его рыночная стоимость на момент дарения, а прибыль от жилья, проданного в течение двух лет, облагается налогом по ставке 5%.
Дарение и вид на жительство
Для получения ВНЖ через недвижимость нужно владеть недвижимым имуществом, кроме сельскохозяйственной земли, стоимостью более $150 000; закон не уточняет, каким способом должно быть приобретено имущество, поэтому квартира, полученная в дар, не исключается. Важна и обратная сторона: ВНЖ, основанный на праве собственности дарителя, прекращается вместе с этим правом, так что даритель, у которого есть ВНЖ за недвижимость, теряет основание для него в тот день, когда дарение зарегистрировано. Подробнее читайте на нашей странице о пороге в $150 000.
Дарение, продажа или завещание?
| Способ | Когда переходит право собственности | Главное |
|---|---|---|
| Дарение | В момент регистрации, ещё при вашей жизни | Отменить можно лишь по узкому кругу оснований |
| Продажа родственнику | В момент регистрации | Покупатель платит цену, а с вашей прибыли может взиматься налог |
| Завещание | После смерти, через нотариуса | Его можно изменить в любой момент; круг наследников определяет право вашей страны |
Третий способ подробно разобран в нашем руководстве о том, как составить завещание.
Как подарить квартиру: пошаговый порядок
Закажите свежую выписку
Убедитесь, что квартира зарегистрирована на вас, и обратите внимание на ипотеку, если она есть: ипотека остаётся на квартире.
Проверьте налоговые последствия
Определите, к какой линии родства относится одаряемый и придётся ли платить налог.
Составьте договор дарения
На грузинском языке, при необходимости с переводом, включив в него условие, если оно есть.
Подпишите договор в Доме юстиции или у нотариуса
Подписывают обе стороны либо их представители по нотариальным доверенностям.
Зарегистрируйте и проверьте
Закажите новую выписку, в которой собственником указан одаряемый.
Если даритель или одаряемый живёт за границей
Приезжать в Грузию не обязательно ни одной из сторон. Каждая может подписать договор через представителя по нотариальной доверенности с апостилем или легализацией и переводом на грузинский язык; по сообщению одной юридической фирмы, сделку, подписанную по доверенности, выданной за границей, должен оформлять грузинский нотариус. Заложите время на подготовку документов и проследите, чтобы в доверенности квартира была указана по кадастровому коду, а право на дарение было прямо предусмотрено. Оба шага объясняются в наших руководствах об апостиле и о нотариально заверенном переводе.
Если имущество дарит компания
Дарение со стороны компании рассматривается иначе. Для компании, зарегистрированной плательщиком НДС, безвозмездная передача товаров, по которым она зачла входящий НДС, считается возмездной поставкой, поэтому при дарении может возникнуть НДС. Исключение составляют только подарки незначительной стоимости, до 50 лари в год на одного человека. Если квартира принадлежит вашей компании, проконсультируйтесь с бухгалтером, прежде чем передавать её члену семьи.
Вопросы, которые стоит решить до дарения
- Является ли одаряемый родственником первой линии, чтобы дарение не облагалось налогом, а годы владения дарителя потом засчитывались?
- Есть ли у вас ВНЖ, основанный на этой квартире?
- Хотите ли вы и дальше жить в квартире, и как это будет закреплено в договоре?
- Есть ли на квартире ипотека и дал ли банк своё согласие?
- Не подойдёт ли для вашей цели завещание лучше, чем дарение сейчас?
Риски и исключения
- Потеря ВНЖ. ВНЖ дарителя, полученный за недвижимость, прекращается вместе с правом собственности.
- Налог для дальних родственников. Полностью освобождены от налога только близкие члены семьи.
- Условие, не закреплённое письменно. Условия должны быть прописаны в договоре.
- Ипотека на квартире. Вместе с квартирой она переходит к одаряемому.
- Сельскохозяйственная земля. Её нельзя подарить иностранцу.
Частые вопросы
Нужен ли нотариус, чтобы подарить квартиру?
Не обязательно: если обе стороны подписывают договор в Доме юстиции, подписи можно заверить там же.
Когда одаряемый становится собственником?
Когда его право собственности зарегистрировано в Публичном реестре.
Облагается ли налогом подарок моему ребёнку?
Нет, подарки родственникам первой и второй линии освобождены от налога.
Могу ли я забрать подарок обратно?
Только по узкому кругу оснований, например при грубой неблагодарности в течение одного года или если вы сами позднее окажетесь в тяжёлом положении.
Может ли иностранец получить квартиру в дар?
Да, но не сельскохозяйственную землю.
Может ли одаряемый получить ВНЖ на основании подаренной квартиры?
Да, если она оценена более чем в $150 000; закон не исключает имущество, полученное в дар.
Является ли квартира, подаренная моему женатому сыну, совместной собственностью супругов?
Нет, подарок одному из супругов во время брака становится его личной собственностью.
Может ли одаряемый сразу продать квартиру?
Да, но если правило двух лет не соблюдено, с прибыли может взиматься налог.
Источники
- Гражданский кодекс Грузии (статьи 63, 183, 311.1, 323, 524-530, 1161, 1296, 1378), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 82, 153), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- «Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статьи 15, 21), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Органический закон Грузии «О собственности на сельскохозяйственные земли» (статья 4), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Powers of attorney issued abroad and the Public Registry, Revera Legal (дата обращения 18 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение подготовлено на основе Гражданского кодекса (ст. 524-530), Налогового кодекса, Закона об иностранцах и Органического закона о сельскохозяйственных землях.