Что такое товарищество собственников квартир в Грузии?
Это правовая форма, через которую владельцы квартир одного дома заботятся о том, чем они владеют сообща: о крыше, лестничной клетке, лифте, фасаде и земле. Грузинское право не ждёт, пока собственники учредят его сами. По Закону Грузии «О товариществах собственников квартир» 2007 года товарищество возникает автоматически в любом многоквартирном доме, который стоит на одном земельном участке и в котором больше двух квартир находятся в индивидуальной собственности, а каждый покупатель становится его членом в тот день, когда возникает его право собственности. Вступление не зависит от вашего желания, и выйти из товарищества, пока квартира принадлежит вам, тоже нельзя.
Товарищество не является юридическим лицом, однако оно может владеть имуществом от своего имени, открывать банковские счета и выступать через своего председателя, в том числе в суде. Более старые тексты ссылаются на Гражданский кодекс, но из его главы о квартирах в многоквартирных домах в силе остались только статьи 208 и 209; остальное было отменено при принятии закона 2007 года, поэтому действующие правила содержатся именно в этом законе. В этом разъяснении рассказано, как товарищество управляется и регистрируется, как оно устанавливает и собирает взносы, что собственники вправе менять в доме, какое софинансирование доступно в Тбилиси от города и какие правила проживания установлены национальным законодательством.
За чем следит товарищество
Закон подробно перечисляет общее имущество: земельный участок; сооружения, а также инженерные и коммуникационные сети, которые обслуживают здание; несущие и фасадные конструкции, включая фундаменты, стены, парапеты, карнизы, водосточные трубы и общие балконы; подъезды, коридоры, лестничные клетки, а также подвалы и чердаки, которые никому не принадлежат индивидуально; и крыши, лифты, шахты, каналы, транзитные трубы и проводку. Квартиру нельзя продать или заложить отдельно от доли её собственника во всём этом.
Эта доля вычисляется простой арифметикой: площадь вашей квартиры делится на общую площадь помещений здания, находящихся в индивидуальной собственности. Если устав товарищества не предусматривает иного, та же дробь определяет вашу часть общих расходов и вес ваших обязательств. В экстренной ситуации любой собственник вправе действовать в одиночку, чтобы предотвратить непосредственный ущерб общему имуществу, а затем потребовать возмещения затрат с остальных.
Кто управляет: председатель и общее собрание членов
Правления нет. У товарищества один председатель, которого общее собрание членов избирает двумя третями голосов на срок, определённый собранием. Председателем может быть один из собственников или приглашённый управляющий, а в доме, где больше двух подъездов, председатель вправе назначить представителя для каждого из них. Председатель созывает собрания, исполняет решения, распоряжается деньгами и договорами, нанимает людей для обслуживания дома и представляет товарищество. Уходящий председатель обязан передать преемнику все документы, сведения и имущество.
Общее собрание членов является органом, который принимает решения товарищества. Если устав не предусматривает иного, председатель должен созывать его не реже одного раза в год, письменно уведомляя членов. Если председатель отсутствует или отказывается, собрание может созвать любой собственник, а срочные вопросы позволяют провести собрание немедленно. Решения обязательны для всех членов, включая тех, кто не пришёл или голосовал против, и любой собственник вправе ознакомиться с протоколом и оспорить решение в суде.
Как принимает решения собрание
| Решение | Необходимое большинство | Статья |
|---|---|---|
| Обычные решения, если устава нет | Большинство присутствующих членов при кворуме в 2/3 членов | Ст. 28 |
| Избрание председателя | 2/3 голосов | Ст. 26(3) |
| Принятие устава | 3/4 членов в товариществе, где не более 12 членов, в остальных случаях 2/3 | Ст. 23(2) |
| Дополнительные расходы на развитие | 2/3 | Ст. 15(2) |
| Увеличение квартиры, создание нового помещения или снос общего имущества | 2/3 членов | Ст. 10-1 |
| Существенное изменение общего имущества | Единогласное решение собрания | Ст. 10(1) |
| Передача лестничной клетки, лифта или крыши в чьё-либо пользование | Единогласное решение всех членов | Ст. 6(5) |
Если устава нет, каждая квартира даёт один голос, так что у владельца трёх квартир три голоса, а совладельцы одной квартиры голосуют вместе через одного представителя. Повторно созванное собрание правомочно независимо от того, сколько членов на него пришло. Член, у которого есть конфликт интересов по какому-либо вопросу или против которого по этому вопросу подан иск, в голосовании по нему не участвует.
Как участвовать, если вы живёте за границей
Закон ничего не говорит о голосовании по доверенности, письменными бюллетенями или электронным способом. Он лишь предусматривает, что совладельцы квартиры действуют через одного представителя, а несовершеннолетних представляют их родители или опекуны. В уставе может быть сказано больше, поэтому первым шагом для иностранного собственника будет попросить у председателя копию устава и последнего протокола. Разумно затем попросить председателя направлять уведомления не только на бумаге, но и по электронной почте или в мессенджере, а также держать в курсе собраний доверенного человека в городе.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, может ли устав разрешить голосование по доверенности, письменное или электронное голосование и может ли член товарищества быть представлен на собрании, если такого положения в уставе нет.
Регистрация товарищества
Товарищество существует в силу закона, но для взаимодействия с городом оно регистрируется в муниципалитете, а не в Публичном реестре. В Тбилиси председатель обращается в районную управу (гамгеоба) того района, где стоит дом, и подаёт нотариально заверенный протокол общего собрания, подписи, имена и личные номера проголосовавших членов, нотариально заверенную копию устава, полный список членов с номерами квартир и телефонов, выписку из реестра, подтверждающую, что председателю принадлежит квартира в этом доме, а если председатель является приглашённым управляющим, то и договор с ним. После этого район выдаёт учётный лист. В протоколе должны быть указаны адрес и название товарищества, место, дата и время собрания, число квартир и присутствующих членов, повестка дня, результаты голосования и срок полномочий председателя.
Регистрация важна потому, что подать заявку на участие в городской программе финансирования может только зарегистрированное товарищество. В 2023 году десять районов Тбилиси сообщили примерно о 10 274 зарегистрированных товариществах. В Батуми действует похожая регистрация, заявление на которую обычно подаётся через электронный портал города.
Взносы: как они устанавливаются
Размер регулярных и дополнительных взносов определяет устав, а кроме того, товарищество может иметь любые другие доходы, которые закон не запрещает. Расходы на развитие сверх обычного содержания требуют решения двумя третями голосов. Собственник, голосовавший против меры, которая не связана напрямую с сохранением или использованием общего имущества, не обязан за неё платить, если устав или решение собрания не предусматривают иного. Собственники также могут вносить вклад трудом вместо денег: председатель учитывает и оценивает работу, и взнос собственника уменьшается на эту сумму.
Резервный фонд закон не требует, так что откладываются ли деньги на будущий ремонт крыши или лифта, зависит от каждого товарищества. Члены отвечают по решениям товарищества пропорционально своим долям, и требования его кредиторов могут быть удовлетворены за счёт имущества членов, тогда как товарищество за личные долги члена не отвечает. Рыночные источники, на которые ссылается наша страница о приёмке квартиры, оценивают базовое обслуживание в 20-40 лари в месяц, а более полное обслуживание в комплексах с консьержем обходится дороже в расчёте на квадратный метр.
Если собственник не платит
- Иск в суд. Товарищество может подать иск против члена, который не выполняет своих обязательств.
- Запись в реестре. С согласия общего собрания членов председатель может добиться того, чтобы неоплаченный долг свыше 500 лари был внесён в Публичный реестр в отношении квартиры этого члена, где он отражается как обременение.
- Продажа не погашает долг. Новый собственник солидарно отвечает по неисполненным обязательствам прежнего собственника перед товариществом, а продавец обязан сообщить покупателю о существующих или ожидаемых обязательствах.
- Права отключать услуги нет. Закон не даёт председателю права отключать лифт, воду или электричество члену, который не платит.
Для покупателя важнее всего третий пункт: до подписания договора попросите у председателя письменное подтверждение того, сколько должен продавец.
Работы в квартире и изменения в здании
Внутри своей квартиры вы можете делать ремонт без согласия товарищества, даже если работы затрагивают общее имущество, при условии что вы не увеличиваете площадь, находящуюся в вашей собственности, и не создаёте нового помещения. Вы обязаны соблюдать строительные, технические нормы и правила безопасности, которые защищают общие части, и обеспечивать доступ в квартиру для их ремонта; ущерб, причинённый при таком доступе, возмещается. Для увеличения квартиры, например за счёт части коридора или чердака, нужны голоса двух третей членов, а для существенного изменения общего имущества требуется единогласное решение собрания.
Закон не упоминает остекление балкона, установку наружного блока кондиционера или замену окон на фасаде. Фасад и общие балконы относятся к общему имуществу, поэтому вопрос о том, где такие работы находятся между «своей квартирой» и «существенным изменением», следует задать юристу, а если речь идёт о разрешениях, то и городу. Члены товарищества также могут письменно договориться об ограничениях на использование помещений, например на краткосрочную сдачу, но такие ограничения вступают в силу только после их регистрации в Публичном реестре.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, как квалифицируются остекление балкона, наружные блоки кондиционеров и замена окон и какие правила о разрешениях действуют в Тбилиси и Батуми.
Городское софинансирование в Тбилиси
Районные управы Тбилиси реализуют программу для зарегистрированных товариществ на основании Постановления Тбилисского городского собрания № 12-29 2018 года с изменениями 2018 и 2019 годов. Район оплачивает 100% стоимости подходящих под программу работ и их проектирования и закупает их через государственные закупки. В программу входят ремонт крыши, ремонт лифтов, внутренние водопроводные и канализационные трубы, капитальное укрепление зданий высотой до четырёх этажей, общие внутренние работы, такие как лестницы, балконы, ворота, подъезды и двери, ремонт трещин между этажами, а также архитектурное и строительное проектирование.
| Работы | Взнос собственников на счёт товарищества |
|---|---|
| Крыша, лифт, водопровод и канализация, трещины между этажами | 5% стоимости |
| Работы по укреплению стоимостью до 100 000 лари | 5% стоимости |
| Работы по укреплению стоимостью свыше 100 000 лари | 3% стоимости |
| Другие финансируемые работы | Взносы не менее 10%, установленные собранием |
Взнос остаётся у товарищества и расходуется на содержание дома по годовому плану, а подтверждение его внесения нужно представить в течение 10 рабочих дней после одобрения. Члены со статусом социально уязвимых или многодетных семей освобождаются от взноса, и его сумма соответственно уменьшается. Район может отказать в заявке, если работы не обоснованы, если на те же работы ещё действует гарантия качества, если бюджет исчерпан или если обследование не подтверждает необходимость. В отчёте за июнь 2023 года говорилось, что с 2020 года было подано около 2 750 заявок на лифты и одобрено около 1 181. По прежним правилам, действовавшим до 2015 года, товарищества оплачивали 20-50% стоимости.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, что Постановление № 12-29 и условия 100% / 5% остаются в силе в 2026 году, а также уточнить проценты софинансирования в Батуми.
Лифты
Лифт относится к общему имуществу, поэтому именно товарищество является собственником, который за него отвечает. Согласно техническому регламенту о безопасной эксплуатации лифтов, собственник обязан организовать периодический технический осмотр и ежегодные статические и динамические испытания, обслуживание должен выполнять квалифицированный оператор, а лифтом, который угрожает здоровью, пользоваться нельзя. Отдельным постановлением правительства 2013 года лифты отнесены к установкам повышенной технической опасности, которые проходят плановую государственную инспекцию раз в три года. В январе 2023 года мэр Тбилиси заявил, что за безопасность и осмотр лифтов отвечают товарищества, а городские службы помогают деньгами, если товарищество обращается к ним.
Правила проживания, установленные национальным законодательством
- Шум. Ночное время длится с 23:00 до 08:00. Превышение допустимых уровней шума в жилом доме наказывается штрафом в 150 лари для физического лица и 1 500 лари для компании, а при повторных нарушениях штраф возрастает до 500 и 5 000 лари, а затем до 1 000 и 10 000 лари. Строительные и ремонтные работы в дневные часы под это правило не подпадают.
- Курение. Закон Грузии «О контроле над табаком» запрещает курение в зданиях любого назначения, делая исключение для собственного жилья человека. Лестничные клетки и лифты в нём не названы, но они являются частью здания, а не чьим-то жильём.
- Домашние животные. Закон Грузии «О домашних животных» 2025 года требует, чтобы собаки и кошки были идентифицированы и зарегистрированы до 1 января 2027 года, а собаки в парках и похожих общественных местах находились на поводке или в наморднике. Ограничений для квартир он не устанавливает; муниципалитеты должны были привести свои правила в соответствие с ним до 1 марта 2026 года.
Всё остальное, например правила о краткосрочной сдаче, о колясках на лестничной клетке или о пользовании двором, определяется уставом, письменными договорённостями между членами и решениями собрания.
Управляющие компании в новостройках
Закон позволяет членам избрать председателем приглашённого управляющего, а в Тбилиси договор между товариществом и управляющим входит в регистрационный пакет документов. Таким образом, профессиональный управляющий действует по договору с товариществом после избрания двумя третями голосов. В новом комплексе домом поначалу может управлять застройщик или выбранная им компания на условиях договора купли-продажи, и то, как такая схема соотносится с товариществом после первого собрания собственников, нужно выяснить, прочитав свой договор.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, может ли застройщик, у которого остались непроданные квартиры, контролировать первое собрание и обязывает ли покупателей договор управления, подписанный застройщиком, до проведения какого-либо собрания членов.
Вопросы председателю
Риски и исключения
- Неоплаченные взносы продавца. Как новый собственник, вы получаете эту проблему вместе с квартирой.
- Решения, принятые без вас. Они обязательны для вас, даже если вы не присутствовали на собрании.
- Отсутствие резервного фонда. Крупный ремонт может обернуться неожиданным дополнительным взносом.
- Работы на фасаде. Для остекления или наружного блока может понадобиться согласие других собственников.
- Зарегистрированные ограничения на использование. Они могут исключать краткосрочную сдачу.
Частые вопросы
Обязан ли я вступать в товарищество?
Да, вы являетесь его членом с того дня, как возникло ваше право собственности, если в доме больше двух квартир в индивидуальной собственности.
Является ли товарищество компанией?
Нет, это не юридическое лицо, но оно может владеть имуществом, иметь банковские счета и обращаться в суд.
Как рассчитывается моя доля расходов?
Площадь вашей квартиры делится на общую площадь квартир, если устав не предусматривает иного.
Может ли председатель зарегистрировать мой долг на квартиру?
Только долг свыше 500 лари и только с согласия общего собрания членов.
Можно ли делать ремонт без разрешения?
Внутри своей квартиры можно, если вы не увеличиваете её и не создаёте нового помещения.
Платит ли Тбилиси за новую крышу?
Для зарегистрированного товарищества район может оплатить 100% работ, а собственники вносят 5%.
Можно ли голосовать из-за границы?
Закон этого не регулирует; посмотрите устав и спросите председателя.
Кто отвечает за лифт?
Товарищество как собственник общего имущества, включая осмотры и испытания.
Источники
- Закон Грузии «О товариществах собственников квартир» (статьи 5-28), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии (статьи 208, 209, 1512), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Постановление Тбилисского городского собрания № 50-101 2019 года о внесении изменений в Постановление № 12-29, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Материал о лифтах и товариществах в Тбилиси (21 июня 2023 г.), Publika (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Постановление Батумского городского собрания № 30 от 29 ноября 2022 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Технический регламент о безопасной эксплуатации лифтов, Постановление Правительства № 446 2013 года, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 173 2013 года о техническом надзоре, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Мэр о товариществах и безопасности лифтов (18 января 2023 г.), Первый канал (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Кодекс Грузии об административных правонарушениях (статья 77-1), legal.ge (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О контроле над табаком» (статья 10), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О домашних животных», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение подготовлено по Закону «О товариществах собственников квартир», Постановлению Тбилисского городского собрания № 12-29, регламентам о лифтах и законам о шуме, табаке и домашних животных.