Право собственности в Грузии для иностранцев: правовая основа

Право собственности в Грузии на одном экране

Грузинское право недвижимости компактно, записано в законах и открыто для всех. Почти всё, что нужно знать собственнику-иностранцу, содержится в нескольких текстах: в Конституции, Гражданском кодексе, Законе Грузии «О публичном реестре», Кодексе Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, Законе Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», в налоговых правилах и в законе о противодействии легализации незаконных доходов. Все эти акты опубликованы на английском языке в Законодательном вестнике Грузии, matsne.gov.ge, и у каждого есть консолидированная редакция, в которой текст показан таким, каким он действует сегодня. Это руководство читает эти тексты глазами собственника-иностранца. Оно объясняет, что грузинское право считает недвижимостью, какие права есть у собственника и где они заканчиваются, как реестр защищает покупателя и где эта защита не работает, как устроены общая собственность, ипотека, наём и правила строительства, что происходит с недвижимостью после смерти собственника и какие сроки действуют для предъявления требований. Сама покупка, шаг за шагом, описана отдельно: это полное руководство по покупке недвижимости в Грузии; эта страница - правовая карта, которая стоит за ним.

Через всё это законодательство проходят три идеи. Первая: после регистрации собственник-иностранец имеет те же права, что и собственник-гражданин Грузии; закон не создаёт для иностранцев собственность «второго сорта», и единственное исключение касается сельскохозяйственной земли. Вторая: центр всей системы - Публичный реестр. Права на недвижимость действуют против всех с момента их регистрации, а записи реестра считаются верными, пока не доказано обратное. Третья: закон защищает покупателя, который добросовестно полагается на реестр, и перестаёт защищать покупателя, который знал, что что-то не так. Почти всё остальное в этом руководстве вытекает из этих трёх идей, и, если держать их в голове, большинство конкретных правил становится понятным без заучивания.

Как проверить правовое положение недвижимости

Юрист, который смотрит на грузинский объект, задаёт одни и те же вопросы примерно в одном и том же порядке. Порядок важен, потому что каждый ответ решает, стоит ли вообще задавать следующий вопрос: если объект нельзя купить на первом шаге, нет смысла изучать его обременения. Ниже эти семь вопросов записаны как шаги, которые вы можете пройти вместе со своим консультантом.

1. Определите объект

   Найдите кадастровый код и подтвердите, что именно под ним зарегистрировано: земельный участок, здание или квартира как отдельный объект индивидуальной собственности. Проверьте, что площадь, адрес и назначение в реестре совпадают с тем, что вам продают.

2. Проверьте категорию земли

   Убедитесь, что земля не относится к сельскохозяйственной, или что квартира стоит на земле, которая к ней не относится. Иностранный покупатель не может приобрести сельскохозяйственную землю, поэтому на этом шаге сделка может закончиться, не успев начаться.

3. Установите всех собственников

   Прочитайте, кто зарегистрирован собственником, в каких долях, и может ли у супруга или другого сособственника быть притязание, которого реестр не показывает. Выясните, кто должен подписать договор и чьё согласие требуется.

4. Прочитайте обременения

   Составьте список всех ипотек, арестов, налоговых залогов, договоров найма, сервитутов и других прав, зарегистрированных в отношении объекта, и решите, какие из них должны быть сняты до продажи или в момент продажи и как это будет подтверждено.

5. Проверьте правовой статус здания

   Для здания или квартиры подтвердите, что построенное соответствует разрешению на строительство и проекту, и выясните, нет ли самовольного этажа, пристройки или изменения назначения, в том числе ожидающих легализации.

6. Проверьте полномочия продавца

   Убедитесь, что подписывающее лицо вправе продавать: это полностью дееспособный собственник, представитель по специальной доверенности или директор компании, полномочия которого видны в реестре предпринимателей.

7. Закрепите результат в договоре

   Запишите в договор всё, что удалось выяснить: заверения продавца о недостатках и правах третьих лиц, что снимается до регистрации и что происходит с деньгами, если регистрация не состоится.

Наша услуга юридической проверки проходит эти семь вопросов вместе с партнёром-юристом и даёт письменные ответы до любого платежа. Остальная часть руководства объясняет право, которое стоит за каждым из этих вопросов, чтобы вы понимали не только что проверяется, но и почему.

Что грузинское право считает недвижимостью

Гражданский кодекс начинает с широкого определения. Согласно статье 147, имущество - это все вещи и нематериальные блага, которыми лицо может владеть, пользоваться и распоряжаться и которые могут приобретаться без ограничений, если это не запрещено законом и не противоречит нормам морали. Исходная точка - свобода: ограничение нужно найти в законе, его нельзя предполагать. Для покупателя это означает простую вещь: если кто-то утверждает, что иностранец «не может» купить тот или иной объект, правильный ответ - спросить, в какой норме это записано.

Статья 149 определяет недвижимые вещи как земельный участок с находящимися в его недрах полезными ископаемыми, растущими на нём растениями, а также зданиями и иными сооружениями, прочно связанными с землёй. Смысл этого определения в том, что земля и то, что на ней построено, образуют одну вещь. Статья 150 добавляет, что существенная составная часть вещи, то есть часть, которую нельзя отделить без разрушения целого или самой части, может быть объектом отдельных прав только там, где это допускает закон. На практике это значит, что дом обычно следует судьбе участка, на котором стоит, и тот, кому принадлежит земля, владеет и домом на ней, если только конкретное право, предусмотренное законом, не устанавливает иное.

Квартиры - главное исключение, которое предусматривает закон. Статья 208 рассматривает квартиру или нежилое помещение в здании как объект индивидуальной собственности, который приобретается на основании письменного договора и регистрации права собственности покупателя в Публичном реестре. Квартира регистрируется как самостоятельная единица со своим кадастровым кодом, а собственники квартир в доме совместно пользуются землёй и общими частями здания. Поэтому покупатель квартиры в тбилисском или батумском доме получает выписку на саму квартиру, а не на всё здание, и поэтому общие части дома управляются коллективно.

Второе исключение - право застройки (суперфиций), о котором речь пойдёт ниже: это право строить на чужой земле, при котором здание регистрируется как собственность обладателя этого права, а не собственника земли. В жилых сделках оно встречается редко, но появляется в некоторых коммерческих и курортных проектах, и покупатель, который с ним столкнулся, должен понимать, что будущее здания зависит от того, на какой срок установлено право.

Какие права есть у собственника и где они заканчиваются?

Статья 170 Гражданского кодекса описывает право собственности одним предложением: в пределах закона и договорных ограничений собственник может свободно владеть и пользоваться имуществом, не допускать использования этого имущества другими лицами и распоряжаться им. Распоряжение включает продажу, сдачу внаём, передачу в ипотеку, дарение и завещание. Та же статья говорит, что право пользования включает и право не пользоваться: собственник может оставить квартиру пустой, и никто не вправе требовать от него, чтобы он в ней жил или сдавал её.

Три предела записаны в той же статье и в статьях, которые её окружают.

• Соседи и третьи лица. Право собственности нельзя осуществлять так, чтобы нарушались права соседей или других лиц. В Кодексе есть целая глава о соседском праве, начинающаяся со статьи 174; она касается шума, выбросов, границ участков и доступа к ним.
• Злоупотребление правом. Статья 170(2) считает злоупотреблением такое использование имущества, которое причиняет вред другим лицам без явного интереса собственника и без реальной необходимости. Свобода собственника широка, но это не разрешение вредить.
• Закон и договор. Публичное право, прежде всего градостроительное и строительное, ограничивает то, что собственник может построить или изменить. Договоры, которые собственник подписывает, например договор найма или договор ипотеки, ограничивают то, что он может делать, пока они действуют.

Ни один из этих пределов не относится специально к иностранцам. Собственник-иностранец, зарегистрированный в Публичном реестре, может сдавать внаём, продавать, закладывать и завещать на точно таких же условиях, что и собственник-гражданин Грузии. Право собственности также не зависит от вида на жительство, визы или счёта в грузинском банке: закон связывает право с реестром, а не с гражданством собственника и не с его присутствием в стране. Поэтому собственник, который живёт за границей и приезжает в Грузию раз в несколько лет, остаётся таким же полноправным собственником, как и тот, кто живёт в своей квартире постоянно.

Кто чем может владеть: единственное ограничение

Статья 19(4) Конституции закрепляет сельскохозяйственную землю как ресурс особого значения за государством, органом самоуправления, гражданином Грузии или объединением граждан Грузии; исключения из этого правила может устанавливать только органический закон. Всё остальное - жилая и коммерческая недвижимость, земля и здания - открыто для иностранных физических лиц и для компаний, принадлежащих иностранцам.

Правило касается категории земли в реестре, а не того, как земля выглядит. Участок в деревне с домом и садом может быть зарегистрирован как сельскохозяйственный, а участок на окраине курортного города может оставаться сельскохозяйственным, пока его категорию не изменят. Поскольку в грузинском праве земля и здание на ней обычно образуют одну вещь, дом на сельскохозяйственной земле несёт это ограничение вместе с ней. На квартиру в многоквартирном доме это не влияет, потому что такой дом стоит на земле несельскохозяйственного назначения.

Узким исключениям, например приобретению по наследству, и истории этого правила посвящено отдельное руководство из списка ниже. Для правовой основы вывод прост: категория земли - первое, что нужно прочитать в выписке, и ответ на этот вопрос может закончить сделку раньше, чем вы потратите время и деньги на всё остальное.

Регистрация: почему всё решает реестр

Статья 183 Гражданского кодекса требует для приобретения права собственности на недвижимое имущество двух условий: сделки в письменной форме и регистрации права приобретателя в Публичном реестре. Ни одного из них по отдельности недостаточно. Подписанный договор без регистрации даёт покупателю требование к продавцу, но не право собственности. Регистрацию без действительной письменной сделки можно оспорить и исправить. Поэтому момент, когда вы становитесь собственником, - это момент регистрации, а не день подписания договора и не день оплаты.

Далее реестр защищён двумя презумпциями. Статья 312(1) устанавливает, что содержание реестра считается достоверным и полным, пока не доказана его неправильность, и статья 5 Закона Грузии «О публичном реестре» говорит то же самое о зарегистрированных данных. Статья 312(2) идёт дальше в пользу покупателя: запись считается достоверной в пользу лица, которое приобретает право по сделке у того, кто зарегистрирован его обладателем, если только против записи не подано возражение или приобретатель не знает, что запись неверна. Статья 185 повторяет ту же мысль для права собственности: в интересах приобретателя отчуждатель считается собственником, если он зарегистрирован как таковой, если только приобретатель не знал, что отчуждатель собственником не является.

Это правовая основа того, что обычно называют добросовестным приобретением. Покупатель, который полагается на чистую актуальную выписку, защищён даже в том случае, если за записью реестра что-то было не так с правом самого продавца. У этой защиты два условия, и на практике важны оба.

• Нет зарегистрированного возражения. Если спор о записи зарегистрирован, презумпция покупателю не помогает. Свежая выписка в день подписания показывает, не появилось ли такое возражение.
• Нет знания о дефекте. Покупатель, который знал, что реестр неверен, например потому, что продавец признал, что квартира принадлежит и его родственнику, не может опираться на презумпцию. Учитывается и знание, полученное в ходе сделки, поэтому юрист покупателя записывает то, что говорит продавец, и решает этот вопрос до подписания.

У реестра есть и пределы, которые не менее важны. Согласно статье 3(6) Закона Грузии «О публичном реестре», регистрирующий орган не отвечает за подлинность представленных ему документов. Реестр фиксирует то, что ему подали, но не расследует это. Данные реестра публичны, и по статьям 6 и 10 того же закона любое лицо может получить выписку из Публичного реестра, а значит, покупатель может и должен прочитать реестр до оплаты, а не после неё.

Общая собственность, супруги и преимущественное право покупки

Статья 173 Гражданского кодекса регулирует общую собственность, которая может быть совместной или долевой и может возникнуть в силу закона или на основании сделки. Каждый сособственник вправе защищать имущество от третьих лиц, но истребовать его может только для всех сособственников вместе. Расходы на содержание распределяются поровну, если закон или договор не предусматривают иного. А согласно статье 173(4), каждый сособственник имеет преимущественное право покупки любой доли в общем имуществе. Сособственник, который хочет продать свою долю, должен поэтому предложить её на тех же условиях другим сособственникам, прежде чем её сможет купить посторонний; покупатель доли в квартире, находящейся в общей собственности, должен увидеть, что остальные собственники от этого права отказались.

Самый частый сособственник, которого покупатель не видит, - это супруг. Статья 1158 Гражданского кодекса устанавливает, что имущество, приобретённое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачный договор не предусматривает иного, даже если деньги заработал только один из супругов. Статья 1161 сохраняет в качестве раздельного имущества то, что принадлежало каждому из супругов до брака, и то, что любой из них получил во время брака по наследству или в дар. Поэтому квартира, зарегистрированная на имя одного супруга, по семейному праву может принадлежать обоим.

Гражданский кодекс разрешает этот конфликт в пользу покупателя там, где реестр молчит. Статья 312(3) устанавливает, что при отчуждении или обременении недвижимого имущества собственником согласие сособственника не требуется, если этот сособственник не зарегистрирован в таком качестве, а статья 312(4) в интересах приобретателя презюмирует, что зарегистрированный отчуждатель является единственным собственником, если только приобретатель не знал о другом сособственнике. Тогда защита незарегистрированного супруга обращена против супруга-продавца, а не против самой недвижимости. И всё же осторожный покупатель просит письменное согласие супруга, если продавец состоит в браке: это ничего не стоит и снимает спор ещё до того, как он начался.

Для иностранной пары, которая покупает недвижимость, вопрос стоит наоборот. Применяются ли к ней грузинские правила о совместной собственности супругов, право страны их происхождения или брачный договор, - это вопрос международного частного права. Реестр записывает ровно тех собственников и те доли, которые названы в договоре, поэтому выбор нужно сделать осознанно до подписания, с консультацией, охватывающей обе страны.

Права на чужую недвижимость: право застройки, узуфрукт и сервитуты

Помимо права собственности, Гражданский кодекс признаёт несколько ограниченных вещных прав на недвижимое имущество другого лица. Каждое из них регистрируется в Публичном реестре, и каждое связывает последующего покупателя этого имущества.

• Право застройки, суперфиций (статьи 233-241). Земельный участок может быть передан другому лицу на определённый срок с наследуемым и отчуждаемым правом возводить на нём или под ним постройку. Постройка регистрируется как собственность обладателя права (статья 234), а когда право прекращается, она снова становится частью земли. Покупатель здания, стоящего на праве застройки, покупает вещь с датой окончания и должен прочитать, на какой срок установлено право и что за него платится.
• Узуфрукт (статьи 242-246). Недвижимая вещь может быть передана другому лицу в пользование так, как если бы оно было собственником, с правом извлекать из неё плоды, но без права её продать. Узуфрукт встречается в семейных договорённостях, например когда родители передают квартиру ребёнку, но сохраняют за собой право в ней жить. Покупатель квартиры, обременённой узуфруктом, покупает право собственности без права пользования.
• Сервитуты (статьи 247-253). Участок или здание могут быть обременены в пользу соседнего объекта, например правом проезда или прохода, правом проложить трубы или запретом строить. Сервитут может быть и личным, то есть установленным в пользу конкретного названного лица. Сервитуты важнее всего для домов и участков: подъездная дорога через землю соседа должна быть сервитутом в реестре, а не устным обещанием.

Все три права - причина, по которой раздел обременений в выписке нужно читать медленно. Зарегистрированное право, которое не устраивает покупателя, должно быть снято до покупки, учтено в цене или принято осознанно. Поскольку каждое из этих прав связывает и нового собственника, после покупки оно само по себе не исчезнет.

Ипотека, арест и то, что сохраняется после продажи

Статья 286 определяет ипотеку как обременение недвижимой вещи, которое позволяет кредитору получить удовлетворение из неё преимущественно перед другими кредиторами, путём продажи вещи или передачи её в собственность кредитора. Ипотекой могут обеспечиваться и будущие или условные требования, если их можно определить в момент её установления. Ипотека регистрируется в Публичном реестре и следует за имуществом: покупатель заложенной квартиры получает её вместе с ипотекой, если ипотека не снята.

При неисполнении обязательства статья 301 позволяет ипотекодержателю требовать продажи имущества в порядке, установленном Гражданским кодексом и Законом «Об исполнительном производстве». Статья 300 позволяет передать имущество в собственность кредитора по совместному заявлению кредитора и собственника, а если стороны так договорились, нотариус может выдать исполнительный лист. По обеим статьям, если закон или стороны не предусматривают иного, обеспеченное требование считается удовлетворённым, даже если выручка или стоимость имущества покрывают его не полностью. Эти правила важны для собственника-иностранца, который берёт кредит под залог грузинской недвижимости, и для покупателя, которому говорят, что ипотека «будет погашена из цены».

Аресты и налоговые залоги устроены иначе. Их создаёт не соглашение собственника, а суд, судебный исполнитель или налоговый орган, и регистрируются они для того, чтобы собственник не мог распорядиться имуществом, пока долг или спор не разрешён. Недвижимость под арестом нельзя продать обычным порядком, пока арест не снят.

Кодекс даёт покупателю и договорное средство защиты. Согласно статье 489, вещь свободна от юридических недостатков (правовых дефектов) только тогда, когда никакое третье лицо не может предъявить к покупателю требование, а несуществующее право, которое всё ещё зарегистрировано в Публичном реестре, само является юридическим недостатком. Поэтому ипотека, которую продавец обещал снять, или устаревшая запись, которую никто не потрудился удалить, - это ответственность продавца по договору купли-продажи. Практический ответ при этом тот же: цена выплачивается так, чтобы обременение снималось в момент регистрации, а не на доверии после неё. Право требовать что-то от продавца потом полезно, но оно всегда слабее, чем чистая запись в реестре в день, когда вы становитесь собственником.

За что отвечает продавец: юридические и материальные недостатки

Продавец недвижимости в Грузии не просто передаёт ключи. Статья 487 обязывает продавца передать вещь свободной от юридических и материальных недостатков. Статья 488 устанавливает, что вещь свободна от материальных недостатков, если она обладает согласованным качеством, а если о качестве ничего не договорились, если она пригодна для использования, предусмотренного договором, или для обычного использования. Статья 489, процитированная выше, определяет юридические недостатки как требования третьих лиц и несуществующие права, которые остаются в реестре. Статьи 490 и следующие устанавливают, чего покупатель может требовать, когда недостаток обнаружился.

Эти правила действуют по умолчанию, и договоры часто их меняют. В договоре о продаже вторичного жилья может быть написано, что квартира продаётся в том состоянии, в каком её осмотрели; договор с застройщиком может определять качество через спецификацию и ограничивать средства защиты. В пределах, установленных Кодексом, это законно, и именно поэтому в большинстве споров договор важнее закона. Покупателю стоит читать то, что договор говорит о недостатках, так же внимательно, как цену, и настаивать на том, чтобы заявления продавца об объекте, например «долгов нет», «нанимателей нет», «самовольных этажей нет», были записаны в договор как заверения, за которые продавец отвечает. Устное заверение трудно доказать, а письменное становится частью сделки.

Значение имеет и время. Согласно статье 129(1), к договорным требованиям, связанным с недвижимым имуществом, применяется шестилетний срок исковой давности, тогда как для обычных договорных требований он составляет три года, а по статье 130 срок начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении. Недостаток, обнаруженный через годы после покупки, ещё может быть основанием для иска, но доказательства исчезают быстрее, чем истекает срок исковой давности, и это ещё одна причина зафиксировать состояние объекта при передаче.

Многоквартирные дома: ваша квартира, общие части и товарищество

Владеть квартирой в Грузии - значит владеть сразу двумя вещами: квартирой как объектом индивидуальной собственности и долей в общих частях здания и в земле под ним. Статья 208 делает саму квартиру отчуждаемой по письменному договору с регистрацией, как и любую другую недвижимость. Общими частями, такими как лестница, крыша, лифт и фасад, собственники управляют коллективно.

Рамку для такого коллективного управления Гражданский кодекс даёт в виде товарищества собственников квартир. Статья 1512 фиксирует, что прежние жилищно-строительные кооперативы упразднены с 25 ноября 1997 г. и что их правопреемниками являются товарищества собственников квартир, действующие по статьям 208-232. На практике собственники дома вместе решают вопросы обслуживания, ремонта и взносов, а новый собственник присоединяется к уже сложившемуся порядку. В новом доме застройщик или управляющая компания часто управляют зданием в течение начального периода на условиях, записанных в договоре купли-продажи.

Для покупателя правовые вопросы здесь практические: кто управляет домом сейчас, каков ежемесячный взнос и что он покрывает, нет ли долгов за прошлые ремонты и не ограничивают ли правила дома краткосрочную сдачу, содержание животных или переделки. Этого нет в выписке из Публичного реестра; эти вопросы задают продавцу и товариществу, а если ответы важны, записывают их в договор. Отдельное руководство о товариществах есть в списке ниже.

Сдача недвижимости: что говорит Гражданский кодекс о найме

Большинство собственников-иностранцев рано или поздно сдают свою недвижимость, и договор регулируется Гражданским кодексом. Статья 531 определяет договор найма как договор, по которому наймодатель передаёт вещь в пользование нанимателю на определённый срок, а наниматель уплачивает согласованную плату. Наймодатель обязан предоставить имущество свободным от юридических и материальных недостатков (статьи 533-535), а наниматель может требовать снижения платы, если недостаток уменьшает пригодность имущества к использованию (статья 536).

Несколько правил удивляют собственников, привыкших к другим правовым системам.

• Договор найма сохраняется при продаже. Согласно статье 209, лицо, которое приобретает сданную квартиру, занимает место наймодателя. Покупатель квартиры с нанимателем получает договор найма вместе с его условиями, поэтому покупателю нужно прочитать сам договор, а не довольствоваться рассказом о нём.
• Продление требует согласия наймодателя. Согласно статье 560, наниматель по срочному договору может не позднее чем за два месяца до окончания срока письменно попросить продлить наём на неопределённый срок, но только с согласия наймодателя.
• Расторжение оформляется письменно. Статья 563 требует письменного расторжения договора найма. Сообщение в мессенджере может служить доказательством, но надёжная форма - подписанное уведомление.
• Наём и аренда - разные договоры. Статьи 581-606 регулируют отдельный договор аренды, по которому пользователь получает и плоды имущества; он применяется главным образом к земле и бизнесу. Сдача жилья обычно оформляется договором найма.

Доход от сдачи облагается налогом, а регистрация в налоговом органе - отдельный шаг, который объясняется в разделе Инвестиции и деньги. Наша услуга управления арендой использует письменные договоры, построенные на этих статьях.

Строительство, пристройка и легализация: градостроительные правила

Что собственник может построить или изменить, регулирует публичное право, прежде всего Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности в консолидированной редакции от 25 июня 2026 г. Кодекс делит здания и сооружения на пять классов по степени риска (статья 96): от класса I с наименьшим риском, для которого, как правило, достаточно простого уведомления о строительстве, через классы II-IV до класса V с повышенным техническим риском. Класс определяет, нужно ли уведомление или полноценное разрешение на строительство и какой орган рассматривает вопрос.

Кодекс определяет самовольное строительство (статья 3) как строительство, осуществлённое без правовых оснований, которых требует законодательство Грузии, или с нарушением строительной документации, если при этом изменена функция здания или превышен разрешённый коэффициент общей площади застройки. Проще говоря, это лишний этаж, пристройка, застеклённый балкон, который увеличивает площадь здания сверх разрешённого, или здание, используемое не для того, для чего было разрешено. Кодекс также предусматривает процедуру, по которой самовольное строительство в ряде случаев может быть легализовано органом, выдающим разрешения, а там, где это невозможно, - процедуру предписаний и распоряжений в отношении правонарушений в сфере строительства.

Для иностранного покупателя это важно в трёх ситуациях.

• Покупка квартиры в надстроенном доме. Верхние этажи, добавленные к старым домам, могли быть легализованы, а могли и не быть. Квартира на самовольном этаже несёт риск, который одна выписка может не показать; ответ даёт история разрешений этого здания.
• Покупка на этапе строительства. Разрешение застройщика должно охватывать продаваемое здание, включая количество этажей. Как это проверить, объясняет раздел Новостройки.
• Ремонт после покупки. Внутренние работы в пределах квартиры обычно просты; всё, что затрагивает несущие стены, фасад, балконы или площадь здания, может потребовать уведомления или разрешения и согласия других собственников.

Налоги и правила о противодействии легализации доходов, которые касаются недвижимости

К собственникам недвижимости применяются две группы денежных правил, и ни одна из них не меняет того, кто чем владеет; они определяют, сколько вы платите и о чём вас спрашивают.

Налоги. Отдельного налога на переход права или гербового сбора при покупке недвижимости в Грузии нет; НДС входит в цену лишь в одном случае: продавец зарегистрирован плательщиком НДС и продаёт в порядке предпринимательской деятельности. Согласно Налоговому кодексу с изменениями от 30 сентября 2026 г., здание или квартира, принадлежащие физическому лицу, облагаются налогом лишь тогда, когда домохозяйство заработало в предшествующем году более 100 000 лари. По данным Andersen in Georgia, если жильё было в собственности дольше двух лет, прибыль от его продажи подоходным налогом не облагается; в отдельных случаях применяется пониженная ставка, в остальных - общая. Налоговое резидентство зависит от 183 дней присутствия в течение 12-месячного периода, а не от владения недвижимостью или наличия вида на жительство. Эти положения кратко изложены здесь только потому, что они влияют на правовые решения; ставки и условия в каждом конкретном случае подтверждает бухгалтер.

Противодействие легализации незаконных доходов. Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма», принятый 30 октября 2019 г. и консолидированный 1 апреля 2026 г., возлагает обязанности по идентификации и мониторингу на банки, нотариусов и другие подотчётные лица. Именно поэтому в сделке с недвижимостью грузинский банк или нотариус может спросить, откуда взялись деньги на покупку, и попросить документы, которые это подтверждают, например о продаже другой недвижимости, выписки о сбережениях или кредитный договор. Такой вопрос не является обвинением, а документы проще собрать дома до поездки, чем в Тбилиси во время неё. Перечень подотчётных лиц и пороговые суммы, сверенные с грузинским текстом, приведены в нашей политике AML/KYC, которую сейчас проверяет юрист.

Наследство и завещания: что происходит с недвижимостью иностранца

Когда собственник-иностранец умирает, его недвижимость в Грузии не исчезает в правовой пустоте, но и не следует автоматически договорённостям, сделанным в стране его происхождения. Книга шестая Гражданского кодекса устанавливает грузинские правила, а то, как они сочетаются с правом страны собственника, - вопрос международного частного права, который в каждом случае решает юрист.

Согласно статье 1328, в наследственную массу входят все имущественные права и все обязанности наследодателя на момент смерти, в том числе доля в общей собственности. Если завещания нет, статья 1336 призывает к наследованию по закону наследников первой очереди: детей, в том числе ребёнка, родившегося после смерти наследодателя, супруга и родителей, которые наследуют в равных долях; внуки занимают место родителя, умершего раньше. Статья 1344 позволяет завещать имущество наследникам или любому другому лицу, а статья 1358 описывает нотариальное завещание, которое нотариус записывает со слов завещателя в присутствии двух свидетелей.

Действие завещания не безгранично. Согласно статье 1371, независимо от содержания завещания дети, родители и супруг завещателя имеют право на обязательную долю, равную половине того, что каждый из них получил бы при отсутствии завещания. Собственнику-иностранцу, право страны которого даёт полную свободу завещания, следует знать, что грузинский суд может применить это правило к грузинской недвижимости.

Принятие наследства - шаг, который наследники пропускают чаще всего. Согласно статье 1421, наследник принимает наследство, подав заявление нотариусу или фактически вступив во владение или управление им, а по статье 1424 наследство должно быть принято в течение шести месяцев со дня его открытия, которым обычно является день смерти. Статья 1426 в некоторых случаях допускает продление этого срока, но наследник за границей, который ждёт завершения наследственной процедуры у себя на родине, прежде чем действовать в Грузии, может не успеть. Если ни один наследник не принял наследство и завещания нет, статья 1343 передаёт наследство государству.

Практический совет короток: собственнику-иностранцу стоит решить, как перейдёт его грузинская недвижимость, оформить это в форме, которая работает в Грузии, сообщить наследникам, где лежат документы, и выдать кому-либо доверенность, чтобы можно было действовать быстро. Отдельные руководства о наследстве и завещаниях есть в списке ниже.

Собственность и вид на жительство - разные права

Владение недвижимостью в Грузии само по себе не даёт собственнику права жить в Грузии, а жизнь в Грузии не требует владения недвижимостью. Эти две темы пересекаются в Законе Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», который допускает выдачу краткосрочного вида на жительство иностранцу, владеющему недвижимостью несельскохозяйственного назначения стоимостью более 150 000 долларов США по оценке аккредитованного оценщика, и инвестиционного вида на жительство при более высоких суммах. ВНЖ зависит от недвижимости: согласно статье 21(11) этого закона, краткосрочный вид на жительство прекращается, когда прекращается право собственности. Требования, документы и сборы объясняет руководство по ВНЖ за недвижимость; с правовой точки зрения здесь важно то, что продажа, дарение или раздел недвижимости могут повлиять на ВНЖ, который на ней основан.

Споры и сроки

Споры о недвижимости в Грузии рассматривают общие суды, а стороны договора могут также договориться об арбитраже или попробовать медиацию до обращения в суд. Какой путь доступен, зависит от договора и вида спора; выбор лучше сделать при составлении договора, а не тогда, когда спор уже начался. Отдельное руководство из списка ниже сравнивает эти пути.

Какой бы путь ни был выбран, сроки исковой давности определяются Гражданским кодексом. Общий срок исковой давности составляет десять лет (статья 128(3)). Для договорных требований срок составляет три года, а для договорных требований, связанных с недвижимым имуществом, - шесть лет (статья 129(1)). Срок начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении (статья 130). Важно и зарегистрированное возражение против записи реестра, о котором говорилось выше: именно этот шаг не позволяет последующему покупателю полагаться на реестр, пока спор не разрешён.

Для собственника-иностранца самая полезная подготовка к спору скучна: храните договор, подтверждения платежей, все выписки, акт приёма-передачи и переписку в одном месте и вместе с переводами. Грузинский юрист может сделать гораздо больше с полным досье, чем с воспоминаниями.

Восемь представлений иностранных покупателей, которых нет в законе

Юридические термины простыми словами

Недвижимая вещь	Земля вместе с тем, что на ней растёт и что на ней прочно построено; основная единица недвижимости (Гражданский кодекс, статья 149).
Объект индивидуальной собственности	Квартира или нежилое помещение в здании, которые регистрируются и продаются как отдельная единица (статья 208).
Добросовестный приобретатель	Покупатель, который полагается на реестр, не зная, что запись неверна, и при отсутствии зарегистрированного возражения; защищён статьями 185 и 312.
Общая собственность	Имущество, которое принадлежит нескольким лицам совместно или в долях; каждый имеет преимущественное право покупки долей других (статья 173).
Совместная собственность супругов	Имущество, приобретённое во время брака, принадлежащее супругам совместно, если брачный договор не предусматривает иного (статья 1158).
Право застройки (суперфиций)	Срочное отчуждаемое право строить на чужой земле (статья 233).
Узуфрукт	Право пользоваться чужим имуществом и извлекать из него плоды, как если бы лицо было собственником, но без права его продать (статья 242).
Сервитут	Обременение одного объекта в пользу другого объекта или лица, например право проезда (статья 247).
Юридический недостаток	Требование третьего лица к покупателю или несуществующее право, которое всё ещё отражено в реестре (статья 489).
Обязательная доля	Половина доли по закону, которую дети, родители и супруг сохраняют независимо от завещания (статья 1371).
Самовольное строительство	Строительство без правовых оснований или с отступлением от документации, с изменением функции или превышением разрешённого коэффициента площади (Кодекс о пространственном планировании, статья 3).
Срок исковой давности	Время, в течение которого требование можно принудительно осуществить: шесть лет для договорных требований о недвижимом имуществе (Гражданский кодекс, статья 129).

Три правовые ситуации и статья, которая решает каждую

Квартиру продаёт один из супругов. Покупатель находит на вторичном рынке квартиру, зарегистрированную на имя женатого мужчины. Реестр показывает его единственным собственником, возражений нет. По статье 312 покупатель, который не знал о правах жены, может полагаться на реестр; требование жены, если оно есть, обращено к её мужу. Но если во время просмотра продавец говорит, что квартира принадлежит и его жене, но подписывать она не будет, покупатель теперь знает об этом, и защита утрачена. Безопасный путь - письменное согласие жены или отказ от сделки.

Дом с проходом через участок соседа. Продавец говорит, что сосед всегда разрешал проход. В выписке на дом никакого сервитута нет. Без зарегистрированного сервитута по статьям 247-253 доступ покупателя к дому зависит от доброй воли соседа и не будет обязателен для его правопреемника. Решение - зарегистрировать сервитут до продажи с согласия соседа или учесть этот риск в цене.

Унаследованную квартиру продают наследники за границей. Двое родных братьев или сестёр, живущих за границей, унаследовали квартиру в Тбилиси и хотят её продать. Прежде чем продавать, каждый из них должен был принять наследство по статье 1421 в шестимесячный срок статьи 1424, а их право собственности должно быть зарегистрировано. Покупателю нужно увидеть запись в реестре на имена наследников, а не одно только свидетельство о праве на наследство, и проверить, нет ли притязаний у третьего наследника, например у пережившего родителя с обязательной долей.

Право и документы: подробные руководства

Риски и исключения

• Опора на договор вместо регистрации. Пока реестр не показывает вас собственником, у вас есть требование, а не недвижимость.
• Утрата защиты добросовестного приобретателя. Знание о дефекте или возражение, зарегистрированное против записи, лишают вас защиты реестра.
• Сельскохозяйственная земля под домом. Ограничение следует за категорией земли, а не за внешним видом объекта.
• Непрочитанные зарегистрированные права. Ипотека, арест, договор найма, узуфрукт или сервитут связывают следующего собственника.
• Самовольные этажи и пристройки. Квартира на нелегализованном этаже несёт публично-правовой риск, который цена может не отражать.
• Преимущественное право сособственников. Покупка доли без отказа остальных сособственников от их права открывает дорогу иску.
• Пропуск шестимесячного срока принятия наследства. Наследники за границей могут потерять время, ожидая процедур в своей стране.
• «Гарантированные» правовые результаты. Ни юрист, ни агент, ни застройщик не может обещать решение суда, легализацию или вид на жительство.

Частые вопросы

Есть ли у собственника-иностранца те же права, что и у собственника-гражданина Грузии?

Да. После регистрации собственник-иностранец может владеть, пользоваться, сдавать внаём, закладывать, продавать, дарить и завещать недвижимость на тех же условиях, что и гражданин Грузии. Единственное ограничение права собственности для иностранцев касается сельскохозяйственной земли.

Что защищает меня, если право продавца окажется дефектным?

Реестр. По Гражданскому кодексу запись считается достоверной в пользу покупателя, который приобрёл объект у зарегистрированного собственника, если только против записи не было зарегистрировано возражение или покупатель не знал, что она неверна. Кроме того, продавец отвечает за юридические недостатки по договору купли-продажи.

Нужно ли согласие супруга, чтобы купить или продать?

По грузинскому праву имущество, приобретённое во время брака, является совместным, если брачный договор не предусматривает иного. При продаже согласие незарегистрированного супруга по закону не требуется, но на практике его обычно получают. Если вы покупаете вдвоём, определите доли и применимые правила до подписания.

Можно ли купить квартиру, которая сдана внаём?

Да, и покупатель занимает место наймодателя в действующем договоре найма. Прочитайте договор найма до покупки: его срок, размер платы и правила уведомления становятся вашими.

Что будет с моей грузинской недвижимостью, если я умру без завещания?

Грузинские правила призывают к наследованию детей, супруга и родителей как наследников первой очереди в равных долях, и наследники должны принять наследство в течение шести месяцев. Как с этим соотносится право вашей страны, - вопрос к юристу в обеих странах.

Можно ли завещать всё одному человеку?

Не полностью, если применяется грузинское право. Дети, родители и супруг сохраняют обязательную долю, равную половине того, что они получили бы без завещания.

Сколько времени у меня есть, чтобы предъявить требование по купленной недвижимости?

Для договорных требований, связанных с недвижимым имуществом, срок исковой давности составляет шесть лет и начинает течь с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении. Общий срок исковой давности - десять лет.

Самовольное строительство незаконно навсегда?

Нет. Кодекс о пространственном планировании предусматривает процедуру, по которой часть самовольных построек может быть легализована органом, выдающим разрешения. Пока этого не произошло, квартира или этаж, построенные без правовых оснований, несут риск, который покупателю следует учесть в цене или избежать.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии, консолидированная редакция от 25 июня 2026 г. (статьи 128-130, 147-150, 170-174, 183-185, 208-209, 233-253, 286-303, 312, 487-489, 531-606, 1158-1161, 1328-1426, 1512), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
2. Конституция Грузии (статья 19), консолидированная редакция от 29 июня 2020 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
3. Закон Грузии «О публичном реестре» (статьи 3, 5, 6, 10), консолидированная редакция от 1 апреля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
4. Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности (статьи 3, 96), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
5. Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма», консолидированная редакция от 1 апреля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
6. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» (статьи 15, 16, 21), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
7. Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
8. «Real Estate 2026: Georgia», MB Legal для Chambers and Partners, обновлено 7 мая 2026 г. (дата обращения 11 октября 2026 г.)
9. «Georgia: individual, other taxes», PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 11 октября 2026 г.)
10. «Georgia: individual, residence», PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 11 октября 2026 г.)
11. «Tax obligations upon sale of residential property», Andersen in Georgia (дата обращения 11 октября 2026 г.)
12. Виды на жительство, Агентство развития государственных услуг (дата обращения 11 октября 2026 г.)

История изменений

• 11 октября 2026 - Опубликовано полное руководство на основе Гражданского кодекса, Конституции, Закона Грузии «О публичном реестре», Кодекса о пространственном планировании и закона о противодействии легализации незаконных доходов; правовые положения проверяет партнёр-юрист.