Договор купли-продажи недвижимости в Грузии: пункты, которых стоит требовать

Чек-лист: какие пункты искать в договоре купли-продажи

Пройдитесь по проекту договора с этим списком ещё до того, как кто-либо из сторон запишется к нотариусу. У каждого пункта есть короткое пояснение в одну строку, а в разделах ниже рассказано, какие нормы закона за ними стоят. Отметки сохраняются только в вашем собственном браузере, поэтому этим же списком можно снова воспользоваться, когда придёт следующая версия проекта договора.

• Продавец точно в том виде, в каком он зарегистрирован Договор подписывает каждый собственник, указанный в выписке, либо к договору приложена доверенность; если продавец компания, подтверждены полномочия того, кто подписывает от её имени.
• Объект так, как его описывает реестр Кадастровый код, зарегистрированная площадь и адрес; парковочное место или кладовая с собственным кодом указаны отдельно.
• Опись того, что остаётся в квартире Мебель, техника и встроенное оборудование перечислены в приложении вместе с их состоянием, чтобы ничего из того, что «входит в цену», не исчезло до передачи.
• Цена, НДС и валюта Полная сумма, указание на то, включён ли НДС, если продавец зарегистрирован как плательщик НДС, и валюта платежа.
• Когда выплачивается каждая сумма Счета на имя продавца или его кредитора и условие выплаты, привязанное к регистрации вас как собственника.
• Каждое обременение и способ его снятия Каждая запись в выписке и то, какая часть цены идёт на её снятие.
• Письменные заявления продавца Нет других зарегистрированных прав или прав, находящихся в процессе регистрации, нет судебного спора, нет арендаторов, кроме прямо названных, нет самовольных строительных работ.
• Счета, оплаченные до момента передачи Коммунальные платежи, взносы на содержание дома и налог на имущество за период до передачи остаются на продавце.
• Передача: дата, ключи, счётчики Датированный акт приёма-передачи с показаниями счётчиков, подписанный обеими сторонами.
• За что отвечает продавец Недостатки, которые продавец устраняет, согласованный предел ответственности, если он есть, и порядок, в котором вы сообщаете о недостатке.
• Регистрация и её расходы Кто подаёт заявление, в какой срок, кто платит и что происходит, если реестр приостанавливает регистрацию.
• Неустойка для обеих сторон Как за просрочку передачи, так и за просрочку оплаты, причём закреплённая в письменной форме.
• Расторжение договора Основания, по которым любая из сторон может расторгнуть договор, а также порядок и сроки возврата денег.
• Язык и экземпляры Версия на языке, который вы понимаете, согласованное правило о том, какой текст имеет преимущественную силу, и подписанный экземпляр для каждой из сторон.

Распечатать чек-лист

Какую роль договор купли-продажи играет в праве Грузии?

Договор купли-продажи - это именно то соглашение, которым недвижимость передаётся покупателю; более ранние документы, например соглашение о бронировании или предварительный договор, лишь подводят к нему. Согласно статье 477 Гражданского кодекса Грузии продавец обязуется передать покупателю право собственности, документы, относящиеся к объекту, и сам объект, а покупатель обязуется уплатить согласованную цену и принять объект. Договор о передаче права собственности на недвижимое имущество должен быть заключён в письменной форме (статья 323 Гражданского кодекса), и право собственности переходит к вам не в момент подписания, а тогда, когда реестр регистрирует ваше право (статья 183 Гражданского кодекса).

На практике договоры купли-продажи, как правило, подписываются у нотариуса, после чего реестр проводит стандартную регистрацию в течение четырёх рабочих дней за 150 лари, согласно руководству Chambers Real Estate 2026 по Грузии и собственной таблице сборов реестра. Поэтому договор, который вы подписываете, одновременно является и тем документом, который читает реестр, и именно поэтому описание объекта в нём должно слово в слово совпадать с выпиской.

Что восполняет Гражданский кодекс, если договор молчит

На многие вопросы, из-за которых покупатели спорят над пунктами договора, Гражданский кодекс уже даёт ответ. Если договор ничего не говорит по какому-либо вопросу, применяются приведённые ниже правила по умолчанию; если же договор говорит иное, то, как правило, преимущество имеет договор, но только в тех пределах, которые устанавливает Гражданский кодекс.

Два из этих правил заслуживают особого внимания. Статья 494(2) Гражданского кодекса означает, что недостаток, о котором вы знали в момент подписания, считается принятым вами, поэтому известную проблему следует вписать в договор вместе с тем, о чём по ней договорились стороны: о более низкой цене или об обещании продавца устранить недостаток к определённой дате. А статья 482 Гражданского кодекса переносит на вас риск повреждения в момент передачи объекта, поэтому именно подписанный и датированный акт приёма-передачи фиксирует тот момент, с которого квартира становится вашей ответственностью.

Какие заявления продавца должны быть закреплены письменно?

Большая часть того, что продавец говорит вам на просмотре, в договоре так и не повторяется, а на то, чего нет в договоре, потом трудно опереться. Ниже перечислены заявления, которые важнее всего, потому что каждое из них описывает то, что вы не можете в полной мере проверить сами.

• Больше ничего не зарегистрировано и не находится в процессе регистрации. Такое заявление привязывает продавца к выписке на день подписания и подкрепляет требование о юридическом недостатке (недостатке в праве) по статье 489 Гражданского кодекса.
• Нет судебного спора и нет требований со стороны кого-либо ещё. Судебный спор не всегда появляется в выписке, пока суд не назначит какую-либо меру.
• Нет арендатора или есть только названный в договоре арендатор. Договор аренды может оказаться обязательным для вас как для нового арендодателя.
• Нет строительных работ без разрешения. Дополнительная комната или застеклённый балкон, на которые никогда не выдавалось разрешение, могут стать вашей проблемой.
• Нет неоплаченных счетов и взносов. Долги по коммунальным услугам и по содержанию дома не регистрируются, поэтому договор является вашей единственной защитой.

Как должен быть сформулирован пункт о цене?

Хороший пункт о цене не оставляет ничего на усмотрение толкования. В нём указана одна общая сумма, сказано, включён ли в неё НДС в тех случаях, когда продавец продаёт объект в рамках предпринимательской деятельности и зарегистрирован как плательщик НДС, и названа валюта; по статье 383 Гражданского кодекса денежные суммы указываются в лари, однако стороны вправе выбрать иную валюту, если закон не устанавливает запрета. Затем пункт о цене разбивает общую сумму по назначениям: погашение долга перед кредитором продавца, любой налог, который необходимо погасить, и остаток, который получает продавец. Наконец, он привязывает каждый платёж к событию, которое вы можете проверить, в идеале к решению реестра о регистрации вас собственником. Способы удержать деньги до этого момента сравниваются в нашем руководстве о безопасной оплате.

Что происходит при подписании и сразу после него?

В день подписания должны по порядку произойти три вещи. Во-первых, свежую выписку сравнивают с договором, потому что с момента получения последней выписки, которую вы видели, могло быть зарегистрировано что-то новое. Во-вторых, стороны подписывают договор, и вносятся те платежи, которые договор привязывает к подписанию, причём желательно на эскроу или на депозитный счёт нотариуса, а не напрямую продавцу. В-третьих, заявление о регистрации подаётся без промедления, чтобы ни одно более позднее заявление не получило очерёдность (приоритет) перед вашим.

Когда придёт решение реестра, прочитайте новую выписку так же внимательно, как и первую: в ней вы должны быть указаны собственником, в ней должны стоять тот же кадастровый код и та же площадь, что и в договоре, и в ней не должно остаться ни одного из обременений, которые по договору подлежали снятию. Только после этого следует выплатить продавцу удержанные для него деньги и подписать акт приёма-передачи, если ключи ещё не перешли из рук в руки.

Пункты, которые должны вас остановить

• Цена в договоре ниже той суммы, которую вы на самом деле платите. Если что-то пойдёт не так, именно договор будет вашим доказательством того, сколько вы заплатили.
• Оплата на счёт, который не принадлежит ни продавцу, ни кредитору продавца.
• Формулировка «продаётся в том виде, в каком есть, продавец ни за что не отвечает» от продавца, который не хочет отвечать на вопросы.
• Неустойка, которая обязывает только вас.
• Приложение с пометкой «будет согласовано позднее» или передача объекта без указанной даты.
• Описание объекта, которое расходится с выпиской по площади, этажу или кадастровому коду.

Вторичное жильё или новостройка: договор один и тот же?

Для квартиры, которая уже существует и зарегистрирована, договор купли-продажи является главным документом, и приведённый выше чек-лист охватывает его полностью. Для квартиры, которая ещё строится, основная часть защиты заложена в договоре, подписанном с застройщиком задолго до окончательной передачи права собственности, и такому договору нужны пункты, которые при покупке вторичного жилья никогда не требуются: срок сдачи, спецификация, ввод в эксплуатацию и кредитор застройщика. Эти пункты подробно описаны в нашем руководстве о договоре с застройщиком и его двенадцати защитных пунктах.

Риски и исключения

• Подписание проекта договора, который вы впервые увидели в кабинете нотариуса. Времени на то, чтобы что-либо изменить, уже не остаётся.
• Расчёт на правила Гражданского кодекса по умолчанию без знания этих правил. Проект договора, подготовленный продавцом, мог незаметно их изменить.
• Известный недостаток, не упомянутый в договоре. Согласно статье 494(2) Гражданского кодекса такой недостаток в этом случае считается принятым вами.
• Отсутствие акта приёма-передачи. Без него момент, в который риск перешёл к вам, становится предметом спора.

Частые вопросы

Обязательно ли подписывать договор купли-продажи у нотариуса?

Гражданский кодекс требует письменной формы. На практике большинство договоров купли-продажи подписываются у нотариуса, а в некоторых ситуациях, например когда сторона действует по доверенности, выданной за рубежом, требуется нотариальный акт.

Когда я становлюсь собственником?

Тогда, когда реестр регистрирует ваше право собственности, а не тогда, когда вы подписываете договор. До этого момента договор даёт вам право требования к продавцу, но не право собственности.

Кто платит за регистрацию?

По умолчанию расходы на заключение договора купли-продажи и его регистрацию несёт продавец недвижимого имущества (статья 479 Гражданского кодекса). Во многих договорах эти расходы распределены иначе, поэтому внимательно прочитайте соответствующий пункт.

Может ли договор быть на английском языке?

Двуязычные договоры встречаются часто. Грузинская сторона работает с грузинским текстом, поэтому проверьте, что в нём сказано то же самое, что и в вашей версии, и договоритесь о том, какой текст имеет преимущественную силу.

Что делать, если я обнаружу недостаток уже после переезда?

Продавец устраняет недостаток за свой счёт, а если он этого не делает, вы можете расторгнуть договор или потребовать снижения цены (статьи 490-492 Гражданского кодекса), если только вы не знали о недостатке в момент подписания.

Может ли продавец остаться жить в квартире после продажи?

Только если это предусмотрено договором. Впишите в договор дату выезда вместе с письменно закреплённой неустойкой за каждый день просрочки.

Договору предшествует соглашение, которое к нему ведёт: см. наш материал о предварительном договоре. Обременения, с которыми договор должен разобраться, объясняются в материале об ипотеке, аресте и налоговом залоге.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии (статьи 129, 183, 323, 383, 477, 479, 481, 482 и с 489 по 497), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
2. «Real Estate 2026: Georgia», MB Legal, обновлено 7 мая 2026 г., Chambers and Partners (дата обращения 12 октября 2026 г.)
3. «Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)

История изменений

• 12 октября 2026 - Чек-лист опубликован на основе норм Гражданского кодекса о купле-продаже, руководства Chambers 2026 и таблицы сборов реестра; сейчас его проверяет партнёр-юрист.