Можно ли купить недвижимость в Грузии за криптовалюту?
Если речь о том, чтобы расплатиться с продавцом криптовалютой, то нет. С 1 января 2023 г. Органический закон «О Национальном банке Грузии» запрещает платежи виртуальными активами, кроме случаев, которые определяет Национальный банк и которые нужны для оказания услуг виртуальных активов, и ни один из этих случаев не распространяется на оплату квартиры. Работает другой путь, и именно его на практике подразумевает большинство объявлений «принимаем криптовалюту»: криптовалюту конвертируют в доллары или лари через поставщика, зарегистрированного в Национальном банке, или через банк, а затем цену оплачивают банковским переводом, как и любой другой покупатель.
На этой странице объясняется, что говорит закон, почему путь «бартера», который продвигают некоторые агентства, до сих пор никем не проверен, как безопасно провести покупку на деньги из криптовалюты, что банки спросят о деньгах и как облагается прибыль. Проверки, которые относятся к любой покупке, описаны на нашей странице об источнике средств.
Что говорит закон
- Не законное платёжное средство. Статья 391 Органического закона «О Национальном банке Грузии» гласит, что виртуальный актив не является в Грузии законным платёжным средством.
- Платежи запрещены. Пункт 2 той же статьи запрещает расплачиваться виртуальными активами, кроме случаев, установленных правовым актом Национального банка и необходимых для оказания услуг виртуальных активов. Норма принята 9 сентября 2022 г. и применяется с 1 января 2023 г.
- Исключения. Единственные исключения, которые мы нашли, содержатся в правилах регистрации Национального банка от 13 июня 2023 г. (Приказ № 94/04): поставщик может взимать свою комиссию в той же криптовалюте, а по поручению клиента может отправить деньги с биржи поставщику платёжных услуг. Ничто не позволяет покупателю расплачиваться криптовалютой с продавцом товаров, услуг или имущества.
- Частный обмен. Согласно разъяснениям Национального банка, обмен между двумя людьми, которые используют только собственные активы и которым его не организует никакая третья сторона, регистрации не требует. Это касается обмена криптовалюты, а не оплаты квартиры.
Мы не нашли санкций, направленных против частного покупателя или продавца, который платит или принимает криптовалюту; штрафы и уголовные дела до сих пор касались поставщиков. Для покупателя больший риск состоит не в штрафе, а в договоре, действительность которого впоследствии могут поставить под сомнение.
Обмен квартиры на криптовалюту: лазейка или нет?
Ряд агентств описывает покупку за криптовалюту как законную мену, или бартер: вместо продажи за деньги стороны обменивают квартиру на криптовалюту. Гражданский кодекс действительно допускает договоры мены. По статье 521 каждая сторона передаёт другой право собственности на имущество и считается продавцом того, что отдаёт; статья 522 допускает оплату части стоимости деньгами, а статья 523 распространяет на мену правила о купле-продаже. Статья 147 определяет имущество достаточно широко, чтобы в него входили и нематериальные активы.
Сложность создаёт статья 54, по которой сделка, нарушающая установленное законом правило или запрет, ничтожна. Если суд расценит обмен квартиры на криптовалюту как платёж виртуальными активами в иной форме, запрет из закона о Национальном банке может сделать такую сделку ничтожной, а право собственности по статье 183 переходит только с регистрацией в Публичном реестре. Мы не нашли ни судебного решения, ни разъяснений Публичного реестра, ни позиции Нотариальной палаты по такому договору, и ни одно из агентств, продвигающих этот путь, не упоминает запрет на платежи.
Будет добавлено командой: наш юрист должен подтвердить, зарегистрирует ли Публичный реестр мену квартиры на криптовалюту, а наш бухгалтер - как для целей налогообложения будет оцениваться доход продавца от такой мены.
Четыре способа профинансировать покупку криптовалютой
| Путь | Как это работает | Главный риск |
|---|---|---|
| Сначала конвертировать, потом платить | Продайте криптовалюту через зарегистрированного поставщика или в банковском приложении, получите доллары или лари на собственный счёт и оплатите цену переводом | Колебания курса до продажи; самый низкий правовой риск |
| Брокер платит продавцу | Вы отправляете криптовалюту брокеру, который конвертирует её и перечисляет деньги на банковский счёт застройщика; агентства называют комиссии от 1% до 4% и сроки от 4 до 12 недель | Зарегистрирован ли брокер и чьё имя указано в платеже |
| Криптовалюта напрямую продавцу | Застройщик или владелец получает криптовалюту на собственный кошелёк | Противоречит запрету на платежи; договор могут оспорить |
| Пункт обмена криптовалюты на наличные | Незарегистрированный офис меняет криптовалюту на наличные | Уголовные дела против таких пунктов в 2025 и 2026 гг.; никакого документального следа |
Только первый путь оставляет чистый след, по которому банк, нотариус или будущий покупатель может пройти от вашего кошелька до счёта продавца. Второй может сработать, если брокер зарегистрирован, а платёж продавцу документально оформлен как совершённый от вашего имени.
Кто вправе конвертировать криптовалюту в Грузии
Национальный банк ведёт публичный реестр поставщиков услуг виртуальных активов. В версии от 16 сентября 2026 г. в нём 43 зарегистрированных поставщика: у 36 головной офис в Тбилиси, у 7 в Батуми. С 1 января 2026 г. каждый зарегистрированный поставщик обязан размещать свой акт о регистрации в каждом канале, через который работает, от офисов и киосков до сайтов и приложений, поэтому отсутствие такого акта служит тревожным сигналом. В октябре 2025 г. Национальный банк предупредил, что регулярно выявляет компании, предлагающие эти услуги без регистрации, в том числе в свободных индустриальных зонах, и что обращение к ним может обернуться обманом и финансовыми потерями.
На рынок вышли и банки: в мае 2026 г. TBC Bank добавил торговлю криптовалютой в своё мобильное приложение в партнёрстве с Bybit, а Bank of Georgia предлагает в приложении более 70 криптоактивов. В сентябре 2026 г. Национальный банк объявил о минимальном капитале для поставщиков от 150 000 до 500 000 лари в зависимости от услуги и дал действующим поставщикам срок до 2027 г., чтобы выполнить это требование, а в марте 2026 г. он установил правила выпуска стейблкоинов.
Что спросят банк и нотариус
Деньги, которые изначально были криптовалютой, проходят те же проверки источника средств, что и любые другие деньги на покупку, и к ним добавляются вопросы о том, как была приобретена криптовалюта. Зарегистрированные поставщики должны идентифицировать клиентов при разовых операциях свыше 1 000 долларов США, 1 000 евро или 3 000 лари и хранить записи 5 лет. Грузинский банк, получающий вырученные средства, обычно хочет видеть, откуда они взялись; в опубликованном изложении правил TBC Bank сказано, что банк работает только с зарегистрированными поставщиками и может запросить документы по операциям. Подготовьте:
- Документы о приобретении. Выписки с биржи или счета, показывающие, когда и по какой цене вы купили криптовалюту.
- История кошелька. Адреса и хеши транзакций, которые связывают покупку с продажей.
- Выписка о продаже. Выписка поставщика о конвертации в доллары или лари.
- Налоговые подтверждения. Ваша налоговая декларация в стране проживания или записка вашего консультанта, если прибыль облагается налогом там.
- След по счетам. Перевод от поставщика на счёт на ваше имя, а затем продавцу.
Надзорные меры и санкции
- Штрафы. В ноябре 2025 г. Национальный банк оштрафовал Sher888, поставщика, обменивавшего криптовалюту на наличные, на 465 000 лари за нарушения в сфере противодействия отмыванию денег, а в марте 2026 г. его регистрацию аннулировали.
- Уголовные дела. В октябре 2025 г. 5 граждан России были задержаны по обвинению в отмывании денег в связи с незарегистрированным пунктом обмена, который покупал криптовалюту за наличные, а в августе 2026 г. арестовали руководителя другого незарегистрированного поставщика в связи с операциями на десятки миллионов долларов.
- Санкции. 21-й санкционный пакет ЕС в июле 2026 г. был направлен против криптовалютных поставщиков, в том числе компаний, учреждённых в Грузии; Национальный банк заявил, что ни одна из них у него не зарегистрирована. Великобритания в мае 2026 г. ввела санкции против 3 бирж, зарегистрированных в Грузии, а Министерство финансов США в августе 2026 г. внесло в санкционный список базирующуюся в Грузии биржу Shelbit.
- Международная оценка. В декабре 2024 г. MONEYVAL повысил оценку Грузии по международному стандарту в отношении виртуальных активов с «частично соответствует» до «в значительной степени соответствует».
Для покупателя вывод практический: деньги, прошедшие через подсанкционную или незарегистрированную биржу, банк может заморозить или отказаться принять, даже если сам покупатель ничего неправомерного не совершал.
Как облагаются налогом криптовалюта и недвижимость
Публичное решение министра финансов № 201 от 28 июня 2019 г. рассматривает доход физического лица от продажи криптовалюты как доход, источник которого находится не в Грузии, и потому освобождённый от подоходного налога в Грузии, а также освобождает от НДС обмен криптовалюты на деньги. Практикующие специалисты, например Andersen, в 2026 г. толкуют это решение как применимое и к резидентам, и к нерезидентам. Вопрос налога в вашей собственной стране оно не решает: там прибыль могут обложить налогом в момент конвертации.
С квартирой дело обстоит отдельно. Продавец, получивший цену в любой форме, имеет доход от продажи имущества, а не от продажи криптовалюты. По Налоговому кодексу прирост стоимости при продаже жилой квартиры облагается по ставке 5%, а если продавец владел квартирой более 2 лет, этот прирост от налога освобождён. Майнинг рассматривается иначе: доход от майнинга считается доходом из грузинского источника и облагается как обычный доход.
Утверждения, к которым стоит относиться осторожно
| Утверждение | Что мы нашли |
|---|---|
| «В Грузии криптовалюта не регулируется» | С 2023 г. её регулирует Национальный банк; в сентябре 2026 г. зарегистрировано 43 поставщика |
| «Оплата криптовалютой является законным бартером» | Ни суд, ни реестр это не проверяли; запрет на платежи в таких утверждениях не упоминается |
| «0% налога на криптовалюту только для налоговых резидентов» | Решение 2019 г. опирается на источник дохода, а не на резидентство |
| «Агентство надёжно хранит деньги до регистрации» | Мы не нашли банковского или нотариального эскроу для платежей криптовалютой |
| «Этот застройщик принимает BTC и USDT» | В объявлениях редко указано, конвертирует ли зарегистрированный поставщик криптовалюту до того, как застройщик получит оплату |
Покупка на деньги из криптовалюты: шаг за шагом
Проверьте поставщика
Найдите его в реестре Национального банка и попросите показать акт о регистрации.
Соберите документы
Подготовьте записи о приобретении, по кошельку и о продаже ещё до конвертации.
Конвертируйте на собственный счёт
Получите доллары или лари на счёт, открытый на ваше имя.
Подпишите обычный договор
Укажите цену в деньгах, как при любой покупке, и назовите счёт для оплаты.
Оплатите переводом и зарегистрируйте
Заплатите продавцу банковским переводом и зарегистрируйте право собственности в Публичном реестре.
Риски и исключения
- Ничтожный договор. Платёж криптовалютой может противоречить закону о Национальном банке.
- Замороженные деньги. Средства с незарегистрированных или подсанкционных бирж могут заблокировать.
- Колебания цены. Криптовалюта может подешеветь в промежутке между договорённостью и оплатой.
- Слабый документальный след. Без документов банки могут отказаться принять деньги.
- Налог в вашей стране. Конвертация может повлечь налог там, где вы живёте.
Частые вопросы
Можно ли оплатить квартиру в Грузии биткоином?
Напрямую нельзя: платежи виртуальными активами запрещены, поэтому сначала конвертируйте биткоин в деньги через зарегистрированного поставщика.
Законна ли криптовалюта в Грузии?
Да, владеть ею и обменивать её законно, а поставщики должны регистрироваться в Национальном банке.
Действителен ли договор мены квартиры на криптовалюту?
Это не проверялось; суд может расценить такой договор как запрещённый платёж.
Сколько поставщиков криптовалютных услуг зарегистрировано?
43 в реестре Национального банка от 16 сентября 2026 г.
Облагается ли доход от криптовалюты налогом в Грузии?
Доход физического лица от продажи криптовалюты освобождён от налога по решению министра 2019 г.; ваша страна может его облагать.
Примет ли грузинский банк деньги, полученные из криптовалюты?
Может принять, если есть документы, показывающие, как криптовалюта была приобретена и продана через зарегистрированного поставщика.
Можно ли воспользоваться криптобанкоматом или обменным пунктом?
Только если это зарегистрированный поставщик; против незарегистрированных пунктов выдачи наличных возбуждались уголовные дела.
Регистрирует ли Публичный реестр цену в криптовалюте?
Разъяснений мы не нашли; в договорах, где цена указана в деньгах, этот вопрос не возникает.
Источники
- Закон № 1790 о внесении изменений в Органический закон «О Национальном банке Грузии» (статья 391), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Часто задаваемые вопросы о виртуальных активах, Национальный банк Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Реестр поставщиков услуг виртуальных активов, Национальный банк Грузии, файл от 16 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Предупреждение о незарегистрированных поставщиках услуг виртуальных активов, Национальный банк Грузии, 7 октября 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Изменение правил регистрации поставщиков услуг виртуальных активов, Национальный банк Грузии, 27 ноября 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Расширение надзорной базы для поставщиков услуг виртуальных активов, Национальный банк Грузии, 8 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Правила Национального банка о выпуске стейблкоинов, Interfax, март 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Публичное решение № 201 о налогообложении криптоактивов, министр финансов Грузии, 28 июня 2019 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Налогообложение криптоактивов физических лиц, Andersen Georgia, март 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Услуги виртуальных активов в Грузии, Andersen Georgia (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Национальный банк оштрафовал криптокомпанию Sher888 на 465 000 лари, Georgia Today, 7 ноября 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- 5 граждан России арестованы за отмывание денег, Georgia Today, 16 октября 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Арестован руководитель криптокомпании, Georgia Today, 12 августа 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Заявление о 21-м санкционном пакете ЕС, Национальный банк Грузии, 24 июля 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Великобритания ввела санкции против 3 грузинских компаний, OC Media, май 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Минфин США внёс в санкционный список биржу Shelbit, Министерство финансов США, 7 августа 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Оценка MONEYVAL мер в отношении виртуальных активов, Национальный банк Грузии, 12 декабря 2024 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Торговля криптовалютой в мобильном банке TBC, Georgia Today, 9 мая 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Как вывести криптовалюту в наличные в Грузии, ChangeNOW, 13 августа 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Недвижимость за криптовалюту в Грузии (описание агентства), ExpatHub (дата обращения 19 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение опубликовано на основе Органического закона «О Национальном банке Грузии», правил и реестра Национального банка, Гражданского кодекса, налогового решения 2019 г. и сообщений о надзорных мерах.