Нужно ли декларировать грузинскую недвижимость в своей стране?
В большинстве стран сам факт владения квартирой в Грузии декларировать не требуется; сообщать нужно о доходе, который она приносит, то есть об арендной плате или прибыли от продажи, а в ряде стран также о банковских счетах, на которых лежат эти деньги. Есть и явные исключения. Индия обязывает резидентов указывать каждый зарубежный актив, включая грузинскую квартиру, в Schedule FA ежегодной декларации, без какого-либо минимального порога. В Казахстане наличие имущества за рубежом само по себе служит основанием для подачи декларации об активах. На противоположном полюсе находятся Объединённые Арабские Эмираты, Саудовская Аравия, Кувейт и Катар: они не облагают ни аренду, ни продажу зарубежной квартиры.
На этой странице сравнивается 21 страна, откуда приезжают покупатели недвижимости в Грузии, с указанием источников по каждой строке. Речь идёт о стороне вашей страны; грузинская сторона, в том числе то, как соглашения распределяют право на налогообложение, разобрана в нашем материале о соглашениях об избежании двойного налогообложения.
Будет добавлено командой: наш бухгалтер должен подтвердить строки по Ирану, Азербайджану, Кыргызстану и Узбекистану, где официальных сведений о зарубежной недвижимости оказалось мало, а также порядок обложения продажи грузинской недвижимости в Украине.
По странам
| Страна | Аренда квартиры | Прибыль от продажи | Декларировать саму квартиру? | Соглашение с Грузией |
|---|---|---|---|---|
| Объединённые Арабские Эмираты | Не облагается | Не облагается | Нет | Да, 2011 г. |
| Саудовская Аравия | Не облагается | Не облагается | Нет | Да, 2019 г. |
| Кувейт | Не облагается | Не облагается | Нет | Да, 2013 г. |
| Катар | Не облагается (иностранный источник) | Не облагается | Нет | Да, 2011 г. |
| Израиль | Особая ставка 15% на доход от сдачи жилья за рубежом | 25% от реальной прибыли | Косвенно: декларация нужна, когда зарубежные активы или вклады достигают ILS 2 086 000 | Да, 2011 г. |
| Турция | Прогрессивная шкала от 15% до 40%, с зачётом | Облагается при продаже в течение 5 лет | Нет | Да, 2010 г. |
| Иран | В принципе облагается; ставку найти не удалось | Не найдено | Не найдено | Да, 2001 г. |
| Индия | Ставки по шкале, стандартный вычет 30%, зачёт через Form 67 | 12,5% после 24 месяцев | Да, Schedule FA каждый год, без порога | Да, 2011 г. |
| Китай | 20%, зачёт по каждой стране отдельно | 20% | Нет; доход декларируется с 1 марта по 30 июня | Да, 2005 г. |
| Россия | От 13% до 22%, грузинский налог не засчитывается | Освобождение после 3 или 5 лет, иначе от 13% до 15% | Нет (кроме чиновников) | Нет |
| Украина | 18% плюс 5% военного сбора; зачёт только против 18% | 23% от всей цены, согласно налоговой консультации 2026 г. | Нет (кроме чиновников) | Да, 1999 г. |
| Беларусь | 13%, с зачётом | 13% | Как правило, нет | Да, 2015 г. |
| Казахстан | 10%, 15% свыше 8 500 месячных расчётных показателей, с зачётом | Облагается | Да, декларация об активах (формы 250.00 и 270.00) | Да, 2000 г. |
| Узбекистан | 12%, с зачётом | 12% | Не найдено | Да, 1997 г. |
| Кыргызстан | 10% | Не найдено | Нет (всеобщее декларирование отменено) | Да, 2023 г. |
| Армения | 10%, зачёт в пределах армянского налога | Продажа физическому лицу имущества, не используемого в предпринимательстве, освобождена | Нет | Да, 2000 г. |
| Азербайджан | Облагается, зачёт в пределах местного налога; ставка не указана | Не найдено | Не найдено | Да, 1998 г. |
| Германия | Освобождена, но повышает ставку на прочие доходы | Освобождена, с тем же влиянием на ставку | Нет | Да, 2007 г. |
| Польша | Фиксированная ставка 8,5% или 12,5%, метод зачёта | 19% при продаже в течение 5 лет | Только статистическая отчётность при зарубежных активах свыше PLN 7 млн | Да, применяется с 2024 г. |
| Великобритания | Подоходный налог, с зачётом | 18% или 24%, необлагаемая сумма GBP 3 000 | Нет | Да, 2005 г. |
| США | Облагается, Schedule E, зачёт по Form 1116 | 0%, 15% или 20%, плюс 3,8% в отдельных случаях | Нет; квартира в прямом владении не указывается ни в FBAR, ни в Form 8938 | Только договор 1973 г. с Советским Союзом, который IRS по-прежнему применяет |
«С зачётом» означает, что грузинский налог 5% на аренду можно вычесть из налога вашей страны на тот же доход, обычно в пределах суммы налога вашей страны. Годы в последней колонке указывают, когда каждое соглашение вступило в силу.
Четыре модели, стоящие за таблицей
- Дома налога нет. Четыре страны Персидского залива не взимают подоходного налога с физических лиц, поэтому грузинские 5% с аренды остаются единственным налогом на этот доход, а продажа после более чем 2 лет владения не облагается и в Грузии.
- Дома налог есть, грузинский засчитывается. Большинство стран облагают своих резидентов по общемировому доходу и вычитают уплаченный в Грузии налог: так поступают Великобритания, США, Израиль, Турция, Польша, Индия, Китай, Армения, Казахстан и другие. В итоге вы платите примерно по более высокой из двух ставок.
- Дома освобождение с влиянием на ставку. Соглашение Германии с Грузией освобождает аренду и прибыль от грузинской квартиры, но учитывает их при определении ставки на остальные ваши доходы.
- Дома налог есть, зачёта нет. У России нет соглашения с Грузией, а её Налоговый кодекс допускает зачёт иностранного налога только на основании соглашения, поэтому грузинские 5% уплачиваются сверх российского налога.
Где нужно указывать саму недвижимость
- Индия. Резиденты ежегодно перечисляют все зарубежные активы в Schedule FA декларации по подоходному налогу, по состоянию на календарный год и без минимальной стоимости. Штраф по Закону о чёрных деньгах (Black Money Act) составляет INR 10 лакхов, а послабление для небольших активов на недвижимое имущество не распространяется.
- Казахстан. Владение имуществом за рубежом является основанием для подачи декларации об активах (форма 250.00), а изменения сообщаются каждый год в форме 270.00 до 15 сентября; зарубежные счета свыше 1 000 месячных расчётных показателей тоже подлежат декларированию.
- Израиль. Постоянной обязанности указывать квартиру нет, но резидент, чьи зарубежные активы или зарубежные вклады достигают ILS 2 086 000 (сумма на 2025 г.), должен подавать ежегодную декларацию, а Налоговое управление может в любой момент запросить декларацию о капитале.
- Польша. Только статистическая отчётность в Национальный банк Польши, когда зарубежные активы превышают PLN 7 млн.
- США. Квартира в прямом владении не считается финансовым активом для FBAR или Form 8938, но арендная плата и любая прибыль отражаются в федеральной декларации.
Банковские счета в Грузии
Именно с грузинского счёта, на который поступает арендная плата или выручка от продажи, начинаются многие обязанности по отчётности. Кроме того, грузинские банки по стандарту OECD Common Reporting Standard передают в Службу доходов сведения о счетах резидентов стран-партнёров, так что стоит исходить из того, что остаток на счёте увидит налоговый орган вашей страны.
| Страна | Обязанность |
|---|---|
| США | FBAR, если все зарубежные счета вместе в какой-либо момент года превышают USD 10 000; Form 8938 начиная с USD 50 000 для одиночного налогоплательщика, проживающего в США |
| Россия | Уведомить налоговую службу в течение 1 месяца после открытия зарубежного счёта и ежегодно до 1 июня отчитываться о движении средств, с исключениями для тех, кто находится за рубежом более 183 дней |
| Германия | Сообщать в Bundesbank о трансграничных платежах свыше EUR 50 000 (порог повышен с EUR 12 500 с 1 января 2025 г.) |
| Казахстан | Декларировать зарубежные счета свыше 1 000 месячных расчётных показателей |
| Индия | Зарубежные счета указываются в Schedule FA |
| Великобритания | Отдельного отчёта о счетах нет; сведения поступают через Common Reporting Standard |
При продаже
Грузия освобождает от налога продажу после более чем 2 лет владения, но за пределы Грузии это освобождение не переносится. В Великобритании прибыль облагается по ставке 18% или 24% после вычета необлагаемой суммы GBP 3 000; в Индии по ставке 12,5% после 24 месяцев; в Израиле в размере 25% от реальной прибыли; в Китае по ставке 20%; в Польше по ставке 19%, если продажа состоялась в течение 5 лет; в Турции только при продаже в течение 5 лет. Россия освобождает прибыль после минимального срока владения в 3 или 5 лет. Налоговая служба Украины в индивидуальной консультации, выданной одному налогоплательщику в марте 2026 г., применила ставку 23% ко всей цене продажи объекта за рубежом и отказала во внутреннем освобождении; эта позиция оспаривается. Соглашение Германии оставляет обложение прибыли за Грузией. О переводе денег домой рассказано в нашем материале о переводе денег за рубеж после продажи.
Наследство в вашей стране
Грузия не облагает наследство, полученное близкими родственниками, но ваша страна может это делать. С 6 апреля 2025 г. Великобритания включает в базу налога на наследство зарубежные активы любого лица, которое было резидентом 10 из предыдущих 20 налоговых лет, в том числе грузинскую квартиру. Наследственная масса граждан США облагается по всему миру, с необлагаемой суммой USD 15 млн на 2026 г. Страны Персидского залива и Израиль налога на наследство не взимают. Грузинская сторона вопроса разобрана на нашей странице о налоге на наследство и дарение в Грузии.
Изменения 2025 и 2026 гг.
- Китай. После провинциальных уведомлений в марте 2025 г. налоговые органы в январе 2026 г. предложили резидентам проверить и задекларировать зарубежные доходы за 2022-2024 гг.
- Индия. Закон о подоходном налоге 2025 г. (Income-tax Act 2025) вступил в силу 1 апреля 2026 г., а разовая программа раскрытия зарубежных активов действует с 16 августа по 31 декабря 2026 г.
- Израиль. Новые репатрианты, прибывающие с 1 января 2026 г., лишаются 10-летнего освобождения от отчётности о зарубежных активах, но сохраняют освобождение от налога на иностранные доходы.
- Турция. Закон 7582 от июня 2026 г. освобождает иностранные доходы на 20 лет для лиц, ставших резидентами начиная с 1 января 2026 г.
- Великобритания. Режим non-domicile прекратил действие 6 апреля 2025 г.; его заменили 4 года льгот по иностранным доходам и прибыли для новоприбывших.
- Казахстан. Новый Налоговый кодекс с 2026 г. устанавливает подоходный налог в размере 10% и 15% на часть свыше 8 500 месячных расчётных показателей.
Грузинские документы, которые запросит ваш консультант дома
- Выписка из Публичного реестра, подтверждающая ваше право собственности и дату покупки.
- Договор купли-продажи при покупке, а впоследствии и при продаже, с указанием цен.
- Договоры аренды и банковские выписки, подтверждающие полученную арендную плату.
- Грузинские налоговые декларации и квитанции об уплате: это доказательство, необходимое для зачёта.
- Справка о налоговом резидентстве Грузии, если вы заявляете о грузинском резидентстве.
- Заверенные переводы, если их требует ваш налоговый орган.
Как правильно оформить всё в своей стране: по шагам
Найдите свою строку
В таблице выше, а затем уточните её у консультанта в своей стране.
Проверьте обязанность указывать имущество
Особенно в Индии, Казахстане и Израиле.
Сообщите о счёте
Там, где этого требует ваша страна.
Сохраняйте доказательства уплаты налога в Грузии
Без квитанций зачёта не будет.
Спланируйте год продажи
Сроки владения в вашей стране отличаются от грузинских 2 лет.
Риски и исключения
- Неуказанные активы. За отсутствие записи в Schedule FA Индия штрафует на INR 10 лакхов.
- Нет зачёта. Без соглашения налог, уплаченный в Грузии, может оказаться уплаченным дважды.
- Разные сроки владения. Продажа, освобождённая от налога в Грузии, может облагаться в вашей стране.
- Отчётность о счетах. За пропущенные отчёты о зарубежных счетах предусмотрены отдельные штрафы.
- Меняющиеся правила. Ряд стран изменил свои правила в 2025 и 2026 гг.
Частые вопросы
Нужно ли декларировать квартиру в Грузии в моей стране?
Обычно только доход от неё; сам актив требуют указывать Индия и Казахстан.
Облагается ли арендная плата из Грузии повторно в моей стране?
В большинстве стран да, с зачётом грузинских 5%.
Платят ли резиденты стран Персидского залива налог дома с грузинской аренды?
Нет, ОАЭ, Саудовская Аравия, Кувейт и Катар её не облагают.
Указывает ли гражданин США грузинскую квартиру в FBAR?
Нет, но грузинский банковский счёт указывается, если вместе с другими зарубежными счетами сумма превышает USD 10 000.
Может ли резидент России зачесть грузинский налог?
Нет, Россия допускает зачёт только по соглашению, а его нет.
Как Германия облагает квартиру в Грузии?
Освобождает аренду и прибыль, но учитывает их при определении вашей ставки.
Узнает ли моя налоговая о моём грузинском счёте?
Вероятно, да, через Common Reporting Standard.
Освобождена ли продажа после 2 лет от налога везде?
Нет, только в Грузии; ваша страна применяет собственные правила.
Источники
- Соглашения об избежании двойного налогообложения, Министерство финансов Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Отчёт и декларация об источниках дохода, Налоговое управление Израиля (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Израиль: определение дохода, PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Индия: налоговое администрирование, PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Китай: налоги на доходы физических лиц, PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Турция: налоги на доходы физических лиц, PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Декларирование доходов за 2025 год, Федеральная налоговая служба России, 2 марта 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Продажа недвижимости за рубежом в 2026 году: позиция налоговой службы, DTKT (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Декларирование имущества за рубежом в Казахстане, Finance.kz (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Узбекистан: налоги на доходы физических лиц, PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Декларирование доходов в Армении, ARKA (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Соглашение об избежании двойного налогообложения между Германией и Грузией, NWB (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Налог на иностранный доход, GOV.UK (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Ставки налога на прирост капитала, GOV.UK (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Руководство по налогу на наследство: долгосрочные резиденты Великобритании, HM Revenue and Customs (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Сравнение требований Form 8938 и FBAR, Налоговое управление США (IRS) (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Перечень налоговых договоров, Налоговое управление США (IRS) (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Налог на наследство и дарение: что нового, Налоговое управление США (IRS) (дата обращения 20 октября 2026 г.)
История изменений
- - Страница данных опубликована на основе источников национальных налоговых органов, PwC Worldwide Tax Summaries, просмотренных в 2026 г., текстов соглашений и перечня соглашений Министерства финансов Грузии.