Деньги и налоги для иностранного покупателя недвижимости в Грузии

Деньги и налоги иностранного покупателя на одном экране

Налоговые правила Грузии для частного владельца недвижимости коротки и в большинстве случаев необременительны. При покупке налога на переход права собственности нет. Аренда жилья, сданного человеку, который в нём живёт, облагается по ставке 5%. Жильё, проданное после более чем двух лет владения, в Грузии не облагается налогом, а при более ранней продаже облагается 5% прироста стоимости. Налог на имущество возникает только выше порога дохода семьи. Дарение и наследование внутри близкого круга семьи освобождены от налога. Каждое из этих предложений взято из конкретной статьи Налогового кодекса Грузии, и у каждого есть условия, от которых зависит, применяется ли оно к вам. В этом руководстве изложены эти статьи, условия, сроки и документы, связанные с самими деньгами: как платить, как доказать происхождение средств и что может по-прежнему интересовать вашу родную страну. Это общая информация, которую проверяет бухгалтер, а не налоговая консультация по вашему случаю.

За этой таблицей стоят два принципа. Первый: грузинский налог на грузинскую недвижимость уплачивается в Грузии независимо от того, живёте ли вы там. Налог определяет место нахождения недвижимости, а не ваш паспорт. Второй: для большинства иностранных владельцев грузинский налог составляет лишь половину картины, потому что многие страны облагают своих резидентов налогом на доходы и прирост стоимости по всему миру. Освобождение в Грузии всё равно может оставить вам декларацию, а иногда и налог, дома. Обе половины разобраны ниже. Поэтому читайте эту страницу как карту грузинской стороны и как список вопросов, которые стоит задать консультанту в стране, где вы живёте: ни одна грузинская ставка не отвечает на вопрос, сколько вы в итоге заплатите в целом.

Как организовать денежную сторону покупки

Большинство денежных проблем в сделке с грузинской недвижимостью - это проблемы порядка действий: документы запрашивают уже после отправки перевода, оплату делают до проверки права собственности, налоговый срок пропускают, потому что никто не знал о его существовании. Описанная ниже последовательность позволяет этого избежать. Каждый шаг готовит следующий, поэтому лучше не переставлять их местами.

1. Выберите маршрут и валюту

   Решите, будете ли вы платить со счёта за рубежом, с грузинского счёта или поэтапно застройщику, и в какой валюте зафиксирована цена. Узнайте в своём банке о лимитах и комиссиях за международный перевод до сделки, а не в день оплаты.

2. Соберите досье о происхождении средств

   Соберите документы, которые показывают, откуда взялись деньги: выписки о накоплениях, договор продажи другой недвижимости, справки о зарплате, кредитный договор или документ о наследстве. Переведите их, если они составлены не на английском и не на грузинском языке.

3. Свяжите оплату с защитой

   Платите только после проверки права собственности и договора и выстраивайте оплату так, чтобы деньги и регистрация двигались вместе. При покупке у застройщика привяжите каждый платёж к этапу строительства, прописанному в договоре.

4. Платите из банка в банк

   Переводите деньги на счёт продавца, указанного в договоре, с назначением платежа, в котором назван договор. Избегайте наличных и платежей третьим лицам.

5. Зарегистрируйте право и сохраните доказательства

   После регистрации храните вместе выписку из реестра, договор, банковские подтверждения и записи о конвертации валюты. Они станут основой каждого будущего налогового расчёта.

6. Подготовьтесь к налогам до первой арендной платы

   Если вы будете сдавать недвижимость, выясните, как вы будете декларировать аренду и будет ли арендатор-компания удерживать налог, и внесите сроки в календарь: декларации о доходах до 1 апреля, декларации по налогу на имущество до 1 ноября.

7. Проверьте сторону родной страны

   Спросите консультанта в стране вашего проживания, нужно ли декларировать зарубежную недвижимость, арендный доход или будущий прирост стоимости и как применяется соглашение с Грузией.

Оплата недвижимости: валюты, маршруты и сроки

Цены на квартиры в Грузии обычно указываются в долларах США, а налоги рассчитываются и уплачиваются в лари; Налоговый кодекс требует исчислять налоговые обязательства в целых лари (статья 67(2)). Поэтому большинство иностранных покупателей имеют дело как минимум с двумя валютами, а часто и с тремя, если их собственные сбережения хранятся в евро, шекелях, дирхамах или другой валюте. В договоре следует указать валюту цены и, если предстоит конвертация, какой курс применяется и на какую дату, чтобы ни одна из сторон не несла незапланированный валютный риск между подписанием и оплатой. Это не формальность: при крупной сумме даже небольшое движение курса за несколько дней превращается в заметные деньги, и спор о том, чей это убыток, лучше решить на бумаге заранее.

Самый безопасный способ оплаты - банковский перевод на счёт продавца, указанного в договоре, сделанный только после того, как ваш юрист подтвердил право собственности и проверил договор. Дистанционная услуга Публичного реестра Smart Contract, которая может объединить оплату и регистрацию, доступна только гражданам Грузии с грузинским удостоверением личности или паспортом. Поэтому иностранные покупатели подписывают договор лично или через представителя и выстраивают оплату через банк и договор. Застройщику, продающему жильё на этапе строительства, платят поэтапно; этапы должны следовать графику строительства из договора, а каждый платёж должен прослеживаться до договора по назначению платежа.

Две вещи, которых следует избегать, - наличные и платежи третьим лицам. Наличные не оставляют следа для последующего налогового расчёта, перепродажи или досье на вид на жительство, а платёж на счёт менеджера или родственника вместо продавца, указанного в договоре, - классический путь к потере денег. Банк также может отказать в переводе, который не соответствует договору, или задержать его, и это ещё одна причина с самого начала следить за тем, чтобы имена, суммы и назначения платежей совпадали. Проще всего заранее сверить реквизиты продавца с договором и выпиской из реестра, а назначение платежа сформулировать так, чтобы по нему можно было найти договор и через несколько лет.

Происхождение средств: почему банк спрашивает и что принести

Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма» в консолидированной редакции на 1 апреля 2026 г. обязывает банки, нотариусов и других подотчётных лиц идентифицировать своих клиентов и отслеживать операции. При покупке недвижимости эта обязанность проявляется в виде вопроса: откуда эти деньги? Вопрос рутинный, его задают и грузинским, и иностранным покупателям, и на него гораздо проще ответить заранее подготовленным досье, чем серией писем уже после отправки денег. Это не знак недоверия лично к вам, а обычная часть правил по противодействию отмыванию денег, которые банк обязан соблюдать в каждой крупной операции.

Хорошее досье о происхождении средств короткое, непротиворечивое и переведённое. Обычно в него входят некоторые из следующих документов, в зависимости от того, откуда на самом деле пришли деньги:

• Накопления: банковские выписки, показывающие, как остаток формировался со временем, а не только один крупный взнос.
• Продажа другого актива: договор продажи и банковская запись о поступлении выручки.
• Доход от работы или бизнеса: справки о зарплате, налоговые декларации или документы о дивидендах компании.
• Кредит или ипотека: кредитный договор и запись о выдаче средств.
• Дарение или наследство: договор дарения или документ о наследстве и перевод от дарителя или из наследственной массы.

Банк проверяет, правдоподобна ли история и согласуются ли документы между собой: имена, даты, суммы и счета. Досье, которое показывает путь денег от их источника до перевода за покупку, отвечает на большинство вопросов сразу. То же досье пригодится и позже: когда вы будете продавать недвижимость и захотите перевести выручку за границу, а также когда при подаче заявления на вид на жительство или налоговый орган вашей страны спросит, как была оплачена недвижимость. Поэтому храните его не только до сделки, а вместе с остальными документами на недвижимость, о которых говорится ниже в разделе о записях.

Нужен ли вам грузинский банковский счёт?

Для владения недвижимостью - нет. Право собственности зависит от письменного договора и регистрации в Публичном реестре, а не от местного счёта, и единовременный платёж за покупку может уйти из банка за рубежом на грузинский счёт продавца. Счёт становится полезным, а на практике часто и необходимым, когда вы платите застройщику в рассрочку, получаете арендную плату, оплачиваете коммунальные услуги и взносы на содержание дома или уплачиваете грузинские налоги. Каждый банк сам решает, кого принимать в клиенты, по своим правилам комплаенса, поэтому требования у разных банков различаются и могут меняться; основа любой заявки - паспорт и досье о происхождении средств. Если досье уже собрано для покупки, оно же обычно служит и для открытия счёта, так что работа не дублируется. Наша услуга открытия банковского счёта объясняет, как мы помогаем с заявкой и переводом.

Налоги при покупке

Покупка - самый лёгкий с налоговой точки зрения момент. Отдельного налога на переход права собственности или гербового сбора на недвижимость в Грузии нет, согласно практическому руководству MB Legal за 2026 г. для Chambers and Partners. Налог на добавленную стоимость (НДС) по ставке 18% входит в цену только в том случае, если продавец зарегистрирован как плательщик НДС и продаёт в рамках предпринимательской деятельности; это обычно для застройщиков и редко для частных продавцов. Спросите застройщика письменно, включён ли НДС в цену, чтобы сравнивать предложения на одной основе. Публичный реестр взимает 150 лари за регистрацию перехода права за четыре рабочих дня, 270 лари за один рабочий день или 350 лари за регистрацию в тот же день, а регистрация предварительного права собственности на квартиру в строящемся доме оплачивается по тем же стандартным тарифам.

Остальные расходы при покупке - это плата за услуги, а не налоги: юрист, нотариус, если он участвует, сертифицированный переводчик и, для вида на жительство, аккредитованный оценщик. Их размер согласуется в каждом случае отдельно. Сохраните счета и подтверждения оплаты по каждому из них вместе с договором: они показывают, во что вам обошлась покупка. Руководство по покупке недвижимости в Грузии описывает всю покупку целиком.

Налоговое резидентство: правило 183 дней в деталях

То, являетесь ли вы налоговым резидентом Грузии, важно для налога на имущество, для того, как облагаются ваши другие доходы, и для того, как вас рассматривает ваша родная страна. Статья 34(2) Налогового кодекса признаёт физическое лицо резидентом Грузии на весь налоговый год, если оно фактически находилось в Грузии 183 дня или более в любой непрерывный период 12 месяцев, заканчивающийся в этом году. Несколько деталей статьи легко упустить:

• Любая часть дня считается целым днём (статья 34(5)), поэтому учитываются и день приезда, и день отъезда.
• Часть времени за границей считается временем в Грузии: дни, проведённые за пределами Грузии специально для лечения, отдыха, в командировке или для учёбы, включаются в фактическое пребывание (статья 34(3)).
• Часть времени в Грузии не учитывается: дни в Грузии в качестве дипломата или сотрудника международной организации, транзитом между двумя иностранными государствами или для лечения или отдыха исключаются (статья 34(4)). Поэтому пребывание отдыхающего не создаёт резидентства.
• Резидентство может быть и предоставлено: лицу с высоким уровнем дохода и имущества по правилам министра финансов (статья 34(6)) и, в других случаях, иностранному лицу в порядке, установленном министром (статья 34(6.2)).
• Каждый год рассматривается отдельно: статус определяется за каждый налоговый период, и дни, сделавшие вас резидентом в одном году, повторно не засчитываются в следующем (статья 34(8)).

Налоговое резидентство не связано с иммиграционным статусом. Вид на жительство не делает вас налоговым резидентом, и вы можете быть налоговым резидентом без него. Владение недвижимостью не даёт ни того, ни другого. Одновременно ваша родная страна применяет собственные правила резидентства, и если обе страны считают вас резидентом, то, при наличии соглашения, оно определяет, какая из них имеет приоритет. Если вопрос о резидентстве для вас реален, ведите учёт дней с самого начала: восстановить даты въезда и выезда задним числом намного труднее, чем записывать их по ходу года.

Налог на имущество в период владения

Физические лица платят налог на имущество с принадлежащей им недвижимости, включая незавершённое строительство (статья 201(1)(c)). На практике большинство частных владельцев освобождены от него, потому что статья 206(1)(a) освобождает облагаемое имущество физического лица, кроме земли, если доход семьи в предыдущем году не превышал 100 000 лари; этот порог был повышен с 40 000 лари законом, действующим с 30 сентября 2026 г. Выше него статья 202(5) устанавливает годовую ставку в виде доли от рыночной стоимости имущества на конец года:

Пример - это арифметика по официальному курсу Национального банка Грузии 2,624 лари за доллар на 5 августа 2026 г.; реальная сумма зависит от ставки внутри применимого диапазона, рыночной стоимости на конец года и обменного курса. Проверку дохода определяют несколько правил. Доход семьи включает все доходы, облагаемые налогом или нет, но не включает имущество, полученное от членов семьи по наследству, в дар или при разводе, а также выручку от продажи жилой квартиры, которой владели более двух лет (статья 202(6)-(7)). Налог рассчитывается пропорционально части года, в течение которой вы владели имуществом (статья 202(9)). Физические лица подают декларацию по налогу на имущество до 1 ноября и уплачивают налог до 15 ноября (статья 205(12) и (14)), а земля облагается отдельно по ставкам за гектар, установленным статьёй 204.

Из этих правил следуют два практических вывода. Во-первых, порог в 100 000 лари относится к доходу всей семьи за предыдущий год, а не к стоимости квартиры: дорогая квартира у семьи с доходом ниже порога остаётся освобождённой, а скромная квартира у семьи с доходом выше порога облагается. Во-вторых, если налог применяется, срок подачи декларации наступает раньше срока уплаты, поэтому обе даты нужно держать в календаре.

Внутри этого диапазона сакребуло Тбилиси и Батуми установили одинаковую ставку 0,8%; подробности, со ставками на землю и примерами, приведены в нашем руководстве по налогу на имущество.

Налог на аренду: 5%, общая ставка и удержание у источника выплаты

Именно на аренде большинство иностранных владельцев впервые встречаются с грузинской налоговой системой. Правила зависят от того, что сдаётся, кому и как учитывается доход.

• Жильё, сданное для проживания: 5%. Статья 81(2) облагает по ставке 5% доход, который физическое лицо получает от сдачи жилого помещения в аренду для жилых целей, компании или частному лицу, при условии что владелец не производит из этого дохода никаких вычетов. При этой ставке нет вычетов на ремонт или управление; 5% применяется к самой арендной плате.
• Всё остальное: общие правила. Общая ставка подоходного налога для физических лиц составляет 20% (статья 81(1)). Аренда коммерческих помещений или аренда жилья, при которой владелец решает вычитать расходы, выходит за рамки правила 5%, и бухгалтер должен объяснить, как она облагается в вашем случае.
• Если арендатор - компания: удержание. Если арендатор - предприятие, организация или предприниматель, он удерживает налог у источника выплаты, когда платит физическому лицу-нерезиденту, по ставке статьи 81 (статья 134(1)(d1)). Владелец получает арендную плату за вычетом налога.
• Если арендатор - частное лицо: декларируете вы. Доход, не обложенный у источника выплаты, декларирует владелец. По данным PwC, физические лица подают декларации до 1 апреля за доход предыдущего календарного года, а нерезиденты обязаны подавать декларацию, если их грузинский доход не был обложен у источника выплаты.

Масштаб показывает пример. Квартира площадью 55 квадратных метров, сданная по средней для Тбилиси ставке $9,8 за квадратный метр, о которой Galt & Taggart сообщила за декабрь 2025 г., приносит $6 468 в год. По курсу 2,624 лари за доллар это 16 972 лари, и 5% от этой суммы составляют около 849 лари. Налог рассчитывается в лари, поэтому на сумму влияет обменный курс на соответствующие даты.

Есть ещё два варианта, и перед их использованием нужна консультация. Физическое лицо-предприниматель может получить статус малого бизнеса, при котором доход облагается по ставке 1% до 500 000 лари в год и 3% сверх этой суммы (статьи 88-90); можно ли и как применять его к арендной деятельности, зависит от правил правительства об исключённых видах деятельности и типах дохода. А краткосрочная аренда приезжим порождает собственные вопросы: какая ставка применяется и является ли эта деятельность предпринимательской.

Обратите внимание на разницу между двумя основными режимами. Ставка 5% проста: она берётся с полной суммы арендной платы, и расходы на неё не влияют. Общий режим устроен иначе, и сравнивать их имеет смысл только вместе с бухгалтером, на цифрах конкретной квартиры.

Налог при продаже

Правило двух лет - самое ценное положение Налогового кодекса для частного владельца. Статья 82(1)(f.a) освобождает от подоходного налога прирост стоимости, который физическое лицо получает при продаже жилой квартиры или дома вместе с относящейся к нему землёй, если владение длилось более двух лет. До истечения двух лет статья 81(3) облагает этот прирост по ставке 5%, а не по общей ставке 20%. Для другого имущества, например коммерческих помещений или земли без жилого дома, статья 82(1)(f.c) освобождает прирост стоимости по активам, которыми владели более двух лет, если они не использовались в экономической деятельности; в остальных случаях применяются общие правила.

Короткий пример: квартира, купленная за $100 000 и проданная через восемнадцать месяцев за $110 000, даёт прирост стоимости $10 000. По курсу 2,624 лари за доллар это 26 240 лари, и 5% от этой суммы составляют 1 312 лари. При продаже через двадцать пять месяцев тот же прирост был бы освобождён от налога в Грузии. На практике прирост измеряется в лари, и обменные курсы на дату покупки и на дату продажи могут изменить его в любую сторону; этот вопрос нужно решить с бухгалтером до продажи. По данным PwC, с января 2024 г. о приросте стоимости от продажи недвижимости сообщают до 15-го числа месяца, следующего за месяцем сделки.

Два практических замечания. Сохраняйте все документы о том, во что вам обошлась недвижимость, включая улучшения, увеличивающие её стоимость, потому что прирост - это разница между ценой продажи и затратами. И помните, что освобождение в Грузии не означает освобождения в родной стране: многие страны облагают своих резидентов налогом на прирост стоимости за рубежом, засчитывая уплаченный иностранный налог. Если в Грузии налог не возник, засчитывать дома может быть нечего, и тогда вопрос о налоге в стране проживания решается только по её собственным правилам.

Дарение и наследство

В большинстве случаев недвижимость переходит между членами семьи без грузинского подоходного налога. Статья 82(1)(g) освобождает имущество, полученное в дар или по наследству наследниками первой и второй линии, а статья 82(4)(c) определяет для этой цели эти линии: наследники первой линии - супруг, дети, усыновлённые дети, внуки и правнуки, родители и усыновители; наследники второй линии - братья и сёстры, племянники и племянницы и их дети. Наследники третьей и четвёртой линии, то есть бабушки и дедушки и их родители, дяди и тёти, освобождены от налога на подарки или наследство на сумму до 150 000 лари за налоговый год (статья 82(1)(i)). Подарки от всех остальных освобождены только в пределах 1 000 лари в год (статья 82(1)(h)).

Налоговая позиция - лишь одна сторона передачи имущества внутри семьи. Гражданский кодекс Грузии устанавливает правила наследования, включая шестимесячный срок для принятия наследства и обязательную долю близких родственников, а дарение недвижимости требует письменного договора и регистрации, как и продажа. Если на недвижимости основан вид на жительство, дарение прекращает право собственности дарителя, а вместе с ним и зависящий от него вид на жительство. Поэтому решение о дарении стоит принимать, видя все три стороны сразу: налог, гражданско-правовые требования и иммиграционные последствия. Руководство по праву собственности в Грузии для иностранцев объясняет гражданско-правовую сторону.

Владение через компанию: налоговый аспект

Некоторые иностранные покупатели рассматривают возможность владеть недвижимостью через грузинскую или иностранную компанию. Налоговые правила для компаний отличаются по существу, а не только по ставке. Налог на имущество компании составляет до 1% от среднегодовой чистой балансовой стоимости её облагаемого имущества (статья 202(1)), а не определяется проверкой дохода семьи, которая защищает большинство физических лиц; компания-нерезидент платит налог на имущество со своего имущества в Грузии (статья 201(1)(b)); а ставка 5% на аренду жилья и освобождение на два года при продаже жилья - это правила для физических лиц. Структура с компанией может иметь смысл для нескольких объектов или для бизнеса, и она также меняет положение с видом на жительство, поэтому решение должны принимать бухгалтер и юрист до покупки. Иначе говоря, компания не просто «упаковка» для той же квартиры: вместе с ней меняется весь набор применимых правил, от ежегодного налога на имущество до налога при продаже.

Ваша родная страна и двойное налогообложение

По данным Министерства финансов, у Грузии действуют 58 соглашений об избежании двойного налогообложения. Среди партнёров - Израиль, Объединённые Арабские Эмираты, Саудовская Аравия, Кувейт, Катар, Турция, Великобритания, Германия, Франция, Италия, Испания, Нидерланды, Польша, Украина, Казахстан, Китай, Япония, Корея, Индия, Сингапур и Гонконг. Соединённых Штатов и России в перечне министерства нет.

Для владельца недвижимости соглашение делает две вещи. Оно подтверждает, что доходы и прирост стоимости от недвижимого имущества могут облагаться налогом в стране, где находится имущество, то есть в Грузии. И оно обязывает страну резидентства устранить двойное налогообложение, обычно путём зачёта грузинского налога или освобождения, в соответствии с формулировками самого соглашения. Оно не отменяет обязанности декларировать доход дома, если этого требует законодательство вашей страны, и не помогает там, где соглашения нет. Согласно статье 125 Налогового кодекса, нерезидент, желающий воспользоваться льготой по соглашению в Грузии, следует установленной там процедуре.

Практический шаг прост, и его часто пропускают: до покупки задайте консультанту у себя на родине три вопроса. Обязан ли я декларировать зарубежную недвижимость? Как облагается зарубежная арендная плата и засчитывается ли грузинский налог? Как облагается зарубежный прирост стоимости, в том числе освобождённый в Грузии? Ответы меняют итоговый результат сильнее, чем любая грузинская ставка на этой странице. Если вашей страны нет в перечне соглашений, эти вопросы становятся ещё важнее, потому что тогда порядок учёта грузинского налога дома определяется только внутренним законодательством вашей страны.

Какие документы хранить и как долго

Аккуратное досье экономит деньги на каждом этапе, от первой налоговой декларации до окончательной продажи. Храните в одном месте и вместе с переводами:

• Договор купли-продажи, выписки из реестра до и после регистрации и квитанцию об оплате регистрационного сбора.
• Банковские подтверждения каждого платежа за покупку с указанием использованных обменных курсов.
• Досье о происхождении средств, подготовленное для банка.
• Счета за ремонт, мебель и улучшения, которые могут иметь значение для будущего прироста стоимости и для оценки.
• Каждый договор аренды, квитанции об арендной плате, справки об удержании налога от арендатора-компании и налоговые декларации.
• Декларации по налогу на имущество и подтверждения уплаты, если вы не освобождены от налога.
• Любые документы, подтверждающие ваши дни в Грузии, если под вопросом налоговое резидентство.

Для договорных требований, связанных с недвижимым имуществом, Гражданский кодекс Грузии устанавливает срок исковой давности в шесть лет (статья 129(1)), а налоговый орган или покупатель могут задать вопросы о событиях спустя годы. Безопасное правило - хранить досье всё время, пока вы владеете недвижимостью, и ещё несколько лет после продажи. Удобнее всего держать и бумажные оригиналы, и сканы: оригиналы нужны для официальных процедур, а сканы позволяют быстро отправить документ бухгалтеру, банку или консультанту в вашей стране, где бы вы ни находились.

Семь представлений покупателей о налогах в Грузии

Налоговый календарь владельца

Большинство сроков, с которыми сталкивается частный владелец, приходится на несколько дат. Внесите их в календарь в год покупки, потому что первый срок обычно наступает раньше, чем кто-нибудь о нём напомнит.

Статья 68 позволяет продлить срок подачи годовой декларации по подоходному налогу, налогу на прибыль или налогу на имущество на три месяца по письменному заявлению, поданному до истечения срока, при условии что текущие налоги уплачены; продление не переносит дату уплаты. Неподанная декларация, как правило, считается поданной с нулевой суммой налога (статья 67(4)), а это не то же самое, что отсутствие налога к уплате: более поздняя декларация за тот же период считается поданной с опозданием. Иными словами, молчание не освобождает от налога, а лишь откладывает вопрос и превращает его в вопрос о просрочке.

Три владельца, три налоговые ситуации

Владелец для отдыха. Семья из-за рубежа покупает квартиру в Батуми для летнего отдыха и не сдаёт её. Она проводит в Грузии шесть недель в году, на отдыхе. Члены семьи не являются налоговыми резидентами Грузии, потому что дни отдыха не засчитываются в 183 дня. Декларировать арендную плату им не нужно. Налог на имущество зависит от проверки дохода семьи, которую бухгалтер должен применить к их ситуации. Если они продадут квартиру через три года, прирост стоимости в Грузии будет освобождён от налога, а облагается ли он в их родной стране, решает их родная страна.

Арендодатель за рубежом. Инвестор сдаёт квартиру в Тбилиси в долгосрочную аренду частному арендатору и ни разу не приезжает. Арендная плата облагается по ставке 5%, если квартира сдана для проживания и вычеты не заявляются, а поскольку арендатор - частное лицо, владелец декларирует доход до 1 апреля каждого года. Если бы арендатором была компания, она удержала бы налог при выплате арендной платы. Родная страна владельца, как правило, тоже ожидает декларирования арендной платы с зачётом грузинского налога по соглашению, если оно применимо.

Быстрый продавец. Покупатель оплачивает квартиру в строящемся доме, регистрирует право и через восемнадцать месяцев продаёт её с прибылью. Поскольку жильё находилось в собственности менее двух лет, прирост стоимости облагается в Грузии по ставке 5%, и о нём сообщают до 15-го числа месяца после продажи. Если бы владелец подождал ещё шесть месяцев, прирост был бы освобождён от налога. Решение продать раньше иногда правильное, но принимать его следует с учётом налога.

Эти три истории показывают, что одна и та же квартира может приводить к совершенно разным налоговым последствиям. Значение имеют не только цена и город, но и то, как вы пользуетесь недвижимостью, кому её сдаёте, сколько дней проводите в Грузии и когда продаёте.

Деньги, банки и налоги: подробные руководства

Риски и исключения

• Отправка денег до того, как готово досье. Перевод без досье о происхождении средств может быть задержан, пока банк задаёт вопросы.
• Оплата третьему лицу. Платежи кому-либо, кроме продавца, указанного в договоре, трудно отследить и легко потерять.
• Уверенность в ставке 5%. Она применяется к жилью, сданному для проживания, без вычетов; другие виды аренды подчиняются другим правилам.
• Продажа на несколько недель раньше срока. Двухлетний срок для освобождения отсчитывается по датам в реестре.
• Забытая родная страна. Освобождение в Грузии всё равно может оставить декларацию или налог дома.
• Пропущенные сроки. Декларации о доходах до 1 апреля; декларация по налогу на имущество до 1 ноября и уплата до 15 ноября.
• Утраченные документы. Без документов о покупке прирост стоимости при продаже трудно доказать.
• «Гарантированный» налоговый результат. Налоговые правила меняются и зависят от ваших обстоятельств; ни один консультант не может гарантировать результат.

Частые вопросы

Есть ли налог при покупке недвижимости в Грузии?

Налога на переход права собственности и гербового сбора нет. НДС по ставке 18% входит в цену, только если продавец зарегистрирован как плательщик НДС и продаёт в рамках предпринимательской деятельности, а Публичный реестр взимает за регистрацию покупки от 150 до 350 лари.

Как облагается доход от аренды?

Аренда жилого помещения, сданного для жилых целей, облагается по ставке 5%, если владелец не производит вычетов (Налоговый кодекс, статья 81(2)). Арендатор-компания удерживает налог при выплате нерезиденту; в остальных случаях владелец декларирует доход сам. Другие виды аренды подчиняются общим правилам.

Плачу ли я налог при продаже?

В Грузии - нет, если вы продаёте жильё вместе с землёй после более чем двух лет владения (статья 82(1)(f.a)). До этого прирост стоимости облагается по ставке 5% (статья 81(3)). Ваша родная страна может отдельно облагать прирост налогом.

Нужно ли мне платить налог на имущество?

Только если доход вашей семьи в предыдущем году превысил 100 000 лари (статья 206(1)(a) в редакции от 30 сентября 2026 г.). В этом случае годовая ставка составляет от 0,8% до 1% рыночной стоимости (статья 202(5)).

Делает ли владение недвижимостью меня налоговым резидентом Грузии?

Нет. Налоговое резидентство зависит от 183 дней фактического пребывания в любой непрерывный период 12 месяцев, а дни в Грузии для отдыха или лечения не учитываются (статья 34).

Могу ли я подарить квартиру детям без налога?

Да, в отношении грузинского подоходного налога: дарение и наследство в пользу наследников первой и второй линии освобождены (статья 82(1)(g)). Для дарения всё равно нужны письменный договор и регистрация, и оно прекращает вид на жительство, который зависит от вашего права собственности.

Есть ли у Грузии налоговое соглашение с моей страной?

У Грузии действуют 58 соглашений об избежании двойного налогообложения, в том числе с Израилем, ОАЭ, Саудовской Аравией, Кувейтом, Катаром, Турцией, Великобританией и большинством государств ЕС. Соединённых Штатов и России в перечне Министерства финансов нет.

Нужен ли мне грузинский банковский счёт?

Для владения недвижимостью - нет. Счёт полезен для платежей в рассрочку, арендной платы, коммунальных услуг и налогов, и каждый банк устанавливает собственные требования в соответствии с правилами по противодействию отмыванию денег.

Источники

1. Налоговый кодекс Грузии (статьи 34, 67, 68, 81, 82, 88-90, 125, 134, 154, 201-206), консолидированный текст с изменениями на 1 апреля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
2. «Georgia: individual, tax administration», PwC Worldwide Tax Summaries, последняя проверка 2 сентября 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
3. «Georgia: individual, income determination», PwC Worldwide Tax Summaries, последняя проверка 2 сентября 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
4. «Georgia: individual, other taxes», PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 11 октября 2026 г.)
5. Соглашения об избежании двойного налогообложения, Министерство финансов Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
6. Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма», консолидированная редакция на 1 апреля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
7. Гражданский кодекс Грузии (статья 129), консолидированная редакция на 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
8. Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
9. Smart Contract: часто задаваемые вопросы, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
10. «Real Estate 2026: Georgia», MB Legal для Chambers and Partners, обновлено 7 мая 2026 г. (дата обращения 11 октября 2026 г.)
11. «Lari strengthens in July too», GBC, 4 августа 2026 г., со ссылкой на официальные курсы Национального банка Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
12. «Galt&Taggart predicts single-digit growth in apartment prices in Tbilisi in 2026», GBC, 22 января 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)

История изменений

• 12 октября 2026 - Опубликовано полное руководство на основе Налогового кодекса Грузии (консолидированная редакция на 1 апреля 2026 г.), налоговых обзоров PwC и перечня соглашений Министерства финансов; идёт проверка партнёром-бухгалтером.