Можно ли платить за недвижимость в Грузии в долларах?
На практике да: большинство квартир оценивается в долларах США, и во многих договорах записана долларовая цена, которую вносят либо в долларах банковским переводом, либо в лари по официальному курсу Национального банка на день платежа. Правовые рамки строже рыночного обычая. Лари служит единственным законным платёжным средством, предприниматель, который предлагает или рекламирует имущество в Грузии, обязан указывать цену только в лари, а все налоги и официальные сборы исчисляются в лари. При этом Гражданский кодекс по-прежнему позволяет сторонам договориться о денежном обязательстве в иностранной валюте, так что в договоре можно законно назвать сумму в долларах.
На этой странице разобраны правила, три способа записать цену, применимый обменный курс, пересчёт нотариальных сборов и налогов, а также то, что стоит включить в договор. Более широкий вопрос о том, как движется курс лари, рассмотрен на нашей странице о валютном риске.
Что говорит закон: правило за правилом
| Правило | Источник | Что это значит для покупателя |
|---|---|---|
| Лари является единственным законным платёжным средством, кроме свободных индустриальных зон, магазинов беспошлинной торговли и случаев, определённых Национальным банком | Органический закон о Национальном банке, ст. 34(2) | Оплата в лари законна всегда |
| Предприниматель, который предлагает или рекламирует имущество или услуги, должен указывать цену только в лари | Ст. 34(21), действует с 1 июля 2017 года | Застройщикам и агентствам следует показывать цены в лари |
| Исключения из правила о ценах в лари | Приказ Национального банка № 93/04 от 22 июня 2017 года с изменениями от 23 февраля 2018 года | Недвижимость в них не названа |
| Санкция за цену только в долларах | Кодекс об административных правонарушениях, ст. 1537 | Предупреждение, затем штраф 1 000 лари, затем 5 000 лари за каждое следующее нарушение |
| Денежное обязательство может быть установлено в иностранной валюте | Гражданский кодекс, ст. 383 | Долларовая цена в договоре законна |
| Суммы в иностранной валюте пересчитываются по курсу Национального банка на соответствующий день | Налоговый кодекс, ст. 73(10); Постановление № 507, ст. 6(3) | Налоги и нотариальные сборы считаются по официальному курсу |
Кто обязан указывать цену в лари?
Правило о ценах в лари обязывает «предпринимателя», а закон о Национальном банке этот термин не раскрывает. Застройщики и агентства ведут предпринимательскую деятельность, поэтому правило на них распространяется. Частный владелец, который однократно продаёт собственную квартиру, в правиле не назван и при буквальном прочтении под него не подпадает, однако официальных разъяснений или решений о частных продавцах мы не нашли. Соблюдение правила контролирует Служба доходов, а не Национальный банк, и опубликованных дел против застройщиков за рекламу только в долларах мы не обнаружили.
В перечне исключений Национального банка недвижимость не упоминается. Тем не менее два пункта могут иметь значение. Поставка, которую осуществляет нерезидент, освобождается без всяких условий. Поставка в адрес нерезидента (для физического лица это иностранный гражданин) освобождается, только если предложение сделано исключительно на иностранном языке, а наружная реклама в Грузии не освобождается никогда. Поэтому предложение застройщика только на английском языке, рассчитанное на иностранных покупателей, может содержать цену в долларах, тогда как грузиноязычный рекламный щит того же проекта должен показывать лари.
Будет добавлено командой: наш юрист должен подтвердить, считается ли частный продавец «предпринимателем» для целей правила о ценах в лари, а наш бухгалтер должен подтвердить, как Служба доходов пересчитывает цены покупки и продажи при налогообложении квартиры, купленной и проданной за доллары.
Три способа записать цену
| Формулировка в договоре | Что передаётся | Кто несёт курсовой риск |
|---|---|---|
| Цена в долларах, оплата в долларах | Доллары банковским переводом на долларовый счёт продавца | Внутри сделки никто; покупатель, чьи сбережения хранятся в другой валюте, сам отвечает за свою конвертацию |
| Цена в долларах, оплата в лари по официальному курсу на день платежа | Эквивалент в лари на этот день | Покупатель с лари платит больше, если лари слабеет; покупатель, который конвертирует доллары, оплачивает банковский спред |
| Цена, зафиксированная в лари | Фиксированная сумма в лари | Продавец; покупателю, который платит из долларов, понадобится меньше долларов, если лари ослабнет до оплаты |
Рассрочки застройщиков обычно оформляются по второй или первой формулировке, поэтому каждый взнос пересчитывается в свой день оплаты. За два или три года рассрочки это может дать заметное расхождение с ценой, которую вы ожидали вначале, причём в любую сторону.
Какой обменный курс применяется?
Официальный курс доллара, который устанавливает Национальный банк, представляет собой средневзвешенное значение межбанковских сделок на торговой платформе Bloomberg с 16:30 предыдущего рабочего дня до 16:30 дня расчёта. Его публикуют до 17:00, а в силу он вступает на следующий день. Официальный курс, действовавший с 17 октября 2026 года, составлял 2,5982 лари за доллар. Банки меняют валюту по собственным коммерческим курсам: 19 октября 2026 года Bank of Georgia покупал доллары по 2,565 и продавал по 2,629, то есть разница между двумя курсами составляла около 2,5%.
Эта разница и есть скрытая стоимость второй формулировки. Допустим, цена равна $150 000 с оплатой в лари по официальному курсу 2,5982, то есть 389 730 лари. Покупателю, который держит доллары, придётся продать их банку по курсу покупки 2,565, а для этого понадобится около $151 940, примерно на $1 940 больше долларовой цены, по нашему расчёту. Оплата в долларах на долларовый счёт позволяет обойтись без этой конвертации.
Одну статью Гражданского кодекса часто толкуют неверно. Статья 389 гласит, что при изменении обменного курса до платежа должник платит по курсу дня возникновения обязательства. Верховный суд указал, что эта статья относится к смене валюты или гиперинфляции, а не к обычным колебаниям курса, поэтому решает собственная курсовая оговорка договора. Сформулируйте эту оговорку чётко: курс, его источник и день.
Сборы, налоги и реестр считаются в лари
- Нотариус. Если стоимость сделки выражена в иностранной валюте, нотариус пересчитывает её по курсу Национального банка на день взимания сбора (Постановление № 507, ст. 6(3)), а затем применяет тариф в лари.
- Регистрация. Сборы Публичного реестра установлены в лари: 150, 270 или 350 лари в зависимости от срока.
- Налог при продаже. Согласно статье 73(10) Налогового кодекса каждая операция в иностранной валюте пересчитывается по официальному курсу на день её совершения. По нашему прочтению, квартира, купленная за $100 000 по курсу 2,70 (270 000 лари) и проданная за $100 000 по курсу 2,90 (290 000 лари), даёт прирост в 20 000 лари, хотя долларовая цена не изменилась; при продаже жилой квартиры в течение двух лет он облагался бы по ставке 5%, то есть налог составил бы около 1 000 лари.
- Аренда. Арендная плата, полученная в долларах, пересчитывается по официальному курсу на день её получения.
- Вид на жительство. Закон требует рыночной стоимости свыше «эквивалента 150 000 долларов США в лари», но не уточняет, курс какого дня при этом используется; это ещё одна причина оставить запас над порогом.
Кредит: в лари или в долларах?
С 1 июля 2026 года приказ Национального банка требует выдавать займы до 1 000 000 лари только в национальной валюте, но иностранные граждане из-под него выведены, как и заёмщики, которым весь заработок выплачивается в валюте кредита из страны, где эта валюта используется. На практике иностранный покупатель обычно может выбирать. В июле 2026 года новая ипотека в среднем стоила 11,4% в лари против 7,7% в иностранной валюте; долларовый кредит выгоднее лишь тогда, когда доход, из которого его гасят, тоже поступает в долларах. Подробности есть в нашем руководстве по ипотеке для иностранцев.
Насколько долларизирована Грузия?
Меньше, чем раньше. Доля депозитов в иностранной валюте снизилась до 41,5% в августе 2026 года против 47,3% годом ранее, а кредиты в лари составили 58,7% всех кредитов за первые семь месяцев 2026 года. В ипотеке теперь преобладает лари: из 13,4 млрд лари ипотечных кредитов на начало 2026 года 9,3 млрд лари приходилось на кредиты в лари, то есть около 31% были выданы в иностранной валюте. Официальная статистика, включая цены на жильё от Геостата, публикуется в лари, тогда как большинство объявлений по-прежнему показывает доллары. Для иностранного покупателя доллар остаётся практичной валютой покупки, но остальная система всё больше работает в лари.
Что прописать в договоре
- Валюта цены. Укажите сумму и валюту цифрами и прописью.
- Валюта платежа. Укажите, будете ли вы платить в этой валюте или в лари.
- Курс. При оплате в лари назовите официальный курс Национального банка и день, обычно день платежа.
- Счёт. Приведите банковские реквизиты продавца и валюту счёта.
- Взносы. Для рассрочки застройщика применяйте то же правило к каждому взносу.
- Комиссии. Определите, кто оплачивает банковские комиссии за перевод и конвертацию.
Оплата в долларах по шагам
Согласуйте формулировку
Выберите одну из трёх формулировок до подписания предварительного договора.
Проверьте счёт продавца
Убедитесь, что счёт открыт на имя продавца и в согласованной валюте.
Сравните курсы
Если без конвертации не обойтись, сравните курс своего банка с официальным курсом на этот день.
Платите со своего счёта
Отправляйте деньги со счёта, открытого на ваше имя, и сохраните подтверждение.
Сохраните суммы в лари
Запишите официальный курс на день покупки: он понадобится вам при продаже.
Риски и исключения
- Неясная формулировка. Цена «в долларах» без курсовой оговорки провоцирует споры.
- Расходы на конвертацию. Банковские спреды около 2,5% могут обойтись в тысячи.
- Дрейф взносов. Каждый взнос пересчитывается по другому курсу.
- Налог в лари. Ослабление лари может создать налогооблагаемый прирост там, где реального прироста нет.
- Наличные. Наличные доллары не оставляют следа и подпадают под пороги обязательной отчётности.
Частые вопросы
Можно ли заплатить за квартиру в Грузии в долларах США?
Да; договор может устанавливать цену в долларах, а оплата переводом в долларах или в лари по согласованному курсу встречается часто.
Почему застройщики показывают цены в долларах, если закон требует лари?
Правило распространяется на предложения предпринимателей; предложения исключительно на иностранном языке, адресованные иностранным гражданам, освобождены, и случаев применения санкций к застройщикам мы не нашли.
Какой обменный курс используется?
Тот, что указан в договоре; обычно это официальный курс Национального банка на день платежа.
Замораживает ли статья 389 Гражданского кодекса курс?
Нет; Верховный суд ограничивает её сменой валюты или гиперинфляцией.
Взимается ли нотариальный сбор в долларах?
Нет; стоимость в иностранной валюте пересчитывается в лари по официальному курсу на соответствующий день.
Как рассчитывается налог, если я купил и продал в долларах?
Каждая цена пересчитывается по официальному курсу на свою дату, поэтому лари может создать прирост или уменьшить его; посоветуйтесь с бухгалтером.
Может ли иностранец взять кредит в долларах?
Да, если банк согласен; правило о кредитах только в лари не распространяется на неграждан.
Можно ли заплатить наличными долларами?
Закон не ограничивает расчёты наличными, но банки и нотариусы сообщают о крупных наличных суммах, поэтому перевод надёжнее.
Источники
- Органический закон Грузии «О Национальном банке Грузии», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Приказ № 93/04 об ином порядке выражения цен, Национальный банк Грузии, 22 июня 2017 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Приказ № 34/04 о внесении изменений в Приказ № 93/04, Национальный банк Грузии, 23 февраля 2018 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Закон № 241 о дополнении Кодекса об административных правонарушениях статьёй 1537, Законодательный вестник Грузии, 29 декабря 2016 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Денежные обязательства в иностранной валюте в судебной практике Грузии, «Журнал права», Тбилисский государственный университет, 2020 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Постановление № 507 о нотариальных сборах, Правительство Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Приказ № 131/04 о кредитах до 1 000 000 лари, Национальный банк Грузии, 15 июня 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Валютный рынок и официальный курс, Национальный банк Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Меры по ларизации, Национальный банк Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Коммерческие обменные курсы, Bank of Georgia, 19 октября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Долларизация депозитов в августе 2026 года (данные НБГ), Trend, 26 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Ларизация кредитов в 2026 году, GBC, 31 августа 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Ипотечный портфель и кредитование нерезидентов (данные НБГ), GBC, 6 февраля 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
- Юридическое руководство по покупке недвижимости, Korter (дата обращения 19 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение опубликовано на основе Органического закона о Национальном банке, Приказа № 93/04, Кодекса об административных правонарушениях, Гражданского кодекса, Налогового кодекса, Постановления № 507 и данных Национального банка.