Налог на аренду: какая ставка применяется именно к вам
Грузия облагает арендную плату за жильё намного мягче, чем большинство стран, но только при соблюдении трёх условий и при условии, что владелец зарегистрирован. Вне этих условий применяется общая ставка. В таблице разобраны типичные ситуации, в которых оказывается иностранный владелец.
| Ситуация | Ставка | Как платится налог |
|---|---|---|
| Жильё сдано частному лицу для проживания, владелец зарегистрирован, вычетов нет | 5% с арендной платы | Владелец сам декларирует и платит налог |
| Жильё сдано компании для проживания её сотрудников, владелец зарегистрирован | 5% | Компания удерживает налог из арендной платы |
| Жильё сдано компании, владелец не внесён в реестр | Удерживается 20%, по сообщениям источников | Налог удерживает компания |
| Владелец хочет вычесть расходы | Общие правила со ставкой 20% | Порядок должен разъяснить бухгалтер |
| Офис, магазин или другое нежилое помещение | Правило 5% не применяется | Порядок должен разъяснить бухгалтер |
| Посуточная сдача приезжим | Необязательный фиксированный налог 10 лари в месяц за м² до 1 января 2028 г.; в остальных случаях порядок не определён | См. раздел о краткосрочной аренде |
Условия для ставки 5%
Статья 81(2) Налогового кодекса устанавливает ставку 5% для дохода, который физическое лицо получает «в результате сдачи жилого помещения в аренду организации, юридическому или физическому лицу для проживания», если это лицо «не производит вычетов из этого дохода». Если внимательно прочитать эту фразу, в ней заложены четыре условия:
- Физическое лицо. Владелец - частное лицо, а не компания.
- Жилое помещение. Квартира или дом, а не офис и не магазин.
- Для проживания. Арендатор живёт в этом жилье; арендатором может быть человек или организация, которая селит там своих сотрудников.
- Без вычетов. 5% начисляются на всю арендную плату; расходы на ремонт, мебель, управление и комиссии агентов из неё не вычитаются.
Статья 81(5) добавляет пятое, практическое условие: министр финансов ведёт реестр лиц, сдающих в аренду жилые помещения, и устанавливает порядок применения этой льготы, поэтому владелец должен быть внесён в этот реестр.
Реестр арендодателей
Согласно ситуационному руководству Службы доходов № 1518 от 7 июня 2023 г., как сообщает Espero.ge, владельцы, сдающие недвижимость в аренду, обязаны зарегистрироваться в реестре арендодателей; это делается дистанционно, в личном кабинете налогоплательщика на портале Службы доходов. Срок истекает до 1 апреля года, следующего за тем, в котором была получена арендная плата, поэтому владелец, который начинает сдавать жильё в 2026 г., регистрируется до 1 апреля 2027 г., то есть не позднее 31 марта. По имеющимся сведениям, за пропуск этого срока грозит штраф 100 лари, а если арендатор - компания, у незарегистрированного владельца, по тем же сведениям, удерживают 20% вместо 5%. Ранняя регистрация ничего не стоит и снимает оба риска.
Декларирование и уплата налога шаг за шагом
Получите доступ к порталу Службы доходов
Чтобы видеть свои обязательства и подавать декларации, нужна учётная запись налогоплательщика. Иностранному владельцу, возможно, сначала придётся зарегистрироваться как налогоплательщику.
Зарегистрируйтесь как арендодатель
В личном кабинете укажите объект недвижимости и сведения о сдаче его в аренду.
Ведите ежемесячный учёт
Записывайте полученную арендную плату, дату, валюту и эквивалент в лари, а рядом храните договор аренды.
Подайте годовую декларацию
Физические лица подают декларацию о доходах за предыдущий год до 1 апреля.
Уплатите налог
Уплатите сумму, указанную в декларации, через портал и сохраните подтверждение платежа.
Будет добавлено командой: как иностранный владелец, не являющийся налоговым резидентом Грузии, получает доступ к порталу Службы доходов, и в какой срок уплачивается налог с арендной платы, задекларированной в годовой декларации, - подтверждение нашего бухгалтера со ссылкой на официальный источник.
Если арендатор - компания
Когда предприятие, организация или предприниматель платит арендную плату физическому лицу-нерезиденту, Налоговый кодекс обязывает его удержать налог у источника выплаты по ставке, указанной в статье 81 (статья 134(1)(d1)). Вы получаете арендную плату за вычетом налога, а компания перечисляет налог в бюджет. Попросите арендатора каждый год давать вам письменную справку об удержанных суммах и проверьте, что ставка составляет 5%: если она равна 20%, обычно причина в том, что вы ещё не внесены в реестр арендодателей. Арендную плату, уже обложенную налогом у источника выплаты таким образом, владельцу-нерезиденту, как правило, не нужно декларировать повторно; обязанность декларировать относится к арендной плате, которая не была обложена у источника выплаты.
Примеры расчёта
Квартира площадью 55 м² в Тбилиси, сданная по среднегородской ставке $10,1 за квадратный метр в месяц (Galt & Taggart, февраль 2026 г.), приносит около $556 в месяц, или $6 666 в год. По курсу 2,624 лари за доллар (НБГ установил его официально на 5 августа 2026 г.) это около 17 492 лари.
| Ситуация | Ставка | Налог за год |
|---|---|---|
| Зарегистрированный владелец, жильё сдано для проживания | 5% | около 875 лари |
| Та же арендная плата, обложенная по общей ставке | 20% | около 3 498 лари |
Разница - около 2 600 лари в год с одной обычной квартиры, и именно поэтому так важны реестр и соблюдение условий. Похожая квартира площадью 45 м² в районе Нового бульвара в Батуми при ставке этой зоны $12,3 за квадратный метр приносит около $6 642 в год, и налог по ставке 5% составил бы примерно 871 лари.
Краткосрочная аренда: открытый вопрос
Посуточная сдача квартиры приезжим не обязательно подпадает под формулу «сдача жилого помещения в аренду для проживания». Для такой деятельности Налоговый кодекс предусматривает необязательный фиксированный подоходный налог: физическое лицо, сдающее принадлежащее ему жилое помещение на короткие сроки, может подать заявление в Службу доходов и платить 10 лари в месяц за квадратный метр сдаваемой площади при условиях, среди которых оборот до 100 000 лари (статья 309(24)-(26)). Режим начал действовать 1 января 2023 г. и должен был завершиться 1 января 2026 г.; Закон № 1061 продлил его до 1 января 2028 г. Какая ставка применяется к посуточной аренде вне этого режима - один из вопросов, которые сейчас подтверждает наш бухгалтер, поэтому не рассчитывайте на ставку 5% для краткосрочной аренды.
Для владельцев номеров в отелях и апарт-отелях одно правило ясно. Если туристическое предприятие, управляющее отелем, позволяет владельцу бесплатно проживать в его номере до 60 дней в календарном году, выгода владельца от такого проживания освобождается от подоходного налога (статья 82(1)(z6)).
Будет добавлено командой: подоходное налогообложение краткосрочной (посуточной) аренды физическими лицами вне фиксированного режима и возможность применять статус малого бизнеса к доходу от аренды - подтверждение нашего бухгалтера со ссылкой на официальный источник.
Арендная плата и налог на имущество
Подоходный налог с арендной платы и налог на имущество - разные налоги, но они связаны между собой. Арендная плата входит в доход семьи, а от дохода семьи зависит, освобождена ли ваша квартира от налога на имущество или облагается по ставке от 0,8% до 1%. Квартира, которая освобождена от налога, пока пустует, может стать облагаемой, как только её сдадут. Как эти два налога сочетаются, объясняется в нашем руководстве по налогу на имущество для физических лиц.
Ваша родная страна
Уплата 5% в Грузии не решает вопрос о том, сколько вы должны у себя на родине. Многие страны облагают своих резидентов налогом на доход, полученный по всему миру, а затем засчитывают иностранный налог на основании соглашения об избежании двойного налогообложения. Министерство финансов Грузии указывает 58 действующих соглашений. Среди партнёров, в частности, Германия, Франция и Великобритания, Израиль и Турция, а также страны Персидского залива, например Катар, Кувейт, Саудовская Аравия и Объединённые Арабские Эмираты; ни США, ни России в списке министерства нет. Сохраняйте грузинскую декларацию, подтверждения платежей и все справки об удержанном налоге: ваш налоговый консультант на родине их запросит.
Какие документы стоит хранить арендодателю
- Договор аренды. В нём видны объект, арендатор, арендная плата и то, что квартира сдана для проживания.
- Учёт каждого платежа. Банковские выписки или расписки с датой и эквивалентом в лари.
- Справки об удержанном налоге. От каждого арендатора-компании, с суммой налога, которую она уплатила за вас.
- Ваша регистрация как арендодателя. Снимок экрана или подтверждение из личного кабинета.
- Декларации и подтверждения платежей. За каждый год, вместе.
Храните их столько, сколько налоговый орган может проверять соответствующий год, и дольше, если ваша родная страна требует подтвердить уплату налога в Грузии. Труднее всего доказать арендную плату, полученную наличными; просите арендаторов платить банковским переводом на счёт, открытый на ваше имя.
Риски и исключения
- Отсутствие регистрации. От неё зависит ставка 5%.
- Расчёт на 5% при посуточной сдаче. Порядок налогообложения здесь не определён.
- Вычет расходов при уплате 5%. Ставка 5% не допускает никаких вычетов.
- Забытая родная страна. Грузинский налог часто составляет лишь половину картины.
Частые вопросы
Какой налог взимается с дохода от аренды в Грузии?
5% с арендной платы для физического лица, которое сдаёт жильё для проживания, не заявляет вычетов и зарегистрировано как арендодатель; общая ставка составляет 20%.
Иностранцы платят по той же ставке?
Правило 5% применяется к физическим лицам без какого-либо условия о гражданстве. Арендатор-компания удерживает налог, когда платит нерезиденту.
Нужно ли регистрироваться как арендодатель?
Да. Согласно разъяснениям Службы доходов, по сообщениям источников, зарегистрироваться в реестре арендодателей нужно до 1 апреля следующего года, а за опоздание предусмотрен штраф.
Когда подавать декларацию?
Физические лица подают годовую декларацию о доходах за предыдущий год до 1 апреля.
Облагается ли доход от Airbnb по ставке 5%?
Не обязательно. Собственник может выбрать фиксированный налог с квадратного метра, продлённый до 1 января 2028 г.; порядок налогообложения вне этого режима сейчас подтверждает наш бухгалтер.
Можно ли вычесть расходы на ремонт и услуги управляющего?
Не при ставке 5%: она применяется только тогда, когда вычеты не производятся.
Как найти арендатора и удержать его, рассказано в руководстве о сдаче квартиры в аренду нерезидентом.
Источники
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 82 и 134), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- Renting an apartment in Georgia? Mandatory landlord registration and taxes, Espero.ge (дата обращения 13 октября 2026 г.)
- Georgia: individual tax administration, PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Georgia: individual income determination, PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Соглашения об избежании двойного налогообложения, Министерство финансов Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 31 марта 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение опубликовано на основе Налогового кодекса, разъяснений Службы доходов о реестре арендодателей (по сообщениям источников), данных PwC и Министерства финансов; страницу проверяет партнёр-бухгалтер.