Можно ли платить 1% налога с аренды при статусе малого бизнеса?
Нет. Статус малого бизнеса позволяет индивидуальному предпринимателю платить 1% с дохода от предпринимательской деятельности, но правительственный перечень доходов, на которые этот режим не распространяется, открывается именно сдачей имущества. Постановление Правительства № 415, приложение 5, пункт 1, называет «передачу имущества в аренду или сдачу недвижимости внаём», а статья 90(3) Налогового кодекса исключает такие виды дохода из базы 1%. В собственном руководстве Службы доходов для обладателей статуса сказано, что арендную плату можно получать «дополнительно» и что она облагается по общим правилам. Для квартиры, сданной для проживания, это означает 5% с арендной платы; для прочей сдачи в аренду - 20%.
Для арендодателя этот статус не бесполезен: его можно иметь для другого бизнеса, которого нет в запрещённом перечне, например дизайна, переводов или разработки программного обеспечения, и одновременно сдавать квартиру. Два дохода просто облагаются отдельно. Правила самой ставки 5%, реестра арендодателей и деклараций изложены в нашем руководстве о налоге на доход от аренды.
Как работает статус малого бизнеса
| Вопрос | Правило |
|---|---|
| Кто может его получить | Физическое лицо-предприниматель, обычно зарегистрированный индивидуальный предприниматель (статья 88(1)) |
| Ставка | 1% с предпринимательского дохода из грузинского источника; 3% начиная с месяца, в котором доход за год превысит 500 000 лари (статья 90) |
| Утрата статуса из-за размера дохода | Только если доход превышает 500 000 лари в каждом из 2 календарных лет, и только со следующего года (статья 89(2)(a)) |
| Декларирование и уплата | Ежемесячно, до 15-го числа следующего месяца, даже если налог равен нулю (статья 93(1-1)) |
| Учёт | Специальный журнал учёта и правила применения кассовых аппаратов; 3 штрафа за нарушения с кассовым аппаратом в течение года аннулируют статус задним числом, с 1 января |
| Регистрация индивидуального предпринимателя | 26 лари за 1 рабочий день или 75 лари в тот же день; сам статус предоставляется по бесплатному заявлению на портале Службы доходов |
| Резидентство | В статьях 88-91 нет никаких условий о гражданстве или налоговом резидентстве |
Два разных перечня: запрещённые виды деятельности и исключённые доходы
Значительная часть путаницы возникает оттого, что смешивают два приложения одного и того же постановления. Один перечень полностью закрывает доступ к статусу; другой лишь выводит определённые доходы из базы 1%.
| Приложение | Последствие | Основные пункты |
|---|---|---|
| Приложение 4 | Виды деятельности, для которых статус не может быть предоставлен | Лицензируемая или разрешительная деятельность (кроме разрешения на такси в Тбилиси), производство подакцизных товаров, обмен валюты, медицинская, архитектурная, юридическая, нотариальная, аудиторская и консультационная деятельность, азартные игры, предоставление персонала |
| Приложение 5 | Доходы, которые не облагаются по ставке 1% и не учитываются в лимите 500 000 лари | 1 передача имущества в аренду или сдача недвижимости внаём; 2 выдача займов; 3 выигрыши в азартных играх; 4 подарки; 5 прирост стоимости при продаже недвижимости, транспортных средств или ценных бумаг; 6 унаследованное имущество; 7 дивиденды; 8 проценты; 9 роялти; 10 списание долга; 11 продажа доли партнёра; 12 строительные услуги предприятиям (с 1 февраля 2025 г.) |
Сдача в аренду значится только в приложении 5. Поэтому статус сохраняется, если вы сдаёте квартиру арендатору, но к арендной плате никогда не применяется ставка 1%, и она также не расходует ни части лимита 500 000 лари.
Владелец, у которого есть и бизнес, и квартира
Возьмём дизайнера, зарегистрированного как индивидуальный предприниматель со статусом малого бизнеса, который получает от клиентов 60 000 лари в год и при этом сдаёт квартиру в Тбилиси в долгосрочную аренду за 2 000 лари в месяц. Доход от дизайна облагается по ставке 1%, это 600 лари в год, через 12 ежемесячных деклараций. Арендная плата, 24 000 лари в год, облагается по ставке 5% как плата за жильё, то есть 1 200 лари; арендодатель вносит себя в реестр арендодателей и подаёт по этому доходу годовую декларацию до 1 апреля, либо, если арендатор - компания, она удерживает 5%. Всего налогов: 1 800 лари. Ничто, связанное с квартирой, не ставит статус под угрозу.
Налог на арендную плату в зависимости от формы владения
| Вариант | Налог на арендную плату | Примечания |
|---|---|---|
| Физическое лицо, квартира сдана для проживания | 5% с валовой арендной платы | Без вычетов; реестр арендодателей |
| Физическое лицо, иная сдача в аренду | 20% с налогооблагаемого дохода | Коммерческие помещения или случаи, когда вычитаются расходы |
| Индивидуальный предприниматель со статусом малого бизнеса | Те же 5% или 20% | Арендная плата не входит в режим 1% |
| Статус микробизнеса | Те же 5% или 20% | В этот режим арендная плата тоже не входит |
| Краткосрочная сдача собственного жилья, необязательный фиксированный налог | 10 лари в месяц за м² сдаваемой площади | До 1 января 2028 г.; оборот до 100 000 лари за 12 месяцев; уплачивается ежеквартально |
| Гостиничный номер, которым управляет туристическое предприятие | 5%, удерживаемые предприятием, окончательно | Только через компанию, имеющую статус туристического предприятия |
| Квартира принадлежит компании | 15% налога на прибыль с распределённой прибыли плюс 5% с дивидендов | Около 19,25%, если выплачивается вся прибыль; пока прибыль не выплачена, налога нет |
Посуточная сдача и Airbnb
Именно в отношении краткосрочной аренды идею про 1% повторяют чаще всего, и именно здесь закон меньше всего проверен практикой. Сам Налоговый кодекс относит краткосрочную сдачу собственного жилья к деятельности по предоставлению мест для проживания по коду 55.2 национального классификатора и устанавливает для неё отдельный необязательный фиксированный налог: 10 лари за м² сдаваемой площади за календарный месяц до 1 января 2028 г. для владельцев, чей оборот от этой деятельности не превышает 100 000 лари за любые 12 месяцев, причём кассовый аппарат не требуется. Мы не нашли решения Службы доходов, которое позволяло бы облагать по ставке 1% доход обладателя статуса малого бизнеса от посуточной сдачи, а перечень исключённых доходов говорит о сдаче недвижимости внаём, никак не различая её по продолжительности проживания. Считайте применение 1% к посуточной сдаче неподтверждённым и рискованным.
Будет добавлено командой: наш бухгалтер должен подтвердить, как Служба доходов рассматривает доход индивидуального предпринимателя со статусом малого бизнеса от посуточной сдачи и освобождается ли долгосрочная аренда жилья от НДС, когда оборот превышает 100 000 лари.
Статус микробизнеса арендодателям тоже не поможет
Статус микробизнеса по статьям 84-87 освобождает от налога доход человека, который работает один и зарабатывает до 30 000 лари в год. Он недоступен для торговли, лицензируемой деятельности и консалтинга, а его собственное приложение об исключённых доходах, приложение 3, тоже открывается сдачей имущества в аренду. Арендодатель может получить этот статус для ремесленной или ремонтной работы, но арендная плата, как и прежде, облагается по ставке 5% или 20%.
Если аренда - ваш единственный доход в Грузии
Владельцу, у которого единственный грузинский доход - арендная плата, регистрация в качестве индивидуального предпринимателя добавляет обязанностей, не снижая ни одного налога. Регистрация стоит 26 или 75 лари и, по словам консультантов, требует юридического адреса в Грузии; следующий за ней статус малого бизнеса влечёт ежемесячную декларацию, даже в месяцы без предпринимательского дохода, специальный журнал учёта и правила применения кассовых аппаратов. Ничто из этого не меняет ставку для арендной платы. Проще остаться частным арендодателем: внесите себя в реестр арендодателей через личный кабинет на портале Службы доходов и подавайте одну годовую декларацию до 1 апреля с 5% от арендной платы либо предоставьте арендатору-компании удерживать за вас 5%.
Прежде чем выбрать фиксированный налог для посуточной сдачи, проведите расчёт. Для квартиры площадью 40 м² он составляет 400 лари в месяц, или 4 800 лари в год, если выбрать его на все 12 месяцев. Это равно 5% от 96 000 лари бронирований или 20% от 24 000 лари. Какая ставка применяется к посуточной сдаче без фиксированного налога, само по себе ещё не решено, как объясняет наше руководство по налогу на доход от аренды, поэтому итог сравнения зависит от ответа на этот вопрос и от того, сколько месяцев вы сдаёте квартиру.
Во что обходится ошибка
Если провести арендную плату через декларацию по ставке 1%, налог окажется заниженным. С 24 000 лари арендной платы за жильё 1% составил бы 240 лари вместо 1 200 лари, то есть занижение на 960 лари. По статье 275 штраф составляет 50% от заниженной суммы налога, 480 лари, и снижается до 10% или 25% только при небольшом занижении; к этому добавляется пеня за просрочку уплаты 0,05% в день по статье 272. Занижение на сумму свыше 100 000 лари считается уклонением от уплаты налогов и может повлечь уголовную ответственность. Для коммерческих помещений, облагаемых по ставке 20%, разрыв растёт быстро.
Пять утверждений, которые слышат покупатели, и что на самом деле говорят правила
| Утверждение | Что говорят правила |
|---|---|
| «Зарегистрируйтесь как предприниматель и платите с аренды 1%» | Арендная плата не входит в режим 1%; применяется 5% или 20% |
| «Сдача квартиры лишает вас статуса малого бизнеса» | Сдача в аренду не относится к запрещённым видам деятельности; статус сохраняется |
| «Долгосрочная аренда жилья не облагается налогом» | Она облагается по ставке 5% с валовой арендной платы |
| «Airbnb - это бизнес, поэтому к нему применяется 1%» | Ни одно решение этого не подтверждает; для краткосрочной сдачи существует отдельный фиксированный налог |
| «Все исключённые доходы облагаются по ставке 20%» | Для арендной платы за жильё, дивидендов и процентов сохраняются их собственные ставки 5% |
Несколько квартир и порог НДС
Число квартир в собственности само по себе не делает вас предпринимателем: Публичное решение № 175 от 8 июня 2026 г. указывает, что собственности, количества жилых объектов и срока владения ими недостаточно, если брать их по отдельности. Однако для целей НДС сдача имущества ради регулярного дохода является экономической деятельностью, и владелец, чей облагаемый оборот превышает 100 000 лари за любые 12 месяцев, обязан зарегистрироваться плательщиком НДС по ставке 18%. Арендная плата со всех ваших квартир учитывается при этом вместе. Владельцу с таким объёмом аренды стоит спланировать структуру вместе с бухгалтером, а не искать более низкую ставку.
Как выбрать подходящий режим: шаг за шагом
Разделите доходы
Арендная плата с одной стороны, любой предпринимательский доход или доход от фриланса с другой.
Облагайте арендную плату по общим правилам
Зарегистрируйтесь в реестре арендодателей и применяйте 5% к жилью, сданному для проживания.
Рассмотрите фиксированный налог для краткосрочной сдачи
Сравните 10 лари за м² в месяц с 5% от ожидаемых бронирований.
Используйте статус малого бизнеса для своего бизнеса
Только для видов деятельности, которых нет в запрещённом перечне.
Следите за порогом 100 000 лари
Сложите весь облагаемый оборот для проверки на НДС.
Риски и исключения
- Неверная ставка для арендной платы. 1% с аренды ведёт к доначислению налога, штрафу до 50% и пене.
- Ежемесячные декларации. Обладатели статуса обязаны подавать их каждый месяц, даже при отсутствии дохода.
- Штрафы за нарушения с кассовым аппаратом. Три таких штрафа в течение года аннулируют статус с 1 января.
- Посуточная сдача. Применение 1% к ней не подтверждено.
- НДС. Арендная плата учитывается в пороге регистрации 100 000 лари.
Частые вопросы
Можно ли платить 1% налога с дохода от аренды в Грузии?
Нет. Арендная плата исключена из режима малого бизнеса и облагается по ставке 5% или 20%.
Лишит ли меня сдача квартиры статуса малого бизнеса?
Нет. Сдача в аренду не относится к запрещённым видам деятельности; отдельно облагается только арендная плата.
Какой налог платится с квартиры, сданной для проживания?
5% с валовой арендной платы, без вычетов.
Может ли иностранец получить статус малого бизнеса?
Закон не ставит никаких условий о гражданстве или резидентстве; сначала нужно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.
Есть ли специальный налог для Airbnb?
Да: необязательная фиксированная сумма 10 лари в месяц за м² сдаваемой площади, доступная до 1 января 2028 г.
Освобождает ли статус микробизнеса арендную плату от налога?
Нет. Арендная плата исключена и из этого режима.
Что делать, если я уже заплатил 1% с аренды?
Попросите бухгалтера исправить декларации; добровольное исправление обходится дешевле налоговой проверки.
Сколько стоит регистрация в качестве предпринимателя?
26 лари или 75 лари за регистрацию в тот же день.
Источники
- Налоговый кодекс Грузии, консолидированная редакция от 15 октября 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 415 о специальных налоговых режимах, консолидированная редакция от 24 января 2025 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 436 от 23 декабря 2024 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Ежемесячная декларация по подоходному налогу для обладателей статуса малого бизнеса, Служба доходов Грузии, 2025 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Сборы и сроки, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, текст на английском языке, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Статус малого бизнеса, Bugalteri, июль 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение опубликовано на основе Налогового кодекса в консолидированной редакции от 15 октября 2026 г., Постановления Правительства № 415 и руководства Службы доходов для обладателей статуса малого бизнеса.